【正文】 eport | 16 169。 開發(fā)模式 – 隨著紅星美凱龍家居建材市場這一核心商業(yè)品牌強大號召力的形成，紅星商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式開始 由 BH（開發(fā) +持有）模式向 BSH（開發(fā) +銷售 +持有）模式轉(zhuǎn)變 ， 既解決了短期現(xiàn)金流的問題，又解決了長期收入穩(wěn)定問題 產(chǎn)品戰(zhàn)略 – 主推三種產(chǎn)品：一是 大型城市綜合體 ，即在重點發(fā)展城市開發(fā)，以家居 MALL為主體，融合百貨 MALL、商業(yè)街、高檔酒店、 5A級寫字樓、精品 SOHO及鉑金公寓等復(fù)合型物業(yè)；二是 SOHO公寓 ，將在每個家居 MALL配建 3萬 ~4萬平方米；三是 中高檔住宅 ，今后每個項目體量都將達到幾十萬平方米 開發(fā)時序 – 先做家居建材市場、超市、五星級酒店等業(yè)態(tài)，集聚人氣，增加地方政府稅收收入， 后期大量住宅開發(fā)、 shopping mall。 Copyright Centaline Group, 2023 紅星美凱龍發(fā)展歷程 Code of this report | 11 169。 Code of this report | 7 169。如 義烏小商品市場 早期的原型等 ? 現(xiàn)代專業(yè)市場 集企業(yè)集群采購、商品展示、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流于一體 ，是以專業(yè)市場為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)綜合性服務(wù)平臺，國際采購中心 ，如義 烏國際小商品市場 、蕭山中國紡織采購博覽城 第二代 第三代 第四代 第五代 Code of this report | 6 169。 什么是專業(yè)市場？ 定 義 與一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別在于，專業(yè)市場具備“商業(yè)地產(chǎn) +產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的雙重屬性 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 在市場規(guī)模設(shè)計上，可運用商圈輻射理論，分析專業(yè)市場能的輻射區(qū)域，從而確定市場容量和項目的分期開發(fā)規(guī)模。 專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律及趨勢研判 中原顧問部 A組 Code of this report | 2 169。Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 2 4概念篇 案例篇 實戰(zhàn)篇 暢想篇 Code of this report | 3 169。 招商方面，吸引關(guān)鍵駐商入場 〃〃〃〃〃〃 通過產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)促進市場的發(fā)展 ，要了解專業(yè)市場所處價值鏈環(huán)節(jié)，還有哪些環(huán)節(jié)可形成產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)要素交易？它們與專業(yè)市場能否形成互補 〃〃〃〃〃〃 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 產(chǎn)地型 集散地型 專業(yè)市場三種功能類型 銷售地型 ?基礎(chǔ) ：當(dāng)?shù)赜芯薮蟮南M需求 ?特征 ：產(chǎn)品絕大部分來源于外地，銷售給當(dāng)?shù)氐膫€人用戶與企業(yè) ?案例 ：嘉興蔬菜批發(fā)交易市場 ?基礎(chǔ)： 當(dāng)?shù)鼐咦銐蛞?guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?特征： 商品絕大部分以本地產(chǎn)商品為主 ，銷往下游市場 ?案例： 紹興中國輕紡城 ?基礎(chǔ)： 當(dāng)?shù)鼐邆湮锪骰蛐畔⒓⒅行牡幕A(chǔ) ?特征： 生產(chǎn)和銷售都集中在外地，本地只是中轉(zhuǎn)，“買全國貨、賣全國貨”，由此形成低成本流通 ?案例 ：武漢漢正街 越來越多的集散地型專業(yè)市場轉(zhuǎn)向 “ 集散地＋產(chǎn)地型 ”市場，他們依靠強大的輻射力帶動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 Copyright Centaline Group, 2023 Code of this report | 7 4案例篇 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 11 ?捆綁客戶 — 與知名品牌建立合作聯(lián)盟 ?規(guī)范管理 — 商場化管理、市場負全責(zé) ?統(tǒng)一建筑裝飾理念 — 長方體外形、黃藍相見色彩 ?統(tǒng)一品牌定位 — 精品經(jīng)營、綠色生態(tài)、休閑觀光 ?美凱龍自己買地、建商場，提高可信度 ?統(tǒng)一企業(yè) CI ?統(tǒng)一品牌形象宣傳 — 企業(yè)文化宣傳 ?品牌優(yōu)化 — 優(yōu)勝劣汰 紅星美凱龍發(fā)展歷程 Code of this report | 12 169。 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 紅街 —— 13F， 23F通過 16條連廊與家居博覽中心相銜接 ， 并輔助打造部分建材家居類 、 餐飲類 、 休閑娛樂類和社區(qū)服務(wù)類； 家居博覽中心 —— 共 3F， 業(yè)態(tài)涵蓋建材家居 ， 目前已完成 90%招商； Code of this report | 17 169。 —— 2F 3F 紅星美凱龍家居単覽中心 樓層 租金水平（元 /㎡ Copyright Centaline Group, 2023 地址 隨州迎賓大道與季梁大道交匯處 體量 商業(yè)體量 ㎡，建材家居類 ㎡ 開業(yè)時間 暫不詳，預(yù)計 2023年年底入市 定位 隨州首座大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體 業(yè)態(tài) 暫未規(guī)劃 商業(yè)形式 集中型、街區(qū)型、底商 面積區(qū)間 —— 層高 —— 價格 —— 銷售情況 —— 現(xiàn)況 地處城東新城，周邊較為偏僻，發(fā)展尚不成熟。 Copyright Centaline Group, 2023 玫瑰天街（ 萬㎡） 紅星建材博覽中心（ ㎡） 紫郡 紅星美凱龍家居 MALL（ ㎡） 寫字樓（ 萬㎡） 太平洋影院 Soho（ ㎡） 紫郡 目前售樓處正在建設(shè)中 ， 一期含玫瑰天街 、 ㎡純街區(qū)式建材博覽中心 、 紫郡 3棟住宅 。 Copyright Centaline Group, 2023 優(yōu)點 —— ?地處城市發(fā)展主軸上，周邊新建小區(qū)繁多， 人口導(dǎo)入利好 ； ?總體量 55萬方，建材家居體量約 ，規(guī)模優(yōu)勢顯著； ?國際知名品牌，市場接受度高，有較為成熟的運營管理經(jīng)驗； ?大規(guī)模復(fù)合型商業(yè)，商業(yè)產(chǎn)品線豐富，業(yè)態(tài)涵蓋建材、家居、影院等多種，能充分滿足不同消費客群需求； ?一期 ，鋪鋪臨街； ?街鋪分為大一層和大二層， 1拖 3拖 4銷售，主力面積約 60㎡； 缺點 —— ?項目實為開發(fā)商投資加盟模式，后期若非紅星美凱龍原班團隊接手運營，招商運營或面臨巨大難題； ?地段較偏遠，目前周邊商住氛圍淡薄，公共交通配套少； 案例點評 Code of this report | 24 169。 Copyright Centaline Group, 2023 以統(tǒng)一經(jīng)營 20年及南國的央企品牌為噱頭 ， 現(xiàn)已有 200多家知名品牌入駐 ， 目前整體運營情況 較好 。 Copyright Centaline Group, 2023 雙中庭 +手扶電梯 +觀光電梯 +中央空調(diào) +1000余個停車位，公共配套豐富，購物環(huán)境較好； 4大主入口設(shè)計，內(nèi)部動線清晰，人流引導(dǎo)性 較強。 Code of this report | 29 169。 Copyright Centaline Group, 2023 案 例 分 析 ?紅星美凱龍 ?南國城市廣場 ?三 清國際華城 Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 優(yōu)勢 劣勢 黃岡市最大的建材家居城，知名度較高。 品牌繁多，整體形象較難統(tǒng)一。 Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 由核心城區(qū)逐步郊遠化 ?早期一般三四城市的專業(yè)市場多集中在主城區(qū)或城區(qū)，近期在政府引導(dǎo)下，多數(shù)新建專業(yè)市場 逐步郊遠化，但交通便利度十分高。 Copyright Centaline Group, 2023 三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律 市場需求測算方法 —— 以隨州舵落 口項目為 從大的區(qū)域環(huán)境而言，隨州可輻射約 300萬人口，但隨州作為地級市，下轄的縣市僅隨縣與廣水，由于廣水地域差異，前往隨州消費的客群相對有限。 集中型 街鋪 Code of this report | 42 169。 街鋪面積可根據(jù)商戶需求做大，但主力控制在 100200㎡左右，控制總價。售價過高會與實際租金相悖，投資客無法信任區(qū)域未來投資 潛力。 （一般品牌專業(yè)市場項目，如南國各層差較小，價值遞減僅 15%以內(nèi)，但其它一般普通專業(yè)市場層差較大，價值遞減在 50%70%左右。 Code of this report | 45 169。 優(yōu)勢： 1. 由商業(yè)運營公司管理，容易規(guī)避小業(yè)主對商業(yè)運營的影響； 2. 后期商業(yè)運營時，租金收益與回報基本能達到平衡； 3. 在經(jīng)營期能夠給予商鋪投資者較大的虛擬想象空間； 4. 給予運營部與招商部較大的彈性空間。 ?第二個五年保底 %， 8%以內(nèi) 不分成，超出部分三七分成。 Copyright Centaline Group, 2023