【正文】 的素質(zhì)是否好，住在這小區(qū)是否安全。 ? 正確的信息可以給我們?nèi)粘５姆?wù)帶來方便，認(rèn)真記錄業(yè)主的信息可以為我們?cè)诮窈蟮姆?wù)中提供方便。 ? 消防通道不通 消防管道沒水 ? 2023年 2月 28日凌晨 3時(shí) 54分，無(wú)錫市 119消防調(diào)度指揮中心接到無(wú)錫市新區(qū)國(guó)際花園一期 A號(hào)樓 3102室（以下簡(jiǎn)稱 3102室）打出的火災(zāi)報(bào)警電話后，立即調(diào)集兩個(gè)中隊(duì) 8輛消防車、 48名官兵趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 ? 2023年 5月 19日，一審法院開庭審理后認(rèn)為，旺佳瑞公司將 3102室房屋出賣并交付給梁明基前，房屋經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格，說明該 建筑 物不存在消防設(shè)施缺失或者無(wú)法正常使用的情形，符合消防安全規(guī)范 要求，旺佳瑞公司并沒有違反 合同 義務(wù)或者不履行其他義務(wù)的行為存在。 ? 火災(zāi)發(fā)生的直接原因雖與物業(yè)公司并無(wú)因果關(guān)系，但物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時(shí)確實(shí)存在煙感報(bào)警系統(tǒng)和消防供水系統(tǒng)未正常投入使用、小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序較混亂等缺陷。本院依法推定物業(yè)管理瑕疵與范茗宇、吳思俠的死亡后果存在或然的因果關(guān)系，故原審法院酌定物業(yè)公司對(duì)范茗宇、吳思俠死亡造成的損失承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任符合法律規(guī)定。（本文人物均為化名） 物業(yè)管理不到位，物管費(fèi)用應(yīng)減收案例提要 ：法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向被告提供了 物業(yè)管理 服務(wù)，殷先生應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)用。因鄰居違規(guī)安裝防盜窗，物業(yè)公司勸阻不力，提供的物業(yè)管理服務(wù)確有質(zhì)量瑕疵，按照相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)減收部分物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。另?yè)?jù)原告報(bào)案稱家中丟失了三星手機(jī)一部、索尼收錄機(jī)一臺(tái)及現(xiàn)金 130元。 ” 由此可見，物業(yè)公司的秩序維護(hù)員義務(wù)屬于防范性質(zhì)的，因?yàn)樗吘怪皇瞧降戎黧w之間的合同義務(wù)，這與公安機(jī)關(guān)的維護(hù)社會(huì)秩序、保護(hù)公民合法權(quán)益的法定職責(zé)還是有根本區(qū)別的。故物業(yè)公司作為電梯管理人 ? 電梯發(fā)生事故，物業(yè)公司要承擔(dān)舉證責(zé)任嗎？ ? 家住某高層住宅小區(qū)的 Q女士，在乘電梯下樓時(shí)，電梯突然向下墜落，之后又極不正常地上下升降多次。如沒有證據(jù)證明其無(wú)過錯(cuò)，且拒絕提供電梯監(jiān)控錄像的，可推定為錄像內(nèi)容對(duì)物業(yè)公司不利，該公司存有過錯(cuò)。深圳車位是否能合法買賣一直是爭(zhēng)議焦點(diǎn)，此案引發(fā)律師熱議。林某和深圳市蛇口企業(yè) (集團(tuán) )公司之間是因?yàn)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系獲得該車位，不是物權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，雙方的車位轉(zhuǎn)讓行為沒有向有關(guān)部門報(bào)批，也沒有為分割后的土地辦理使用權(quán)變更登記，該轉(zhuǎn)讓違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，自開始便無(wú)效。就車位產(chǎn)權(quán)來說，幾乎所有購(gòu)買車位的深圳市民，都是買的車位使用權(quán)，沒有誰(shuí)可以單獨(dú)過戶拿到車位的產(chǎn)權(quán)證，難道大家的使用權(quán)都不受法律保護(hù)嗎？目前，此案正在二審之中。 ? 多樓盤變相賣車位 ? 無(wú)獨(dú)有偶的是，近期深圳多個(gè)高檔樓盤變相賣車位的事件頻發(fā)，引發(fā)律師界在網(wǎng)上熱議。 ? 聯(lián)發(fā)物業(yè)的物業(yè)費(fèi)上調(diào)實(shí)踐案例提要 ：向業(yè)主講明物業(yè)費(fèi)是否漲價(jià)的利害關(guān)系。自 2023月 7月 1日起，聯(lián)發(fā)新天地物業(yè)服務(wù)中心開始按新的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。此外，公司與聯(lián)發(fā)新天地小區(qū)業(yè)主委員會(huì)所簽訂的《聯(lián)發(fā)新天地物業(yè)服務(wù)合同》第六章第二十一條第 2款也明確規(guī)定 “管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過 ”，這也就是說物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然未到，但物業(yè)管理費(fèi)也是可以調(diào)整的，但需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。雖然他們當(dāng)時(shí)征詢意見的時(shí)候未必同意上漲物業(yè)費(fèi)，但實(shí)際上隨著服務(wù)品質(zhì)的改善和物業(yè)費(fèi)漲價(jià)走完法律程序且得到大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，他們還是會(huì)按時(shí)繳費(fèi)的，新天地小區(qū)在物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的表決過程中雖然只有%的通過率但繳費(fèi)率達(dá)到 96%就充分說明了這一點(diǎn)。 ? 上調(diào)過程 ? 在此次物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作中，管理處首先需要做通業(yè)委會(huì)的工作，通過幾次協(xié)調(diào)會(huì)議的溝通，管理處提出了上調(diào)物業(yè)費(fèi)的理由，并得到了業(yè)主委員會(huì)的大力支持，五位業(yè)委會(huì)成員全數(shù)通過，一致同意物業(yè)費(fèi)調(diào)整，這為此次物業(yè)費(fèi)調(diào)整奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 每收到一張選票，工作人員都細(xì)心地注意業(yè)主選擇的是同意還是反對(duì)，并做好記錄，做到心中有數(shù)。 ? 這次上調(diào)成功得益于集團(tuán)公司的正確決策及人、財(cái)、物的大力支持，得益于物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及管理處領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)和指引，得益于全員的共同努力。 ? 處理結(jié)果：業(yè)主聯(lián)系親戚充了電費(fèi)，避免了損失。值班經(jīng)理告訴業(yè)主這是我們作為物業(yè)人應(yīng)該做的。 5位工程人員把炭火烤上一點(diǎn)一點(diǎn)的鑿，終于利用兩天的時(shí)間鑿開了一條溝，重新布了一根管。晚七點(diǎn)三十分集團(tuán)公司董事長(zhǎng)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，連續(xù)五年每年的這個(gè)時(shí)間放棄與家人團(tuán)聚，來到小區(qū)與業(yè)主和工作在一線的員工共度春節(jié)。由于 3個(gè)孩子均未成年 ,其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。因果關(guān)系是指違法行為和損害事實(shí)之間的聯(lián)系 ,在研究因果關(guān)系時(shí)要注意分清主要原因和次要原因。 ? ? [實(shí)務(wù)操作 建議 ]物業(yè)管理涉及業(yè)主生活、工作的方方面面 ,管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的損害事件 ,要說與物業(yè)管理公司毫無(wú)關(guān)系 ,不符合實(shí)際 ,要說全部由物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任 ,也不公平。相對(duì)于業(yè)主而言 ,物業(yè)管理公司常被視為強(qiáng)勢(shì)一方 ,業(yè)主常被視為弱勢(shì)群體 ,因此法院有可能適用公平原則。談?wù)勀愕目捶? ? 其它精品 公 文 物業(yè)管理 案例 ：物業(yè)管理費(fèi)漲價(jià) ? 李先生購(gòu)買了某小區(qū)的一套住宅，購(gòu)買時(shí)開發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為１元／平方米，并有管道煤氣、 24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購(gòu)房 合同 中。業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。 ? 第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。如果不拆除，則利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)賺的錢，理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主。 ? ? 物業(yè)管理案例：未售房屋是否可以成為發(fā)展商自己的投票權(quán)提要 ：但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的 200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益 ? 更多精品源自 表格 物業(yè)管理 案例 ：未售房屋是否可以成為發(fā)展商自己的投票權(quán) ? 某小區(qū)共有 1000套住房，還有 200套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，經(jīng)過一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會(huì)，并通過差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。 ? 作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋，使他們清楚了解法律、 法規(guī) 的有關(guān)規(guī)定，依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。車主認(rèn)為物業(yè)管理中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。對(duì)于受害者的一些無(wú)理要求，必須持慎重的態(tài)度 ? 更多內(nèi)容源自 通告 物業(yè)管理 案例 ：枯枝掉落砸傷行人，該不該賠償 ? 2023年 5月 30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。請(qǐng)問，物業(yè)公司的做法是否合理 ? 更多精品來自 保安 物業(yè)管理 案例 ：車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤(rùn)是否合理 ? 某小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)做出如下規(guī)定： ? 1．車輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi) 2元； ? 2．車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)地停放，收費(fèi) 1元／小時(shí)； ? 3．業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車 50元／月，助動(dòng)車150元／月，機(jī)動(dòng)車 300元／月。 ? ? 物業(yè)管理案例：業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎提要 ：小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了 物業(yè)管理 公司的要求 ? 文章來源自 房 地產(chǎn) E網(wǎng) 物業(yè)管理 案例 ：業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？ ? 小王購(gòu)買了一套期房。 物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為 3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。 ? 理?yè)?jù)：土地是國(guó)家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。 ? 5. 給人印象明確是無(wú)人看管的收費(fèi)停車場(chǎng)，責(zé)任反而小。 ? 觀點(diǎn)四：以責(zé)定罰 ? 停車丟車案例歸納： ? 1. 主管部門核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)收費(fèi)的停車場(chǎng)，本身就有保管義務(wù)，主管部門檢查未有安防、消防措施，不允營(yíng)業(yè)。 ? 3．樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 ? ? 原因有以下三個(gè)： ? ，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè) 維修資金 ，用于公共設(shè)施的維修、更新。 ? ? 案例分析： ? 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。 ? 《民法通則》第 126條規(guī)定 “建筑 物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。 ? 在本案例中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒有警示性標(biāo)志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，增加了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入，則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的。 ? 原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。物業(yè)公司提出要對(duì)其維修，其維修費(fèi)由誰(shuí)出？ ? 108單元單號(hào)８家住戶，其說法不一，７、８層的住戶說：此事與他們無(wú)關(guān)，他們不出維修費(fèi)；六層以下的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。因?yàn)闃I(yè)主買房時(shí)， 合同 就明確規(guī)定了，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn) ? 物業(yè)管理 案例 ：物業(yè)將共有區(qū)域出租 ? 某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位 150多平方米出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái)，大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上，各業(yè)主對(duì)此部分共有使用權(quán)。實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行 .使用之中，而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、和保證。談?wù)勀愕目捶ǎ? ? 案例分析： ? 發(fā)展商無(wú)權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 第一百三十二條 :當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒有過錯(cuò)的 ,可以根據(jù)實(shí)際情況 ,由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任。 擔(dān)責(zé)任 ,依據(jù)民事責(zé)任的歸責(zé)原則確定可能承擔(dān)哪一種責(zé)任 ,然后考慮是否具備規(guī)定的免除民事責(zé)任的條件。實(shí)踐中 ,物業(yè)管理公司常會(huì)受到欠缺 善良管理人的注意 的指控。需要注意的是 ,違法行為可能是作為的違法行為 ,也可能是不作為的違法行為。后來 ,小明的父母把該花園小區(qū)的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上法庭 ,要求賠償損失。 4:50分在保潔負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下，分工明確大家開始工作了，有掃炮屑的、有收拾炮墩的、有裝車的，天朦朦亮，她們的工作也完成了?，F(xiàn)場(chǎng)排查后，發(fā)現(xiàn)問題比較復(fù)雜，幾米深的排污井已經(jīng)全部?jī)鐾?，人工解凍沒有辦法實(shí)現(xiàn)。就在這時(shí)，秩序維護(hù)應(yīng)急分隊(duì)已趕到，隨后業(yè)主也回來了，業(yè)主打開入戶門，看到了濃濃的煙霧，并聞到一股烤糊的味道，再一看，沙發(fā)上躺著一個(gè)人，物業(yè)相關(guān)人立刻讓秩序維護(hù)員把人抱出去，在抱出去的同時(shí)業(yè)主已經(jīng)清醒，同時(shí)讓秩序維護(hù)員把所有的窗戶打開。如何為業(yè)主提供更好更高的服務(wù)，不辜負(fù)業(yè)主的信任；如何讓不同意上調(diào)的業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，配合工作；如何保證收費(fèi)率等問題都促使怡海物業(yè)不斷求新求變，努力提升自己的服務(wù)品質(zhì)，為明天續(xù)寫新的輝煌。對(duì)于長(zhǎng)期不在家和房屋出租的業(yè)主，在后面的幾天，通過電話進(jìn)行了聯(lián)系，給業(yè)主合理的解釋，爭(zhēng)取其同意，代業(yè)主進(jìn)行簽字確認(rèn)，并將通話予以錄音，作為有效的證據(jù)進(jìn)行留存。 2023年 11月 23日至 11月 29日又在怡錦園大門口及各樓一層電梯間公示了 2023年物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案。據(jù)此北京怡海達(dá)豐 物業(yè)管理 有限公司向怡錦園 業(yè)委會(huì) 申請(qǐng)物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整，根據(jù)現(xiàn)實(shí)的狀況和今后的發(fā)展趨勢(shì)，擬定了兩個(gè)調(diào)整的方案，即方案一： /月 /平方米；方案二：現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型企業(yè)，且是微利行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是根 聯(lián)發(fā)物業(yè)的物業(yè)費(fèi)上調(diào)實(shí)踐案例提要 ：向業(yè)主講明物業(yè)費(fèi)是否漲價(jià)的利害關(guān)系。 ? 上漲物業(yè)費(fèi)的體會(huì) ? 總結(jié) 公司上漲物業(yè)費(fèi)的過程，覺得也有一些體會(huì)，在此與同行分享： ? 一是服務(wù)合同雖然未到期但物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以上漲物業(yè)費(fèi)。 5月 6日，業(yè)委會(huì)組織召開第一次會(huì)議，就提交的關(guān)于上調(diào)新天地小區(qū)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)事宜進(jìn)行討論?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，成為不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主，形式有多種，除眾所周知的交易過戶外，還有法院的判決、裁定書的確認(rèn)，法定繼承、受遺贈(zèng)，合法建造等事實(shí)行為，以及基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。據(jù)我了解，深圳目前還沒有開發(fā)商取得小區(qū)停