【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對此車位有優(yōu)先購買權(quán)。如果侵犯了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，該購買行為也是無效的。另一方面，如果小區(qū)的車位已經(jīng)滿足了業(yè)主的需求，那么該車位使用權(quán)買賣便是有效。 ? 聯(lián)發(fā)物業(yè)的物業(yè)費上調(diào)實踐案例提要 ：向業(yè)主講明物業(yè)費是否漲價的利害關(guān)系。 物業(yè)管理 行業(yè)是一個勞動密集型企業(yè)，且是微利行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)各種實際發(fā)生費用的成本倒算出來的，尤其是人員工資的成本一般要占到 70%左右 ? 更多內(nèi)容源自 通告 聯(lián)發(fā)物業(yè)的物業(yè)費上調(diào)實踐 案例 ? 聯(lián)發(fā) ?新天地小區(qū)是廈門聯(lián)發(fā)（集團(tuán)）物業(yè)服務(wù)有限公司（下簡稱 “聯(lián)發(fā)物業(yè) ”）2023年接管的項目，多年來榮獲 “全國 物業(yè)管理 示范住宅小區(qū) ”、 “福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū) ”、 “廈門市物業(yè)管理示范住宅小區(qū) ”、湖里區(qū)第二屆 “文明物業(yè) ”和湖里區(qū)第三屆和諧鄰里節(jié) “和諧小區(qū) ”等諸多榮譽(yù)稱號。 ? 新天地小區(qū)物業(yè)費上調(diào)的經(jīng)過 ? 隨著近年來物價的不斷上漲及 2023年 3月廈門最低工資標(biāo)準(zhǔn)大幅度上調(diào)（自 900元調(diào)至 1100元），聯(lián)發(fā)物業(yè)在新天地小區(qū)這一項目上的物業(yè)管理費收入已無法保證該項目日常管理和服務(wù)的運轉(zhuǎn)，為維持項目收支平衡、確保服務(wù)質(zhì)量、穩(wěn)定員工隊伍，根據(jù)公司要求，小區(qū)服務(wù)中心于 2023年 4月份開始著手上調(diào)物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的工作。 ? 4月 30日，小區(qū)服務(wù)中心發(fā)函 業(yè)委會 告知需調(diào)價的原因、上調(diào)幅度及漲價時間等事宜。 5月 6日，業(yè)委會組織召開第一次會議，就提交的關(guān)于上調(diào)新天地小區(qū)項目的物業(yè)服務(wù)費事宜進(jìn)行討論。會上，部分業(yè)委會委員表示不同意上調(diào)管理費，理由是 “所簽的合同 屬于包干制，賺錢、虧本都是企業(yè)自己的事，且合同期未到期，故不同意上調(diào) ”，同時業(yè)委會還要求小區(qū)服務(wù)中心不能將調(diào)價事宜在小區(qū)做宣傳及上門征詢。 ? ? 統(tǒng)計結(jié)果顯示，專有部分面積占 建筑 總面積 %、戶數(shù)占總戶數(shù) %的業(yè)主同意從今年 7月份開始按新的收費標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費。 ? 小區(qū)服務(wù)中心于 6月 7日在各樓道張貼出《關(guān)于上調(diào)物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)意見征詢情況的公示》，公示期間無任何業(yè)主提出書面異議。自 2023月 7月 1日起，聯(lián)發(fā)新天地物業(yè)服務(wù)中心開始按新的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)收取費用。 ? 服務(wù)中心將整個調(diào)價的過程咨詢了公司的法律顧問，律師認(rèn)為上調(diào)物業(yè)管理費的征詢工作是符合法律程序的。至今，項目按新的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)繳交的收費率已達(dá)到 96 %，收費率基本未受調(diào)價的影響。同時，公司從2023年 8月份開始再度上調(diào)員工工資，這讓一線員工的流動率開始有所降低，確保了服務(wù)質(zhì)量、穩(wěn)定了員工隊伍。 ? 上漲物業(yè)費的體會 ? 總結(jié) 公司上漲物業(yè)費的過程，覺得也有一些體會，在此與同行分享： ? 一是服務(wù)合同雖然未到期但物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以上漲物業(yè)費。長期以來，在傳統(tǒng)的觀念中，合同一旦簽訂便難以更改，物業(yè)服務(wù)合同如果沒有到期更是難以上調(diào)物業(yè)費，這導(dǎo)致一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨巨額虧損時只得自己承受而無法向業(yè)主提出上漲物業(yè)費的要求。 ? ? 實際上，根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條第 7款規(guī)定：有關(guān)共有和共同管理權(quán)力的其它重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，在合同有效期限內(nèi)，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合同雙方當(dāng)事人可以就合同的有關(guān)條款進(jìn)行修改，做出補(bǔ)充約定。此外，公司與聯(lián)發(fā)新天地小區(qū)業(yè)主委員會所簽訂的《聯(lián)發(fā)新天地物業(yè)服務(wù)合同》第六章第二十一條第 2款也明確規(guī)定 “管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，需經(jīng)業(yè)主大會通過 ”，這也就是說物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然未到，但物業(yè)管理費也是可以調(diào)整的，但需經(jīng)業(yè)主大會同意。所以，部分業(yè)主委員會委員、業(yè)主 “合同期未到物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能上調(diào)物業(yè)管理費 ”的理由是不能成立的。筆者所在的公司用事實充分證明，在服務(wù)合同未到期的情況下，只要做足工作且依法走完相關(guān)程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是可以上漲物業(yè)費的。 ? 二是要向業(yè)主講明物業(yè)費是否漲價的利害關(guān)系。物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型企業(yè)，且是微利行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是根 聯(lián)發(fā)物業(yè)的物業(yè)費上調(diào)實踐案例提要 ：向業(yè)主講明物業(yè)費是否漲價的利害關(guān)系。 物業(yè)管理 行業(yè)是一個勞動密集型企業(yè)，且是微利行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)各種實際發(fā)生費用的成本倒算出來的，尤其是人員工資的成本一般要占到 70%左右 ? 更多內(nèi)容源自 通告 據(jù)各種實際發(fā)生費用的成本倒算出來的，尤其是人員工資的成本一般要占到 70%左右，如果人員成本增加，但物業(yè)管理費未上調(diào)，那么物業(yè)服務(wù)公司只能通過減少人員、降低用人標(biāo)準(zhǔn)來降低企業(yè)的成本，這最后必然會造成物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的降低，損害廣大業(yè)主的利益。 ? ? 三是大多數(shù)業(yè)主是通情達(dá)理的?，F(xiàn)在一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)一提起漲物業(yè)費就頭疼，覺得業(yè)主肯定不會接受，但實際上雖然會有一些業(yè)主反對漲價的態(tài)度很堅決但大多數(shù)業(yè)主是通情達(dá)理的，他們需要的只是質(zhì)價相符的服務(wù)。雖然他們當(dāng)時征詢意見的時候未必同意上漲物業(yè)費，但實際上隨著服務(wù)品質(zhì)的改善和物業(yè)費漲價走完法律程序且得到大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，他們還是會按時繳費的，新天地小區(qū)在物業(yè)費漲價的表決過程中雖然只有%的通過率但繳費率達(dá)到 96%就充分說明了這一點。 ? 怡錦園物業(yè)費上調(diào)案例始末提要 ：對于物業(yè)費調(diào)整這項重中之重的工作，全體工作人員以公司利益為準(zhǔn)，盡自己最大的努力，最終發(fā)放和送達(dá)確認(rèn)書1172份，實收反饋意見 1145份，其余為棄權(quán)及無法聯(lián)系 ? 精品源自 保潔 怡錦園物業(yè)費上調(diào) 案例 始末 ? 怡錦園小區(qū)位于豐臺區(qū)鄰楓路 5號，占地面積 ， 建筑 面積 平方米，收費面積 ，共有小區(qū)居民 1190戶。自 03年 9月首位業(yè)主入住后至 2023年共六年多時間，物業(yè)公司駐怡錦園管理處共有員工 43人，其中內(nèi)聘 29人，外聘 14人。自接手小區(qū)后收費標(biāo)準(zhǔn)未有變動，均價為 /月 /平米，全年收取物業(yè)費總額為 220萬元，但由于近幾年物價水平、人工工資等一再上漲，使得物業(yè)公司逐年虧損，這嚴(yán)重危及到良好的服務(wù)品質(zhì)，為能夠延續(xù)并保持較好的服務(wù)質(zhì)量和水平，更好地服務(wù)廣大居民，扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司的經(jīng)營狀況，勢必要通過內(nèi)部開源節(jié)流，外部物業(yè)費價格調(diào)整來達(dá)到目的。據(jù)此北京怡海達(dá)豐 物業(yè)管理 有限公司向怡錦園 業(yè)委會 申請物業(yè)管理費調(diào)整，根據(jù)現(xiàn)實的狀況和今后的發(fā)展趨勢，擬定了兩個調(diào)整的方案，即方案一： /月 /平方米；方案二：現(xiàn)有收費標(biāo)準(zhǔn)不變，調(diào)整服務(wù)項目。 ? ? 怡錦園物業(yè)費調(diào)整工作于 2023年年初開始籌備，期間制定過多套調(diào)整方案： 、 、 2元、 、 、 ，幾經(jīng)數(shù)次修改，最后訂版為 標(biāo)準(zhǔn)。確定收費標(biāo)準(zhǔn)后，管理處又根據(jù)實際情況制作了《物業(yè)費調(diào)整工作進(jìn)度表》。直至 2023年 10月接到公司確定 2023年怡錦園物業(yè)費調(diào)整的指示后，怡錦園管理處全體員工嚴(yán)格按照《物業(yè)費調(diào)整工作進(jìn)度表》有條不紊地推進(jìn)上調(diào)工作。 ? 上調(diào)過程 ? 在此次物業(yè)費調(diào)整工作中，管理處首先需要做通業(yè)委會的工作，通過幾次協(xié)調(diào)會議的溝通，管理處提出了上調(diào)物業(yè)費的理由，并得到了業(yè)主委員會的大力支持，五位業(yè)委會成員全數(shù)通過，一致同意物業(yè)費調(diào)整，這為此次物業(yè)費調(diào)整奠定了堅實的基礎(chǔ)。在得到業(yè)主委員會的口頭同意后，物業(yè)公司正式向怡錦園業(yè)主委員會遞交了物業(yè)費調(diào)整書面申請，并得到了業(yè)主委員會的回函。自此，物業(yè)費調(diào)整工作正式全面展開。 ? 應(yīng)業(yè)委會要求，并根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司于 2023年 11月 11日至 2023年 11月17日在小區(qū)明顯位置公示了《 2023年度 財務(wù) 審計 報告 》及《公共區(qū)域收益支出分配報告》。 2023年 11月 23日至 11月 29日又在怡錦園大門口及各樓一層電梯間公示了 2023年物業(yè)費調(diào)整方案。公示完畢后，有部分業(yè)主又提出了對于之前公示的《 2023年度財務(wù)審計報告》及《公共區(qū)域收益支出分配報告》不清楚，隨后管理處又將所有文件再一次進(jìn)行了公示，直至調(diào)整結(jié)束。 ? ? 對于一些沒有當(dāng)場投票的業(yè)主，工作人員每天篩選后都要入戶去做工作，盡可能取得業(yè)主的信任，有時一張確認(rèn)書可能需要二十幾分鐘的溝通、解釋才能獲得支持的一票。通過一周的時間，四個小組已將大部分住戶走訪完畢，通過此次走訪也發(fā)現(xiàn)了不少房屋已經(jīng)出租或業(yè)主長期不在園區(qū)居住的情況，為今后的管理工作積累了 資料 。 ? 每收到一張選票，工作人員都細(xì)心地注意業(yè)主選擇的是同意還是反對，并做好記錄，做到心中有數(shù)。經(jīng)過初期粗略的統(tǒng)計大約有 70%的業(yè)主同意物業(yè)費上調(diào)，但是越到后期難度越大，不同意的聲音也越來越多，形式不容樂觀，管理處領(lǐng)導(dǎo)和每一位小組成員絲毫不敢懈怠，盡可能爭取更多的業(yè)主支持。另外還有個別情緒比較激動的業(yè)主，揚言要上告，稱調(diào)整不合法。 ? 盡管調(diào)整工作遇到了很多困難和阻力，但員工依舊不厭其煩地給業(yè)主進(jìn)行分析解釋，盡可能取得業(yè)主諒解，有部分業(yè)主通過耐心細(xì)致的講解后對我們表示支持。對于長期不在家和房屋出租的業(yè)主，在后面的幾天，通過電話進(jìn)行了聯(lián)系，給業(yè)主合理的解釋，爭取其同意，代業(yè)主進(jìn)行簽字確認(rèn)，并將通話予以錄音，作為有效的證據(jù)進(jìn)行留存。 ? 收獲 ? 對于物業(yè)費調(diào)整這項重中之重的工作，全體工作人員以公司利益為準(zhǔn)，盡自己最大的努力，最終發(fā)放和送達(dá)確認(rèn)書 1172份，實收反饋意見 1145份，其余為棄權(quán)及無法聯(lián)系，按照《物業(yè)管理條例》之規(guī)定，此次物業(yè)費調(diào)整獲得了約 67%的業(yè)主支持，圓滿地完成了此次調(diào)整最為繁重的工作。 ? ? 2023年 12月 12日 9： 00，在 1樓負(fù)一層員工娛樂室，在完全公開、公平、公正的基礎(chǔ)上召開了具有決定性意義的怡錦園業(yè)主大會會議，參與此次大會的有業(yè)主委員會主任、副主任及兩位委員、科技園區(qū)派出所代表、怡海社區(qū)居委會代表、律師事務(wù)所律師及業(yè)主代表。業(yè)委會經(jīng)過近三個小時的現(xiàn)場驗票、唱票、統(tǒng)計，最終形成了大會決議：自2023年 1月 1日起，北京市豐臺區(qū)怡錦園小區(qū)物業(yè)費將執(zhí)行 “ /月 /平米方案 ”。 ? 這次上調(diào)成功得益于集團(tuán)公司的正確決策及人、財、物的大力支持，得益于物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及管理處領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)和指引，得益于全員的共同努力。而怡錦園物業(yè)費的上調(diào)成功，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展積累了寶貴的經(jīng)驗。雖然物業(yè)費調(diào)整成功了，但這只是開始。很多業(yè)主投出了支持的一票，是對怡海物業(yè)多年來服務(wù)的認(rèn)可。如何為業(yè)主提供更好更高的服務(wù)，不辜負(fù)業(yè)主的信任；如何讓不同意上調(diào)的業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，配合工作；如何保證收費率等問題都促使怡海物業(yè)不斷求新求變，努力提升自己的服務(wù)品質(zhì)，為明天續(xù)寫新的輝煌。 ? 物業(yè)公司五心服務(wù)案例提要 ：就在這時，秩序維護(hù)應(yīng)急分隊已趕到，隨后業(yè)主也回來了，業(yè)主打開入戶門，看到了濃濃的煙霧，并聞到一股烤糊的味道，再一看，沙發(fā)上躺著一個人，物業(yè)相關(guān)人立刻讓秩序維護(hù)員把人抱出去 ? 文章來源 房 地 產(chǎn) e網(wǎng) 物業(yè)公司五心服務(wù) 案例 ? 貼心服務(wù)： ? 每月月中和月末兩次電表余量的查詢，避免了突然停電給業(yè)主帶來的困擾。 客服 員在連續(xù)兩次的查電表工作中，某住戶都沒有及時繳納費，再次查詢時電表讀數(shù)剩余是兩度，客服員再次上門告知，但家中無人，客服員選擇打電話的方式告知。客服員將電表的讀數(shù)告知業(yè)主，業(yè)主說最近因為比較忙沒能及時充費，這兩天正好出差在外地，非常感謝物業(yè)公司給他打這個電話，因為萬一停電室內(nèi)的魚缸和冰箱都會受到影響。 ? 處理結(jié)果：業(yè)主聯(lián)系親戚充了電費，避免了損失。 ? ? 安心服務(wù)： ? 2023年 3月 15日晚，于 19時 50分監(jiān)控組值班人員匯報監(jiān)控系統(tǒng)接到 B區(qū)某戶業(yè)主家煙霧報警，秩序維護(hù)員前去查看，敲門家里無人開門，監(jiān)控員找出業(yè)主聯(lián)系單撥打了電話，是一個女業(yè)主接的，說：您好，這里是維邦物業(yè)奧林花園服務(wù)中心，請問您是奧林花園 B區(qū) ***的業(yè)主嗎？對方說：是，請問有什么事，剛才我們監(jiān)控室接到你們家煙霧報警，秩序維護(hù)員敲門家里無人開門。當(dāng)時業(yè)主只說了一句馬上回去，其它啥也沒說。 ? 掛了電話后，值班經(jīng)理馬上拿上手電去了該業(yè)主家，在途中撥打了秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)人電話，馬上組織應(yīng)急分隊，帶著滅火器感到現(xiàn)場，等值班經(jīng)理到了該戶單元門口時發(fā)現(xiàn)家中燈亮著，客廳窗戶開著，拿手電照去從窗戶飄出濃濃的煙霧。就在這時，秩序維護(hù)應(yīng)急分隊已趕到，隨后業(yè)主也回來了，業(yè)主打開入戶門，看到了濃濃的煙霧，并聞到一股烤糊的味道，再一看，沙發(fā)上躺著一個人，物業(yè)相關(guān)人立刻讓秩序維護(hù)員把人抱出去，在抱出去的同時業(yè)主已經(jīng)清醒，同時讓秩序維護(hù)員把所有的窗戶打開。再去廚房一看，天然氣火開著，秩序維護(hù)班長立刻把火關(guān)了，發(fā)現(xiàn)高壓鍋燉的羊肉已經(jīng)烤糊了。 ? 原來是業(yè)主喝酒了，燉上羊肉睡著了，值班經(jīng)理安撫業(yè)主后，看無大事，就跟業(yè)主告別了。業(yè)主說： “真是謝謝你們，謝謝維邦物業(yè)，維邦物業(yè)就是 ?無限信賴 ?”。值班經(jīng)理告訴業(yè)主這是我們作為物業(yè)人應(yīng)該做的。聽著業(yè)主這么一說，感到作為一名維邦人很自豪，因這事處理的非常及時，只是有驚無險。 ? ? 稱心服務(wù)： ? 2023年臘月 27日，服務(wù)臺接到業(yè)主報修電話，一樓住戶室內(nèi)廚房排污管堵塞，工程人員很快到達(dá)現(xiàn)場對管道進(jìn)行疏通。但半個小時后管道沒有暢通的跡象，工程人員發(fā)現(xiàn)沒有預(yù)想的簡單。現(xiàn)場排查后，發(fā)現(xiàn)問題比較復(fù)雜，幾米深的排污井已經(jīng)全部凍透，人工解凍沒有辦法實現(xiàn)。工程負(fù)責(zé)人下達(dá)臨時任務(wù)，所有工程人員在管道沒有疏通之前不能休假。買了車票的把車票退了，準(zhǔn)備回家的往家打個電話，所有人員