【正文】 最為繁重的工作。而怡錦園物業(yè)費(fèi)的上調(diào)成功，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 ? 物業(yè)公司五心服務(wù)案例提要 ：就在這時，秩序維護(hù)應(yīng)急分隊(duì)已趕到，隨后業(yè)主也回來了，業(yè)主打開入戶門，看到了濃濃的煙霧，并聞到一股烤糊的味道，再一看，沙發(fā)上躺著一個人，物業(yè)相關(guān)人立刻讓秩序維護(hù)員把人抱出去 ? 文章來源 房 地 產(chǎn) e網(wǎng) 物業(yè)公司五心服務(wù) 案例 ? 貼心服務(wù)： ? 每月月中和月末兩次電表余量的查詢，避免了突然停電給業(yè)主帶來的困擾。 ? ? 安心服務(wù)： ? 2023年 3月 15日晚，于 19時 50分監(jiān)控組值班人員匯報(bào)監(jiān)控系統(tǒng)接到 B區(qū)某戶業(yè)主家煙霧報(bào)警，秩序維護(hù)員前去查看，敲門家里無人開門，監(jiān)控員找出業(yè)主聯(lián)系單撥打了電話，是一個女業(yè)主接的，說：您好，這里是維邦物業(yè)奧林花園服務(wù)中心，請問您是奧林花園 B區(qū) ***的業(yè)主嗎？對方說：是，請問有什么事，剛才我們監(jiān)控室接到你們家煙霧報(bào)警，秩序維護(hù)員敲門家里無人開門。再去廚房一看，天然氣火開著，秩序維護(hù)班長立刻把火關(guān)了，發(fā)現(xiàn)高壓鍋燉的羊肉已經(jīng)烤糊了。聽著業(yè)主這么一說，感到作為一名維邦人很自豪，因這事處理的非常及時，只是有驚無險。工程負(fù)責(zé)人下達(dá)臨時任務(wù)，所有工程人員在管道沒有疏通之前不能休假。在年三十的上午，排污管道可以用水了，住戶可以安心的過年了。輕描淡寫的描述，不能清晰的顯現(xiàn)工作的場景，特別是零下二十度的氣溫，給實(shí)際工作帶來很大的困難。 ? ? 物業(yè)管理公司因不作為而被判賠案案例分析提要 ：本案的焦點(diǎn) ,也是許多守法經(jīng)營的 物業(yè)管理 公司遇到不常見的損害事故時想到的首要問題 ——從法律上講 ,該不該承擔(dān)責(zé)任 ,根據(jù)什么承擔(dān)責(zé)任 ? ? 更多內(nèi)容源自 通告 物業(yè)管理 公司因不作為而被判賠案 案例 分析 ? [案情 ]2023年 5月的一天 ,6歲的小明和另外三個小朋友 ——9歲的小杰、 10歲的小紅、 11歲的小勇在某花園小區(qū)的一棟住宅樓后面玩耍,從一間堆放雜物的臨時搭建的小房子里 ,孩子們發(fā)現(xiàn)了幾個放天那水的小鐵桶。 ? ? [審判 ]深圳市羅湖區(qū)人民法院審理后認(rèn)為 ,被告某物業(yè)管理公司將易燃易爆物品天那水放在兒童容易獲得的地方 ,對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。根據(jù)此判決 ,小明的父母共獲得近 13萬元的賠償金 ,其中包括精神損害賠償金 ,物業(yè)管理公司被判賠近 7萬元。作為的違法行為 ,是指違反不作為義務(wù)的行為 ,即法律規(guī)定不得為某種行為而為之者。顯然 ,本案一審法院認(rèn)為物業(yè)管理公司的不作為行為是導(dǎo)致孩子死亡的主要原因。所謂 善良管理人的注意 ,這是一個根據(jù)事件種類、行為人的職業(yè)、危險的大小被害利益的輕重的不同 ,而要求應(yīng)具有的熟練的技術(shù)和特別的謹(jǐn)慎心理所確定的注意程度。要求物業(yè)管理公司的管理行為無時不有、無處不在 ,時時刻刻、分分秒秒履行妥善注意的義務(wù) ,是一個目標(biāo) ,但過于苛刻 ,實(shí)踐中很難做到。 ,看是否存在 多因一果 的情形 ,分清主要原因和次要原因、直接原因和間接原因 ,由此確定應(yīng)和誰分擔(dān)責(zé)任。 ? 核心法條 : 《中華人民共和國民主去通則》 ? 第一百零六條 :…… 公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn) ,侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 ? 物業(yè)管理案例：物業(yè)管理費(fèi)漲價提要 ：管理費(fèi)反而漲到了２元／平方米。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè) ? 管理費(fèi)反而漲到了２元／平方米。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系。 ? 由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定： “當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 ? 第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償。并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決議，或?qū)⑦@筆收益用來貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足，或直接納入到 維修 基金之中，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配。 ? 請問你對此有什么看法？ ? 案例分析： ? 水管滲漏，屬一般維修，換根外墻水管即可。但在公布業(yè)主委員會當(dāng)選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對選舉結(jié)果，并要求進(jìn)行重新選舉。 ? 繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過買賣、贈與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。 ? ? 物業(yè)管理案例：物業(yè)公司要求提高管理費(fèi)提要 ：但如果該公司事先沒有和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了 ? 來源自 房 地產(chǎn) e網(wǎng) 物業(yè)管理 案例 ：物業(yè)公司要求提高管理費(fèi) ? 方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃，無亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗； 保安 人員 24小時值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護(hù)良好，水、電、消防設(shè)施保障有效。但如果該公司事先沒有和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了。 ? 請問此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶?。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 ? 問車主的要求合理嗎？ ? ? 案例分析： ? 第一要看物業(yè)管理中心是否對小車負(fù)有保管的責(zé)任 . ? 有的小區(qū)在管理中對車輛實(shí)行了保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管 合同 ，收取了車輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。 ”規(guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心 綠化 部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休息幾天即可。對于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態(tài)度。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。 ? 根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價主管部門規(guī)定。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。 ? ，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。問購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？ ? ? 案例分析： ? 并非所有業(yè)主購置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。 ? 4．物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。 ? 2. 物價部門未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。提供方便的臨時停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒），丟車可以不賠。 ? 4. 有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號車丟，需負(fù)責(zé)任。 ? 觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。 ? ? 觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償 ? 理 據(jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)），不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險不等 ? 觀點(diǎn)二：單方聲明，不予承認(rèn)。 ? 合同 而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 ? ? 物業(yè)管理案例 :樓上住戶跑水導(dǎo)致房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題提要：樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理 公司無關(guān) ? 源 自 物管學(xué)堂 物業(yè)管理 案例 :樓上住戶跑水導(dǎo)致房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題 ? 徐先生花費(fèi)大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。 ? 3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實(shí)格格不入。 ? 請問： 物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦 ? ? 物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理 合同 而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車費(fèi)中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。 ? 問題：物業(yè)管理中心該不該賠償？ ? 。 ? ? 物業(yè)管理案例：枯枝掉落砸傷行人，該不該賠償提要 ：枯枝掉落砸傷行人系 綠化 管理不到位的問題，全部責(zé)任在于 物業(yè)管理 中心，應(yīng)該賠償。 ? 該物業(yè)管理中心沒有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒有收取保管費(fèi)用，因此，可以定為無償停靠，可以不賠償 . ? 第二要看物業(yè)管理中心對掉落的玻璃是否負(fù)有管理責(zé)任。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。 ? 《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工 人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。 ? 物業(yè)管理案例：業(yè)主因潮濕地滑摔傷，物業(yè)是否需承擔(dān)責(zé)任提要 ：李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi) ? 更多 資訊 物業(yè)管理 案例 ：業(yè)主因潮濕地滑摔傷，物業(yè)是否需承擔(dān)責(zé)任 ? 業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。 ? 請問：方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理？你有什么 建議 ？ ? ? 案例分析： ? 要求是否合理應(yīng)視其具體情況。 ? 某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。 ? 根據(jù)物權(quán)法的 建筑 物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。因這根水管修好以后， 8戶住戶都受益，根據(jù) “誰受益，誰負(fù)責(zé) ”的原則，應(yīng)由 8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)?。物業(yè)公司提出要對其 維修 ，其維修費(fèi)由誰出？ ? 物業(yè)管理 案例 ：外墻水管 維修 ，其維修費(fèi)由誰出 ? 某住宅小區(qū) 108單元第６層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。因?yàn)闃I(yè)主買房時， 合同 就明確規(guī)定了，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺。 ? 物業(yè)管理案例：物業(yè)將共有區(qū)域出租提要 ：業(yè)主的要求是合理的。 ? 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。 ? ? 案例分析： ? 第一，業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有 建筑 物的專有部分空置，并不意味著整個所有建筑物在空置著。 ? 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同。而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。而開發(fā)商則稱 物業(yè)管理 已移交，自己無權(quán)過問。 ? 第一百二十三條 :從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的 ,不承擔(dān)民事責(zé)任。 。 ? 從本案中可借鑒如下幾點(diǎn) : 、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)的管理 ,依照相關(guān)規(guī)定做好特殊防范和安全管理工作 ,以達(dá)到善意管理義務(wù)的要求。本案中 ,物業(yè)管理公司指派的保管、使用天那水的員工顯然未注意到天那水作為易燃易爆的危險物品的特殊性 ,從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司構(gòu)成了未盡到應(yīng)有的注意、未妥善履行管理義務(wù)的過失。過失就是欠缺注意 ,學(xué)理上根據(jù)欠缺注意的程度將過失分為不同等級。本案一審法院判決物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)賠償民事責(zé)任 ,即是因?yàn)槠湔J(rèn)為法律、 法規(guī) 、規(guī)章等 規(guī)范 性文件均要求對易燃易爆物品要妥善保管和使用 ,而物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)妥善保管卻沒有做到 ,所以構(gòu)成了不作為的違法行為。構(gòu)成民事責(zé)任一般必須具備四個要件 :違法行為、損害事實(shí)、因果關(guān)系、主觀過錯。一審判決具體劃分責(zé)任的比例是 :小明的父母因監(jiān)護(hù)不力對孩子的死亡承擔(dān) 15%即責(zé)任 ,可由其自負(fù)；物業(yè)管理公司承擔(dān) 45%的責(zé)任；小杰由于直接引起爆炸承擔(dān) 25%的責(zé)任 ,其他兩個孩子各承擔(dān) %的責(zé)任。事故發(fā)生后 ,小明的父母趕