【導(dǎo)讀】流向與銷售周期測算,分析立項的可行,得出綜合分階段開發(fā)結(jié)論,最后以自身作為開發(fā)商,進行比較建議,希望得到。大家的一致認可,確保投資的風險最低。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況。經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析與預(yù)測。房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。為來人口的增長對房地產(chǎn)大盤的促進。土地級別重新劃定典型區(qū)域。地價漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間。土地拆遷補償情況。沈陽市中高檔住項目分析。周邊競品界定及個案的深入剖析。目標客戶需求分析、消費預(yù)測及未來預(yù)測。項目地塊的威脅點及規(guī)避策略。市場競爭力及空白點分析。2020年以來，沈陽新批房地產(chǎn)項目72個，合同外資額億美元，占總額的19%；老工業(yè)基地政策的出臺，以及沈陽市政府提出的“土地分塊出讓，配套分期付款，分割發(fā)證，分批次預(yù)售，審辦聯(lián)。GDP和人均GDP增長均在10%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從4931元上升至2020年的8924元，年均增長%；總?cè)丝诘谋戎貫?。按照政府提出的每年要提高一個百分點城鎮(zhèn)化的發(fā)展指標，到2020年將達到

　　

【正文】 假日 5 與渡假公寓共生，有五棟小別墅 玫瑰園 36 定制化開發(fā)，占地有，銷售量不足 新世界花園 38 亞泰國際花園 20 多 售樓處放假 ,無人 合計 1250 盟森營銷觀 點： 別墅市場需求量較少 ，現(xiàn)有項目大部分有土地儲備，基本上可以滿足三年 以上的市場需求 。近兩年內(nèi) ,沈陽市別墅市場的熱點在沈陽市的南部綠島森林公園附近 ,與棋盤山風景區(qū) ,以人造景觀世博園為中心的別墅開發(fā)群 ,是沈別墅消費者流動的方向 ,別墅的消費者看重的是天然景觀與周邊的環(huán)境 ,而我們的項目不具備這樣的功能 ,用人工來營造成 ,不沒有政府與社會的支持 ,依賴一家開發(fā)商 ,基本上在短時期之內(nèi)不可能吸引購房者的目光 ,不能提高我們的銷售速度與資金周轉(zhuǎn)速度 , 我們建議在這方面進行市場細分 ,在適當?shù)臅r機進行產(chǎn)品導(dǎo)入 ,形成新自身產(chǎn)品 的銷售錯位競爭 。另一方面可以利用別墅的形式 ,多層與聯(lián)排別墅之間的產(chǎn)品空白點 ,進行新產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計 ,尋求市場突破口 。 ? 渾南 區(qū)域市場分析 （一）渾南市場情況 目前有 2020 多家高新技術(shù)企業(yè)、 810 家外商投資企業(yè)落戶渾南新區(qū)，投資額在 500 萬元以上的有 1000 多個。一批具有世界領(lǐng)先技術(shù)的尖端項目進入渾南，形成了強大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將吸引大批新經(jīng)濟就業(yè)者來此創(chuàng)業(yè)，為該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強大的需求與發(fā)展空間。 渾南新區(qū)將建設(shè)成為“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，集金融商貿(mào)、教育科研、生活居住、觀光旅游為一體的相對獨立、功能完善的現(xiàn) 代化新城區(qū)”，當?shù)孛襟w稱之為“北方浦東”。這一規(guī)劃提升了該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的品位，并長遠性擴大了項目的增值空間，其人文性則增強了對居住者的吸引力。 除了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)以外，渾南新區(qū)位于機場路兩側(cè)的渾南 CBD10 月份也將全面鋪開，必然帶動當?shù)赝恋卦鲋?；大學城中已經(jīng)有沈陽工業(yè)學院、沈陽建工學院、沈陽音樂學院等三所大學進駐；渾河旅游觀光帶已經(jīng)完成了北岸 10 公里的景觀建設(shè)，南岸防洪問題也將于明年徹底解決。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 10 座跨河橋、 3 條地鐵線、 1 條輕軌及 1 條過河隧道，使渾河不再是新區(qū)和母 城的天然屏障。新區(qū)將在基礎(chǔ)設(shè)施方面實施大資本投入戰(zhàn)略，基礎(chǔ)設(shè)施先行，達到連接?xùn)|西、溝通南北、提升環(huán)境、凝聚人氣、保證生產(chǎn)生活的目的。 從自然環(huán)境看，渾南新區(qū)的開發(fā)，將使繞城而過的渾河變成內(nèi)河，也使渾南成為沈陽惟一的濱水黃金寶地，結(jié)合沿河綠化帶，開發(fā)高品質(zhì)的住宅項目便順理成章。 為控制開發(fā)速度，渾南 2020— 2020 年原則上將不再進行新的商品住宅項目用地出讓。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析說，渾南新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有助于緩解沈陽市目前老城區(qū)人口密度過大的局面，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市布局。而作為沈陽市城市規(guī)劃核心區(qū)的重要組成部 分，房地產(chǎn)增量市場必將向新區(qū)拓展，渾南新區(qū)的房地產(chǎn)走勢對沈陽市的影響意義深遠，將改變沈陽房地產(chǎn)市場的總體格局，有力支持沈陽市的發(fā)展建設(shè)。 現(xiàn)在看渾南新區(qū)內(nèi)部房地產(chǎn)市場競爭相對平和，幾個已有項目均進行中后期或尾房銷售階段，但不容忽視的是，渾南地區(qū)還有很多已出讓或未出讓的空置土地，而且未來幾年渾南的改造速度會更快，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)量也會加大，所以區(qū)域內(nèi)存在較高未來競爭風險。 (二 )渾南區(qū)域主要房地產(chǎn)項目情況 項目名稱 項目規(guī)模 建筑形式 樓盤價格（元） 主力戶型 開盤時間 總戶數(shù) 銷售率 占地 建筑 金河花園 7 萬 10 多層 /小 24802900 2*2*1 2020年 10 558 90% 萬 高 81120 融城時代 40 小高 /高層 33803860 3*2*2 120143 2020 年 9 604(一期 ) 2020(總體 ) 一期 50% 唯美品格 18 多層 /小高 32003590 3*2*2 120130 2020 年 3 224(一期 ) 一期 95%。二期 河畔新城 75 100 多層 /小高 /高層 44005000(精裝 ) 3*2*2 94127 2020 年 5 1800(一 /二 /三 /四 /五期 ) 95% 浦江苑 11 25 高層 37004600 3*2*2 130160 2020 年 5 800(一 /二期 ) 1500(總體 ) 80% 假日伊利亞特灣 10 20 高層 /別墅 51008800(別 ) 5500(高 /精裝 ) 130170(高 ) 200(別 ) 2020 年末 500(總 ) 321(別 ) 80%（別） 60 套（高） 萬科新榆公館 10 15 多層 /小 38005500 96126 2020年 10 一期 356 套 82% 高 \聯(lián)排別墅 月 理想新城 53 80 多層 \小高層 32003900 97136 2020年 12月 950 多套 12% 左岸慧晶 多層 /小高 /高層 30664400 3*2*2 130140 2020年 11 1600 多套 一 \二 \三 期 65% 0100020203000400050006000700080009000金河花園 融城時代 唯美品格萬科新榆公館河畔新城浦江苑伊利亞特灣理想新城東方威尼斯左岸慧晶區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格分析最低價 最高價 分析：由價格上看 —— 競爭激烈，提升性價比為取勝關(guān)鍵 渾南新區(qū)房地產(chǎn)項目除別墅與個別中低檔小盤外，其余項目價格均在 30005000 元 /平方米 之間，并且差別不大，高層產(chǎn)品的價格由 于成本的原因會在 4000 元 以上?！昂优闲鲁恰彪m價位在 5300 元 左右，但由于其交房標準為精裝修，除去 600 元 /㎡ 的裝修費用其價格也在 4700 元左右。渾南新區(qū)項目雖整體價位較高但距離較近、先天資源相似，項目價格區(qū)間較窄，價格競爭較激烈。所以在產(chǎn)品及內(nèi)涵沒有大的提升前提下，取勝的關(guān)鍵是在價格相似的條件下提高產(chǎn)品的性價比，提升產(chǎn)品本身的品質(zhì)及附加值。 從 銷售上看 —— 品牌開發(fā)商與多層住宅的項目銷售較好 從 供應(yīng)面積上看 —— 未來市場存在較大競爭因素 渾南新區(qū)雖多數(shù)項目進行中間或后期銷售階段，但 40 萬平以上的項目有 5 個 (在 水一方 \河畔 \業(yè)喬 \女人街 \生態(tài)園 )，所以未來市場仍存在較強競爭，加之未開發(fā)土地及空置土地較多，所以市場不可確定的競爭因素較多。 從建筑形式上看 —— 多層產(chǎn)品 市場空白點 較多 多數(shù)項目雖有多層產(chǎn)品供應(yīng)，但都進入中后期銷售， 渾南市場中 多層產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)束，現(xiàn) 在市場上 多層產(chǎn)品 ,有較明顯空白點。在戶型上，由于地理位置距市中心較遠，而且項目產(chǎn)品定位為中高檔，所以戶型面積集中在 130 平米左右的三室二廳二衛(wèi) 為主 ， 多層產(chǎn)品 ,基本上供不應(yīng)求 ,與渾南新區(qū)一路之隔的理想新城 ,多層供應(yīng)較多 ,但路引設(shè)計較差 ,無車一旅基本上不能隨意出入園區(qū) ,宣傳與接待不 匹 配 ，形成銷售不暢 。 （三） 周邊主要 競品分析 項目名 河畔新城 左岸慧晶 萬科新榆公館 理想新城 東方威尼斯 唯美品格 營銷定位 河畔生活，康居住宅 法國左岸生活 北歐工業(yè)時代 現(xiàn)代生活 ,大師作品 異國水景住宅 BLOK庭院 ,花園洋房 項目規(guī)模 占地 75/建筑 100 占地 占地 10萬 ,建 15萬 占 53 萬 占地 204/建筑 65 占地 萬 /建筑 19 萬 建筑形式 多層 /小高 /高層 多層 /小高 /高層 多層 \小高全躍\ 多層 /小高 /高層 多層 /小高 /別 多層 /小高層 總戶數(shù) 1600( 一 / 二 / 三期 ) 1000 356 套 950 多戶 一期 800/總2300 單價范圍 44005000(精裝 ) 30664400 3800— 5500 元 3200 元起價 44007800 1萬 (別 ) 均價 4200 元 車庫數(shù)量 1 比 共 800 余個 一期沒有 一期沒有 340 車位 280車庫 主力戶型 3*2*2 127 3*2*2 130140 96126 2*2*1 97136 3*2*2 169 3*2*2 130 物業(yè)費 元 /㎡ /月 1 元 /㎡ /月 元 /月 /㎡ 元 /平方米 /月 元 /平方米 /月 未來市場供應(yīng)量 五 期為高層住宅 三期 為 高 層住宅 一期 多 層 銷售較好，二期為 36套 聯(lián) 排 別 墅與全躍高層 一期銷售較差，售樓處規(guī)劃超前，現(xiàn)場人氣較差。 土地儲備較多，后期供應(yīng)較大 項目點評 項目名 項 目 點 評 河畔新城 品牌開發(fā)商，由尊居向康居延伸，吸引多數(shù)金領(lǐng)人群；產(chǎn)品設(shè)計同銷售結(jié)合緊密；市場定位、客戶定位準確；避開臨水、高端產(chǎn)品的概念，打出康居概念；通過專業(yè)銷售代理公司，體現(xiàn)專業(yè)形象，使銷售的每一環(huán)節(jié)都體現(xiàn)專業(yè)規(guī)范形象。共分 五個組團，通過市場消化能力逐步完成大盤開發(fā) ,運動會所的建設(shè)與園區(qū)自身合配套是其項目成功的另一保障 。 左岸慧晶 交房入住時園區(qū)未做完，現(xiàn)場較混亂；戶型、面積偏大總價較高，銷售有一定難度；道路未修繕，交通不便；產(chǎn)品設(shè)計存在一定問題，戶型過大；營銷概念與產(chǎn)品定位相差較多，僅停留在概念上；產(chǎn)品營銷支持不多 萬科新榆公館 萬科品牌的成功延伸 ,產(chǎn)品營銷與定位 ,結(jié)合了天津水晶園的設(shè)計方案 ,營銷思路也是引入的 ,對我們來說 ,對其下一步的競爭分析 ,只要看一下水晶園的銷售路線 ,就不難完成對其產(chǎn)品宣傳的有效競合 .從一個方面 ,新 榆公館的產(chǎn)品力設(shè)計較佳 ,結(jié)合售樓處的高投入 ,給客戶耳目一新的感覺 ,形成與河畔新城的差異化競爭 ,完成客戶看過不忘的口碑傳動方法。 東方威尼斯 一流的景觀與環(huán)境 ,由于今年水伙放水 ,東方威尼斯真的成為新奧爾良 ,影響其銷售 ,我們設(shè)為是沈陽市市中心 ,景觀周邊環(huán)境最佳的豪宅 ,由于建在渾河瀉洪區(qū)內(nèi) ,土地爭議較大 ,由于發(fā)水 ,未 來將要開發(fā)的土地被收 ,現(xiàn)有產(chǎn)品將是孤品 ,我們認為還有一部分升值空間。 主要項目主力戶型分析 項目名 河畔新城 東方威尼斯 戶 型 圖 點評 該戶型面積經(jīng)濟實用，戶型格局合理，各房間面 寬 由于該戶型有 米的大進深，所以同樣的戶型其均較大，全明設(shè)計，所有房間包括餐廳及兩衛(wèi)均有采光，陽光室、儲藏室、觀景窗及錯層等功能設(shè)計較全。所有優(yōu)點得宜于其 米的小進深。但客廳的電視墻較短實用性較差。 面積較大，而且兩衛(wèi)均沒有采光，南向次臥進深較大。但主臥與客廳的面寬較大，比較氣派，與項目本身的高檔定位較穩(wěn)合。 項目名 萬科新榆公館 理想新城 戶 型 圖 點評 項目名 唯美品格 戶 型 圖 點評 ? 項目周邊環(huán)境關(guān)系分析 A. 地理位置：北臨環(huán)城高速、東臨沈丹高速、西 臨沈營路； B. 生活配套： 500 米左右的農(nóng)貿(mào)市場； C. 公建配套：距白塔鎮(zhèn)中心小學 200 米；距白塔鎮(zhèn)醫(yī)院 500 米； D. 公交配套：位于沈營路上 433 33 334（北站 — 蘇家屯）； 4314（南塔 — 陳相）白塔市場下車，東走200 米，白塔小學對過將修建與三好街相通的景觀路； E. 周圍主要毗鄰： 21 世紀廣場、大學城、東大軟件園、東北育才學校、白塔鎮(zhèn)中心鄰近渾南新區(qū) 。 ? 沈陽市二環(huán)邊上大盤分析 項目名 陽光 100 紫郡城 七里香堤 保利花園 瑞士風情小鎮(zhèn) 和泰馨城 營銷定位 親水社區(qū)與大品牌成熟開發(fā)商，未來升值 大盤 ,中 國傳統(tǒng)文化 水景住宅，大師品牌 大盤，頤和園景觀 瑞士風情住宅 大盤，地鐵，價廉 項目規(guī)模 占地 100 萬 ,建150 萬 占 80 萬 ,建100 萬 總建 20 萬 占地 78萬 ,建 120萬 占 萬 ,建43 萬 占 147 萬 ,建 160萬 建筑形式 綜合 ,一期為多層 多層為主 ,小高層為輻 圍合洋房 多層為主 ,局部高層 多層與小高層 總戶數(shù) 一期 1300 戶 ,再售 400 戶 4000 戶在售 456 戶 ,現(xiàn)銷售300 戶以上 一期 760 戶 ,二期現(xiàn)銷組團 200 戶 一期 1000 戶在售 二期 3200 多戶 單價范圍 3400— 3600,一樓4600,有半地下室與一樓花園相送 25803300 元 23003100,現(xiàn)階 段 銷 售的房源 是 精 裝修房 28003438, 較一期 平 均 房 價 漲300 元 25003248 元 1980— 2690元 ,一樓贈送花園 開發(fā)分期 五