【正文】 單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。 ? ? 物業(yè)管理案例：業(yè)主自購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自有物業(yè)內(nèi)提要 ： 物業(yè)管理 公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸 ? 源 自 物管學(xué)堂 物業(yè)管理 案例 ：業(yè)主自購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自有物業(yè)內(nèi) ? 業(yè)主顧某購(gòu)買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第 29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。請(qǐng)問，物業(yè)公司的做法是否合理？ ? ? 案例分析： ? 機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對(duì)保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。經(jīng)過方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來的 20％提高到 26%，園林 綠化 維護(hù)良好，增加了社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，開展了正常的社區(qū)文體活動(dòng)，因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會(huì)提出：物業(yè)管理費(fèi)由原來的每平方米 ，但遭到業(yè)主委員會(huì)的拒絕。 ? ? ? 物業(yè)管理案例：外墻水管維修，其維修費(fèi)由誰出提要 ：某住宅小區(qū)108單元第６層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。因此，李先生可以通過人民法院追究開發(fā)商的違約責(zé)任。沒有過錯(cuò) ,但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。主觀過錯(cuò)包括故意和過失兩種形式 ,物業(yè)管理公司一般不會(huì)發(fā)生故意的過錯(cuò) ,但常會(huì)對(duì)過失認(rèn)識(shí)不夠。孩子們用木棒點(diǎn)燃天那水玩 ,其中小杰將燃燒的術(shù)棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸 ,小明因離得最近而被嚴(yán)重?zé)齻? ? ? 稱心服務(wù)： ? 2023年臘月 27日，服務(wù)臺(tái)接到業(yè)主報(bào)修電話，一樓住戶室內(nèi)廚房排污管堵塞，工程人員很快到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)管道進(jìn)行疏通。雖然物業(yè)費(fèi)調(diào)整成功了，但這只是開始。自此，物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作正式全面展開。筆者所在的公司用事實(shí)充分證明，在服務(wù)合同未到期的情況下，只要做足工作且依法走完相關(guān)程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是可以上漲物業(yè)費(fèi)的。 ? 新天地小區(qū)物業(yè)費(fèi)上調(diào)的經(jīng)過 ? 隨著近年來物價(jià)的不斷上漲及 2023年 3月廈門最低工資標(biāo)準(zhǔn)大幅度上調(diào)（自 900元調(diào)至 1100元），聯(lián)發(fā)物業(yè)在新天地小區(qū)這一項(xiàng)目上的物業(yè)管理費(fèi)收入已無法保證該項(xiàng)目日常管理和服務(wù)的運(yùn)轉(zhuǎn)，為維持項(xiàng)目收支平衡、確保服務(wù)質(zhì)量、穩(wěn)定員工隊(duì)伍，根據(jù)公司要求，小區(qū)服務(wù)中心于 2023年 4月份開始著手上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的工作。在法律概念模糊的情況下，小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸誰？業(yè)主和開發(fā)商觀點(diǎn)不一，各方人士也是眾說紛紜。 1997年 1月 7日，他和對(duì)方簽署了《臨時(shí) 合同 》，并一次性付款12萬元購(gòu)買了 3個(gè)車位。 Q女士認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司維護(hù)電梯不力，應(yīng)對(duì)她的受傷負(fù)責(zé)。故要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，賠償被盜物品的經(jīng)濟(jì)損失。近日，鎮(zhèn)江潤(rùn)州區(qū)法院審理認(rèn)為物業(yè)公司管理存在質(zhì)量瑕疵，判決物業(yè)公司減收部分物管費(fèi)。 ? ? 2023年 9月 27日，法院作出一審判決：物業(yè)公司賠償兩死者親屬各。當(dāng)天凌晨 4時(shí) 13分，消防人員到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)在3102室內(nèi)居住的范茗宇、吳思俠因火災(zāi)已死亡。才能讓業(yè)主依賴我們。業(yè)主了解情況后確認(rèn)是女兒回家拿東西，并對(duì)我們所做的工作表示感謝。 ? 因某小區(qū)只在小區(qū)內(nèi)的主要路口安裝了攝像頭，業(yè)主銀平 (化名 )認(rèn)為物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)是其家中兩次失竊的主要原因，因此拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。當(dāng)時(shí)管理處對(duì)此事非常重視，并按部分業(yè)主提議和要求以知音連線的形式進(jìn)行了業(yè)主意見調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示大部分業(yè)主同意按 “ 誰受益、誰承擔(dān) ”的原則更新此系統(tǒng)，管理處并將調(diào)查結(jié)果呈交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)審批后在小區(qū)公布。 ? “合理范圍內(nèi)的安防義務(wù) ”該如何理解，本案的辦案法官介紹說，物業(yè)公司的安全義務(wù)，是指物業(yè)公司應(yīng)盡的合理注意義務(wù)以及應(yīng)采取的合理預(yù)防措施。 ? 以上的每件事對(duì)一個(gè) 物業(yè)管理 人員來說都我很簡(jiǎn)單很容易的事，但正因?yàn)槲覀內(nèi)プ隽诉@些容易的事情，從而體現(xiàn)出來了我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主有一種不一樣的感受。這才正真的體現(xiàn)出我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 一審判物業(yè)公司承擔(dān) 10%責(zé)任 火災(zāi)發(fā)生后，兩位死者的親屬向江蘇省無錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求判令失火房屋的開發(fā)商旺佳瑞公司、小區(qū)物業(yè)公司分別賠償范茗宇、吳思俠死亡的各項(xiàng)賠償金合計(jì)近 40萬元。 ? 有證據(jù)表明，失火時(shí)物業(yè)公司在小區(qū)的消防安全管理上有如下明顯瑕疵：一是消防管道內(nèi)未保持供水，二是消防通道被占用，三是煙感警報(bào)器未及時(shí)發(fā)生作用。 ? 法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司向被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，殷先生應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)用。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政 管理部門 報(bào)告 ，協(xié)助做好救助工作。 ? 由此可知，本案中，作為電梯管理人的物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)當(dāng)對(duì)其已盡管理義務(wù)且無過錯(cuò)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。車位位于單身公寓房屋的 建筑 紅線之內(nèi)，而且相關(guān)權(quán)屬證書也沒有對(duì)林某擁有該車位的記載。但該 “ 辦法” 因爭(zhēng)議較大一直難產(chǎn)。 ? 小區(qū)服務(wù)中心于 6月 7日在各樓道張貼出《關(guān)于上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見征詢情況的公示》，公示期間無任何業(yè)主提出書面異議?，F(xiàn)在一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)一提起漲物業(yè)費(fèi)就頭疼，覺得業(yè)主肯定不會(huì)接受，但實(shí)際上雖然會(huì)有一些業(yè)主反對(duì)漲價(jià)的態(tài)度很堅(jiān)決但大多數(shù)業(yè)主是通情達(dá)理的，他們需要的只是質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。通過一周的時(shí)間，四個(gè)小組已將大部分住戶走訪完畢，通過此次走訪也發(fā)現(xiàn)了不少房屋已經(jīng)出租或業(yè)主長(zhǎng)期不在園區(qū)居住的情況，為今后的管理工作積累了 資料 ?？头T將電表的讀數(shù)告知業(yè)主，業(yè)主說最近因?yàn)楸容^忙沒能及時(shí)充費(fèi)，這兩天正好出差在外地，非常感謝物業(yè)公司給他打這個(gè)電話，因?yàn)槿f一停電室內(nèi)的魚缸和冰箱都會(huì)受到影響。溫度零下 20度，室外作業(yè)難度可想而知，地面凍得比石頭還硬，鎬頭可以打出火星 。一審判決具體劃分責(zé)任的比例是 :小明的父母因監(jiān)護(hù)不力對(duì)孩子的死亡承擔(dān) 15%即責(zé)任 ,可由其自負(fù)；物業(yè)管理公司承擔(dān) 45%的責(zé)任；小杰由于直接引起爆炸承擔(dān) 25%的責(zé)任 ,其他兩個(gè)孩子各承擔(dān) %的責(zé)任。本案中 ,物業(yè)管理公司指派的保管、使用天那水的員工顯然未注意到天那水作為易燃易爆的危險(xiǎn)物品的特殊性 ,從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司構(gòu)成了未盡到應(yīng)有的注意、未妥善履行管理義務(wù)的過失。而開發(fā)商則稱 物業(yè)管理 已移交，自己無權(quán)過問。 ? 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。因這根水管修好以后， 8戶住戶都受益，根據(jù) “誰受益，誰負(fù)責(zé) ”的原則，應(yīng)由 8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)偂? ? 物業(yè)管理案例：業(yè)主因潮濕地滑摔傷，物業(yè)是否需承擔(dān)責(zé)任提要 ：李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi) ? 更多 資訊 物業(yè)管理 案例 ：業(yè)主因潮濕地滑摔傷，物業(yè)是否需承擔(dān)責(zé)任 ? 業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。 ? ? 物業(yè)管理案例：枯枝掉落砸傷行人，該不該賠償提要 ：枯枝掉落砸傷行人系 綠化 管理不到位的問題，全部責(zé)任在于 物業(yè)管理 中心，應(yīng)該賠償。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車費(fèi)中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。 ? ? 物業(yè)管理案例 :樓上住戶跑水導(dǎo)致房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題提要：樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理 公司無關(guān) ? 源 自 物管學(xué)堂 物業(yè)管理 案例 :樓上住戶跑水導(dǎo)致房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題 ? 徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。 ? 4. 有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號(hào)車丟，需負(fù)責(zé)任。 ? 4．物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。對(duì)于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態(tài)度。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 ? 繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過買賣、贈(zèng)與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系。 ,看是否存在 多因一果 的情形 ,分清主要原因和次要原因、直接原因和間接原因 ,由此確定應(yīng)和誰分擔(dān)責(zé)任。作為的違法行為 ,是指違反不作為義務(wù)的行為 ,即法律規(guī)定不得為某種行為而為之者。輕描淡寫的描述，不能清晰的顯現(xiàn)工作的場(chǎng)景，特別是零下二十度的氣溫，給實(shí)際工作帶來很大的困難。再去廚房一看，天然氣火開著，秩序維護(hù)班長(zhǎng)立刻把火關(guān)了，發(fā)現(xiàn)高壓鍋燉的羊肉已經(jīng)烤糊了。 ? 收獲 ? 對(duì)于物業(yè)費(fèi)調(diào)整這項(xiàng)重中之重的工作，全體工作人員以公司利益為準(zhǔn)，盡自己最大的努力，最終發(fā)放和送達(dá)確認(rèn)書 1172份，實(shí)收反饋意見 1145份，其余為棄權(quán)及無法聯(lián)系，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》之規(guī)定，此次物業(yè)費(fèi)調(diào)整獲得了約 67%的業(yè)主支持，圓滿地完成了此次調(diào)整最為繁重的工作。 ? ? 怡錦園物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作于 2023年年初開始籌備，期間制定過多套調(diào)整方案： 、 、 2元、 、 、 ，幾經(jīng)數(shù)次修改，最后訂版為 標(biāo)準(zhǔn)。長(zhǎng)期以來，在傳統(tǒng)的觀念中，合同一旦簽訂便難以更改，物業(yè)服務(wù)合同如果沒有到期更是難以上調(diào)物業(yè)費(fèi)，這導(dǎo)致一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨巨額虧損時(shí)只得自己承受而無法向業(yè)主提出上漲物業(yè)費(fèi)的要求。 ? 此外，有律師認(rèn)為，《物權(quán)法》特別強(qiáng)調(diào) “ 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)該優(yōu)先滿足業(yè)主的需要 ” ，即小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對(duì)此車位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。該院一審判決，駁回林某的全部訴訟請(qǐng)求。深圳車位是否能合法買賣一直是爭(zhēng)議焦點(diǎn) 小區(qū)車位無產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買被判無效 ? 小區(qū)車位能隨便購(gòu)買嗎？答案是否定的，因?yàn)槟愕孟瓤窜囄挥袩o合法產(chǎn)權(quán)，沒登記的車位買賣就屬于無效交易。 ? 虛驚一場(chǎng)但沒有損失，業(yè)主對(duì)我們細(xì)致、認(rèn)真及負(fù)責(zé)的工作表示了肯定及感謝。對(duì)此服務(wù)瑕疵，可以減輕業(yè)主支付相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)的責(zé)任。鑒于物業(yè)公司為節(jié)約管理成本、疏于管理，人為增加了小區(qū)物業(yè)的安全隱患，屬重大過失行為，對(duì)該行為應(yīng)給予否定性評(píng)價(jià)，并在其承擔(dān)的賠償比例中有所體現(xiàn)，從而起到警示作用。 ? 火情發(fā)生后，消防部門接警并趕到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援需要一定時(shí)間，此時(shí)火場(chǎng)內(nèi)人員能否采取合適的避險(xiǎn)措施逃離火場(chǎng)，是死者在火災(zāi)中生還的必要條件。正由于我們的點(diǎn)點(diǎn)滴滴的付出才換來業(yè)主極大的感動(dòng)，換來業(yè)主對(duì)我們的好評(píng)。在我們做好基本服務(wù)的同時(shí)，我們還讓業(yè)主享受到個(gè)性化服務(wù)，針對(duì)業(yè)主提出的需求，我們都盡最大的努力給予滿足。 ? 事件二： ? 李生由于工作繁忙，周一至周五很少在家，只有周末在家。第四：對(duì)少數(shù)不辦卡的業(yè)主實(shí)行 “ 一對(duì)一 ” 的跟蹤服務(wù)，不間斷上門拜訪，甚至想方設(shè)法為業(yè)主提供額外的個(gè)性化服務(wù)，爭(zhēng)取業(yè)主早日辦理 ID卡，第五：對(duì)個(gè)別擾亂此系統(tǒng)正常使用的業(yè)主，我們也采取了強(qiáng)硬的手段，借助小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)警務(wù)室及當(dāng)?shù)卣块T的力量，對(duì)堵塞在小區(qū)門口的車輛強(qiáng)制性拖走。智能化系統(tǒng)與小區(qū)整體配套，更能體現(xiàn)高尚社區(qū)的品位與整體風(fēng)貌。得知業(yè)主的反饋的信息，小許將信息錄入一日一事記錄表，并將業(yè)主反饋的情況告知相關(guān)部門。不管是人身安全還是財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)于業(yè)主來說都至關(guān)重要。及時(shí)了解業(yè)主的個(gè)性化需求，并給予我們最大的幫助。范茗宇在火情發(fā)生后即撥打了報(bào)警電話，事發(fā)當(dāng)天雖然物業(yè)公司未將煙感報(bào)警系統(tǒng)投入正常使用，但并沒有產(chǎn)生延誤報(bào)警的情形。 ? 本案雖然不能適用《侵權(quán)責(zé)任法》關(guān)于懲罰性賠償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，但該立法精神可在賠償責(zé)任的分配上予以借鑒。本案中，樓下鄰居安裝防盜窗確實(shí)對(duì)殷先生的居住安全造成隱患，物業(yè)公司對(duì)此有不可推卸的管理責(zé)任。 ? 半個(gè)小時(shí)后業(yè)主回來了，我們協(xié)助業(yè)主對(duì)屋里的物品進(jìn)行了仔細(xì)檢查，在確認(rèn)沒有丟失任何物品后，取消了預(yù)備的報(bào)警處理，業(yè)主回想起來，是因?yàn)橛悬c(diǎn)急事過于匆忙，出門時(shí)忘記了關(guān)門上鎖。 小區(qū)車位無產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買被判無效提要 ：購(gòu)買了 11年的車位一朝被莫名搶走，原來車位沒有產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)初的購(gòu)買屬于無效。但涉案車位并未登記在林某名下，林某自始至終未取得該車位的合法產(chǎn)權(quán)，因此不能證明自己是車位的所有權(quán)人，其要求被告返還車位和賠償租金的要求沒有法律依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，成為不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主，形式有多種，除眾所周知的交易過戶外，還有法院的判決、裁定書的確認(rèn)，法定繼承、受遺贈(zèng)，合法建造等事實(shí)行為，以及基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 ? 上漲物業(yè)費(fèi)的體會(huì) ? 總結(jié) 公司上漲物業(yè)費(fèi)的過程，覺得也有一些體會(huì)，在此與同行分享： ? 一是服務(wù)合同雖然未到期但物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以上漲物業(yè)費(fèi)。據(jù)此北京怡海達(dá)豐 物業(yè)管理 有限公司向怡錦園 業(yè)委會(huì) 申請(qǐng)物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整，根據(jù)現(xiàn)實(shí)的狀況和今后的發(fā)展趨勢(shì)，擬定