【正文】 ? 5. 給人印象明確是無人看管的收費停車場，責任反而小。 ? 觀點四：以責定罰 ? 停車丟車案例歸納： ? 1. 主管部門核準營業(yè)收費的停車場，本身就有保管義務(wù)，主管部門檢查未有安防、消防措施，不允營業(yè)。 ? 理據(jù)：土地是國家的，收的其實是看管費。 ? 3．樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當承擔侵權(quán)賠償責任。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為 3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當然有權(quán)拒絕。 ? ? 原因有以下三個： ? ，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。 ? ? 物業(yè)管理案例：業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎提要 ：小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了 物業(yè)管理 公司的要求 ? 文章來源自 房 地產(chǎn) E網(wǎng) 物業(yè)管理 案例 ：業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？ ? 小王購買了一套期房。車輛停放的收益應(yīng)當納入物業(yè) 維修資金 ，用于公共設(shè)施的維修、更新。請問，物業(yè)公司的做法是否合理 ? 更多精品來自 保安 物業(yè)管理 案例 ：車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤是否合理 ? 某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費做出如下規(guī)定： ? 1．車輛進出小區(qū)，一律收費 2元； ? 2．車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放，收費 1元／小時； ? 3．業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車 50元／月，助動車150元／月，機動車 300元／月。 ? ? 案例分析： ? 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問題，全部責任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態(tài)度 ? 更多內(nèi)容源自 通告 物業(yè)管理 案例 ：枯枝掉落砸傷行人，該不該賠償 ? 2023年 5月 30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。 ? 《民法通則》第 126條規(guī)定 “建筑 物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。車主認為物業(yè)管理中心對小區(qū)進行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費，對樓宇負有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。 ? 在本案例中，如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔民事賠償責任。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負擔一定責任，物業(yè)公司應(yīng)當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，增加了物化勞動和活勞動的投入，則要求提高收費標準是合理合法的。 ? 作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進行解釋，使他們清楚了解法律、 法規(guī) 的有關(guān)規(guī)定，依法維護發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法做好業(yè)主委員會的選舉工作。 ? 原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。 ? ? 物業(yè)管理案例：未售房屋是否可以成為發(fā)展商自己的投票權(quán)提要 ：但在公布業(yè)主委員會當選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的 200套房屋計算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益 ? 更多精品源自 表格 物業(yè)管理 案例 ：未售房屋是否可以成為發(fā)展商自己的投票權(quán) ? 某小區(qū)共有 1000套住房，還有 200套尚未售出，為了進一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會籌備小組，經(jīng)過一段時間的準備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會，并通過差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會委員。物業(yè)公司提出要對其維修，其維修費由誰出？ ? 108單元單號８家住戶，其說法不一，７、８層的住戶說：此事與他們無關(guān)，他們不出維修費；六層以下的住戶說：該維修費應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費應(yīng)從維修基金出。如果不拆除，則利用業(yè)主共同財產(chǎn)賺的錢，理所當然也歸全體業(yè)主。因為業(yè)主買房時， 合同 就明確規(guī)定了，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財產(chǎn) ? 物業(yè)管理 案例 ：物業(yè)將共有區(qū)域出租 ? 某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位 150多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺，大廈部分業(yè)主認為此面積已在購房時分攤到了各業(yè)主的頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權(quán)。 ? 第四，減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行 .使用之中，而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、和保證。業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費。談?wù)勀愕目捶ǎ? ? 案例分析： ? 發(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理費的收費標準。談?wù)勀愕目捶? ? 其它精品 公 文 物業(yè)管理 案例 ：物業(yè)管理費漲價 ? 李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為１元／平方米，并有管道煤氣、 24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進了購房 合同 中。 ? 第一百三十二條 :當事人對造成損害都沒有過錯的 ,可以根據(jù)實際情況 ,由當事人分擔民事責任。相對于業(yè)主而言 ,物業(yè)管理公司常被視為強勢一方 ,業(yè)主常被視為弱勢群體 ,因此法院有可能適用公平原則。 擔責任 ,依據(jù)民事責任的歸責原則確定可能承擔哪一種責任 ,然后考慮是否具備規(guī)定的免除民事責任的條件。 ? ? [實務(wù)操作 建議 ]物業(yè)管理涉及業(yè)主生活、工作的方方面面 ,管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的損害事件 ,要說與物業(yè)管理公司毫無關(guān)系 ,不符合實際 ,要說全部由物業(yè)管理公司承擔責任 ,也不公平。實踐中 ,物業(yè)管理公司常會受到欠缺 善良管理人的注意 的指控。因果關(guān)系是指違法行為和損害事實之間的聯(lián)系 ,在研究因果關(guān)系時要注意分清主要原因和次要原因。需要注意的是 ,違法行為可能是作為的違法行為 ,也可能是不作為的違法行為。由于 3個孩子均未成年 ,其賠償責任由監(jiān)護人承擔。后來 ,小明的父母把該花園小區(qū)的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上法庭 ,要求賠償損失。晚七點三十分集團公司董事長準時到達現(xiàn)場，連續(xù)五年每年的這個時間放棄與家人團聚，來到小區(qū)與業(yè)主和工作在一線的員工共度春節(jié)。 4:50分在保潔負責人的帶領(lǐng)下，分工明確大家開始工作了，有掃炮屑的、有收拾炮墩的、有裝車的，天朦朦亮，她們的工作也完成了。 5位工程人員把炭火烤上一點一點的鑿，終于利用兩天的時間鑿開了一條溝，重新布了一根管?，F(xiàn)場排查后，發(fā)現(xiàn)問題比較復(fù)雜，幾米深的排污井已經(jīng)全部凍透，人工解凍沒有辦法實現(xiàn)。值班經(jīng)理告訴業(yè)主這是我們作為物業(yè)人應(yīng)該做的。就在這時，秩序維護應(yīng)急分隊已趕到，隨后業(yè)主也回來了，業(yè)主打開入戶門，看到了濃濃的煙霧，并聞到一股烤糊的味道，再一看，沙發(fā)上躺著一個人，物業(yè)相關(guān)人立刻讓秩序維護員把人抱出去，在抱出去的同時業(yè)主已經(jīng)清醒，同時讓秩序維護員把所有的窗戶打開。 ? 處理結(jié)果：業(yè)主聯(lián)系親戚充了電費，避免了損失。如何為業(yè)主提供更好更高的服務(wù)，不辜負業(yè)主的信任；如何讓不同意上調(diào)的業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，配合工作；如何保證收費率等問題都促使怡海物業(yè)不斷求新求變，努力提升自己的服務(wù)品質(zhì)，為明天續(xù)寫新的輝煌。 ? 這次上調(diào)成功得益于集團公司的正確決策及人、財、物的大力支持，得益于物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及管理處領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)和指引，得益于全員的共同努力。對于長期不在家和房屋出租的業(yè)主，在后面的幾天，通過電話進行了聯(lián)系，給業(yè)主合理的解釋，爭取其同意，代業(yè)主進行簽字確認，并將通話予以錄音，作為有效的證據(jù)進行留存。 ? 每收到一張選票，工作人員都細心地注意業(yè)主選擇的是同意還是反對，并做好記錄，做到心中有數(shù)。 2023年 11月 23日至 11月 29日又在怡錦園大門口及各樓一層電梯間公示了 2023年物業(yè)費調(diào)整方案。 ? 上調(diào)過程 ? 在此次物業(yè)費調(diào)整工作中，管理處首先需要做通業(yè)委會的工作，通過幾次協(xié)調(diào)會議的溝通，管理處提出了上調(diào)物業(yè)費的理由，并得到了業(yè)主委員會的大力支持，五位業(yè)委會成員全數(shù)通過，一致同意物業(yè)費調(diào)整，這為此次物業(yè)費調(diào)整奠定了堅實的基礎(chǔ)。據(jù)此北京怡海達豐 物業(yè)管理 有限公司向怡錦園 業(yè)委會 申請物業(yè)管理費調(diào)整，根據(jù)現(xiàn)實的狀況和今后的發(fā)展趨勢，擬定了兩個調(diào)整的方案，即方案一： /月 /平方米；方案二：現(xiàn)有收費標準不變，調(diào)整服務(wù)項目。雖然他們當時征詢意見的時候未必同意上漲物業(yè)費，但實際上隨著服務(wù)品質(zhì)的改善和物業(yè)費漲價走完法律程序且得到大多數(shù)業(yè)主的認可，他們還是會按時繳費的，新天地小區(qū)在物業(yè)費漲價的表決過程中雖然只有%的通過率但繳費率達到 96%就充分說明了這一點。物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型企業(yè)，且是微利行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費的標準是根 聯(lián)發(fā)物業(yè)的物業(yè)費上調(diào)實踐案例提要 ：向業(yè)主講明物業(yè)費是否漲價的利害關(guān)系。此外，公司與聯(lián)發(fā)新天地小區(qū)業(yè)主委員會所簽訂的《聯(lián)發(fā)新天地物業(yè)服務(wù)合同》第六章第二十一條第 2款也明確規(guī)定 “管理服務(wù)費標準的調(diào)整，需經(jīng)業(yè)主大會通過 ”，這也就是說物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然未到，但物業(yè)管理費也是可以調(diào)整的，但需經(jīng)業(yè)主大會同意。 ? 上漲物業(yè)費的體會 ? 總結(jié) 公司上漲物業(yè)費的過程，覺得也有一些體會，在此與同行分享： ? 一是服務(wù)合同雖然未到期但物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以上漲物業(yè)費。自 2023月 7月 1日起，聯(lián)發(fā)新天地物業(yè)服務(wù)中心開始按新的物業(yè)管理費標準收取費用。 5月 6日，業(yè)委會組織召開第一次會議，就提交的關(guān)于上調(diào)新天地小區(qū)項目的物業(yè)服務(wù)費事宜進行討論。 ? 聯(lián)發(fā)物業(yè)的物業(yè)費上調(diào)實踐案例提要 ：向業(yè)主講明物業(yè)費是否漲價的利害關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，成為不動產(chǎn)的業(yè)主，形式有多種，除眾所周知的交易過戶外，還有法院的判決、裁定書的確認，法定繼承、受遺贈，合法建造等事實行為，以及基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 ? 多樓盤變相賣車位 ? 無獨有偶的是，近期深圳多個高檔樓盤變相賣車位的事件頻發(fā)，引發(fā)律師界在網(wǎng)上熱議。據(jù)我了解，深圳目前還沒有開發(fā)商取得小區(qū)停車位的獨立產(chǎn)權(quán)證。就車位產(chǎn)權(quán)來說，幾乎所有購買車位的深圳市民，都是買的車位使用權(quán)，沒有誰可以單獨過戶拿到車位的產(chǎn)權(quán)證，難道大家的使用權(quán)都不受法律保護嗎？目前，此案正在二審之中。但涉案車位并未登記在林某名下，林某自始至終未取得該車位的合法產(chǎn)權(quán)，因此不能證明自己是車位的所有權(quán)人，其要求被告返還車位和賠償租金的要求沒有法律依據(jù)。林某和深圳市蛇口企業(yè) (集團 )公司之間是因為債權(quán)債務(wù)關(guān)系獲得該車位，不是物權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，雙方的車位轉(zhuǎn)讓行為沒有向有關(guān)部門報批，也沒有為分割后的土地辦理使用權(quán)變更登記，該轉(zhuǎn)讓違反國家強制性規(guī)定，自開始便無效。他找到該公司經(jīng)理龐某某協(xié)商，雙方爭執(zhí)不下，當?shù)亟值擂k和派出所調(diào)解均無果。深圳車位是否能合法買賣一直是爭議焦點，此案引發(fā)律師熱議。 小區(qū)車位無產(chǎn)權(quán)，購買被判無效提要 ：購買了 11年的車位一朝被莫名搶走，原來車位沒有產(chǎn)權(quán)登記，當初的購買屬于無效。如沒有證據(jù)證明其無過錯，且拒絕提供電梯監(jiān)控錄像的，可推定為錄像內(nèi)容對物業(yè)公司不利，該公司存有過錯。因受傷當時無證人， Q女士提出查看電梯里的監(jiān)控錄像，遭到物業(yè)公司拒絕。故物業(yè)公司作為電梯管理人 ? 電梯發(fā)生事故，物業(yè)公司要承擔舉證責任嗎？ ? 家住某高層住宅小區(qū)的 Q女士，在乘電梯下樓時，電梯突然向下墜落，之后又極不正常地上下升降多次。 ? 半個小時后業(yè)主回來了，我們協(xié)助業(yè)主對屋里的物品進行了仔細檢查，在確認沒有丟失任何物品后，取消了預(yù)備的報警處理，業(yè)主回想起來，是因為有點急事過于匆忙，出門時忘記了關(guān)門上鎖。 ” 由此可見，物業(yè)公司的秩序維護員義務(wù)屬于防范性質(zhì)的，因為它畢竟只是平等主體之間的合同義務(wù)，這與公安機關(guān)的維護社會秩序、保護公民合法權(quán)益的法定職責還是有根本區(qū)別的。本案涉及的是物業(yè)公司的秩序維護員義務(wù)。另據(jù)原告報案稱家中丟失了三星手機一部、索尼收錄機一臺及現(xiàn)金 130元。本案中，樓下鄰居安裝防盜窗確實對殷先生的居住安全造成隱患，物業(yè)公司對此有不可推卸的管理責任。因鄰居違規(guī)安裝防盜窗，物業(yè)公司勸阻不力，提供的物業(yè)管理服務(wù)確有質(zhì)量瑕疵，按照相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)減收部分物業(yè)管理服務(wù)費用。 合同 訂立后，殷先生一直按照合同約定按時交納物業(yè)管理費。（本文人物均為化名） 物業(yè)管理不到位，物管費用應(yīng)減收案例提要 ：法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司向被告提供了 物業(yè)管理 服務(wù)，殷先生應(yīng)當交納物業(yè)管理費用。 ? 本案雖然不能適用《侵權(quán)責任法》關(guān)于懲罰性賠償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，但該立法精神可在賠償責任的分配上予以借鑒。本院依法推定物業(yè)管理瑕疵與范茗宇、吳思俠的死亡后果存在或然的因果關(guān)系，故原審法院酌定物業(yè)公司對范