【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 民房，存在很大的安全隱患。 ?在大嶺山的居住條件只能滿足居住的基本功能，以中小戶型為主。 自建房 公司宿舍 單位集資房 自租房 莞城公司宿舍 2 8 2 8 2 % % % % % 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 居住現(xiàn)狀調(diào)查 大嶺山?jīng)]有合適的樓盤(pán) 生活需要 子女教育 需要 莞城的城市地位 渡假 朋友住附近 環(huán)境好自住 9 3 3 11 2 2 1 % % % % % % % 有 有合適的話會(huì)考慮 基本不考慮 5 8 9 % % % 投資 自住 工作方便 14 7 1 % % % ?調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，客戶選擇在市區(qū)的原因 58%是看好了莞城的城市地位，而 47%是由于當(dāng)時(shí)大嶺山?jīng)]有合適的樓盤(pán)。 ?調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，將近 6成客戶會(huì)考慮在大嶺山置業(yè)，主要是他們認(rèn)為大嶺山的外資企業(yè)眾多，很多員工需要在外面租房，投資空間很大，所以有超過(guò) 6成的客戶置業(yè)的主要目的也是投資。由于大嶺山各項(xiàng)配套不齊全，加上治安問(wèn)題嚴(yán)重，很多的外企員工都不愿意將大嶺山當(dāng)成居家的第一選擇。 ?調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 77%的客戶比較認(rèn)同金地地產(chǎn)的品牌以及產(chǎn)品，表示如果金地在大嶺山開(kāi)發(fā)物業(yè)的話會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)。 是 否 17 5 % % 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 置業(yè)情況調(diào)查 小高層住宅（ 11層電梯房） 高層住宅（ 18層以下電梯房） 超高層住宅（ 18層以上電梯房） 15 3 2 % % % 6079㎡ 8090㎡ 9099㎡ 100119㎡ 120149㎡ 150179㎡ 180219㎡ 3 6 1 7 4 2 1 % % % % % % % 一房一廳 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房二廳 五房二廳 1 5 7 4 6 3 1 % % % % % % % 地段價(jià)值 價(jià)格 戶型 交通便利 教育配套 建筑質(zhì)量 開(kāi)發(fā)商品牌 小區(qū)配套 周邊配套 園林景觀 小區(qū)人文氛圍 物業(yè)管理 升值潛力 方便工作 11 4 9 10 3 4 9 6 9 6 4 6 6 1 % % % % % % % % % % % % % % ?調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，地段價(jià)值、交通便利性、開(kāi)發(fā)商品牌和周邊配套是影響這類(lèi)客戶購(gòu)房的主要因素 ?調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，小高層住宅最受客戶的歡迎。 ?8090㎡和 100119㎡這兩個(gè)面積區(qū)間的產(chǎn)品需求最多 ?二房和三房是市場(chǎng)主要的需求戶型結(jié)構(gòu) ?由于 80多 90平方的小三房既能滿足居住的需要 ,總價(jià)上又容易接受 ,85%的客戶接受這樣的小三房設(shè)計(jì) , ?本地人和臺(tái)灣人還是比較喜歡大面積的戶型 ,主要在 140170平方左右 接受 不接受 17 3 % % ㎡以下的小三房 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 產(chǎn)品需求調(diào)查 300元 /㎡以下 300400元 /㎡ 401500元 /㎡ 501600元/㎡ 601700元 /㎡ 1 4 8 3 2 % % % % % 全毛坯 提供一般裝修，僅 滿足入住 需要 廚衛(wèi)高檔裝修， 其它毛坯 發(fā)展商提供多種套餐供買(mǎi)家選擇，裝修費(fèi)另付 8 9 1 9 % % % % 菜市場(chǎng) 超市，百貨商場(chǎng) 銀行 醫(yī)療診 所 幼兒園 中小學(xué) 校 餐飲 公交站 點(diǎn) 11 17 11 2 8 2 2 2 % % % % % % % % 健身房 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球 場(chǎng) 乒乓球 室 室外游 泳池 小型體 育 籃球場(chǎng) 桌球 10 3 4 7 15 5 10 1 % % % % % % % % 酒吧 /咖啡廳 茶館 餐廳 水壓按摩池 兒童游樂(lè)場(chǎng) 老人活動(dòng)中心 美容美發(fā)中心 圖書(shū)館 7 1 7 1 12 5 2 12 % % % % % % % % ?調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，接近 70%的客戶希望發(fā)展商提供有裝修的房子，其中 %希望是精裝修，另外 %的客戶希望發(fā)展商提供多種裝修套餐。 ?在本次走訪中我們了解到，大部分客戶認(rèn)為裝修很費(fèi)時(shí)間和精力，特別是在大嶺山，買(mǎi)裝修材料更加不方便；而且如果是作為投資的房子更不想再花時(shí)間去裝修； ?300500元的裝修標(biāo)準(zhǔn)最容易被客戶接受。 ?在運(yùn)動(dòng)配套方面，室外泳池、健身房和籃球場(chǎng)是必要的設(shè)施； ?在娛樂(lè)方面， 60%的客戶都認(rèn)為小區(qū)必須有兒童游樂(lè)場(chǎng)和圖書(shū)館； ?而超市、菜市場(chǎng)和銀行則是客戶認(rèn)為生活方面不可或缺的配套。 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 裝修及配套需求調(diào)查 有 無(wú) 9 13 % % 需要 不需要 6 15 % % 報(bào)紙 電視 相關(guān)網(wǎng)站 戶外廣告牌 朋友介紹 12 8 13 3 4 % % % % % 東莞日?qǐng)?bào) 廣州日?qǐng)?bào) 南方都市報(bào) 羊城晚報(bào) 參考消息 8 3 10 1 2 % % % % % 東莞一臺(tái) 東莞二臺(tái) 東莞三臺(tái) 鳳凰臺(tái) 本港臺(tái) 翡翠臺(tái) 深圳臺(tái) 中央臺(tái) 4 2 3 9 3 5 1 6 % % % % % % % % 私家車(chē) 車(chē)位 ?調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，只有 40%的客戶擁有私家車(chē)，而超過(guò) 60%的客戶暫時(shí)沒(méi)有車(chē)位的需求； ?大嶺山很多的企業(yè)都有班車(chē)接送員工上下班，很多客戶都認(rèn)為沒(méi)有買(mǎi)車(chē)的實(shí)際需要； ?在客戶的信息接觸渠道上，瀏覽網(wǎng)站、閱讀報(bào)紙、收看電視是最主要的方式； ?調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，東莞日?qǐng)?bào)和南方都市報(bào)是客戶最經(jīng)常閱讀的報(bào)紙； ?客戶比較關(guān)注新聞節(jié)目，而鳳凰衛(wèi)視、翡翠臺(tái)和東莞 1臺(tái)是客戶最經(jīng)常收看的電視頻道 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 車(chē)位需求及媒體習(xí)慣調(diào)查 ? 在大嶺山生活時(shí)間比較長(zhǎng)，比較認(rèn)同大嶺山的發(fā)展前景，如果有合適的樓盤(pán)愿意在大嶺山居住； ? 喜歡大規(guī)模的社區(qū)環(huán)境，關(guān)心小孩的教育問(wèn)題 ? 不喜歡凱東新城，認(rèn)為小區(qū)太密集了，不適合居住，但作為投資還是可以考慮 ? 需求大面積的戶型產(chǎn)品，不需要工人房，但希望有空間較大的廚房 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 特定消費(fèi)群分析：臺(tái)灣私企業(yè)主 萬(wàn)科高爾夫業(yè)主 林武良先生為臺(tái)灣人，在大嶺山居住了 7年左右，是一個(gè)做木材生意的老板，一家五口，擁有一部小轎車(chē)。 “當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科最主要的是考慮到小孩讀書(shū)方便，另外就是萬(wàn)科是個(gè)大社區(qū)啊，將來(lái)配套會(huì)比較好啊，象超市都應(yīng)該會(huì)有，而且也因?yàn)槿f(wàn)科的品牌” “我在萬(wàn)科買(mǎi)的就是兩間 100多平方的三房打通的，我本來(lái)就是想要 200平方左右的， 100多平方太小了” 在萬(wàn)科置業(yè)的主要原因 : 客戶特征： “地塊的位置很不錯(cuò)，路很寬，而且石大路那邊是松山湖” 對(duì)地塊的評(píng)價(jià) : 特定消費(fèi)群分析 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 對(duì)”凱東”評(píng)價(jià) “象凱東，他賣(mài)得很好，但我就沒(méi)有考慮要買(mǎi)凱東，因?yàn)樗麤](méi)有配套，配套我講的就是學(xué)校，因?yàn)槲覀儠?huì)很忙，我們有三個(gè)小孩，但我們沒(méi)有時(shí)間去接送小孩讀書(shū)；而且我們是想要大社區(qū)，規(guī)模太小了我們是不考慮的，而且凱東也沒(méi)有什么綠化” “沁林山莊我們也不會(huì)考慮拉，那路很不方便啊，要繞到長(zhǎng)安去，交通不方便” 在大嶺山置業(yè)的可能性 “買(mǎi)大嶺山是對(duì)比較方便，因?yàn)槲覀儌}(cāng)庫(kù)在這里，比較方便一點(diǎn)。不過(guò)大嶺山確實(shí)沒(méi)有我們想要的樓盤(pán)，如果當(dāng)時(shí)大嶺山有萬(wàn)科這樣的房子，我就不會(huì)跑到萬(wàn)科去買(mǎi)了” “如果在大嶺山買(mǎi)的話應(yīng)該也是 200平方左右的，其實(shí) 170就夠的了，因?yàn)槲覀內(nèi)吮容^多，可能要 5房才能夠用，不過(guò)工人房就不需要了，我看過(guò)其他的工人房，我覺(jué)得小小的很怪，其實(shí)可以給一個(gè)小房間給工人住就行了，特別是需要保姆帶小孩的時(shí)候，也需要保姆跟小孩住在一起，不如把廚房設(shè)計(jì)大一點(diǎn)，或者是儲(chǔ)物房會(huì)更好點(diǎn)?！? “裝修當(dāng)然好拉，裝修是一件很費(fèi)神的工作。就象那些毛坯房對(duì)我們臺(tái)灣人是很難想象的，我們買(mǎi)這個(gè)房子還要費(fèi)那么多的時(shí)間、精神去裝修這個(gè)房子，因?yàn)槲覀兣_(tái)灣的房子都是裝修好，買(mǎi)家具就可以進(jìn)去住。如果開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一裝修的話費(fèi)用也不是很貴的話可以考慮?！? 萬(wàn)科高爾夫業(yè)主 特定消費(fèi)群分析 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 客戶特征： 鄧先生是臺(tái)灣人， 20來(lái)歲，太太富英華，東北人，夫妻兩人都很健談。鄧先生在大嶺山從事家具小五金批發(fā)工作，工廠在南海，客戶主要以大嶺山的家具廠為主。 大嶺山?jīng)]有合適的樓盤(pán) ， 格林小城的環(huán)境綠化十分吸引客戶；之所以要購(gòu)買(mǎi)一套房子 ， 是因?yàn)橹肮ぷ骱蜕钤谕粭潣?， 沒(méi)有 ” 休息 “ 的感覺(jué) 在格林小城置業(yè)為原因： 周邊的環(huán)境太吵，而且小區(qū)內(nèi)沒(méi)有綠化，感覺(jué)小區(qū)內(nèi)比較擁擠。 2. 鄧先生 金地格林小城業(yè)主 對(duì)”凱東“的評(píng)價(jià)： 對(duì)格林小城的評(píng)價(jià)： 格林小城的物業(yè)管理較好 ， 管理人員的素質(zhì)較高 ， 小區(qū)內(nèi)的綠化像森林的感覺(jué) ， 住在里面很放松 、很舒適 。 在大嶺山置業(yè)的意向： 房屋只有漲，沒(méi)有跌，國(guó)家的宏觀政策只能減緩房?jī)r(jià)的上漲速度。如果大嶺山有合適的房子，也會(huì)考慮投資。住在這里的人對(duì)居住的要求越來(lái)越高 ，最終住在安全的小區(qū)是遲早的事情 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 特定消費(fèi)群分析 ? 在大嶺山工作時(shí)間比較長(zhǎng)，但由于長(zhǎng)期居住在市區(qū)的宿舍，大部分人認(rèn)為大嶺山的治安比較差，配套不完善，但考慮但大嶺山有很多的企業(yè)中高層管理員有租房的需求，所以愿意再購(gòu)置物業(yè)投資 ? 公司提供住宿，而且有專(zhuān)車(chē)接送，大部分客戶住在市區(qū) ? 一般都為三口之家，需求三房單位，但由于財(cái)力原因，一般會(huì)選擇面積比較小，如100119平方； ? 可以接受 80多 90平方的小三房，作為投資的話愿意選擇兩房單位 ? 不是很信任好象凱東這樣的小發(fā)展商，認(rèn)為凱東的樓太高比較壓抑，而且很密集，綠化率不夠，只能作為投資的選擇 ? 對(duì)社區(qū)的園林景觀、總體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商品牌及物管服務(wù)要求較高 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 特定消費(fèi)群分析：企業(yè)中高層管理人員 萬(wàn)科高爾夫業(yè)主 客戶特征： 鐘生霞小姐在大嶺山居住了 8年左右，世界 500強(qiáng)企業(yè)麗利涂料的中層管理人員，一家三口，家庭年收入 20多萬(wàn) ,現(xiàn)居住在陽(yáng)光假日一套 140平方的房子（租）。 在萬(wàn)科置業(yè)的主要原因 : “在萬(wàn)科還不錯(cuò)” “第一離我們上班的地方比較近，交通也挺方便的，雖然那邊（萬(wàn)科）現(xiàn)在來(lái)說(shuō)配套設(shè)施不是很齊全，但我想這一兩年也會(huì)有改善的” “再說(shuō)地段還不錯(cuò)，萬(wàn)科處于松山湖和東城的交界，有松山湖的發(fā)展和東城的成熟，我想那里以后會(huì)比較好” “再加上萬(wàn)科物業(yè)大家的評(píng)價(jià)都還可以 “ 在大嶺山置業(yè)的可能性 我還是不會(huì)考慮，我從這里去鎮(zhèn)上是 10來(lái)分鐘，去東莞也是 10來(lái) 20分鐘，而且鎮(zhèn)區(qū)的配套和市區(qū)有很大的差別，還有治安等方面啊，我在東莞做什么事情都多很多選擇。不過(guò)如果價(jià)格合適的話，我可能會(huì)考慮投資，但自己住的話我肯定不會(huì)考慮，我覺(jué)得價(jià)格不能超過(guò) 3500元。 特定消費(fèi)群分析 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 萬(wàn)科高爾夫業(yè)主 對(duì)”凱東”評(píng)價(jià) “凱東新城是最近這兩年開(kāi)發(fā)出來(lái)的，第一個(gè)我覺(jué)得凱東新城整體來(lái)說(shuō)很小，它不是一個(gè)大型樓盤(pán)，所以將來(lái)里面的綠化啊，綠化率肯定很低，而樓層比較高，比較密集。然后我想他的房子都是兩梯四戶的，我想他的通風(fēng)狀況都不是很好，而且樓盤(pán)外面，象大嶺山的治安是相當(dāng)?shù)膩y的，而且性價(jià)比不高，象去年都賣(mài)到 3000多，我覺(jué)得他一點(diǎn)都不值，那個(gè)時(shí)候東莞市區(qū)的很多物業(yè)也都是 3000多。所以當(dāng)我知道那邊是 3000多我就沒(méi)有興趣過(guò)去看了” “我覺(jué)得大嶺山的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是挺大的，好象我們公司有很多同事都在這邊租房子，而在大嶺山都是一些民房，安全問(wèn)題很大，幾乎我們?cè)诖髱X山住的同事都被搶劫，偷盜過(guò)，而且有的不止是一兩次，所以為什么凱東新城賣(mài)的好呢，第一個(gè)就是有很多本地人去投資，租出去是相當(dāng)容易租的，因?yàn)橹苓厸](méi)有一個(gè)很規(guī)范的小區(qū)?！? 對(duì)大嶺山房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià) “我想 100120的三房會(huì)比較合適，好象我們這樣的外來(lái)人員，一般沒(méi)有成家前都不會(huì)考慮買(mǎi)房，都是在外面租房住，而成了家買(mǎi)了房之后都想和小孩住在一起；而且價(jià)格要考慮這里中層人士的實(shí)際收入。” 戶型面積需求 特定消費(fèi)群分析 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 金地格林小城業(yè)主 鄭明豐先生是汕頭人， 32歲 ,在大嶺山居住和工作 ,現(xiàn)在是鼎盛家具廠的經(jīng)理 ,年收入大概 1015萬(wàn)左右 “當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)格林小城最主要的是認(rèn)為大的品牌發(fā)展商有保障 ,證件齊全 ,園林規(guī)劃、設(shè)施較好。 在格林小城置業(yè)的主要原因 : 客戶特征： 對(duì)”凱東”評(píng)價(jià) 一直都有關(guān)注凱東新城，它的地理位置