【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 擴(kuò)容對(duì)市五區(qū)人口外溢形成直接影響，于洪區(qū)將成為城市北溢人群宜居第一區(qū)。 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年G D P 億元 1502 1773 2084 2483 3074 3855 4359 . 2增幅 13 % 18 % 18 % 19% 24 % 25 % 14 . 10 %0 %5 %10 %15 %20 %25 %30 %0500100015002023250030003500400045005000沈陽(yáng) G D P 及增幅0 %2 %4 %6 %8 %10 %12 %14 %16 %18 %020234000600080001000012023北京 天津 石家莊 沈陽(yáng) 大連 濟(jì)南 青島 太原億元2 0 0 9 年環(huán)渤海主要城市 G D P 及增速? 沈陽(yáng)市 GDP在近七年一直呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，增速在 1425%，并于 2023年達(dá)到增速歷史最高水平 26%。 ? 2023年沈陽(yáng)市 GDP在環(huán)渤海主要城市中處于中游水平，但增速較快，未來(lái)潛力巨大。 ? 09年城市 GDP排 15名，人均 GDP排 67名 GDP變化 沈陽(yáng)城市總體經(jīng)濟(jì)狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 導(dǎo)致人均消費(fèi)力偏低與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)，勞動(dòng)力密集的工業(yè)城市屬性決定的。 ? 沈陽(yáng)人均可支配收入 10098元，全國(guó)各城市人均收入排 76名； 市區(qū)居民人均收入 18868元，市區(qū)人口約 。 ? 沈陽(yáng)的人均可支配收入較低，也形成影響沈陽(yáng)房?jī)r(jià)漲幅的主要原因。 ? 09年全國(guó)各城市人均收入排 76名 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年人均可支配收入 7961 8 9 2 3 . 9 6 10098 1 1 6 5 1 . 4 1 4 6 0 6 . 5 17295 18868增長(zhǎng)率 1 2 . 9 0 % 1 2 . 1 0 % 1 3 . 2 0 % 1 5 . 4 0 % 2 5 . 4 0 % 1 8 . 4 0 % 9 . 1 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %02023400060008000100001202314000160001800020230沈陽(yáng)市市區(qū)居民人均可支配收入2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年平均工資 ( 元 ) 14965 17332 19895 23392 28230 33544 38580增長(zhǎng)率 (%) % % % % 21 . 10 % % 15%%%10 . 00 %%20 . 00 %%050001000015000202302500030000350004000045000沈陽(yáng)市區(qū)在崗職工平均工資可支配收入 沈陽(yáng)城市總體經(jīng)濟(jì)狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 人均可支配收入基數(shù)偏低，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)偏低；但其復(fù)合增幅達(dá) 15%，將為未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)提供基礎(chǔ)。 ? 2023年市內(nèi)五區(qū)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，皇姑區(qū)的食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)低于其它城區(qū)，教育文化娛樂(lè)，交通和通訊消費(fèi)支出較其它城區(qū)比重要大 市內(nèi)五區(qū)2 0 0 8 年消費(fèi)結(jié)構(gòu)分布0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%和平區(qū) 沈河區(qū) 皇姑區(qū) 大東區(qū) 鐵西區(qū)雜項(xiàng)商品和服務(wù)教育文化娛樂(lè)服務(wù)交通和通信醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)居住衣 著食 品資料來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023人均消費(fèi)性支出 6690 . 3 7212 . 9 7863 8670 1 1 2 5 5 . 8 14667 1 6 4 4 7 . 7 9消費(fèi)性指出環(huán)比增長(zhǎng)率 10 . 1 % 7 . 8 % 9 . 0 % 10 . 3 % 29 . 8 % 30 . 3 % 12 . 10 %0 %4 %8 %12%16%20%24 %28%32%05000100001500020230沈陽(yáng)市人均消費(fèi)支出變化圖消費(fèi)支出及市五區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu) 沈陽(yáng)城市總體經(jīng)濟(jì)狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 市五區(qū)居民居住消費(fèi)支出占 10%左右比例，與教育文化、交通通信并舉第二；說(shuō)明房屋消費(fèi)、子女教育和交通等方面的支出居民越來(lái)越重視。 2023 年 2023 年 2023 年第一產(chǎn)業(yè) 197第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 05001000150020232500沈陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)情況（億元）? 第二產(chǎn)業(yè)的比例達(dá)到了 50%，說(shuō)明沈陽(yáng)是一個(gè)以工業(yè)生產(chǎn)為主的城市； ? 第三產(chǎn)業(yè)的比例僅次于第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到了 45%，說(shuō)明沈陽(yáng)的服務(wù)業(yè)在快速增長(zhǎng) . ? 沈陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，其中第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)已進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，沈陽(yáng)在資源型與生產(chǎn)型城市基礎(chǔ)上來(lái)向內(nèi)聚集第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)。 2023年全國(guó)房地產(chǎn)投資和銷售面積沈陽(yáng)排名位列前三甲，超過(guò)多數(shù)一線城市，第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速成長(zhǎng)期。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 沈陽(yáng)城市總體經(jīng)濟(jì)狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 短期內(nèi)無(wú)法擺脫勞動(dòng)密集的第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)，但第三產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展通道中。 ? 人口增長(zhǎng)每年帶來(lái) 815萬(wàn)套房屋需求（購(gòu)臵 +租賃） ? 第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短期內(nèi)無(wú)法改變 ? 城市擴(kuò)容與市區(qū)人口外溢帶來(lái)本區(qū)域大量人口的導(dǎo)入 ? 人均可支配收入基數(shù)偏低 ，但增速快。 ? 房屋消費(fèi)、子女教育和交通等方面的支出居民越來(lái)越重視 ? 大城市但不是全面發(fā)展的“強(qiáng)”城市 沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié) 同策觀點(diǎn) 人口基數(shù)不斷提升 城市發(fā)展提升居民經(jīng)濟(jì)支配能力 消費(fèi)市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟 城市發(fā)展推動(dòng)城市擴(kuò)容 市場(chǎng)需求量大 品質(zhì)需求逐步提升 二 、城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 ?沈陽(yáng)城市發(fā)展比較觀察 ?沈陽(yáng)城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 資料來(lái)源：房地產(chǎn)指數(shù)研究院 新興城市發(fā)展 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對(duì)比，可以看出沈陽(yáng)在二線城市屬于中游。 ?與一線城市相比，發(fā)展速度較快的二線及三線城市中，沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度排名第十五，在北方城市中的地位明顯，且超過(guò)哈爾濱 ,大連，在東北三省中地位顯著。 ?在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，沈陽(yáng)的發(fā)展速度位居二線城市第二位，位居北方城市之首。尤其是過(guò)多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更是其他二線城市所沒(méi)有的。 15 2 房地產(chǎn)發(fā)展水平 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展排名第十五，房地產(chǎn)活動(dòng)發(fā)展水平在二線城市中排第二，以呈現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)渡開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加明顯。 ? 2023年城市 GDP排行榜中，沈陽(yáng)位于 15位，與大連基本相當(dāng)；而人均 GDP尚處67位。 ? 在振興東北的大背景下，沈陽(yáng)與大連是當(dāng)之無(wú)愧的核心城市。 ? 但要看到，作為常駐人口達(dá) 770余萬(wàn)人的大中型城市，與長(zhǎng)三角與珠三角的較發(fā)達(dá)的中小型城市的仍有不少差距。 GDP相比 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：人均 GDP尚處低位，與長(zhǎng)三角和珠三角較發(fā)達(dá)中小城市比較差距較大。 ? 2023年中國(guó)大企業(yè)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力排名揭曉遼寧入選競(jìng)爭(zhēng)力 500強(qiáng)的企業(yè)共有 19家，沈陽(yáng)入選企業(yè)占全省的%，位居首位 。 ?值得關(guān)注的是， 2023年沈陽(yáng)入選企業(yè)分別比 2023年、 2023年和 2023年入選企業(yè)增加 7家、 5家和 3家。入選企業(yè)數(shù)量占全省的比重分別為 %、 %和 %，己連續(xù)三屆列全省第一。 ?省內(nèi)各市排名依次為沈陽(yáng) 10家、大連 5家、鞍山 3家、本溪 2家、丹東和營(yíng)口各 1家。在全國(guó) 15個(gè)副省級(jí)市排名中，沈陽(yáng)入選企業(yè)與南京市并列第 4位，較上屆前移 5位，進(jìn)入第一集團(tuán)。全國(guó)副省級(jí)市入圍企業(yè)前三甲依次為杭州 36家、寧波 16家、青島 8家。 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 大型企業(yè)密集 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：重工型大型企業(yè)密集，全國(guó)排名第四。 ?從外資銀行的集中度來(lái)看，近年外資銀行開(kāi)始逐步進(jìn)入沈陽(yáng)，但從全國(guó)范圍的布點(diǎn)來(lái)講，進(jìn)展仍然比較緩慢 金融建設(shè) 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：金融建設(shè)發(fā)展緩慢，間接說(shuō)明第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度稍慢。 ?沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)在 2023貨運(yùn)排名 16位，客運(yùn)排名 18位。在機(jī)場(chǎng)吞吐量第一梯隊(duì)中屬于排名較弱的位臵。 ?從沈陽(yáng)鐵路局的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看， 2023年沈陽(yáng)鐵路局經(jīng)營(yíng)情況排名第二名，僅僅略少于北京鐵路局。 ?通過(guò)了解并結(jié)合以上數(shù)據(jù)，可以推斷出 ?沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)或鐵路的貨運(yùn)都相對(duì)更加強(qiáng)勢(shì)，這與沈陽(yáng)工業(yè)基礎(chǔ)有關(guān) ?就客運(yùn)來(lái)講，沈陽(yáng)對(duì)北中國(guó)的影響力較大，同第一集團(tuán)其他城市相比，全國(guó)性的影響力相對(duì)較弱。 交通評(píng)價(jià) 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：工業(yè)基礎(chǔ)有關(guān)的交通較發(fā)達(dá)，常規(guī)客運(yùn)交通發(fā)達(dá)程度偏低。 資料來(lái)源：國(guó)家旅游局 ? 從國(guó)家旅游局公布的 2023年接待外籍游客的數(shù)據(jù)來(lái)看，沈陽(yáng)與北京，上海的外籍游客的影響力差距是非常大的。 ? 在與其他幾個(gè)北方中國(guó)的重點(diǎn)城市對(duì)比中，沈陽(yáng)除了對(duì)外籍游客的吸引力與天津、大連、哈爾濱相差較大之外，其他指數(shù)都略高于東北其他城市。 ? 小結(jié)：相比在京津一體化給天津帶來(lái)的旅游便捷性，大連與哈爾濱作為旅游城市的優(yōu)勢(shì)，沈陽(yáng)旅游資源并不是最強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但仍然憑借其地區(qū)核心的影響力取得了不錯(cuò)的進(jìn)步。 旅游競(jìng)爭(zhēng)力 2023年大陸主要城市接待外籍游客數(shù) 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論 :旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于弱勢(shì)。 ? 該數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)社會(huì)科學(xué)院與地方統(tǒng)計(jì)局合作作出的結(jié)論，相對(duì)具有參考價(jià)值： ? 綜合競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市為：香港、深圳、上海、北京、臺(tái)北、廣州、青島、天津、蘇州、高雄 。 ? 增長(zhǎng)前十名的城市為：鄂爾多斯、河源、清遠(yuǎn) (三個(gè)城市并列 )、鐵嶺、遼源、海拉爾、營(yíng)口、通化、包頭、巴彥淖爾 。 ? 經(jīng)濟(jì)規(guī)模前十名的城市為：上海、香港、北京、深圳、廣州、天津、臺(tái)北、佛山、杭州、東莞 。 ? 效率前十名的城市：臺(tái)北、香港、高雄、新竹、臺(tái)中、澳門(mén)、深圳、東莞、東營(yíng)、臺(tái)南 。 ? 效益前十名的城市：新竹、高雄、鄂爾多斯、臺(tái)北、臺(tái)南、 臺(tái)中、香港、煙臺(tái)、中山、基隆。 ? 結(jié)構(gòu)前十名的城市：香港、深圳、上海、廣州、杭州、北京、南京、佛山、澳門(mén)、臺(tái)州 。 ? 質(zhì)量前十名的城市：香港、上海、澳門(mén)、深圳、北京、臺(tái)北、克拉瑪依、廈門(mén)、馬鞍山、新竹 。 ? 人才本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、北京、上海、廣州、深圳、澳門(mén)、杭州、南京、重慶、天津 ； ? 企業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：佛山、中山、香港、揚(yáng)州、無(wú)錫、唐山、上海、合肥、成都、蘇州 ? 主要產(chǎn)業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重慶、澳門(mén)、深圳、廣州、廈門(mén)、蘇州； ? 公共部門(mén)競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳門(mén)、青島、南通、寧波、杭州； ? 生活環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：蘇州、威海、香港、杭州、東莞、廈門(mén)、揚(yáng)州、無(wú)錫、大連、紹興 ? 商務(wù)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、上海、深圳、東莞、天津、澳門(mén)、珠海、威海、寧波、廣州 中國(guó)社科院 《 2023年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論 :沈陽(yáng)城市排名均未出現(xiàn)在前十名之中。而沈陽(yáng)在北方城市的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天津與大連卻相對(duì)排名較高。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)雖然取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但在人才儲(chǔ)備，商務(wù)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)效率及結(jié)構(gòu)等方面還有很大的改善空間。 ?沈陽(yáng) 屬二線城市中游城市 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較活躍 ?重工業(yè)勞動(dòng)密集型城市基調(diào)短期內(nèi)無(wú)法改變 同策觀點(diǎn) 二 、城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 ?沈陽(yáng)城市發(fā)展比較觀察 ?沈陽(yáng)城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 53 消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) S T W O ?東北工業(yè)基地的龍頭城市及交通樞紐，對(duì)周邊衛(wèi)星城市消費(fèi)吸引力大 ?民眾消費(fèi)傾向較強(qiáng) ?遼寧的政治商業(yè)中心，尤其工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā)零售比重很大，公務(wù)，商務(wù)消費(fèi)巨大，對(duì)高檔消費(fèi)支持巨大 ?整體民眾收入水平仍然較低，登記在冊(cè)失業(yè)人口，下崗職工比例高 ?資源與收入壟斷，導(dǎo)致中產(chǎn)階級(jí)成長(zhǎng)有限 ?沈陽(yáng)利用外資優(yōu)勢(shì)明顯，在 15個(gè)副省級(jí)城市排第一，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作用明顯 ?制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)移，使得沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)在制造業(yè)生產(chǎn)加工上迎來(lái)機(jī)遇 ?城市化的建設(shè)及外來(lái)投資的不斷加大，對(duì)消費(fèi)者基數(shù)的增加 ?周邊城市如阜新、撫順、本溪、南票、北票煤礦資源的逐漸枯竭造成部分高端消費(fèi)力的流失 ?整體經(jīng)濟(jì)的放緩及人民幣的升值，導(dǎo)致以制造業(yè)為主的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)會(huì)面臨更多困境 沈陽(yáng)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 參考資料 中下階層 由于在中國(guó)收入相對(duì)不透明，因此很難有權(quán)威的數(shù)據(jù)說(shuō)明收入結(jié)構(gòu)，以下為本行在沈陽(yáng)本地的經(jīng)驗(yàn)概括。我們將通過(guò)以下部分綜合判斷： 小康階層 準(zhǔn)中產(chǎn) 中產(chǎn) 中富 富豪 低檔消費(fèi) 中檔消費(fèi) 中 高 檔 奢侈品消費(fèi) + 公務(wù) 商務(wù) 消費(fèi) = 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)結(jié)構(gòu) ? 以下數(shù)據(jù)來(lái)自 《