【文章內容簡介】 設等，地價水平上漲明顯。如金廊沿線 2020 年土地出讓均價為每平方米 4000 元； 2020 年為每平方米 7000 元； 2020 年達到每平方米900010000 元，這次基準地價上調為 5929 元 /平方米，考慮容積率等修正后的宗地地價與實際地價水平基本相當。 ? 土地級別重新劃定典型區(qū)域 1) 西江街、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)：由五級地調整為四級地。 2) 大韓屯、三臺子、沙河子、老瓜堡：由六級地調整為四級地。 3) 上園、沈鐵路、長青街、方家欄、東陵西路、向工街、鴨綠江街、于洪廣場、榆樹臺地區(qū)：由六級地調整為五級地。 4) 長白地區(qū)：由七級地調整為五級地。 5) 北京街 青年大街（快速干道南二環(huán)路）：由三級地調整為二級地。 6) 北陵大街：由四級地調整為三級地。 7) 西塔地區(qū)：由三級地調整為二級地。 8) 南京街：由一級地調整為二級地，基準地價由 8992 元 /m2 調整為 5929 元 /m2，降幅為 %；出讓金由 2428元 /m2 調整為 2276 元 /m2，降幅為 %。 用地部分地區(qū)地價水平變化情況 1) 南市地區(qū)：由一級地調整為二級地。 2) 勝利大街：由二級地調整為三級地。 3) 八王寺地區(qū)：由四級地調整為三級地。 4) 老瓜堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū) :由五級地調整為四級地。 盟森營銷觀點： 從上面的土地基準地價上的上調中，我們可以看出，地區(qū)改造成與地價上調 息息相關 ；動遷前與動遷后，基準地價一般是上調的； 政府地基準地價方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供最終的高銷售房價奠定了一部分基礎，例如： 八王寺、老 堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)，都是這種情況，促進了大盤的升值，為房地產(chǎn)抵押貸款，評估提供了理想基數(shù)。地價漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間 ，為房地產(chǎn)大面積開發(fā)提供了可能，土地成為了“保值與升值”，地產(chǎn)商風險較小。 ? 項目周邊地價情況 2020 年 8 月 23 日簽訂的編號為： A、 2020004 號地塊《掛牌交易成交確認書》（沈和交字（ 2020） 004 號），競得人為沈陽市興和房屋開發(fā)有限公司。經(jīng)核準，規(guī)劃條件中容積率由≤ 調整為≤ ；毛地成交單價由 660 元 /平方米調整為 687 元 /平方米，面積由 70300 平方米調整為 平方米，毛地成交總價款變更為 元； B、 2020005 號 地塊《掛牌交易成交確認書》（沈和交字（ 2020） 005 號），競得人為沈陽市和興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)核準，規(guī)劃條件中容積率由≤ 調整為≤ ；毛地成交單價由 539 元 /平方米調整為 565 元 /平方米，毛地成交總價款變更為 45106549 元。 附： 土地拆遷補償情況 表 沈陽市城市房區(qū)域 范圍 補償標準 （建筑面積m2） 區(qū)域 范圍 補償標準 （建筑面積m2） 一 級 區(qū) 起青年大街與渾河水涯線交匯處―渾河北水涯線―南京南大街―砂陽路―鐵路線―北跨線橋―勝利北街―市府大 路―南京北街―昆山中路―長江街―泰山路―北陵大街―嵩山東路―黑龍江街―昆山東路―敬賓街―惠工街―友好街―廣宜街―北順城3195 元 四 級 區(qū) 起鐵路線與玄武湖街交匯處 — 鐵路線 — 重工南街、重工北街 — 白山路 —小韓屯東側路 — 西江街 — 沙萬路 —塔北村西側路 — 千山路 — 黃河北大街 — 區(qū)界線 — 省牛肉繁育中心南側路 — 鐵路 — 觀泉路 — 高官臺街 — 中環(huán)路 — 渾河隧道 — 渾河北水涯線 —長青橋與北水涯線交匯處止 2284 元 屋拆遷住宅房屋補償區(qū)域級域 路―東順城街―魁星樓路―萬泉街―萬柳塘路―文化東路―天壇一街―中環(huán)路―青年大街―青年大街與渾河水涯線交匯處止。 域 起渾河橋與北水涯線交匯處 — 機場高速公路 — 沈營公路 — 繞城高速公路 — 鐵路 — 長青街 — 長青橋與北水涯線交匯處止 二 級 區(qū) 域 起渾河水涯線與大鐵橋交匯處―鐵路―砂陽路―南京南街―渾河北水涯線―渾河北水涯線與長大鐵橋交匯處止。 2902 元 五 級 區(qū) 域 起沈營公路與繞城高速公路交匯處— 繞城高速公路 — 鐵路 — 渾河北水涯線 — 南李宮 堡北側路 — 大堡南側路 — 燕塞湖街 — 沈遼路 — 沈遼公路— 七號街 — 沈新路 — 繞城高速公路— 鐵路 — 繞城告訴公路 — 文儲街 —鐵路線 — 望花啤酒廠北側 — 望花中街 — 望花村北側路 — 范家墳南側路— 榆林街 — 東望街 — 鐵路 — 金杯客車廠南側路 — 區(qū)界線 — 東大營街 —馬官橋北側路 — 金家街 — 大壩路 —農大種雞科研場北側路 — 渾河北水涯線 — 渾河隧道與北水涯線交匯處止 1885 元 起北跨線橋與鐵路交匯處―北虹橋路―珠江街―華山路―怒江街―北運河―長江北街 — 香爐山路 — 黃河大街 — 白山路 — 陵東街— 銀山路 — 陵園街 — 嵩山東路 —北運河 — 小北關街 — 天后宮路 —草倉路 — 鐵路 — 滂江街 — 蓮花街— 泉園二路 — 富民街 — 渾河北水涯線 — 渾河北水涯線和渾河橋交匯處止。 三 級 區(qū) 起沈陽站 鐵路線與中環(huán)交匯處 —中環(huán)路 — 鐵路線 — 衛(wèi)工南街 — 建設西路 — 保工北街 — 北二中路 —興華北街 — 天山路 — 昆山西路 —塔灣街 — 北運河 — 水渠 — 怒江北街 — 白山路 — 大韓屯東側路 — 黑山路 — 黃河北大街 — 蓮花山路 —陵北街 — 陵北街與白山路交匯處止。 2701 元 起渾河北水涯線與渾河園林處東側路交匯處 — 水渠 — 東黃泥坎村民委員會東側路 — 繞城高速公路 — 繞城高速公路與丹霍公路交匯處止 別劃分圖 域 起陵東街與金山路交匯處 — 金山路 — 鴨綠江街 — 北海街 — 珠林路— 北運河 — 和睦路 — 凌云街 — 長安路 — 小河沿路 — 江東街 — 長青路 — 文萃路 210 巷 — 中環(huán)路 — 渾河北水涯線 — 渾河北水涯線與富民街交匯處止。 六 級 區(qū) 域 五級以外區(qū)域 1506 元 項目市場調研 ? 沈陽中高檔項目 分析 （一）本次所選項目的界定標準 A. 與“理想新城”項目地理位置相當?shù)捻椖俊? B. 項目單價均價在 40006000 元 /平方米之間的。 C. 項目規(guī)模在建筑面積 5 萬平方米以上的。 D. 目標客戶群相近的項目。 （二）所選項目的具體分布情況 所選的中高檔住宅項目主要分布 在和平區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)和沈河區(qū)。其中和平區(qū)項目有五個，主要分布在太原街商圈和金廊工程，具體分布見圖一。大東區(qū)項目有六個，全部都在一環(huán)線以內，臨近沈河區(qū)，具體分布見圖二。 圖一：和平區(qū)樓盤分布圖 圖二：大東區(qū)樓盤分布圖 皇姑區(qū)項目有九個，是項目最多的一個區(qū)域，主要分布在黃河大街和長江街沿線，具體分布見圖三。沈河區(qū)項目有五個，主要分布在金廊沿線，具體分布見圖四、圖五。 圖三：皇姑區(qū)項目分布圖 圖四：沈河區(qū)項目分布圖 圖五：沈河區(qū)項目分布圖 圖六：渾南新區(qū)項目分布圖 渾南新區(qū)所選項目為兩個，分布在渾河兩側。 還有部分項目分布在于洪、鐵西與東陵，具體分布情況見圖七、圖八、圖九。 圖七：城建花園 圖八：陽光 100 圖九：錦繡江 南 ? 住宅項目市場供應量、銷售量分析 （一）供應量分析 A、所選住宅項目總體供應情況分析（單位：平方米） 0250000500000750000100000012500001500000大東區(qū) 東陵區(qū) 和平區(qū) 皇姑區(qū) 渾南新區(qū) 沈河區(qū) 鐵西區(qū) 于洪區(qū) 本次調研所選的 30 個項目的總供應量為 平方米。主要分布在于洪區(qū)、皇姑區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)及和平區(qū)。東陵區(qū)及鐵西區(qū)的分布量較少。其中于洪區(qū)主要為陽光 100 項目，其總供應量在 150 萬平方米。和平區(qū)及沈河區(qū)多為金廊項目。 B、所選項目年供應情況分析（單位：平方米） 050000010000001500000202000025000003000000350000040000002020年 2020年 2020年 2020年 從上圖中可以看出，列入本次調研范圍內的住宅項目的供應量，從 2020 年開始至今，逐年成倍數(shù)遞增。 C、以戶 型劃分的供應情況分析 各戶室供應比例分析圖4%17%56%20%2%1%一室二室三室四室五室六室及以上 平、錯、躍、復式戶型供應情況分析圖%%%%錯層復式平層躍層 從圖中可以看出，所選的中高檔住宅項目中，三室、四室戶型的供應量占總供應量的 76%，是各戶室戶型中的主要部分。尤其是三室戶型，占到總供應量的 56%。其他戶型僅占 24%。尤其是五室以上戶型，僅占總供應量的 3%。 平層戶型仍是所選項目的主流產(chǎn)品，占總供應量的 %。錯層、躍層、復式做為項目的一些亮點點綴其中，不足總供應量的 10%。 D、以面積區(qū)間劃分的供應情況分析 各面積段產(chǎn)品供應量分析圖3%7%18%28%26%16%2%6 0 平以下6180平811001011201211501511801 8 1 以上 列入本次調研的中高檔住宅項目中，面積段在 100 平米以下（含 100 平米）的供應量僅為 12%。在 100 平方米以上的 面積區(qū)間中， 120150 平方米（含 150 平方米）的供應量最多，占總供應量的 28%， 150180 平方米（含 180平方米）區(qū)間的供應量占總供應量的 26%。 100120 平方米（含 120 平方米）與 180 平方米以上的供應量基本相當，各占 18%和 16%。 中高檔住宅產(chǎn)品因其價格較高，因此決定了其目標客戶的經(jīng)濟水平較高，這樣的人多為 40 歲以上，四口之家或三代同堂，其要求產(chǎn)品的功能要全，要有足夠的空間。因此戶型面積均偏大。 E、以單價劃分的供應情況分析 各單價區(qū)間供應量對比分析圖4%43%17%11%21%4%4000元以 下40014500元45015000元50015500元55016000元6001元以 上 從圖中可以看出，所選樓盤中項目均價在 40014500 元 /平 方米的是大多數(shù)，占總供應量的 43%。其次為55016000 元 /平方米，其供應量為 21%。單價在 4000 元 /平方米以下與 6000 元 /平方米以上的供應量相對較小，各占供應量的 4%。當然這與我們所選取的樣本形態(tài)是有著直接關系的。 以總價款劃分的供應情況分析 各總價區(qū)間供應量對比分析圖9%11%15%18%15%12%5%5%8%1% 1%4 0 萬以下4150萬5160萬6170萬7180萬8190萬91100萬101120萬121150萬151200萬2 0 0 萬以上 本次以 10 萬元為跨度對列入本次調研范圍內的項目進行統(tǒng)計，從圖中可以看出，本次所選項目的總價款主要集中在 50100 萬之間，占總供應量的 68%左右。這是因為中高檔項目的單價較高，而且面積較大，因此其總價款也相應較高。 （二）銷售量分析 A、所選住宅項目總體銷售情況分析 所選在售項目數(shù)量 總供應量 總消化量 平均銷售率 26 2933456 平方米 2031676 平方米 % 26 個在售項目中，有 3 個在 2020 年就已經(jīng)入市， 5 個項目在 2020 年入市。其余大多數(shù)為 2020 年入市，至 2020年銷售周期已有三年，雖然平均銷售率達到 %，但是整體上來說，銷售速度較中低檔住宅來說還是慢得多。 B、所選項目年銷售情況分析（單位：平方米） 01000002020003000004000005000006000007000008000009000002020年 2020年 2020年 2020年各年度銷售量分析圖 所選項目多為 03 年入市，在 04 年正是其強銷期，因此 04 年的消化量是最大的。進入 05 年，老盤的供 應量已經(jīng)相應有所減少，而 05 年的新樓盤入市又比較晚，