【正文】 Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 1 本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律及趨勢研判 中原顧問部 A組 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 2 4概念篇 案例篇 實戰(zhàn)篇 暢想篇 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 3 4概念篇 Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2023 專業(yè)市場是指同類產(chǎn)品積聚于某一場所進行的交易、流通和配送；簡單來說，就是相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場所，它所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營行業(yè)定位。 什么是專業(yè)市場？ 定 義 與一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別在于，專業(yè)市場具備“商業(yè)地產(chǎn) +產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的雙重屬性 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 在市場規(guī)模設計上，可運用商圈輻射理論，分析專業(yè)市場能的輻射區(qū)域，從而確定市場容量和項目的分期開發(fā)規(guī)模。 招商方面，吸引關鍵駐商入場 〃〃〃〃〃〃 通過產(chǎn)業(yè)基礎促進市場的發(fā)展 ，要了解專業(yè)市場所處價值鏈環(huán)節(jié)，還有哪些環(huán)節(jié)可形成產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)要素交易？它們與專業(yè)市場能否形成互補 〃〃〃〃〃〃 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 專業(yè)市場的發(fā)展階段 —— 經(jīng)歷五代專業(yè)市場 2023~2023 第一代 ? 虛擬 市場 以阿里巴巴等為代表 ，隨著計算機網(wǎng)絡和電子商務的發(fā)展 ，虛擬市場開始走上了市場經(jīng)濟的舞臺，由于中國人的習慣，不見面的生意不敢，限制了虛擬市場的 發(fā)展。如 紅星美凱龍 等 ?展示為主的交易批發(fā)市場 規(guī)模比較大，以展示為主，為國內眾多的企業(yè)提供一個走向國際市場的平臺，為眾多的國外企業(yè)向中國展示產(chǎn)品，是國內主要發(fā)展趨勢 ? 物流功能專業(yè)市場 隨著組織化程度的提高，采購者或供應者數(shù)量的增多，規(guī)模的增大，過去的批發(fā)市場已經(jīng)不能勝任這個變化，于是開始出現(xiàn)擁有物流功能專業(yè)的批發(fā)市場 ? 攤位制的交易場所（集市） 只負責交易，眾多需求者集中在某個場所，供應者把貨賣給需求者，需求者再運給生產(chǎn)地和零售商，這是低級的市場形態(tài) 。如 義烏小商品市場 早期的原型等 ? 現(xiàn)代專業(yè)市場 集企業(yè)集群采購、商品展示、電子商務、現(xiàn)代物流于一體 ，是以專業(yè)市場為基礎的產(chǎn)業(yè)綜合性服務平臺，國際采購中心 ，如義 烏國際小商品市場 、蕭山中國紡織采購博覽城 第二代 第三代 第四代 第五代 Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2023 產(chǎn)地型 集散地型 專業(yè)市場三種功能類型 銷售地型 ?基礎 ：當?shù)赜芯薮蟮南M需求 ?特征 ：產(chǎn)品絕大部分來源于外地，銷售給當?shù)氐膫€人用戶與企業(yè) ?案例 ：嘉興蔬菜批發(fā)交易市場 ?基礎： 當?shù)鼐咦銐蛞?guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎 ?特征： 商品絕大部分以本地產(chǎn)商品為主 ，銷往下游市場 ?案例： 紹興中國輕紡城 ?基礎： 當?shù)鼐邆湮锪骰蛐畔⒓⒅行牡幕A ?特征： 生產(chǎn)和銷售都集中在外地，本地只是中轉，“買全國貨、賣全國貨”，由此形成低成本流通 ?案例 ：武漢漢正街 越來越多的集散地型專業(yè)市場轉向 “ 集散地＋產(chǎn)地型 ”市場，他們依靠強大的輻射力帶動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。強大的產(chǎn)業(yè)支撐利于大幅降低產(chǎn)品成本，強大的集散功能利于形成市場的巨大輻射力。市場要規(guī)?；l(fā)展，只有通過集散加產(chǎn)地這兩條腿，才能獲得可持續(xù)發(fā)展的動力，如 義烏小商品城 、石家莊南三條市場。 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 7 4案例篇 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 案 例 分 析 ?紅星美凱龍 ?南國城市廣場 ?三 清國際華城 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2023 紅星美凱龍發(fā)展歷程 家具門市部 前店后廠的家具專營店 綜合性大賣場 家居大賣場 綠色環(huán)保商場 文化公園式 shopping mall 第一代 第三代 第五代 第七代 第八代 第六代 第四代 第二代 家居情景體驗 shopping mall 盈利模式 產(chǎn)品 品牌商場 物業(yè)操作手法 改造租賃場地 買地自建商場 +租賃 大棚式市場 買地自建商場 +租賃 +與宜家等聯(lián)合買地 +委托管理 +電 商“星易家” 土地價格的非理性上漲 生產(chǎn)與 流通 商業(yè) 地產(chǎn) 角色定位 第一二代：產(chǎn)銷者 第三代至第八代 ：購地洽談、設計建造、招商、經(jīng)營管理 地價升值 +租金收入 +利潤分成 產(chǎn)品銷售收入 銷售收入（自有產(chǎn)品部分） +賺取差價（集中采購其它產(chǎn)品） 88年 91年 97年 99年 00年 03年 06年 08年至今 相比傳統(tǒng)建材市場面積大，受租賃價格波動影響明顯 地價升值 +租金收入 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2023 紅星美凱龍發(fā)展歷程 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2023 11 ?捆綁客戶 — 與知名品牌建立合作聯(lián)盟 ?規(guī)范管理 — 商場化管理、市場負全責 ?統(tǒng)一建筑裝飾理念 — 長方體外形、黃藍相見色彩 ?統(tǒng)一品牌定位 — 精品經(jīng)營、綠色生態(tài)、休閑觀光 ?美凱龍自己買地、建商場，提高可信度 ?統(tǒng)一企業(yè) CI ?統(tǒng)一品牌形象宣傳 — 企業(yè)文化宣傳 ?品牌優(yōu)化 — 優(yōu)勝劣汰 紅星美凱龍發(fā)展歷程 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 一般運營管理模式 —— ① 定位中高端收入群體；②強調體驗式購物模式；③與知名企業(yè)等結成戰(zhàn)略聯(lián)盟；④售后客戶服務四大核心承諾； Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2023 不同于專業(yè)導向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星地產(chǎn)通過植入商業(yè)資源驅動人氣，獲得后期地產(chǎn)開發(fā) 收益。 開發(fā)模式 – 隨著紅星美凱龍家居建材市場這一核心商業(yè)品牌強大號召力的形成，紅星商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式開始 由 BH（開發(fā) +持有）模式向 BSH（開發(fā) +銷售 +持有）模式轉變 ， 既解決了短期現(xiàn)金流的問題，又解決了長期收入穩(wěn)定問題 產(chǎn)品戰(zhàn)略 – 主推三種產(chǎn)品：一是 大型城市綜合體 ，即在重點發(fā)展城市開發(fā)，以家居 MALL為主體，融合百貨 MALL、商業(yè)街、高檔酒店、 5A級寫字樓、精品 SOHO及鉑金公寓等復合型物業(yè)；二是 SOHO公寓 ，將在每個家居 MALL配建 3萬 ~4萬平方米；三是 中高檔住宅 ，今后每個項目體量都將達到幾十萬平方米 開發(fā)時序 – 先做家居建材市場、超市、五星級酒店等業(yè)態(tài)，集聚人氣，增加地方政府稅收收入， 后期大量住宅開發(fā)、 shopping mall。 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 在 家居專業(yè)市場發(fā)展成熟的基礎上，紅星集團開始踐行從“家居到地產(chǎn)”的跨界，并致力于城市新核高端 綜合體。 ? 不同于專業(yè)導向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星美凱龍通過植入商業(yè)資源驅動人氣，獲得后期地產(chǎn)開發(fā)收益； ? 2023年，集居住、商務辦公和投資三位一體的鄭州紅星 〃 螞蟻 SOHO標志著紅星集團從“家居到地產(chǎn)”完美跨界的第一步，也是“紅星美凱龍系”運營全國的開始； ? 城市綜合體案例 —— 天津河東區(qū)紅星國際廣場項目：總建面 91萬平米，規(guī)劃有 15萬平米 家具建材 Mall（ 1期產(chǎn)品） 和 15萬平米 Shopping Mall（ 2期產(chǎn)品）、 兩條 Block商業(yè)休閑步行街、高檔酒店、 5A級寫字樓、 20萬平米鉑金級公寓 天津紅星國際廣場 2023 鄭州紅星 〃 螞蟻 SOHO2023 Code of this r