【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 林景觀、體貼周到物業(yè)管理?類疊排復(fù)式產(chǎn)品，通過(guò)合理控制面積，控制總價(jià)，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?充分滿足客戶愛面子，炫富的心態(tài)（客人最容易看到的，就是最重要的），重點(diǎn)提升立面、大堂等最能體現(xiàn)樓盤檔次的地方；?高端再改客戶改善的重點(diǎn)：居住環(huán)境（重點(diǎn)是景觀）的改善、物業(yè)服務(wù)的提升 戰(zhàn)略發(fā)展 p產(chǎn)品線選擇產(chǎn)品線選擇 ———— 高端再改產(chǎn)高端再改產(chǎn)品品產(chǎn)品線的選擇與比例產(chǎn)品線的選擇與比例類型 面積范圍 產(chǎn)品 裝修標(biāo)準(zhǔn) 面積配比 分布基本原則主力 200 復(fù)式（四房）202360% 位于小區(qū)內(nèi)部次主力150160 平層（小四房） 25% 位于臨街位置250 復(fù)式（四房） 15%位于社區(qū)中央，景觀最佳位置景觀較佳的頂樓復(fù)式 戰(zhàn)略發(fā)展 ?初步強(qiáng)排方案初步強(qiáng)排方案產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)條件規(guī)劃設(shè)計(jì)條件產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案用地性質(zhì) 住宅用地 總用地面積 173929平方米代征地面積 20593 凈地面積 153336平方米綜合容積率 地上總建筑面積 306670㎡住宅建筑面積 294280㎡凈地容積率 公建建筑面積 12390㎡人防要求 車位比 /戶 (160方以上 )建筑密度 20％ 綠地率 35％建筑層數(shù) 2428F 限高 100m建筑間距要點(diǎn)面寬大于 32米的板式高層住宅南北間距為 ,面寬小于 32米的點(diǎn)式住宅南北間距為 ；同時(shí)需進(jìn)行日照分析報(bào)告，主照面的住宅需要 3小時(shí)的日照時(shí)間；*注： h為建筑高度， s為建筑正南北向投影寬度退紅線要求東面退金橋北路多層為 10m,高層為 18m西面退規(guī)劃路多層為 8m,高層為 15m南面退規(guī)劃道路多層為 7m,高層為 12m北面退公園路多層為 10m,高層為 18m配套要求 物業(yè)管理用房 1073㎡ ，社區(qū)用房 224㎡ ，垃圾收集站 40㎡交通規(guī)劃要點(diǎn) 四周道路均可設(shè)置車行入口其他規(guī)劃要點(diǎn) 容積率 ≤，限高 100；需建 3200平米幼兒園 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 地塊價(jià)值排序? 本地塊四周均為城市道路，東面與北面為城市主干道，土地價(jià)值較低，幾個(gè)城市道路轉(zhuǎn)角適合做 160平米戶型、南面為景觀道路，東面為規(guī)劃城市支路。小區(qū)內(nèi)中央集中綠地逾 40000平方米，周邊適合做大戶型。? 交通流線? 小區(qū)車行主入口設(shè)置在北面公園路，解決小區(qū)主要車流，在東側(cè)金橋北路設(shè)置小區(qū)次入口，內(nèi)部以環(huán)形車道溝通，基本到達(dá)每一單元，滿足日常使用和消防要求。地下車庫(kù)出入口靠近主入口設(shè)置，以利于保持小區(qū)內(nèi)部安靜。? 環(huán)境景觀? 小區(qū)景觀主軸由北側(cè)小區(qū)出入口廣場(chǎng)開始，通過(guò)會(huì)所直至中央集中綠地，周邊的住宅左右對(duì)稱布置，形成強(qiáng)烈的景觀序列。另一條景觀軸由金橋北路次入口開始一直到達(dá)中央集中綠地，與景觀主軸相交形成完整的軸線體系。? 沿城市周邊的住宅間距也達(dá)到了 8090米，可以進(jìn)行豐富的組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)，與中心景觀區(qū)形成了多層次的景觀空間。?規(guī)劃方案規(guī)劃方案 說(shuō)明說(shuō)明產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 ?單體方案單體方案 ——160 方參考戶型方參考戶型產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 ?單體方案單體方案 ——200 方參考戶型方參考戶型產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 ?單體方案單體方案 ——250 方參考戶型方參考戶型產(chǎn)品解決方案產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 p商業(yè)配套定位商業(yè)配套定位非住宅產(chǎn)品分析非住宅產(chǎn)品分析金色家園富陽(yáng)市人民醫(yī)院 (規(guī)劃 )大型賣場(chǎng)(規(guī)劃 )消防之隊(duì)海鮮酒樓永興中學(xué)容大酈城一期永興幼兒園（代建）經(jīng)濟(jì)適用房 (規(guī)劃 )拆遷安置房公 園 路金橋北路規(guī)劃道路規(guī)劃道路宗地商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃建議? 建議商業(yè)應(yīng)分布在公園西路；? 東北角建議規(guī)劃小商業(yè)廣場(chǎng)，與金色家園商業(yè)廣場(chǎng)相呼應(yīng)，形成區(qū)域的商業(yè)中心項(xiàng)目規(guī)模建議? 定位：社區(qū)型商業(yè) +部分會(huì)所功能? 同時(shí)考慮醫(yī)院等規(guī)劃，帶來(lái)的未來(lái)商鋪價(jià)值的提升? 建議總規(guī)?？刂圃? 70008000方商業(yè)售價(jià)建議? 參考容大五環(huán)城市花園 10000元 /方? 考慮未來(lái)土地屬性變化及周邊規(guī)劃帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值提升? 建議商鋪售價(jià) 13000元 /方 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 車位比 1： ? 車位個(gè)數(shù) 2264個(gè)，其中地下車位 2044個(gè)，地面車位 220個(gè)? 車位價(jià)格 8萬(wàn)元 /個(gè)（金色家園項(xiàng)目擬售 7萬(wàn)元 /個(gè)）? 去化率 到住宅售罄時(shí)車位銷售 90%，余 10%未售出?項(xiàng)目車位售價(jià)及銷售安排項(xiàng)目車位售價(jià)及銷售安排 非住宅產(chǎn)品分析非住宅產(chǎn)品分析 戰(zhàn)略發(fā)展 PART4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析?首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃?項(xiàng)目銷售計(jì)劃項(xiàng)目銷售計(jì)劃?項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?項(xiàng)目開發(fā)各年的銷售及利潤(rùn)體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)各年的銷售及利潤(rùn)體現(xiàn)?經(jīng)濟(jì)測(cè)算敏感性分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算敏感性分析 戰(zhàn)略發(fā)展 序號(hào)序號(hào) 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 時(shí)間時(shí)間開始開始 完成完成1 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間 20239152 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 2023930 202310203 單體方案設(shè)計(jì) 20231020 202311144 施工圖設(shè)計(jì) 2023317 2023535 簽署土地協(xié)議或合同 20239306 取得土地證 2023337 基礎(chǔ)開工 20233258 開盤 20239309 竣工備案 2023112610 入住 20231231?首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 戰(zhàn)略發(fā)展 ?項(xiàng)目銷售計(jì)劃項(xiàng)目銷售計(jì)劃2023 2023 2023 2023 2023 合計(jì)合計(jì)開發(fā)計(jì)劃（不計(jì)地下車位）（ m2）109522 101238 90871 301631銷售面積（ m2） 49297 87050 102892 81526 45104 365869銷售額（萬(wàn)元） 44647 79024 110712 100449 72173 407006售價(jià)（住宅）（元 /m2） 10058 11167 12952 14817 16002 13007售價(jià)（商業(yè)）（元 /m2） 13000 13000 13000 13000 13000售價(jià)（車位）（萬(wàn)元 /個(gè)） 8 8 8 8 8項(xiàng)目銷售計(jì)劃項(xiàng)目銷售計(jì)劃? 注：車位按銷售 90%計(jì) 戰(zhàn)略發(fā)展 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總金額（萬(wàn)元總金額（萬(wàn)元 ））銷售收入 407,006開發(fā)成本 276,123資金峰值 88,703現(xiàn)金流為正時(shí)間 2023年 10月項(xiàng)目總投資 294,438凈利潤(rùn) 57,419內(nèi)部收益率 %銷售凈利率 %經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2023 2023 2023 2023 2023 合計(jì)合計(jì)銷售面積（ m2） 49297 87050 102892 81526 45104 365869銷售金額（萬(wàn)元） 44647 79024 110712 100449 72173 407006結(jié)算面積（ m2） 136347 102892 81526 45104 365869結(jié)算金額（萬(wàn)元） 123671 110712 100449 72173 407006單位凈利潤(rùn)（元 /m2） 432 2112 2493 3493 1904凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 4734 16606 20322 15756 57418銷售凈利率 4% 15% 20% 22% 14%?各年利潤(rùn)體現(xiàn)各年利潤(rùn)體現(xiàn)?項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及各年利潤(rùn)體現(xiàn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及各年利潤(rùn)體現(xiàn) 戰(zhàn)略發(fā)展 PART5土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析?土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景?土地獲取方式土地獲取方式?項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范 戰(zhàn)略發(fā)展 ?土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景土地使用權(quán)人土地使用權(quán)人 富陽(yáng)市國(guó)土資源局 土地他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利 無(wú)土地用途土地用途 住宅（設(shè)配套公建） 土地使用年限土地使用年限 70年土地手續(xù)狀況土地手續(xù)狀況 手續(xù)完備，由政府出讓項(xiàng)目信息來(lái)源項(xiàng)目信息來(lái)源 富陽(yáng) 《 讀地手冊(cè) 》 及合作方富陽(yáng)容大房產(chǎn)土地方或土地方或合作方背景合作