【正文】 開發(fā)商則稱 物業(yè)管理 已移交，自己無權過問。 。本案中 ,物業(yè)管理公司指派的保管、使用天那水的員工顯然未注意到天那水作為易燃易爆的危險物品的特殊性 ,從而導致物業(yè)管理公司構成了未盡到應有的注意、未妥善履行管理義務的過失。本案一審法院判決物業(yè)管理公司承擔侵權賠償民事責任 ,即是因為其認為法律、 法規(guī) 、規(guī)章等 規(guī)范 性文件均要求對易燃易爆物品要妥善保管和使用 ,而物業(yè)管理公司應當妥善保管卻沒有做到 ,所以構成了不作為的違法行為。一審判決具體劃分責任的比例是 :小明的父母因監(jiān)護不力對孩子的死亡承擔 15%即責任 ,可由其自負；物業(yè)管理公司承擔 45%的責任；小杰由于直接引起爆炸承擔 25%的責任 ,其他兩個孩子各承擔 %的責任。 ? 開心服務： ? 每年的年三十晚上七點鐘，維邦物業(yè)提前準備好的旺火堆前已經聚集了很多業(yè)主，他們手上拿著許愿簽和火把，希望把新年的旺火點的更旺。溫度零下 20度，室外作業(yè)難度可想而知，地面凍得比石頭還硬，鎬頭可以打出火星 。業(yè)主說： “真是謝謝你們，謝謝維邦物業(yè)，維邦物業(yè)就是 ?無限信賴 ?”?？头T將電表的讀數(shù)告知業(yè)主，業(yè)主說最近因為比較忙沒能及時充費，這兩天正好出差在外地，非常感謝物業(yè)公司給他打這個電話，因為萬一停電室內的魚缸和冰箱都會受到影響。業(yè)委會經過近三個小時的現(xiàn)場驗票、唱票、統(tǒng)計，最終形成了大會決議：自2023年 1月 1日起，北京市豐臺區(qū)怡錦園小區(qū)物業(yè)費將執(zhí)行 “ /月 /平米方案 ”。通過一周的時間，四個小組已將大部分住戶走訪完畢，通過此次走訪也發(fā)現(xiàn)了不少房屋已經出租或業(yè)主長期不在園區(qū)居住的情況，為今后的管理工作積累了 資料 。直至 2023年 10月接到公司確定 2023年怡錦園物業(yè)費調整的指示后，怡錦園管理處全體員工嚴格按照《物業(yè)費調整工作進度表》有條不紊地推進上調工作。現(xiàn)在一些物業(yè)服務企業(yè)一提起漲物業(yè)費就頭疼，覺得業(yè)主肯定不會接受，但實際上雖然會有一些業(yè)主反對漲價的態(tài)度很堅決但大多數(shù)業(yè)主是通情達理的，他們需要的只是質價相符的服務。根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，在合同有效期限內，在法律規(guī)定的范圍內合同雙方當事人可以就合同的有關條款進行修改，做出補充約定。 ? 小區(qū)服務中心于 6月 7日在各樓道張貼出《關于上調物業(yè)管理費收費標準意見征詢情況的公示》，公示期間無任何業(yè)主提出書面異議。另一方面，如果小區(qū)的車位已經滿足了業(yè)主的需求，那么該車位使用權買賣便是有效。但該 “ 辦法” 因爭議較大一直難產。昨日在法庭上，他表示，自從購買了車位后，一直對車位進行占有、管理、使用，被侵害的是車位的使用權。車位位于單身公寓房屋的 建筑 紅線之內，而且相關權屬證書也沒有對林某擁有該車位的記載。購買了 11年的車位一朝被莫名搶走，原來車位沒有產權登記，當初的購買屬于無效。 ? 由此可知，本案中，作為電梯管理人的物業(yè)服務公司，應當對其已盡管理義務且無過錯的事實承擔舉證責任。 ? 電梯發(fā)生事故，物業(yè)公司要承擔舉證責任嗎提要 ： 如沒有證據(jù)證明其無過錯，且拒絕提供電梯監(jiān)控錄像的，可推定為錄像內容對物業(yè)公司不利，該公司存有過錯。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政 管理部門 報告 ，協(xié)助做好救助工作。 ? 2023年 11月 15日凌晨 4時 30分許，原告之妻發(fā)現(xiàn)家中有異常，認為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后 物業(yè)管理 員趕到現(xiàn)場，并打“110” 報了警，后民警趕到現(xiàn)場進行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內有翻動的痕跡，但至本案庭審結束時，該案件尚未偵破。 ? 法院經審理認為，物業(yè)公司向被告提供了物業(yè)管理服務，殷先生應當交納物業(yè)管理費用。 ? 2023年 3月，無錫市中級法院作出終審判決：維持一審物業(yè)公司賠償兩死者親屬各 ；改判物業(yè)公司增加賠償兩死者親屬各。 ? 有證據(jù)表明，失火時物業(yè)公司在小區(qū)的消防安全管理上有如下明顯瑕疵：一是消防管道內未保持供水，二是消防通道被占用，三是煙感警報器未及時發(fā)生作用。 ? 消防人員到達現(xiàn)場時，范茗宇、吳思俠已經死亡，此時消防管道是否有水已對死亡的后果無實質影響。 一審判物業(yè)公司承擔 10%責任 火災發(fā)生后，兩位死者的親屬向江蘇省無錫高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)法院提起訴訟，請求判令失火房屋的開發(fā)商旺佳瑞公司、小區(qū)物業(yè)公司分別賠償范茗宇、吳思俠死亡的各項賠償金合計近 40萬元。 ? 該判決借鑒了我國最新頒布的《侵權責任法》有關懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，終審判決在一審的基礎上增加了物業(yè)服務公司賠償比例，對物業(yè)公司瑕疵服務給業(yè)主到來安全隱患起到警示作用。這才正真的體現(xiàn)出我們的優(yōu)質服務。 ? 正確的信息無疑是我們給業(yè)主提出優(yōu)質服務的基礎，只有在我們了解業(yè)主需求時才能為業(yè)主提供更好的服務。 ? 以上的每件事對一個 物業(yè)管理 人員來說都我很簡單很容易的事，但正因為我們去做了這些容易的事情，從而體現(xiàn)出來了我們的優(yōu)質服務，讓業(yè)主有一種不一樣的感受。有一次區(qū)域助理在小區(qū)巡查發(fā)現(xiàn)業(yè)主單位的二樓門窗開著，并且在車庫沒有業(yè)主的車。 ? “合理范圍內的安防義務 ”該如何理解，本案的辦案法官介紹說，物業(yè)公司的安全義務，是指物業(yè)公司應盡的合理注意義務以及應采取的合理預防措施。 ? ? 案例點評： ? 對于此事件，管理處本著為業(yè)主辦實事，為小區(qū)可持續(xù)發(fā)展謀出路的現(xiàn)實地考慮，雖然經歷了一些波折，但最后絕大多數(shù)業(yè)主都已接受和理解，這說明管理處的這一做法是完全合情、合理、合法的。當時管理處對此事非常重視，并按部分業(yè)主提議和要求以知音連線的形式進行了業(yè)主意見調查，調查結果顯示大部分業(yè)主同意按 “ 誰受益、誰承擔 ”的原則更新此系統(tǒng)，管理處并將調查結果呈交小區(qū)業(yè)主委員會審批后在小區(qū)公布。其次在掌握好相關信息后進行上門拜訪，向業(yè)主解釋，爭取得到業(yè)主的理解。 ? 因某小區(qū)只在小區(qū)內的主要路口安裝了攝像頭，業(yè)主銀平 (化名 )認為物業(yè)公司未盡到安全保障義務是其家中兩次失竊的主要原因，因此拒絕繳納物業(yè)管理服務費。 ? 細心體現(xiàn)優(yōu)質服務 物管案例分析提要 ：依據(jù)本 案例 做出進一步分析： 一聲問候、一份關心可以讓業(yè)主感受到的服務不一樣，細心的去觀察業(yè)主單位的問題 ? 細心體現(xiàn)優(yōu)質服務 物管 案例 分析 ? 案例概述：（事件發(fā)生、事件分析、處理、結果） ? 事件一： ? 您好，謝先生，我是管理處的小許，現(xiàn)在您單位的保姆帶著您小孩小區(qū)散步，請問下能否讓出小區(qū)。業(yè)主了解情況后確認是女兒回家拿東西，并對我們所做的工作表示感謝。 ? 想業(yè)主所想，急業(yè)主所急。才能讓業(yè)主依賴我們。 ? 出門放心是業(yè)主最關注的部分，由于業(yè)主工作繁忙沒有太多的時間去關注家中的事情。當天凌晨 4時 13分，消防人員到達火災現(xiàn)場時，發(fā)現(xiàn)在3102室內居住的范茗宇、吳思俠因火災已死亡。 ? ? 法院同時認為，造成范茗宇、吳思俠死亡的直接原因系火災，根據(jù)火災原因認定書認定不排除生活用火引發(fā)，故火災的發(fā)生與物業(yè)管理單位無關，物業(yè)管理單位對此并無過錯。 ? ? 2023年 9月 27日，法院作出一審判決：物業(yè)公司賠償兩死者親屬各。 ? 本案中，物業(yè)公司在小區(qū)消防安全管理上存在的問題均違反了法律禁止性規(guī)定，其中，物業(yè)公司為了管理方便，擅自關閉消防自動供水，并允許在消防通道停放其它車輛，一旦所在小區(qū)發(fā)生火患，必然給業(yè)主自救和消防部門施救設置障礙，增加了火患引發(fā)嚴重后果的可能性，危害了小區(qū)物業(yè)財產及廣大業(yè)主人身的安全性。近日，鎮(zhèn)江潤州區(qū)法院審理認為物業(yè)公司管理存在質量瑕疵，判決物業(yè)公司減收部分物管費。 ? 法官點評： ? 物業(yè)管理服務存在各種各樣的服務質量瑕疵的案例并不少見。故要求被告承擔違約責任，賠償被盜物品的經濟損失。 物業(yè)服務無小事案例：粗心的不關門的業(yè)主提要 ：物業(yè)服務無小事，需要每一位員工盡心、盡責及盡力，認真做好中每一個環(huán)節(jié)的工作，做好服務工作沒有訣竅 ? 物業(yè)服務無小事 案例 ：粗心的不關門的業(yè)主 ? 5月 25日凌晨 1點 40分左右，錦上城夜班安管員吳泉文巡查樓層時，發(fā)現(xiàn)3803的門開著，屋內沒有燈光。 Q女士認為，小區(qū)物業(yè)服務公司維護電梯不力，應對她的受傷負責。 ? 律師提示：對于突發(fā)的物業(yè)共用設備設施遭受侵害的業(yè)主，應及時保存相關證據(jù)。 1997年 1月 7日，他和對方簽署了《臨時 合同 》，并一次性付款12萬元購買了 3個車位。根據(jù)《物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在法律概念模糊的情況下，小區(qū)停車位產權歸誰？業(yè)主和開發(fā)商觀點不一，各方人士也是眾說紛紜。有律師指出，此舉的所謂 “ 租 ” ，其實是賣，不符合法律規(guī)定。 ? 新天地小區(qū)物業(yè)費上調的經過 ? 隨著近年來物價的不斷上漲及 2023年 3月廈門最低工資標準大幅度上調（自 900元調至 1100元），聯(lián)發(fā)物業(yè)在新天地小區(qū)這一項目上的物業(yè)管理費收入已無法保證該項目日常管理和服務的運轉，為維持項目收支平衡、確保服務質量、穩(wěn)定員工隊伍，根據(jù)公司要求，小區(qū)服務中心于 2023年 4月份開始著手上調物業(yè)管理費收費標準的工作。至今，項目按新的物業(yè)管理費收費標準繳交的收費率已達到 96 %，收費率基本未受調價的影響。筆者所在的公司用事實充分證明，在服務合同未到期的情況下，只要做足工作且依法走完相關程序，物業(yè)服務企業(yè)也是可以上漲物業(yè)費的。自 03年 9月首位業(yè)主入住后至 2023年共六年多時間，物業(yè)公司駐怡錦園管理處共有員工 43人，其中內聘 29人，外聘 14人。自此，物業(yè)費調整工作正式全面展開。另外還有個別情緒比較激動的業(yè)主，揚言要上告，稱調整不合法。雖然物業(yè)費調整成功了，但這只是開始。當時業(yè)主只說了一句馬上回去，其它啥也沒說。 ? ? 稱心服務： ? 2023年臘月 27日，服務臺接到業(yè)主報修電話，一樓住戶室內廚房排污管堵塞，工程人員很快到達現(xiàn)場對管道進行疏通。 ? 舒心服務： ? 大年初一是新年第一天、是全家相聚的日子、是穿上新衣服串親戚拉家常的日子。孩子們用木棒點燃天那水玩 ,其中小杰將燃燒的術棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸 ,小明因離得最近而被嚴重燒傷。 ? [評析 ]本案的焦點 ,也是許多守法經營的物業(yè)管理公司遇到不常見的損害事故時想到的首要問題——從法律上講 ,該不該承擔責任 ,根據(jù)什么承擔責任 ?這里涉及兩個法律概念 :該不該承擔責任由民事責任的構成要件決定 ,根據(jù)什么承擔責任由民事責任的歸責原則決定。主觀過錯包括故意和過失兩種形式 ,物業(yè)管理公司一般不會發(fā)生故意的過錯 ,但常會對過失認識不夠。因此 ,大多數(shù)情況下是一個責任分擔的問題。沒有過錯 ,但法律規(guī)定應當承擔民事責任的 ,應當承擔民事責任。物業(yè)公司說 “開發(fā)商說的不算數(shù) ”，收費是依據(jù)有關標準。因此，李先生可以通過人民法院追究開發(fā)商的違約責任。 ? 因此物業(yè)管理公司應向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時交納物業(yè)管理費。 ? ? ? 物業(yè)管理案例：外墻水管維修，其維修費由誰出提要 ：某住宅小區(qū)108單元第６層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。 ? 請問： ? １、發(fā)展商是否可以將未出售的 200套房屋計算為自己的投票權，為什么？ ? ２、物業(yè)公司應如何協(xié)調本案的這個矛盾？ ? ? 案例分析： ? 發(fā)展商可以將末出售的 200套房屋計算為自己的投票權。經過方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內綠地覆蓋由原來的 20％提高到 26%，園林 綠化 維護良好，增加了社區(qū)活動場所，開展了正常的社區(qū)文體活動，因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會提出：物業(yè)管理費由原來的每平方米 ，但遭到業(yè)主委員會的拒絕。 ? ? 案例分析： ? 物業(yè)管理公司是否要負責賠償?shù)年P鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔民事責任。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對保管車輛負有毀損、丟失的損害責任。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求(醫(yī)療費、精神損失費、營養(yǎng)費等約 3400元）。請問，物業(yè)公司的做法是否合理？ ? ? 案例分析： ? 機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放及其收費的規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時他認為簽訂 3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。 ? ? 物業(yè)管理案例：業(yè)主自購置財產是否都可以安置在自有物業(yè)內提要 ： 物業(yè)管理 公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸 ? 源 自 物管學堂 物業(yè)管理 案例 ：業(yè)主自購置財產是否都可以安置在自有物業(yè)內 ? 業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第 29層的物業(yè)內，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。對物業(yè)公司的服務不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？徐先生應該向誰要求索賠？ ? ? 案例分析： ? 1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關系。單方聲明，強加于人，不合法理。 ? 物業(yè)裝修管理案例