【正文】 茗宇、吳思俠死亡造成的損失承擔相應賠償責任符合法律規(guī)定。因此，旺佳瑞公司、物業(yè)公司在消防設施的配備、管理上存在的過錯與范茗宇、吳思俠的死亡有因果關(guān)系，應承擔相應的賠償責任。 ? 火災發(fā)生的直接原因雖與物業(yè)公司并無因果關(guān)系，但物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責時確實存在煙感報警系統(tǒng)和消防供水系統(tǒng)未正常投入使用、小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序較混亂等缺陷。范茗宇在火情發(fā)生后即撥打了報警電話，事發(fā)當天雖然物業(yè)公司未將煙感報警系統(tǒng)投入正常使用，但并沒有產(chǎn)生延誤報警的情形。 ? 2023年 5月 19日，一審法院開庭審理后認為，旺佳瑞公司將 3102室房屋出賣并交付給梁明基前，房屋經(jīng)消防部門驗收合格，說明該 建筑 物不存在消防設施缺失或者無法正常使用的情形，符合消防安全規(guī)范 要求，旺佳瑞公司并沒有違反 合同 義務或者不履行其他義務的行為存在。 ? 根據(jù)無錫市公安消防支隊出具的火災原因認定書認定：此次火災過火面積 30平方米，排除電器火災、外來人員放火、自燃、雷擊、燃氣泄露的因素，不排除 3102室客廳內(nèi)生活用火引發(fā)火災。 ? 消防通道不通 消防管道沒水 ? 2023年 2月 28日凌晨 3時 54分，無錫市 119消防調(diào)度指揮中心接到無錫市新區(qū)國際花園一期 A號樓 3102室（以下簡稱 3102室）打出的火災報警電話后，立即調(diào)集兩個中隊 8輛消防車、 48名官兵趕赴現(xiàn)場。及時了解業(yè)主的個性化需求，并給予我們最大的幫助。 ? 正確的信息可以給我們?nèi)粘５姆諑矸奖?，認真記錄業(yè)主的信息可以為我們在今后的服務中提供方便。一個人的能力再強，辦事不細心始終會帶來麻煩，作為物業(yè)服務人員，不細心就不可能打造出優(yōu)質(zhì)的服務。 ? 是否細心完全可以體現(xiàn)的出服務的好壞，業(yè)主所需要的服務就是是否與業(yè)主所付出的費用相符，服務人員的素質(zhì)是否好，住在這小區(qū)是否安全。不管是人身安全還是財產(chǎn)安全，對于業(yè)主來說都至關(guān)重要。 ? 依據(jù)本案例做出進一步分析： ? 一聲問候、一份關(guān)心可以讓業(yè)主感受到的服務不一樣，細心的去觀察業(yè)主單位的問題，并給予微小的幫助。為了最少的影響業(yè)主的生活，在 施工 時區(qū)域助理現(xiàn)場跟進，并做好相關(guān)的防護工作。區(qū)域助理致電聯(lián)系業(yè)主，告知情況。得知業(yè)主的反饋的信息，小許將信息錄入一日一事記錄表，并將業(yè)主反饋的情況告知相關(guān)部門。但因物業(yè)公司職責所限，不可能防止一切損害的發(fā)生，當遇到違法犯罪的行為時，物業(yè)公司是難以控制這種情形發(fā)生的。 ? 法院審理認為， “攝像頭 ”是小區(qū)的配套設施，其安裝由開發(fā)建設單位負責，與物業(yè)公司無直接關(guān)系。 ? 物管案例： 因家被盜拒交物業(yè)費法院判定應繳費提要 ：法院審理認為，“攝像頭”是小區(qū)的配套設施，其安裝由開發(fā)建設單位負責，與物業(yè)公司無直接關(guān)系 物管 案例 ：因家被盜拒交物業(yè)費法院判定應繳費 ? 業(yè)主家中兩次被盜，認為小區(qū)物業(yè)公司未盡到安全保障義務拒絕繳納 物業(yè)管理 服務費，被物業(yè)公司告到法院。智能化系統(tǒng)與小區(qū)整體配套，更能體現(xiàn)高尚社區(qū)的品位與整體風貌。經(jīng)過相關(guān)程序，新的車輛智能化系統(tǒng)正式投入使用，但在設備使用時少部分業(yè)主不愿意辦理 ID卡，甚至組織相關(guān)業(yè)主到管理處鬧事。物業(yè)管理各類案例分析 制作人： 二 0一三年九月 物管案例： 小區(qū)新車輛智能化系統(tǒng)事件提要 ：經(jīng)過相關(guān)程序，新的車輛智能化系統(tǒng)正式投入使用，但在設備使用時少部分業(yè)主不愿意辦理 ID卡，甚至組織相關(guān)業(yè)主到管理處鬧事 案例點評： 對于此事件，管理處本著為業(yè)主辦實事，為小區(qū)可持續(xù)發(fā)展謀出路的現(xiàn)實地考慮，雖然經(jīng)歷了一些波折，但最后絕大多數(shù)業(yè)主都已接受和理解，這說明管理處的這一做法是完全合情、合理、合法的。 處理過程： 首先對不愿辦理 ID卡的業(yè)主進行統(tǒng)計、分類，并集中進行討論、分析不辦卡的原因。第四：對少數(shù)不辦卡的業(yè)主實行 “ 一對一 ” 的跟蹤服務，不間斷上門拜訪，甚至想方設法為業(yè)主提供額外的個性化服務，爭取業(yè)主早日辦理 ID卡，第五：對個別擾亂此系統(tǒng)正常使用的業(yè)主，我們也采取了強硬的手段，借助小區(qū)業(yè)主委員會、小區(qū)警務室及當?shù)卣块T的力量，對堵塞在小區(qū)門口的車輛強制性拖走。日前，法院調(diào)解審結(jié)了此案，認為物業(yè)公司已盡到合理范圍內(nèi)的安全保障義務，業(yè)主應承擔繳費義務。物業(yè)公司每天安排秩序維護員對小區(qū)進行看守和巡邏，可視為已盡到了合理范圍內(nèi)的安全防范義務，且物業(yè)公司也按照約定為小區(qū)提供了物業(yè)服務，被告人作為小區(qū)的業(yè)主，已享受到了物業(yè)公司提供服務所帶來的便利，理應承擔繳納物業(yè)管理服務費的義務。因此，只要物業(yè)公司盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務、采取了合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責。 ? 事件二： ? 李生由于工作繁忙，周一至周五很少在家，只有周末在家。業(yè)主表示沒有回家，可能是女兒他們，表示先確認下在告訴回復。在施工結(jié)束后清理干凈現(xiàn)場，業(yè)主對我們的所做表示滿意。這對于業(yè)主來說這不是一般的服務，體現(xiàn)出來的是一個服務人員的責任心，讓業(yè)主感受我們公司更全面的服務。在我們做好基本服務的同時，我們還讓業(yè)主享受到個性化服務，針對業(yè)主提出的需求，我們都盡最大的努力給予滿足。那就是只要我們細心的去給業(yè)主提供服務，使業(yè)主感受我們的優(yōu)質(zhì)服務。 ? 學會觀察是我們服務人員都應具備的，我們不但要了解業(yè)主的當前需求更應當去發(fā)現(xiàn)業(yè)主的潛在需求。同時有完整的記錄就不會因為個人的原因影響我們今后的服務。正由于我們的點點滴滴的付出才換來業(yè)主極大的感動，換來業(yè)主對我們的好評。 ? 當消防隊員到達事發(fā)小區(qū)時，因業(yè)主私家車停放在消防通道，造成消防車通行困難。 ? 3102室房屋系業(yè)主梁明基于 2023年 4月 18日向開發(fā)商旺佳瑞公司購得；房屋所在大樓于 2023年 10月經(jīng)消防部門驗收合格； 小區(qū) 物業(yè)管理 單位系某物業(yè)公司下屬無法人資格的分支機構(gòu)；物業(yè)公司認可旺佳瑞公司向其移交的物業(yè)消防設施完好，但未提供證據(jù)證明火災當晚煙感報警系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。 ? 旺佳瑞公司亦已將該小區(qū)相應的房屋物業(yè)管理義務移交給物業(yè)公司，故死者親屬要求旺佳瑞公司承擔賠償責任的訴訟請求，法院不予支持。 ? 火情發(fā)生后，消防部門接警并趕到現(xiàn)場實施救援需要一定時間，此時火場內(nèi)人員能否采取合適的避險措施逃離火場，是死者在火災中生還的必要條件。其中，小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序混亂，影響消防車輛通行與延誤救助在邏輯上存在一定因果關(guān)系，物業(yè)公司對此未提供充分證據(jù)否定這一因果關(guān)系，故物業(yè)公司應對造成的損失酌情承擔 10%的賠償責任。 ? 物業(yè)公司不服一審判決上訴認為：本案所涉火災的發(fā)生是由受害人自己造成，受害人死亡的原因是沒有采取正確的逃生方法，請求撤銷原判。 ? 我國《消防法》規(guī)定了居民住宅區(qū)的管理單位應當履行如下義務：及時消除火災隱患，按規(guī)定配置消防設施和器材、設置消防安全標志，確保消防設施和器材完好、有效，保障疏散通道、安全出口暢通等消防安全職責，并明令禁止任何單位、個人不得損壞、擅自挪用、拆除、停用消防設施、器材，或堵塞消防通道。鑒于物業(yè)公司為節(jié)約管理成本、疏于管理，人為增加了小區(qū)物業(yè)的安全隱患，屬重大過失行為，對該行為應給予否定性評價，并在其承擔的賠償比例中有所體現(xiàn)，從而起到警示作用。因鄰居違規(guī)安裝防盜窗 物業(yè)管理 不到位， 物管 費用應減收 案例 ? 因不滿物業(yè)管理，市民殷先生拒絕交納物業(yè)費用被告上法庭。直至 2023年 7月，因不滿樓下住戶違規(guī)安裝了防盜窗，給自己的居住安全帶來隱患，殷先生開始拒絕交納物業(yè)管理費。結(jié)合案件具體情況，酌情降低物業(yè)管理服務費為 790元。對此服務瑕疵，可以減輕業(yè)主支付相應物業(yè)管理費的責任。 ? 原告任建中訴稱認為，由于被告物業(yè)公司管理不嚴，監(jiān)視裝備失效， 秩序維護員 人員失職，導致家中發(fā)生入室盜竊案件，還險些造成人員傷亡。秩序維護員義務是指物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，為維護小區(qū)的公共秩序而實施的安全保衛(wèi)工作。所以原告不應當向物業(yè)公司索賠損失。 ? 虛驚一場但沒有損失，業(yè)主對我們細致、認真及負責的工作表示了肯定及感謝。驚恐萬分的 Q女士因站立不穩(wěn)，摔傷了腰部，后被送到醫(yī)院治療花費醫(yī)藥費若干。 Q女士問：在電梯里發(fā)生事故，如果起訴，物業(yè)公司要承擔舉證責任嗎？ ? 律師分析： ? 根據(jù)《侵權(quán)責任法》第八十五條 建筑 物、構(gòu)筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。故物業(yè)公司作為電梯管理人，應對 Q女士的受傷承擔責任。深圳車位是否能合法買賣一直是爭議焦點 小區(qū)車位無產(chǎn)權(quán)，購買被判無效 ? 小區(qū)車位能隨便購買嗎？答案是否定的，因為你得先看車位有無合法產(chǎn)權(quán)，沒登記的車位買賣就屬于無效交易。 ? 市民林某起訴稱， 1996年底深圳市蛇口企業(yè) (集團 )公司將其所屬物業(yè)蛇口東角頭單身公寓的一塊三角地帶，改造成商鋪和車位同時出售。隨后，林某將該實業(yè)公司和經(jīng)理龐某某一起告上法庭，請求對方停止侵權(quán)，返還停車位，并賠償其經(jīng)濟損失 34個月的車位租金共計 。 ? 南山法院審理查明該車位確實是因債權(quán)債務關(guān)系而抵押抵償交易的，最后車位權(quán)屬被拍賣給該被告投資發(fā)展公司。該院一審判決，駁回林某的全部訴訟請求。 ? ■爭議 深圳小區(qū)車位都無證 據(jù)了解，深圳市除少數(shù)公共獨立停車場外，大部分附建停車場存在產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)屬不明等問題。 ” 維權(quán)名人、深圳景洲大廈 業(yè)委會主任鄒家健日前接受南都記者采訪時表示。如多名律師微博曝光深圳半島城邦最近向業(yè)主 “ 租 ” 停車位：母子車位 ，豪華車位 ，普通車位 ；租賃期限為 55年，一次性繳納 55年費用。 ? 此外，有律師認為，《物權(quán)法》特別強調(diào) “ 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應該優(yōu)先滿足業(yè)主的需要 ” ，即小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對此車位有優(yōu)先購買權(quán)。 物業(yè)管理 行業(yè)是一個勞動密集型企業(yè)，且是微利行業(yè)，物業(yè)服務費的標準是根據(jù)各種實際發(fā)生費用的成本倒算出來的，尤其是人員工資的成本一般要占到 70%左右 ? 更多內(nèi)容源自 通告 聯(lián)發(fā)物業(yè)的物業(yè)費上調(diào)實踐 案例 ? 聯(lián)發(fā) ?新天地小區(qū)是廈門聯(lián)發(fā)（集團）物業(yè)服務有限公司（下簡稱 “聯(lián)發(fā)物業(yè) ”）2023年接管的項目，多年來榮獲 “全國 物業(yè)管理 示范住宅小區(qū) ”、 “福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū) ”、 “廈門市物業(yè)管理示范住宅小區(qū) ”、湖里區(qū)第二屆 “文明物業(yè) ”和湖里區(qū)第三屆和諧鄰里節(jié) “和諧小區(qū) ”等諸多榮譽稱號。會上，部分業(yè)委會委員表示不同意上調(diào)管理費，理由是 “所簽的合同 屬于包干制，賺錢、虧本都是企業(yè)自己的事，且合同期未到期，故不同意上調(diào) ”，同時業(yè)委會還要求小區(qū)服務中心不能將調(diào)價事宜在小區(qū)做宣傳及上門征詢。 ? 服務中心將整個調(diào)價的過程咨詢了公司的法律顧問，律師認為上調(diào)物業(yè)管理費的征詢工作是符合法律程序的。長期以來，在傳統(tǒng)的觀念中，合同一旦簽訂便難以更改，物業(yè)服務合同如果沒有到期更是難以上調(diào)物業(yè)費，這導致一些物業(yè)服務企業(yè)面臨巨額虧損時只得自己承受而無法向業(yè)主提出上漲物業(yè)費的要求。所以，部分業(yè)主委員會委員、業(yè)主 “合同期未到物業(yè)服務企業(yè)不能上調(diào)物業(yè)管理費 ”的理由是不能成立的。 物業(yè)管理 行業(yè)是一個勞動密集型企業(yè)，且是微利行業(yè)，物業(yè)服務費的標準是根據(jù)各種實際發(fā)生費用的成本倒算出來的，尤其是人員工資的成本一般要占到 70%左右 ? 更多內(nèi)容源自 通告 據(jù)各種實際發(fā)生費用的成本倒算出來的，尤其是人員工資的成本一般要占到 70%左右，如果人員成本增加，但物業(yè)管理費未上調(diào)，那么物業(yè)服務公司只能通過減少人員、降低用人標準來降低企業(yè)的成本，這最后必然會造成物業(yè)服務品質(zhì)的降低，損害廣大業(yè)主的利益。 ? 怡錦園物業(yè)費上調(diào)案例始末提要 ：對于物業(yè)費調(diào)整這項重中之重的工作，全體工作人員以公司利益為準，盡自己最大的努力，最終發(fā)放和送達確認書1172份，實收反饋意見 1145份，其余為棄權(quán)及無法聯(lián)系 ? 精品源自 保潔 怡錦園物業(yè)費上調(diào) 案例 始末 ? 怡錦園小區(qū)位于豐臺區(qū)鄰楓路 5號，占地面積 ， 建筑 面積 平方米，收費面積 ，共有小區(qū)居民 1190戶。 ? ? 怡錦園物業(yè)費調(diào)整工作于 2023年年初開始籌備，期間制定過多套調(diào)整方案： 、 、 2元、 、 、 ，幾經(jīng)數(shù)次修改，最后訂版為 標準。在得到業(yè)主委員會的口頭同意后，物業(yè)公司正式向怡錦園業(yè)主委員會遞交了物業(yè)費調(diào)整書面申請，并得到了業(yè)主委員會的回函。公示完畢后，有部分業(yè)主又提出了對于之前公示的《 2023年度財務審計報告》及《公共區(qū)域收益支出分配報告》不清楚，隨后管理處又將所有文件再一次進行了公示，直至調(diào)整結(jié)束。經(jīng)過初期粗略的統(tǒng)計大約有 70%的業(yè)主同意物業(yè)費上調(diào)，但是越到后期難度越大，不同意的聲音也越來越多，形式不容樂觀，管理處領(lǐng)導和每一位小組成員絲毫不敢懈怠，盡可能爭取更多的業(yè)主支持。 ? 收獲 ? 對于物業(yè)費調(diào)整這項重中之重的工作，全體工作人員以公司利益為準，盡自己最大的努力，最終發(fā)放和送達確認書 1172份，實收反饋意見 1145份，其余為棄權(quán)及無法聯(lián)系，按照《物業(yè)管理條例》之規(guī)定，此次物業(yè)費調(diào)整獲得了約 67%的業(yè)主支持，圓滿地完成了此次調(diào)整