房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作(已修改)
2025-02-27 10:43 本頁(yè)面
【正文】 報(bào)告人：李玉成2023年 10月 10日 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作前 言在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，傳統(tǒng)融資渠道普遍收緊時(shí)代背景下，房地產(chǎn)私募基金等創(chuàng)新融資手段逐漸興起，房地產(chǎn)行業(yè)已明顯地進(jìn)入資本主導(dǎo)階段。了解房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式，采用房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變得很有必要。本報(bào)告重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)私募基金的三種組織形式、金地募集基金案例和中城基金投資泰禾地產(chǎn)的案例，通過概念對(duì)比和案例分析使大家能夠了解房地產(chǎn)基金形式、募集和投資要點(diǎn)，獲得實(shí)效。此外，本報(bào)告也簡(jiǎn)要地介紹了房地產(chǎn)基金 “ 募、投、管、退 ” 四個(gè)階段的運(yùn)作流程，初步探討了建業(yè)成立私募基金的必要性和可行性。目 錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示 私 募股權(quán)基金（ Private Equity， PE)，是指以非公開的方式向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人募集資金 ，對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行權(quán)益 性投資，最終通過被投資企業(yè)上市、并購(gòu)或者管理層回 購(gòu)、基金清算等 方式退出而獲利的一類投資基金。私募股權(quán)基金概述（ 1） 在 資金募集 上，向特定機(jī)構(gòu)和個(gè)人募集，投資者多為高凈值客戶，投資門檻相對(duì)較高。（ 2） 在 投資方式 上 ，多采用權(quán)益型投資 方式，也有夾層融資和債權(quán)投資?？赏ㄟ^參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理并提供增值 服務(wù)，在實(shí)際操作中方式多樣、靈活。（ 3） 在 投資期限 上，一般可達(dá) 57年，甚至更長(zhǎng)，屬于中長(zhǎng)期投資 。多 為封閉性投資，在投資期內(nèi)不能退出，或只能通過 IPO、并購(gòu)、回購(gòu)等方式退出，流動(dòng)性差 。（ 4） 在 退出機(jī)制 上，私募股權(quán)基金運(yùn)作的基本特點(diǎn)是 “ 以退為進(jìn)，為賣而買 ” ，在投資的初期一般就會(huì)設(shè)置退出機(jī)制。私募股權(quán)基金房地產(chǎn)私募基金概念房地產(chǎn)私募基金是指通過非公開方式，面向少數(shù)個(gè)人或者機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立的，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。房地產(chǎn)私募基金類型（ 1）依托房地產(chǎn)公司設(shè)立的基金募集的資金主要用于集團(tuán)下屬項(xiàng)目的開發(fā)。如復(fù)地（景業(yè)、景盈）、華潤(rùn)置地、金融街、中國(guó)海外、金地集團(tuán)（穩(wěn)盛基金）都設(shè)立了基金公司。（ 2）專業(yè)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立的房地產(chǎn)基金以專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者或者中小企業(yè)為主要發(fā)起人，通過基金管理機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。如鼎輝房地產(chǎn)基金、高和投資、開普投資。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)點(diǎn)（ 1）非公開性 較少披露義務(wù)（ 2）專業(yè)化管理（ 3）降低成本 規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，減少信息不對(duì)稱、避免雙重征稅（有限合伙制）（ 4）分散風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資基金可以運(yùn)用各種投資交易安排，主動(dòng)控制風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀（ 1）時(shí)間 較短（ 2）很少有完整 的項(xiàng)目 退出（ 3）募集 金額不斷 攀升（見下頁(yè)表）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金房地產(chǎn)私募股權(quán)基金中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀三種組織形式的概念房地產(chǎn)私募基金有三種組織形式：公司制、合伙制、信托制 （ 1）公司制以公司法為基礎(chǔ)，股東會(huì)與董事會(huì)、董事會(huì)與經(jīng)理層雙重委托關(guān)系等 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式股東 A 股東 B投資公司（基金）董事會(huì)、職業(yè)經(jīng)理人被投項(xiàng)目（ 2）合伙制在有限合伙制模式下，基金的投資者作為合伙人參與投資，依法享有合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)。普通合伙人代表私募股權(quán)基金對(duì)外行使民事權(quán)利，并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。有限合伙人以其認(rèn)繳的出資 額為限對(duì)私募股權(quán)基金債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式GP(基金管理人） LP有限合伙制企業(yè)（基金）被投項(xiàng)目基金管理人（GP）委托管理（ 3）信托制房地產(chǎn)信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，為委托人獲取一定的收益。目前我國(guó) “ 房地產(chǎn)信托 ” 一詞表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù) 《 信托投資公司管理辦法 》 第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司 管理。 但不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。其并非類似于reits的真正的不動(dòng)產(chǎn)信托，而是一種資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品。 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（ 3）信托制我國(guó)的房地產(chǎn)信托更多地看成一種房地產(chǎn)貸款，和國(guó)外的房地產(chǎn)信托基金（ reits）差別極大。項(xiàng)目 2投資者 1 ……投資者 2 投資者 n托管銀行受托人（信托公司信托資金計(jì)劃）管理公司項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 3 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制 有限合伙制 信托制法律依據(jù)《公司法》《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》《 基金法 》《合伙企業(yè)法》《合伙企業(yè)管理登記辦法》 《 基金法 》《信托法》《證券投資基金法》《信托投資公司資金信托管理
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