房地產(chǎn)私募股權基金運作(編輯修改稿)
2025-03-09 10:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 金募集說明書 (金地案例）重要條款（ 1）基金份額持有人、基金管理人、基金托管人；（ 2）基金的運作方式；（ 3）基金的出資方式、數(shù)額和認繳期限；（ 4）基金的投資范圍、投資策略和投資限制；（ 5）基金收益分配原則、執(zhí)行方式；（ 6）基金承擔的有關費用；（ 7）基金信息提供的內(nèi)容、方式；（ 8）基金份額的認購、贖回或者轉(zhuǎn)讓的程序和方式；（ 9）基金合同變更、解除和終止的事由、程序；（ 10）基金財產(chǎn)清算方式；（ 11）當事人約定的其他事項 附件 1：金地募集基金案例備案 股權投資基金企業(yè)申請備案 受托管理機構申請附帶備案提交資料 l股權投資基金企業(yè)備案申請書l股權投資基金企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件l股權投資基金資本招股說明書l股權投資基金公司章程或者合伙協(xié)議l所有投資者簽署的資本認繳說明書l驗資機構關于所有投資者實際出資的驗資報告l發(fā)起人關于股權投資企業(yè)資本募集是否合法合規(guī)的說明書l高級管理人員的簡歷證明材料l律師事務所出具的備案所涉文件與材料的法律意見書。委托管理的應提交委托協(xié)議l受托管理機構的營業(yè)執(zhí)照復印件l受托管理機構中的公司章程或者合伙協(xié)議l受托管理機構（合伙人）名單以及情況介紹l所有高級管理人員的簡歷證明材料l開展股權投資基金管理業(yè)務情況以及業(yè)績房地產(chǎn)私募股權基金的募集與設立私募股權基金備案提交資料（以有限合伙制為例）基金的結構化募集戰(zhàn)略（以有限合伙制基金為例）房地產(chǎn)私募股權基金LP1自己出資次級優(yōu)先結構LP2直接LP資源過往業(yè)主分包分供商大中型企業(yè)理財LP3通過渠道募集銀行高端會所總裁培訓班協(xié)會商會第三方理財發(fā)行信托計劃為基金的 LP 政府引導資金GP（基金管理人）出資1%房地產(chǎn)私募股權基金的募集與設立尋找有效的募集渠道（ 1）工商聯(lián)組織（ 2）銀行行長、理財經(jīng)理（ 3）證券公司營業(yè)部、大客戶經(jīng)理、投行經(jīng)理（ 4）信托公司信托經(jīng)理推薦（ 5）第三方理財產(chǎn)品渠道（ 6）公司自有渠道房地產(chǎn)私募股權基金的募集與設立目 錄房地產(chǎn)私募股權基金概述房地產(chǎn)私募股權基金募集與設立房地產(chǎn)私募股權基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權基金的退出啟示私募股權基金投資流程圖定策略 設標 準 尋 找 盡 職調(diào)查 估 值交易 結 構設計 與談 判投 資 與管理房地產(chǎn)私募股權基金的投資與管理投資率：平均每收到 100份商業(yè)計劃書， 5－ 10份會受到重視進行調(diào)查， 最后只有 13個項目可能投資。工作量分布： 20％在挑項目，判斷價值； 50％對項目進行盡職調(diào)查； 10％在談判和設計投資方案； 20％在投資后管理。房地產(chǎn)私募基金的投資與管理（投資案例） 中城基金投資泰禾（ 1）投資對象 福州泰航（ 2）投資方式 股權投資（明股實債）（ 3）資金用途 泰航項目開發(fā)（ 4）退出方式 股權回購（ 5）投資額 8200萬 占股 41%（ 6）投資期限 18個月 （ 7）回購價格 8200萬元 （ 1+17% 實際持有天數(shù) /365）（ 8）風險防范 福州泰禾將持有福州泰航 59%股權進行質(zhì)押 泰禾集團為全資子公司福州泰禾等提供 投資案例分析附件 2：中城基金投資泰禾投資的策略選擇與標準分類房地產(chǎn)基金公司層面IPO 并購項目層面開發(fā)型一級土地開發(fā)多與政府合作土地招拍掛多與開發(fā)商合作四證前開發(fā)建設多與信托合作持有型收購低估資產(chǎn)持有收租資產(chǎn)變現(xiàn)型房地產(chǎn)私募股權基金的投資與管理盡職調(diào)查的框架盡職調(diào)查風險發(fā)現(xiàn)價值發(fā)現(xiàn)償債能力經(jīng)營風險股權瑕疵或有債務現(xiàn)實價值法律訴訟未來可能的價值以股權為脈絡的歷史沿革調(diào)查以業(yè)務流程為主線的資產(chǎn)調(diào)查以競爭力為核心的產(chǎn)品和市場調(diào)查以 真實性和流動性為核心的銀行債務和經(jīng)營債務調(diào)查以擔保和訴訟為主的法律風險調(diào)查以資產(chǎn)價值和盈利能力為主的雙重價值評判未來發(fā)展前景調(diào)查資本市場喜好和 IPO前景房地產(chǎn)私募股權基金的投資與管理估值體系估值體系外部估值外聘專業(yè)評估機構基金估值GPproject投資估值模型項目投資因素法一般用于項目投資企業(yè)健康體系一般用于企業(yè)IPO房地產(chǎn)企業(yè)自身估值 項目可研報告房地產(chǎn)私募股權基金的投資與管理項目估值方法方法 內(nèi)容現(xiàn)金流折現(xiàn) 根據(jù)一連串的現(xiàn)金流量為基準，通過折現(xiàn)系數(shù)換算為項目現(xiàn)值，DCF內(nèi)部回報率 在既定的投資期限內(nèi)，項目的收入現(xiàn)值等于項目的投資的現(xiàn)值的折現(xiàn)率，即 IRR投資回收期 投資引起的現(xiàn)金流入累計到與投資額相等所需的時間可比交易 參照已經(jīng)成交的可比項目的估值數(shù)據(jù)（如資本化率、定價水平）來決定項目的價值成本計算 通過計算項目中各要素的重置成本來計算項目的價值
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