【正文】 eport | 16 169。 開發(fā)模式 – 隨著紅星美凱龍家居建材市場(chǎng)這一核心商業(yè)品牌強(qiáng)大號(hào)召力的形成，紅星商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式開始 由 BH（開發(fā) +持有）模式向 BSH（開發(fā) +銷售 +持有）模式轉(zhuǎn)變 ， 既解決了短期現(xiàn)金流的問題，又解決了長(zhǎng)期收入穩(wěn)定問題 產(chǎn)品戰(zhàn)略 – 主推三種產(chǎn)品：一是 大型城市綜合體 ，即在重點(diǎn)發(fā)展城市開發(fā)，以家居 MALL為主體，融合百貨 MALL、商業(yè)街、高檔酒店、 5A級(jí)寫字樓、精品 SOHO及鉑金公寓等復(fù)合型物業(yè)；二是 SOHO公寓 ，將在每個(gè)家居 MALL配建 3萬 ~4萬平方米；三是 中高檔住宅 ，今后每個(gè)項(xiàng)目體量都將達(dá)到幾十萬平方米 開發(fā)時(shí)序 – 先做家居建材市場(chǎng)、超市、五星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)，集聚人氣，增加地方政府稅收收入， 后期大量住宅開發(fā)、 shopping mall。 Copyright Centaline Group, 2023 紅星美凱龍發(fā)展歷程 Code of this report | 11 169。 Code of this report | 7 169。如 義烏小商品市場(chǎng) 早期的原型等 ? 現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng) 集企業(yè)集群采購(gòu)、商品展示、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流于一體 ，是以專業(yè)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)綜合性服務(wù)平臺(tái)，國(guó)際采購(gòu)中心 ，如義 烏國(guó)際小商品市場(chǎng) 、蕭山中國(guó)紡織采購(gòu)博覽城 第二代 第三代 第四代 第五代 Code of this report | 6 169。 什么是專業(yè)市場(chǎng)？ 定 義 與一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別在于，專業(yè)市場(chǎng)具備“商業(yè)地產(chǎn) +產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的雙重屬性 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 在市場(chǎng)規(guī)模設(shè)計(jì)上，可運(yùn)用商圈輻射理論，分析專業(yè)市場(chǎng)能的輻射區(qū)域，從而確定市場(chǎng)容量和項(xiàng)目的分期開發(fā)規(guī)模。 專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及趨勢(shì)研判 中原顧問部 A組 Code of this report | 2 169。Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 2 4概念篇 案例篇 實(shí)戰(zhàn)篇 暢想篇 Code of this report | 3 169。 招商方面，吸引關(guān)鍵駐商入場(chǎng) 〃〃〃〃〃〃 通過產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展 ，要了解專業(yè)市場(chǎng)所處價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，還有哪些環(huán)節(jié)可形成產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)要素交易？它們與專業(yè)市場(chǎng)能否形成互補(bǔ) 〃〃〃〃〃〃 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 產(chǎn)地型 集散地型 專業(yè)市場(chǎng)三種功能類型 銷售地型 ?基礎(chǔ) ：當(dāng)?shù)赜芯薮蟮南M(fèi)需求 ?特征 ：產(chǎn)品絕大部分來源于外地，銷售給當(dāng)?shù)氐膫€(gè)人用戶與企業(yè) ?案例 ：嘉興蔬菜批發(fā)交易市場(chǎng) ?基礎(chǔ)： 當(dāng)?shù)鼐咦銐蛞?guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?特征： 商品絕大部分以本地產(chǎn)商品為主 ，銷往下游市場(chǎng) ?案例： 紹興中國(guó)輕紡城 ?基礎(chǔ)： 當(dāng)?shù)鼐邆湮锪骰蛐畔⒓⒅行牡幕A(chǔ) ?特征： 生產(chǎn)和銷售都集中在外地，本地只是中轉(zhuǎn)，“買全國(guó)貨、賣全國(guó)貨”，由此形成低成本流通 ?案例 ：武漢漢正街 越來越多的集散地型專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向 “ 集散地＋產(chǎn)地型 ”市場(chǎng)，他們依靠強(qiáng)大的輻射力帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 7 4案例篇 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 11 ?捆綁客戶 — 與知名品牌建立合作聯(lián)盟 ?規(guī)范管理 — 商場(chǎng)化管理、市場(chǎng)負(fù)全責(zé) ?統(tǒng)一建筑裝飾理念 — 長(zhǎng)方體外形、黃藍(lán)相見色彩 ?統(tǒng)一品牌定位 — 精品經(jīng)營(yíng)、綠色生態(tài)、休閑觀光 ?美凱龍自己買地、建商場(chǎng)，提高可信度 ?統(tǒng)一企業(yè) CI ?統(tǒng)一品牌形象宣傳 — 企業(yè)文化宣傳 ?品牌優(yōu)化 — 優(yōu)勝劣汰 紅星美凱龍發(fā)展歷程 Code of this report | 12 169。 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 紅街 —— 13F， 23F通過 16條連廊與家居博覽中心相銜接 ， 并輔助打造部分建材家居類 、 餐飲類 、 休閑娛樂類和社區(qū)服務(wù)類； 家居博覽中心 —— 共 3F， 業(yè)態(tài)涵蓋建材家居 ， 目前已完成 90%招商； Code of this report | 17 169。 —— 2F 3F 紅星美凱龍家居単覽中心 樓層 租金水平（元 /㎡ Copyright Centaline Group, 2023 地址 隨州迎賓大道與季梁大道交匯處 體量 商業(yè)體量 ㎡，建材家居類 ㎡ 開業(yè)時(shí)間 暫不詳，預(yù)計(jì) 2023年年底入市 定位 隨州首座大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體 業(yè)態(tài) 暫未規(guī)劃 商業(yè)形式 集中型、街區(qū)型、底商 面積區(qū)間 —— 層高 —— 價(jià)格 —— 銷售情況 —— 現(xiàn)況 地處城東新城，周邊較為偏僻，發(fā)展尚不成熟。 Copyright Centaline Group, 2023 玫瑰天街（ 萬㎡） 紅星建材博覽中心（ ㎡） 紫郡 紅星美凱龍家居 MALL（ ㎡） 寫字樓（ 萬㎡） 太平洋影院 Soho（ ㎡） 紫郡 目前售樓處正在建設(shè)中 ， 一期含玫瑰天街 、 ㎡純街區(qū)式建材博覽中心 、 紫郡 3棟住宅 。 Copyright Centaline Group, 2023 優(yōu)點(diǎn) —— ?地處城市發(fā)展主軸上，周邊新建小區(qū)繁多， 人口導(dǎo)入利好 ； ?總體量 55萬方，建材家居體量約 ，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著； ?國(guó)際知名品牌，市場(chǎng)接受度高，有較為成熟的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)； ?大規(guī)模復(fù)合型商業(yè)，商業(yè)產(chǎn)品線豐富，業(yè)態(tài)涵蓋建材、家居、影院等多種，能充分滿足不同消費(fèi)客群需求； ?一期 ，鋪鋪臨街； ?街鋪分為大一層和大二層， 1拖 3拖 4銷售，主力面積約 60㎡； 缺點(diǎn) —— ?項(xiàng)目實(shí)為開發(fā)商投資加盟模式，后期若非紅星美凱龍?jiān)鄨F(tuán)隊(duì)接手運(yùn)營(yíng)，招商運(yùn)營(yíng)或面臨巨大難題； ?地段較偏遠(yuǎn)，目前周邊商住氛圍淡薄，公共交通配套少； 案例點(diǎn)評(píng) Code of this report | 24 169。 Copyright Centaline Group, 2023 以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 20年及南國(guó)的央企品牌為噱頭 ， 現(xiàn)已有 200多家知名品牌入駐 ， 目前整體運(yùn)營(yíng)情況 較好 。 Copyright Centaline Group, 2023 雙中庭 +手扶電梯 +觀光電梯 +中央空調(diào) +1000余個(gè)停車位，公共配套豐富，購(gòu)物環(huán)境較好； 4大主入口設(shè)計(jì)，內(nèi)部動(dòng)線清晰，人流引導(dǎo)性 較強(qiáng)。 Code of this report | 29 169。 Copyright Centaline Group, 2023 案 例 分 析 ?紅星美凱龍 ?南國(guó)城市廣場(chǎng) ?三 清國(guó)際華城 Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 黃岡市最大的建材家居城，知名度較高。 品牌繁多，整體形象較難統(tǒng)一。 Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 由核心城區(qū)逐步郊遠(yuǎn)化 ?早期一般三四城市的專業(yè)市場(chǎng)多集中在主城區(qū)或城區(qū)，近期在政府引導(dǎo)下，多數(shù)新建專業(yè)市場(chǎng) 逐步郊遠(yuǎn)化，但交通便利度十分高。 Copyright Centaline Group, 2023 三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 市場(chǎng)需求測(cè)算方法 —— 以隨州舵落 口項(xiàng)目為 從大的區(qū)域環(huán)境而言，隨州可輻射約 300萬人口，但隨州作為地級(jí)市，下轄的縣市僅隨縣與廣水，由于廣水地域差異，前往隨州消費(fèi)的客群相對(duì)有限。 集中型 街鋪 Code of this report | 42 169。 街鋪面積可根據(jù)商戶需求做大，但主力控制在 100200㎡左右，控制總價(jià)。售價(jià)過高會(huì)與實(shí)際租金相悖，投資客無法信任區(qū)域未來投資 潛力。 （一般品牌專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，如南國(guó)各層差較小，價(jià)值遞減僅 15%以內(nèi)，但其它一般普通專業(yè)市場(chǎng)層差較大，價(jià)值遞減在 50%70%左右。 Code of this report | 45 169。 優(yōu)勢(shì)： 1. 由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司管理，容易規(guī)避小業(yè)主對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響； 2. 后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)，租金收益與回報(bào)基本能達(dá)到平衡； 3. 在經(jīng)營(yíng)期能夠給予商鋪投資者較大的虛擬想象空間； 4. 給予運(yùn)營(yíng)部與招商部較大的彈性空間。 ?第二個(gè)五年保底 %， 8%以內(nèi) 不分成，超出部分三七分成。 Copyright Centaline Group, 2023