【正文】 的優(yōu)勢，成為了中國與“東北亞經(jīng)濟圈”互動的前沿，沈陽將獲得更大的國際認同和市場發(fā)展空間。 珠三角 長三角 環(huán)渤海 第四極 國家將構(gòu)筑一個包括內(nèi)蒙古東部五盟市在內(nèi)的東北經(jīng)濟圈，使其成為繼長三角、珠三角及環(huán)渤海經(jīng)濟圈之后的第四個中國經(jīng)濟增長極。 《 東北地區(qū)振興規(guī)劃 》 以“一條主線”、“六個加快”為核心展開，即：以促進老工業(yè)基地振興為主線，加快改革開放步伐、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級、加快區(qū)域合作進程、加快資源枯竭型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、加快建設(shè)資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會、加快發(fā)展教育衛(wèi)生文化體育等各項社會事業(yè)。政府期待將經(jīng)過 10年到 15年的努力，實現(xiàn)東北地區(qū)的全面振興。 該規(guī)劃中，明確了東北地區(qū)“三縱五橫”的空間發(fā)展格局， “三縱”為哈大經(jīng)濟帶、東部通道沿線、齊齊哈爾 赤峰； “五橫”為沿海經(jīng)濟帶、綏芬河 滿洲里、琿春 阿爾山、丹東 霍林河、錦州 錫林浩特，并提出優(yōu)先發(fā)展哈大經(jīng)濟帶。 ? 以沈陽為中心，飛行２小時、直徑 1,000公里范圍內(nèi)，分布著天津、漢城、青島、長春、哈爾濱等６大城市，構(gòu)成了東北亞人口經(jīng)濟規(guī)模較大、對外貿(mào)易活躍、發(fā)展?jié)摿Υ蟮摹耙蝗战?jīng)濟圈”和城市群 。 ?沈陽經(jīng)濟區(qū)是我國重要的重化工業(yè)發(fā)展基地之一，是東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要區(qū)域和遼寧省的經(jīng)濟核心地帶。 ? 7200年前 人類在此農(nóng)耕漁獵，繁衍生息，創(chuàng)造出新樂文化 ? 春秋戰(zhàn)國時期 燕國的重鎮(zhèn) ? 公元前 221年 秦始皇統(tǒng)一中國后，分天下為 36郡，沈陽隸屬遼東郡 ? 西漢時期 沈陽已具有城市輪廓，稱為“侯城” ? 唐代 改稱“沈州” ? 公元 921年 遼太祖移民到此，修筑土城，生產(chǎn)隨之發(fā)展 ? 金代時期 金太祖攻占沈州，沿用“沈州”之名 ? 1296年 元代重建土城，改沈洲為“沈陽路”，歸遼陽行省管轄。 ? 1634年 清太宗皇太極改稱沈陽為“盛京” ? 1644年 清朝遷都北京后，沈陽為陪都 ? 1657年 清朝以“奉天承運”之意在沈陽設(shè)奉天府，沈陽又名“奉天” ? 1911年 辛亥革命后，沈陽成為奉系軍閥統(tǒng)治的首府。 10區(qū) 3縣 1縣級市 ?市轄區(qū) ?市五區(qū)（和平區(qū)，沈河區(qū)，皇姑區(qū)，鐵西區(qū)，大東區(qū)）； ?郊區(qū)（于洪區(qū)，沈陽棋盤山國際風景旅游開發(fā)區(qū)，蘇家屯區(qū)，沈北新區(qū) ，大渾南新區(qū)）。東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和國家級農(nóng)產(chǎn)品加工基地 ,依托政府辦公區(qū) ,形成以生活配套及政務(wù)配套為主的商業(yè)中心。 依托棋盤山國際風景旅游區(qū)，國內(nèi)外知名的旅游度假區(qū)，結(jié)合悠久的歷史文脈形成以旅游、文化為主的商業(yè)中心。 中央都市走廊 金廊規(guī)劃 城市規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 南北向空間大于東西向發(fā)展，本案距離 CAD和 CBD僅 1025分鐘左右車程，導(dǎo)入此區(qū)域辦公人群更加便利。 ⑶北站地區(qū) —— CBD的核心區(qū)段之一， 重點建設(shè)金融、貿(mào)易、商務(wù)等功能， 建筑以高層為主，提高容積率，打造區(qū)域中心節(jié)點。 ⑺五里河體育場地區(qū) —— 文化、體育休閑中心，整合周邊資源，繼續(xù)建設(shè)大型文化設(shè)施，完善文體、休閑服務(wù)功能。 沈陽將引進 1000億以上的資金，將渾河建設(shè)成國內(nèi)著名的風景區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，這里將建成多樣的水上休閑活動場所，進行“印象 ?沈陽”大型水上表演，及多種重大的水上、冰上運動賽事。 多渠道連接沈陽市區(qū)和渾南新區(qū) 大渾南 新中心交通 城市規(guī)劃 帶動城市房價和房地產(chǎn)快速發(fā)展 2023年全運會 2023年遼寧省舉辦第十二屆全運會，沈陽作為主賽區(qū)將承擔近 60%的比賽項目，將帶動渾南乃至全市基礎(chǔ)配套設(shè)施和體育設(shè)施配套，將城市建設(shè)推進 35年，城市發(fā)展速度將提速；從而帶動房地產(chǎn)成交和價格上漲。 全運會助推效應(yīng)下，濟南房地產(chǎn)量價變化 全運會案例借鑒 2023年濟南受房地產(chǎn)行業(yè) 大勢 上行影響 及全運會的雙重利好帶動，樓市 成交量及成交價格均創(chuàng)造了 歷史新高，下半年價格攀升幅度空前，以往相對保守、平穩(wěn)的市場特征大為改觀。 ?沈陽 本溪城際連接帶 重點發(fā)展電子信息、航空制造和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新型旅游休閑服務(wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)本溪生態(tài)新城。 沈陽是東北地區(qū)最大的交通樞紐中心。 沈陽 遼寧省乃至大東北區(qū)最大交通樞紐中心 交通規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 東北區(qū)交通樞紐中心城市，東北經(jīng)濟名副其實的龍頭城市。 京沈高速鐵路 ? 京沈高速鐵路客運專線是沈陽進北京的第二條快速鐵路通道，該線路全長 687公里，設(shè)計時速 350公里，經(jīng)過北京、承德、朝陽、阜新、沈陽等大中城市，全程運行時間為 2小時 18分，比現(xiàn)有的沈陽至北京動車組還要快一個半小時，目前已經(jīng)啟動建設(shè)，預(yù)計 2023年通車。 ? 哈大高速鐵路由南向北，設(shè)立 24個車站：大連站、新大連站、新普蘭店站、新瓦房店站、新鲅魚圈站、新蓋州站、新營口站、新海城站、新鞍山站、遼陽站、沈陽站、 沈陽北站 、新鐵嶺站、新開原站、新昌圖站、新四平站、新公主嶺站、長春西站、長春站、新德惠站、新扶余站、新雙城站、哈爾濱西站、哈爾濱站。 高速鐵路規(guī)劃建設(shè) 高鐵規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 高鐵建設(shè)擴大沈陽經(jīng)濟 2小時經(jīng)濟圈輻射面，經(jīng)濟活動將更加頻繁。 沈陽城市軌道線路規(guī)劃 軌道交通規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 高鐵建設(shè)擴大沈陽經(jīng)濟 2小時經(jīng)濟圈輻射面，經(jīng)濟活動將更加頻繁。 – 屆時，地鐵將成為大部分沈城普通市民出行的首選交通工具，而和地鐵有并行線路的公交汽車將配合地鐵合理調(diào)整運營線路。 ?預(yù)測二號線初期 全日客流量 ，遠期全日客流量 沈陽地鐵人流預(yù)測 軌道交通規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 — 地鐵對沈陽城市影響將逐漸放大，未來對地鐵對房價影響也將放大。區(qū)域內(nèi) 41個村、 5個社區(qū)將 13萬余居民逐步向四大居住區(qū)集中，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的外來人口集聚需求，最終形成 100萬人口的城市規(guī)模。 沈陽大工業(yè)區(qū)生活配套區(qū)面積達到 ，為 80萬人提供完善的生活配套服務(wù)。 ?需要指出的是，根據(jù)官方統(tǒng)計資料顯示 2023年的外來人口為 ，但實際外來人口約 110萬人，是登記外來人口的近一倍。 ? 其中以沈河區(qū)和和平區(qū)居住人口密度最高，其次是鐵西區(qū)和皇姑區(qū)，但隨著城市再開發(fā)，市內(nèi)五區(qū)的人口密度仍將保持較高的水平。 ? 09年城市 GDP排 15名，人均 GDP排 67名 GDP變化 沈陽城市總體經(jīng)濟狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 導(dǎo)致人均消費力偏低與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)，勞動力密集的工業(yè)城市屬性決定的。 ? 2023年市內(nèi)五區(qū)的消費結(jié)構(gòu)中，皇姑區(qū)的食品消費結(jié)構(gòu)低于其它城區(qū)，教育文化娛樂，交通和通訊消費支出較其它城區(qū)比重要大 市內(nèi)五區(qū)2 0 0 8 年消費結(jié)構(gòu)分布0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%和平區(qū) 沈河區(qū) 皇姑區(qū) 大東區(qū) 鐵西區(qū)雜項商品和服務(wù)教育文化娛樂服務(wù)交通和通信醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)居住衣 著食 品資料來源：沈陽市統(tǒng)計局 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023人均消費性支出 6690 . 3 7212 . 9 7863 8670 1 1 2 5 5 . 8 14667 1 6 4 4 7 . 7 9消費性指出環(huán)比增長率 10 . 1 % 7 . 8 % 9 . 0 % 10 . 3 % 29 . 8 % 30 . 3 % 12 . 10 %0 %4 %8 %12%16%20%24 %28%32%05000100001500020230沈陽市人均消費支出變化圖消費支出及市五區(qū)消費結(jié)構(gòu) 沈陽城市總體經(jīng)濟狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 市五區(qū)居民居住消費支出占 10%左右比例，與教育文化、交通通信并舉第二；說明房屋消費、子女教育和交通等方面的支出居民越來越重視。 ? 人口增長每年帶來 815萬套房屋需求（購臵 +租賃） ? 第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短期內(nèi)無法改變 ? 城市擴容與市區(qū)人口外溢帶來本區(qū)域大量人口的導(dǎo)入 ? 人均可支配收入基數(shù)偏低 ，但增速快。尤其是過多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，更是其他二線城市所沒有的。 ? 但要看到，作為常駐人口達 770余萬人的大中型城市，與長三角與珠三角的較發(fā)達的中小型城市的仍有不少差距。入選企業(yè)數(shù)量占全省的比重分別為 %、 %和 %，己連續(xù)三屆列全省第一。 企業(yè)競爭力 大型企業(yè)密集 城市發(fā)展比較 關(guān)鍵結(jié)論：重工型大型企業(yè)密集，全國排名第四。 ?從沈陽鐵路局的經(jīng)營情況來看， 2023年沈陽鐵路局經(jīng)營情況排名第二名，僅僅略少于北京鐵路局。 ? 在與其他幾個北方中國的重點城市對比中，沈陽除了對外籍游客的吸引力與天津、大連、哈爾濱相差較大之外，其他指數(shù)都略高于東北其他城市。 ? 增長前十名的城市為：鄂爾多斯、河源、清遠 (三個城市并列 )、鐵嶺、遼源、海拉爾、營口、通化、包頭、巴彥淖爾 。 ? 結(jié)構(gòu)前十名的城市：香港、深圳、上海、廣州、杭州、北京、南京、佛山、澳門、臺州 。沈陽經(jīng)濟雖然取得了長足的發(fā)展，但在人才儲備，商務(wù)環(huán)境，經(jīng)濟效率及結(jié)構(gòu)等方面還有很大的改善空間。 ? 千萬資產(chǎn)以上的富裕人士平均年齡 39歲。 ? “炒房者” 累積一定資金后，他們開始進行各種類型的投資，主要投資房地產(chǎn)。這點與我們的判斷一致，區(qū)別于上海，沈陽較多隱形富豪，這些富豪通過權(quán)力及資源帶來很高的收入，但他們也支出了更多的商務(wù)成本。這點可以說明沈陽的富豪是更加集中在少數(shù)人群中，換而言之，貧富差距也更大。 ? 外資投資基本為重工業(yè)加工制造業(yè)，這將進一步提升工業(yè)產(chǎn)值在 GDP中的占比，也將是未來沈陽 GDP增長的重點支撐。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?高等教育畢業(yè)生評分 消費結(jié)構(gòu) 關(guān)鍵結(jié)論 — 高級人才流失嚴重，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展收到較大影響。 18550 16530 13557 14705 12827 15386 11184 14568 18563 16447.791206592651121810380 10795.1838411242.9134860 5 , 000 10 , 000 15 , 000 20 , 000 沈陽 鞍山 撫順 本溪 丹東 錦州 阜新 遼陽 盤錦2023 年人均可支配收入及消費支出人均可支配收入 居民消費支出99 . 90 % 99 . 80 %99 . 30 %100 . 13 %103 . 70 %104 . 20 %102 . 80 %103 . 50 %103 . 60 %0 %30 %60 %90 %120 %沈陽 鞍山 撫順 本溪 丹東 錦州 阜新 遼陽 盤錦上年= 1002023 年居民消費價格指數(shù)? 由于周邊城市資源及產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢對沈陽的消費是很好的支持 資料來源：統(tǒng)計局網(wǎng)站 周邊城市集群指數(shù) 消費結(jié)構(gòu) 關(guān)鍵結(jié)論 — 周邊資源型城鎮(zhèn)消費力強勁，形成沈陽消費有力支撐。 資料來源：行業(yè)報告 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?軟件研發(fā)企業(yè) 消費結(jié)構(gòu) 關(guān)鍵結(jié)論 — 沈陽軟件 IT產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展更處于弱勢。必勝客在全國統(tǒng)一的定位、風格和售價，為研究提供了有利條件，通過必勝客在全國各城市店鋪數(shù)量的多少和增長情況，便可以直觀反映該城市的中產(chǎn)階層的數(shù)量和發(fā)展趨勢。 ?東北消費者的品牌喜好性格以及沈陽獨特的政治經(jīng)濟條件造就了沈陽奢侈品消費的良好環(huán)境。且傾向于不斷升級品牌。 中端消費 消費結(jié)構(gòu) 關(guān)鍵結(jié)論 — 買得起和面子消費是中端消費普遍特征。 ?在機構(gòu)可以享受到經(jīng)濟帶來的快速增長的同時，而大量的工薪族只能享受固定薪水緩慢的漲幅，還要扣除 CPI，房價上漲等因素的影響。 嚴控 20232023年 04年 “ 71號”： 05年“國八條” 06年“國六條” 90〃70 07年 5月 50號文 :限外資 07年 8月 “ 24號文” :保障性住房建設(shè)。 局部放開 2023年 2023年中 08年 10月財政部、央行發(fā)出通知：減少相關(guān)稅費，適當降低首付和利率 08年 12月 131號文：適度減免住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、鼓勵拓寬開發(fā)商融資渠道 受國際金融風暴的影響，出口受限，擴大內(nèi)需成為解救國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的主要途徑，而國內(nèi)房地產(chǎn)市場也很低迷 市場（或房價）發(fā)展曲線 政策調(diào)控方向（ +） 政策調(diào)控方向（ ） 抑制房價漲幅 09下半年 2023年 09年底“國四條”打擊投資投機購房 國 11條：從抑制到遏制投資性需求 2023年“新國十條”和第二輪“加強版”調(diào)控 部分城市房價過快過高上漲；投資過熱，空臵率不斷上升，地王倍出，國外熱錢涌進態(tài)勢。 ? 嚴格清算土地增值稅 ,從開發(fā)商資金端調(diào)控市場 ,以達到迫使開發(fā)商適當調(diào)控價格的目的。 嚴控 20232023年 04年 “ 71號”： 05年“國八條” 06年“國六條” 90〃70 07年 5月 50號文 :限外資 07年 8月 “ 24號文” :保障性住房建設(shè)。 局部放開 2023年 2023年