【正文】 ? 3. 單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)；單方格式 合同 無效。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分 維修 應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、 法規(guī) 的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、 維修 、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系 .應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。所以，物業(yè)公司未經(jīng) 業(yè)委會 許可，自行確定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤所得的行為，違反了上述規(guī)定。 ? 同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生 ? 物業(yè)管理案例：車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤是否合理提要 ：業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車 50元／月，助動車 150元／月，機(jī)動車 300元／月。該玻璃是公共過道窗戶上的，系物業(yè)管理中心管理的場所，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對窗戶進(jìn)行 維修 ，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。 ? ? 物業(yè)管理案例：樓宇玻璃掉落砸壞小車提要 ：車主認(rèn)為 物業(yè)管理 中心對小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌 ? 源 自 管理資料 物業(yè)管理 案例 ：樓宇玻璃掉落砸壞小車案 ? 2023年 9月 10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午 1 2時(shí) 40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。 ? 建議該公司真誠地與業(yè)主委員會商量，將每一個(gè)支出項(xiàng)目請業(yè)主委員會審定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會認(rèn)可以后，才確定實(shí)際要增加的物業(yè)管理費(fèi)的幅度和標(biāo)準(zhǔn)。 ? 因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán) .發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。因此，不應(yīng)使用維修基金。 ? 案例分析： ? 業(yè)主的要求是合理的。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、 維修 和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)； 保安 的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境 綠化 等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)公司說 “開發(fā)商說的不算數(shù) ”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)注意保全證據(jù) ,做好實(shí)物證據(jù)的保管、證人證言的調(diào)查取證與核實(shí)工作 ,防止重要證據(jù)的滅失 ,以避免承擔(dān)不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與損失。如司機(jī)、貴重危險(xiǎn)物品的保管人 ,都要求與其職業(yè)或危險(xiǎn)或利益的大小相適應(yīng)的熟練技能和謹(jǐn)慎心理 ,如果有欠缺 ,即為有過失。不作為的違法行為 ,是指違反作為義務(wù)的行為 ,即法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)為某種行為而不為之者。其不作為的行為和 4個(gè)孩子玩天那水燒火引起爆炸 ,這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。但給我們業(yè)主營造了一個(gè)干凈、舒適的節(jié)日。買了車票的把車票退了，準(zhǔn)備回家的往家打個(gè)電話，所有人員留下加班。 ? 原來是業(yè)主喝酒了，燉上羊肉睡著了，值班經(jīng)理安撫業(yè)主后，看無大事，就跟業(yè)主告別了。 客服 員在連續(xù)兩次的查電表工作中，某住戶都沒有及時(shí)繳納費(fèi)，再次查詢時(shí)電表讀數(shù)剩余是兩度，客服員再次上門告知，但家中無人，客服員選擇打電話的方式告知。 ? ? 2023年 12月 12日 9： 00，在 1樓負(fù)一層員工娛樂室，在完全公開、公平、公正的基礎(chǔ)上召開了具有決定性意義的怡錦園業(yè)主大會會議，參與此次大會的有業(yè)主委員會主任、副主任及兩位委員、科技園區(qū)派出所代表、怡海社區(qū)居委會代表、律師事務(wù)所律師及業(yè)主代表。 ? ? 對于一些沒有當(dāng)場投票的業(yè)主，工作人員每天篩選后都要入戶去做工作，盡可能取得業(yè)主的信任，有時(shí)一張確認(rèn)書可能需要二十幾分鐘的溝通、解釋才能獲得支持的一票。確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，管理處又根據(jù)實(shí)際情況制作了《物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作進(jìn)度表》。 ? ? 三是大多數(shù)業(yè)主是通情達(dá)理的。 ? ? 實(shí)際上，根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條第 7款規(guī)定：有關(guān)共有和共同管理權(quán)力的其它重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 ? ? 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，專有部分面積占 建筑 總面積 %、戶數(shù)占總戶數(shù) %的業(yè)主同意從今年 7月份開始按新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如果侵犯了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，該購買行為也是無效的。根據(jù)今年深圳市規(guī)劃國土委給市人大代表的 建議 答復(fù)，該委已草擬了《深圳市區(qū)分所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法 (代擬稿 )》，辦法擬允許住宅小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓，停車位少于房屋套數(shù)的小區(qū)，一套房屋只能購買或租用一個(gè)車位。 ? 林某不服判決上訴。 ? ■ 案例 ? 一審開庭時(shí)，該實(shí)業(yè)公司及其經(jīng)理龐某某辯稱： 2023年，龐某某和某投資發(fā)展公司簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，支付對應(yīng)價(jià)格后依法獲得了深圳市蛇口企業(yè) (集團(tuán) )公司單身公寓的 房產(chǎn) ，并獲得了 房地產(chǎn) 證。昨日，深圳中院二審一起因車位引起的糾紛引人關(guān)注。另根據(jù)最高院《民事證據(jù)規(guī)定》，沒有正當(dāng)理由，持有證據(jù)的當(dāng)事人拒不提供證據(jù)，可推定其有過錯(cuò)。 ? 物業(yè)服務(wù)無小事，需要每一位員工盡心、盡責(zé)及盡力，認(rèn)真做好中每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，做好服務(wù)工作沒有訣竅，需要我們注重細(xì)節(jié)，也需要長期的、點(diǎn)滴的進(jìn)行積累 ——我們常說，物業(yè)服務(wù)工作不是百米沖刺，而是馬拉松?！?物業(yè)管理?xiàng)l例 》第四十七條規(guī)定， “ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 業(yè)主家中失竊物業(yè)公司該不該賠償案例提要 ： 2023年 11月 15日凌晨 4時(shí) 30分許，原告之妻發(fā)現(xiàn)家中有異常，認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后 物業(yè)管理 員趕到現(xiàn)場 ? 業(yè)主家中失竊物業(yè)公司該不該賠償 案例 ? 案例： 2023年 11月，原告購買了位于北京市西城區(qū)某房屋一套，2023年 3月 1日，原、被告就該房簽定了 “ 房屋委托管理 合同 ” 該合同約定：被告負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的公共秩序，包括巡視、門崗值勤、盤查可疑人員；被告方違反合同的約定，未達(dá)到約定的管理目標(biāo)，造成原告經(jīng)濟(jì)損失的，被告應(yīng)給予原告賠償。一年后，物業(yè)公司將殷先生告上法庭，要求殷先生支付截至 2023年 6月 30日拖欠的物業(yè)費(fèi) 元。本院酌定物業(yè)公司應(yīng)對范茗宇、吳思俠死亡造成的損失承擔(dān) 30%的賠償責(zé)任。 ? 2023年 12月 23日，無錫市中級法院公開開庭審理了本案。吳思俠在火災(zāi)發(fā)生后的行為表明其欠缺火場逃生知識，屬于造成其死亡的重要原因；范茗宇在火災(zāi)發(fā)生后，滯留火場報(bào)警，未能采取正確的自救避險(xiǎn)措施，亦屬于造成其死亡的重要原因。 死者范茗宇系梁明基女兒，吳思俠系范茗宇的男友，事發(fā)時(shí)同居在 3102室。 火災(zāi)導(dǎo)致兩住戶死亡，物業(yè)公司賠 30萬提要 ： 根據(jù)無錫市公安消防支隊(duì)出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書認(rèn)定：此次火災(zāi)過火面積 30平方米，排除電器火災(zāi)、外來人員放火 ? 火災(zāi)導(dǎo)致兩住戶死亡，物業(yè)公司賠 30萬 ? 近日，無錫市中級法院終審判決一物業(yè)公司對小區(qū)火災(zāi)造成一住戶兩人死亡案承擔(dān)部分責(zé)任；物業(yè)公司賠償死者親屬死亡賠償金、喪葬費(fèi)、精神撫慰金 30余萬元。只有我們想在業(yè)主前面，做好業(yè)主所想的問題。雖然看起來我們所做的事情很小，但是給業(yè)主的感覺就是不一樣，真正的讓業(yè)主感到放心。在業(yè)主問題處理好后經(jīng)過驗(yàn)證合格，但是在使用的過一段時(shí)間后再次響業(yè)主了解情況。在之前區(qū)域助理走訪業(yè)主的時(shí)候業(yè)主了解到業(yè)主單位的情況，就將信息記錄下來并告知秩序維護(hù)員 部在小區(qū)巡查的時(shí)候多留意。最終經(jīng)法官耐心細(xì)致的說服，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，銀平向物業(yè)公司繳納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)過上述一系列的措施，此系統(tǒng)的建立、使用得到了勝利的開展，對小區(qū)的規(guī)范 安全管理起到質(zhì)的改善。 ? 物管 案例 ：小區(qū)新車輛智能化系統(tǒng)事件 案例描述： 正豐豪苑小區(qū)在開發(fā)時(shí)安裝的車輛智能化系統(tǒng)投入使用后不久，就不能正常滿足小區(qū)業(yè)主的要求，且有部分業(yè)主要求更換新的車輛智能化系統(tǒng)。第三：宣傳并公示建立車輛智能化系統(tǒng)后既能避免安全隱患，保證安全和高效，又能有效的控制外來車輛在小區(qū)停放，保證了小區(qū)業(yè)主車輛的正常停放。但物業(yè)公司卻認(rèn)為已為小區(qū)提供了合理的物業(yè)服務(wù)，也盡到了安全保障義務(wù)，在與業(yè)主多次協(xié)商未果的情況下，將業(yè)主起訴到法院。 你們的工作真是仔細(xì)，謝謝你們，保姆帶小孩可以在小區(qū)里面散步，但是不要讓他們出小區(qū)。 ? ? 事件三： ? 由于工程遺留問題，業(yè)主裝修剛裝修好的房屋又要 維修 。對于業(yè)主來說，生活在一個(gè)小區(qū)首先考慮的安全。 ? 依據(jù)本案例做出 總結(jié) ： （經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、流程、預(yù)防等） ? 作為一個(gè)物業(yè)服務(wù)人員，不僅僅需要你擁有良好的處事能力和專業(yè)技能，還應(yīng)當(dāng)具體高度的責(zé)任感和事業(yè)心，細(xì)心自然必不可少。正因?yàn)闃I(yè)主有所擔(dān)心，我們就朝著這方向去努力。 ? 消防人員打開樓內(nèi)消防栓，管道內(nèi)沒水，后用了 20多分鐘從樓下鋪設(shè)水帶供水滅火。 ? 火災(zāi)發(fā)生后，失火房屋外的煙感報(bào)警系統(tǒng)對于房屋內(nèi)火情的反應(yīng)不會早于火場內(nèi)人員對于火情的感知。 ? 二審判物業(yè)公司承擔(dān) 30%責(zé)任 ? 兩死者親屬不服一審判決，提起上訴認(rèn)為：事故發(fā)生時(shí)，物業(yè)煙感報(bào)警系統(tǒng)未正常投入使用，影響報(bào)警時(shí)間與案發(fā)地的準(zhǔn)確報(bào)送；消防供水系統(tǒng)未正常投入使用，導(dǎo)致消防人員現(xiàn)場救火時(shí)無水可用，延誤了援救時(shí)機(jī)；消防通道未保持暢通，影響消防車輛通行，導(dǎo)致消防人員無法及時(shí)趕至現(xiàn)場施救。 ? 新頒布的《侵權(quán)責(zé)任法》已確立了侵權(quán)責(zé)任的懲罰性賠償規(guī)則，該規(guī)則是指行為人惡意實(shí)施某種行為，或者對該行為有重大過失時(shí)，以對行為人實(shí)施懲 火災(zāi)導(dǎo)致兩住戶死亡，物業(yè)公司賠 30萬提要 ：根據(jù)無錫市公安消防支隊(duì)出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書認(rèn)定：此次火災(zāi)過火面積 30平方米，排除電器火災(zāi)、外來人員放火 ? 罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時(shí)，還可以判令行為人支付受害人高于實(shí)際損失的賠償金。 ? 2023年，殷先生購得鎮(zhèn)江市區(qū)住房一套，房屋 建筑 面積為 ，按 /平方米每月標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費(fèi)。但應(yīng)根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況予以區(qū)別對待。 ? [分析 ] 綜觀各類物業(yè)管理合同，物業(yè)公司的合同義務(wù)歸結(jié)起來主要有以下三大類： ? (1）公用設(shè)施、設(shè)備、場所的維護(hù)修繕義務(wù)； ? （ 2）環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地的維護(hù)義務(wù)； ? （ 3）秩序維護(hù)員義務(wù)。吳泉文于是用對講機(jī)及時(shí)通知領(lǐng)班，領(lǐng)班楊坤成到位后按照工作程序及時(shí)進(jìn)行了處理 ——聯(lián)系業(yè)主并在征得業(yè)主同意后進(jìn)入房間里查看，同時(shí)交待門崗控制好小區(qū)出入口，嚴(yán)格盤問、檢查出小區(qū)的（特別是陌生的）人員，通知業(yè)主盡快趕回來檢查物品是否有丟失。 ? 而物業(yè)公司認(rèn)為，他們只是替電梯公司收取電梯維護(hù)費(fèi)的，且 Q女士不能證明她是因電梯故障受傷的。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)對物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理維護(hù)，對于怠于管理致使公用設(shè)施發(fā)生事故致人損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但如能提供證據(jù)證明已履行 物業(yè)管理 義務(wù)的除外。 2023年 5月，他的一個(gè)車位被深圳某實(shí)業(yè)公司強(qiáng)占，并出租給做汽車修理的商戶使用。林某依據(jù)和深圳市蛇口企業(yè) (集團(tuán) )公司簽訂的車位買賣合同，稱自己擁有該車位的所有權(quán)，并據(jù)此要求兩被告返還所占用的車位。 “ 根據(jù)物權(quán)法規(guī) 定，只有在獨(dú)立報(bào)建、獨(dú)立投資并取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的情況下，才能對車位進(jìn)行租售或轉(zhuǎn)讓，否則是違法的。還有律師認(rèn)為，取得物權(quán)未必一定要房產(chǎn)登記，因此林某的主張有一定法律依據(jù)。 ? 4月 30日，小區(qū)服務(wù)中心發(fā)函 業(yè)委會 告知需調(diào)價(jià)的原因、上調(diào)幅度及漲價(jià)時(shí)間等事宜。同時(shí)，公司從2023年 8月份開始再度上調(diào)員工工資，這讓一線員工的流動率開始有所降低，確保了服務(wù)質(zhì)量、穩(wěn)定了員工隊(duì)伍。 ? 二是要向業(yè)主講明物業(yè)費(fèi)是否漲價(jià)的利害關(guān)系。自接手小區(qū)后收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未有變動，均價(jià)為 /月 /平米，全年收取物業(yè)費(fèi)總額為 220萬元，但由于近幾年物價(jià)水平、人工工資等一再上漲，使得物業(yè)公司逐年虧損，這嚴(yán)重危及到良好的服務(wù)品質(zhì)，為能夠延續(xù)并保持較好的服務(wù)質(zhì)量和水平，更好地服務(wù)廣大居民，扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司的經(jīng)營狀況，勢必要通過內(nèi)部開源節(jié)流，外部物業(yè)費(fèi)價(jià)格調(diào)整來達(dá)到目的。 ? 應(yīng)業(yè)委會要求，并根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司于 2023年 11月 11日至 2023年 11月17日在小區(qū)明顯位置公示了《 2023年度 財(cái)務(wù) 審計(jì) 報(bào)告 》及《公共區(qū)域收益支出分配報(bào)告》。 ? 盡管調(diào)整工作遇到了很多困難和阻力，但員工依舊不厭其煩地