【正文】 半數(shù)的人受過高等教育，說明國內(nèi)游客主要以較高學(xué)歷者為主；就收入水平而言，以工薪階層為主，月收入在 10001400元之間的達(dá) %，高收入（ 3000 元以上）者很少，有近三成是低收入和無收入者（主要是學(xué)生）。 市場定位 基本客源市場：西安大都市圈核心城市和陜西其它地區(qū)、以及臨近 的河南、湖北地區(qū) 主要包括：商洛市本市居民的周末休閑市場。 以西安、咸陽、寶雞、漢中、商洛、安康、天水、三門峽等為代表的關(guān)中城市群自駕車休閑旅游市場。 以鄭州、洛陽為重點(diǎn)的河南市場，以生態(tài)休閑、文化休閑為主體需求。 以武漢為重點(diǎn)的湖北市場，以山水觀光、文化休閑為主體需求。 目標(biāo)客源市場：川渝、甘肅、湖南的和環(huán)渤海地區(qū)，便利的交通條件使得旅游區(qū)通過鐵路及高速公路向西北地區(qū)、中部地區(qū)和東部沿海地區(qū)輻射 以成都、重慶為代表的川渝市場，以生態(tài)休閑、運(yùn)動養(yǎng)生、山水觀光為主體需求。 甘肅市場以文化休閑、山水觀光為主體需 求。 31 湖南和環(huán)渤海地區(qū)市場以文化休閑、康體養(yǎng)生為主體需求。 機(jī)會市場：長三角、珠三角市場，以西安為中轉(zhuǎn)的其它市場 長三角、珠三角市場以生態(tài)休閑、文化休閑、山水觀光為主體需求。 除了核心市場和拓展市場外，以西安為中轉(zhuǎn)的其它客源市場，包括到西安旅游的國內(nèi)外游客、港澳臺、日韓以及東南亞市場都是我們要爭取的客源市場。 客源市場細(xì)分 根據(jù)客源市場總體定位，參考客源結(jié)構(gòu)變化的大趨勢，以及旅游產(chǎn)品競爭的形勢，將 阿房宮遺址配套秦文化公園 的旅游客源市場分為大眾市場、家庭市場、高收入者市場、獎勵市場以及銀發(fā)市場。 大眾市場 隨著人均可自由支配時間的延長和收入的提高，以觀光為主要內(nèi)容的我國大眾旅游開始步入一個新的階段，人們的旅游方式正在向觀光與休閑相結(jié)合的內(nèi)容轉(zhuǎn)變。這就意味著，在不久的將來，以休閑度假為主要內(nèi)容的大眾旅游活動將得到更快的發(fā)展。 阿房宮遺址配套秦文化公園 既有適于觀光的 仿秦園林、影視拍攝基地等 旅游產(chǎn)品，更有以療養(yǎng)、野營、濱水休閑為特色的休閑度假旅游產(chǎn)品。并可以通過高、中、低檔產(chǎn)品的不同組合，來適應(yīng)大眾休閑度假的多樣化需求。 家庭市場 家庭是社會最小的單元，男女雙方都為工作所累，家庭的交流趨于減少 ，同時，放松疲憊的心智已經(jīng)成為家庭成員的共同愿望。當(dāng)時機(jī)成熟的時候，旅游活動將成為家庭成員緩解壓力、相互溝通的最佳選擇。目前， 32 家庭旅游市場正在蓬勃發(fā)展。 阿房宮遺址配套秦文化公園 旅游資源豐富、規(guī)模較大，對各類旅游項目的承接能力強(qiáng)，可以適應(yīng)各種年齡層的游客，能夠滿足各個家庭成員的需要，非常適合家庭旅游。 度假市場 根據(jù)國際休閑度假產(chǎn)品的發(fā)展趨勢，健康療養(yǎng)型的度假產(chǎn)品占據(jù)了高端市場的重要位置，由于它的高附加值，也是旅游產(chǎn)品中利潤率較高的種類。同時，中國人的旅游文化對健康療養(yǎng)度假有較高的認(rèn)同感。規(guī)劃區(qū)的區(qū) 位條件、交通狀況、生態(tài)環(huán)境和旅游融資能力都具備開發(fā)此類度假產(chǎn)品的條件，所以在產(chǎn)品設(shè)計中應(yīng)充分考慮高檔度假產(chǎn)品在整個產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的位置。 獎勵市場 隨著時代的發(fā)展，度假不再和工作勢不兩立，獎勵旅游正在成為各類組織融洽員工關(guān)系、鼓勵優(yōu)秀員工的重要管理手段。據(jù)估計，旅游業(yè)發(fā)達(dá)的目的地，獎勵旅游游客已占到其接待量的 10%。獎勵旅游在我國也逐步盛行。獎勵旅游具有團(tuán)隊規(guī)模較大、組團(tuán)時間多在淡季、消費(fèi)支出較高的特點(diǎn)。 參加獎勵旅游的人員一般都是各行各業(yè)的杰出人物，如果使他們集中在一起商討有關(guān)問題，可以獲得更好的促 進(jìn)效果。獎勵旅游與企業(yè)培訓(xùn)相結(jié)合，是國際獎勵旅游市場的新趨勢。 銀發(fā)市場 中國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入老齡化，我國是世界上老年人口最多的國家之 33 一。據(jù)中國老年協(xié)會統(tǒng)計，截至 2021 年底，全國 60 歲以上的老年人口逾2 億，且這個數(shù)字正以每年 3％的速度遞增。 “銀發(fā)浪潮”將給我國旅游業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)會。銀發(fā)旅游市場的特點(diǎn)： 老人時間充裕，不受時間限制，可以避開旅游旺季和節(jié)假日旅游高峰； 消費(fèi)水平較高。出游的老人一般都有多年的積蓄，包括退休金、兒女的贊助； 看重性價比。雖然老人出游經(jīng)費(fèi)有保證，但長期養(yǎng)成的艱苦樸素 生活習(xí)慣決定了這一部分客源希望花錢少、收獲大，看重物有所值。 老年旅游喜歡輕松、稍緩的日程和具有康復(fù)保健功能、歷史文化的項目； 在目的地的選擇上面，傾向于有益健康療養(yǎng)的旅游勝地。 市場預(yù)測 據(jù)調(diào)查，秦始皇兵馬俑的日接待游客量 萬人次，門票是 120 元，09 年一個黃金周就接待游客近 30 萬人。本項目參照秦始皇兵馬俑的市場狀況，對本項目實施建設(shè)竣工后的市場需求量做簡要分析如下 ： 表 31 阿房宮遺址配套秦文化公園 分期 年份 增長率（ %） 旅游人次（萬人） 基準(zhǔn)期 2021 — 400 近期 2021 3 412 2021 10 中期 2017 10 2018 10 2019 10 2020 10 遠(yuǎn)期 2021 8 2022 8 2023 6 34 2024 6 20252035 8 市場營銷計劃 ：主打文化，后推產(chǎn)品 文化史最有生命力的東西，本項目以秦文化推行者為使命，或得更多的社會價值認(rèn)同，因此，本項目公司可 采取的銷售方式有： 聘請學(xué)者撰寫《秦與戰(zhàn)國》時代的小說， 拍攝《秦與戰(zhàn)國》電視連續(xù)劇，電影。 舉辦各種有關(guān)秦文化的研討會 舉辦各種有關(guān)秦有關(guān)的活動 出版秦文化有關(guān)刊物，獲得秦 關(guān)文化研究戰(zhàn)略高地 周期性在報紙，電視做各類與秦有關(guān)公益活動 （ 就是以秦文化大使的身份不斷曝光本項目。獲得社會廣泛認(rèn)知，提高本項目的品牌知名度和美譽(yù)度 ） 。 2 質(zhì)量會說話戰(zhàn)略：本項目產(chǎn)品從研發(fā)到產(chǎn)品加工，層層嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，讓質(zhì)量說話，讓產(chǎn)品說話，特別注重產(chǎn)品的使用效果和質(zhì)量口碑。 服務(wù)真像戰(zhàn)略：本項目產(chǎn)品主要靠優(yōu)質(zhì)的逼真的秦文化服務(wù)來打動消費(fèi) 者，那么嚴(yán)格的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，高素質(zhì)的人才招聘，切實的管理制度，優(yōu)秀的服務(wù)團(tuán)隊都很重要。 創(chuàng)新經(jīng)營戰(zhàn)略，本項目依靠創(chuàng)新經(jīng)營多功能品牌而生存，因此，不斷創(chuàng)新是本項目的命脈，是本項目的根本，因此設(shè)立產(chǎn)品創(chuàng)意研發(fā)機(jī)構(gòu)，保持本項目的核心競爭力是未來經(jīng)營的關(guān)鍵。 35 第四章 園址選擇 地點(diǎn)與地理位置 本項目位于西咸新區(qū)之灃渭新區(qū)位于渭河以南，老西寶公路（ G310）以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線位，規(guī)劃總面積195 平方公里。該區(qū)域是西咸兩市中心城區(qū)距離最近的結(jié)合部，也是西安國際化大都市向西拓展的 重點(diǎn)區(qū)塊，發(fā)展空間和潛力巨大。 園址建設(shè)條件 地形、地貌、地震 本項目區(qū)位于東經(jīng) 108 度 55 分 秒與北緯 34 度 15 分 24 秒的地區(qū)。海拔高度 400 公尺左右。地形大體為東南高，西北與西南低，呈箕狀。 本項目區(qū)所在區(qū)域地表廣泛覆蓋深厚的第四紀(jì)黃土，分布廣度、厚度和發(fā)育完整性均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出世界其他地區(qū)。肥沃平坦阡陌縱橫，自古即有“膏腴之地”、“陸海豐饒”的美譽(yù)。 工程地質(zhì)條件 西咸新區(qū)，屬于渭河以北的平原區(qū)，絕對高度在 350— 400 米，地貌特征為沖擊扇洼地或者平原，或者黃土臺塬，園址所在 地地層為第 4 紀(jì)黃土堆積物，地形平坦，地貌簡單，場地裸露的地層以第四季黃土為主，其次為坡積層露出的地層，主要為細(xì)顆粒粉質(zhì)黃土粘性土地層，厚度大，巖性均質(zhì)，建筑場地類別為Ⅱ類。 氣候、氣象 豐渭新城 開發(fā)區(qū)屬 暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候 ，四季冷暖、干濕分明。年平均氣溫 13℃，冬季（ 1 月）最冷為－ ℃， 夏季最熱（ 7 月）為 ℃。 36 年均降水量 毫米，最多降水量 毫米，最少為 毫米。 日照時數(shù) 年平均為 小時，最多（ 8 月）為 小時，最少（ 2 月）為 小時。無霜期年均 213 天。 公用設(shè)施配套條件 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況 目前本項目區(qū)即將拆遷完畢，將根據(jù)《西線新區(qū)總體規(guī)劃》建設(shè)一個新型城市，灃渭新區(qū)規(guī)劃為：“一城、兩帶、三鎮(zhèn)、四區(qū)”空間布局。按其版塊功能可以歸納為：一個現(xiàn)代國際新城、三個特色功 能小鎮(zhèn)、四大 特色產(chǎn)業(yè) 園區(qū) ,分別是： 一城：大 西安國際 新城； 兩帶：渭河 城市景觀 帶和灃河城市休閑功能帶； 三鎮(zhèn)：奧林匹克小鎮(zhèn)、文化休閑小鎮(zhèn)和智慧創(chuàng)意小鎮(zhèn)； 四區(qū)：全國統(tǒng)籌科技資源改革示范區(qū)，生物及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高端制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況： 依據(jù)《西咸新區(qū)總體規(guī)劃》近期發(fā)展重點(diǎn)和建設(shè)時序，西咸新區(qū)到2021 年人口規(guī)模要達(dá)到 150 萬人，城市建設(shè)用地控制在 160 平方公里。2020 年更是會飆升至 236 萬。如何讓這些人充分就業(yè)、享受優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療教育休閑等公共服務(wù)呢？西咸新區(qū)總體規(guī)劃描繪出一張令人期待的民生藍(lán)圖。 根據(jù)測算，西咸新區(qū)可提供就業(yè)崗位共計 約 145 萬個。村民轉(zhuǎn)化為城市居民，生活、居住及社會福利等享受同等待遇。失地農(nóng)民參加政府就業(yè)培訓(xùn)，參與新區(qū)建設(shè)，保障相對穩(wěn)定的工作和經(jīng)濟(jì)來源。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍管理制度，逐步消除城鎮(zhèn)入戶限制條件，解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人 37 口在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶問題。 在新區(qū) 5 個組團(tuán)中，規(guī)劃建設(shè) 47 個居住區(qū)，每個居住區(qū)居住約 5 萬人。按照居住區(qū)規(guī)模，配置 47 所中學(xué)， 118 所小學(xué)， 236 所幼兒園。規(guī)劃形成 52 個科研機(jī)構(gòu)和大專院校，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使都市區(qū)學(xué)生共享教育資源。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房等保障性住房占新區(qū)住房總面積的比例保持 在 30%以上，且在新區(qū)各個組團(tuán)均有一定的分布。規(guī)劃形成 28個體育場館。同時沿渭河景觀帶建設(shè)大型市民體育健身場所，滿足當(dāng)?shù)厝罕娦蓍e娛樂的實際需求，結(jié)合社區(qū)建設(shè)，配套建設(shè)居民健身設(shè)施。 提升城市的吸引力，一個重要方面就是加強(qiáng)城市的服務(wù)功能。西咸新區(qū)醫(yī)療設(shè)施按照綜合醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生站三級設(shè)置。規(guī)劃布置 22 處綜合醫(yī)院（ 400 床），布置不少于 56 處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，布置不少于 180 處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。 交通運(yùn)輸條件 根據(jù)《西咸 新區(qū)總體規(guī)劃》，其轄區(qū)內(nèi)的空港新城、灃東新城、秦漢新城、灃西新城和涇 河新城。 通過城際鐵路、高速公路、快速路、城市軌道、大運(yùn)量公交多種現(xiàn)代交通方式的支撐，構(gòu)建西咸新區(qū)內(nèi)外組團(tuán)間的便捷連接，建設(shè)區(qū)域性交通樞紐。 施工條件 境內(nèi)建材市場廣闊，項目所需石料、砂、石灰、瀝青、鋼材、木材及粉煤灰等建筑材料，均可就近采購。項目所需土方、路基用土，除挖方回填外，可由當(dāng)?shù)亟ㄖ⊥羺^(qū)就近取土。 有多家具有資質(zhì)等級的建筑公司，他們有較強(qiáng)的建設(shè)與開發(fā)能力和十分豐富的開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗；同時為了便于項目的快速建設(shè)，本項目將采用公開招標(biāo)、詢價采購等多種渠道和形式進(jìn)行項目的建設(shè)，可充分保證項目 38 建設(shè) 的質(zhì)量。 環(huán)境保護(hù)條件 大氣環(huán)境 影響西安大氣質(zhì)量的因素之一是冬季取暖問題 ,鍋爐排放的污染物 ,使大氣質(zhì)量下降 .目前已經(jīng)得到有效治理。另一個原因是春季風(fēng)沙大 .曾幾何時，西安人以“大風(fēng)起兮沙飛揚(yáng)，蔽天日兮古城黃”來描繪這座十三朝古都，這方面改善有待時日。 “九五”期間氣化、綠化、硬化、凈化并舉的一系列整治措施，使西安良好天氣占到近四成，空氣質(zhì)量大為改觀。空氣中二氧化硫和二氧化氮平均濃度均達(dá)到國家空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，總懸浮顆粒物平均濃度同比也下降百分之十八點(diǎn)四三。西安市環(huán)境空氣質(zhì)量整體水平改觀 明顯，碧空如洗的天氣日趨增多。雨過天晴的日子，市民不僅能清晰地看到南郊雄偉的大雁塔，還能悠然見到終南山郁郁蔥蔥的輪廓。 水環(huán)境 1）地下水：西安采深層地下水最多要采到 100 米到 300 米，地下水位最深的下降了 140 多米。伴隨地下水超采而來的是各種地質(zhì)環(huán)境災(zāi)害，到 20世紀(jì) 90年代，西安城區(qū)中心一帶地面沉降速率發(fā)展到每年 80到 120毫米，地面下沉最多超過 米。特別是隱藏在地下的地裂縫，更直接威脅著地面建筑的安全。 2）地面水：據(jù)西安市環(huán)境監(jiān)測站監(jiān)測結(jié)果， 2021 年西安市境內(nèi) 10條監(jiān)測 河流總體污染水平下降，新河、皂河、太平河等境內(nèi) 3 條污染最嚴(yán)重的河流污染程度大幅下降，灃河、黑河、灞河、澇河達(dá)到地表水功能區(qū)水質(zhì)類別，渭河西安段出境水質(zhì)好于入境水質(zhì)。 聲環(huán)境 39 重點(diǎn)改善居住區(qū)噪聲污染，建成噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)，各功能區(qū)分別達(dá)到國家環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域現(xiàn)狀噪聲平均值 60dв（ A），交通干線噪聲平均值 70dв（ A）。 生活垃圾及危險廢物控制 建立垃圾分類收集和分選系統(tǒng)，推進(jìn)生活垃圾資源化利用，建成日處理 100噸垃圾的垃圾無害化處理廠和日處理 100噸垃圾的工業(yè)密集區(qū) 垃圾處理場，生活垃圾分類收集率 70%，生活垃圾無害化處理率達(dá)到 70％以上；工業(yè)危險廢物（包括廢棄危險化學(xué)品）綜合利用率達(dá)到 50%，無危險廢物（含醫(yī)療垃圾）排放。 放射源與電磁輻射管理 堅持預(yù)防為主，防治結(jié)合，嚴(yán)格管理，安全第一的方針，實現(xiàn)放射源與輻射環(huán)境管理登記建檔到位，依法監(jiān)管到位，促進(jìn)電磁應(yīng)用技術(shù)利用，保障園區(qū)員工的健康生活環(huán)境。 工業(yè)污染物控制指標(biāo) 涇河流域?qū)崿F(xiàn)基于環(huán)境容量的主要污