房地產私募股權基金運作(已修改)
2025-02-27 10:43 本頁面
【正文】 報告人：李玉成2023年 10月 10日 房地產私募股權基金運作房地產私募股權基金運作前 言在房地產調控不斷加碼，傳統(tǒng)融資渠道普遍收緊時代背景下，房地產私募基金等創(chuàng)新融資手段逐漸興起，房地產行業(yè)已明顯地進入資本主導階段。了解房地產基金的運作模式，采用房地產基金進行融資對房地產開發(fā)企業(yè)變得很有必要。本報告重點介紹了房地產私募基金的三種組織形式、金地募集基金案例和中城基金投資泰禾地產的案例，通過概念對比和案例分析使大家能夠了解房地產基金形式、募集和投資要點，獲得實效。此外，本報告也簡要地介紹了房地產基金 “ 募、投、管、退 ” 四個階段的運作流程，初步探討了建業(yè)成立私募基金的必要性和可行性。目 錄房地產私募股權基金概述房地產私募股權基金募集與設立房地產私募股權基金投資與管理房地產私募股權基金的退出啟示 私 募股權基金（ Private Equity， PE)，是指以非公開的方式向少數機構投資者或個人募集資金 ，對未上市企業(yè)進行權益 性投資，最終通過被投資企業(yè)上市、并購或者管理層回 購、基金清算等 方式退出而獲利的一類投資基金。私募股權基金概述（ 1） 在 資金募集 上，向特定機構和個人募集，投資者多為高凈值客戶，投資門檻相對較高。（ 2） 在 投資方式 上 ，多采用權益型投資 方式，也有夾層融資和債權投資?？赏ㄟ^參與被投資企業(yè)的經營管理并提供增值 服務，在實際操作中方式多樣、靈活。（ 3） 在 投資期限 上，一般可達 57年，甚至更長，屬于中長期投資 。多 為封閉性投資，在投資期內不能退出，或只能通過 IPO、并購、回購等方式退出，流動性差 。（ 4） 在 退出機制 上，私募股權基金運作的基本特點是 “ 以退為進，為賣而買 ” ，在投資的初期一般就會設置退出機制。私募股權基金房地產私募基金概念房地產私募基金是指通過非公開方式，面向少數個人或者機構投資者募集資金而設立的，以房地產為投資對象的投資基金。房地產私募基金類型（ 1）依托房地產公司設立的基金募集的資金主要用于集團下屬項目的開發(fā)。如復地（景業(yè)、景盈）、華潤置地、金融街、中國海外、金地集團（穩(wěn)盛基金）都設立了基金公司。（ 2）專業(yè)投資機構設立的房地產基金以專業(yè)機構投資者或者中小企業(yè)為主要發(fā)起人，通過基金管理機構對項目進行投資。如鼎輝房地產基金、高和投資、開普投資。房地產私募股權基金房地產私募基金的優(yōu)點（ 1）非公開性 較少披露義務（ 2）專業(yè)化管理（ 3）降低成本 規(guī)?；瘍?yōu)勢，減少信息不對稱、避免雙重征稅（有限合伙制）（ 4）分散風險 房地產投資基金可以運用各種投資交易安排，主動控制風險房地產私募股權基金中國房地產私募基金發(fā)展現(xiàn)狀（ 1）時間 較短（ 2）很少有完整 的項目 退出（ 3）募集 金額不斷 攀升（見下頁表）房地產私募股權基金房地產私募股權基金中國房地產私募基金發(fā)展現(xiàn)狀三種組織形式的概念房地產私募基金有三種組織形式：公司制、合伙制、信托制 （ 1）公司制以公司法為基礎，股東會與董事會、董事會與經理層雙重委托關系等 房地產私募股權基金的組織形式股東 A 股東 B投資公司（基金）董事會、職業(yè)經理人被投項目（ 2）合伙制在有限合伙制模式下，基金的投資者作為合伙人參與投資，依法享有合伙企業(yè)財產權。普通合伙人代表私募股權基金對外行使民事權利，并對基金債務承擔無限連帶責任。有限合伙人以其認繳的出資 額為限對私募股權基金債務承擔連帶責任。 房地產私募股權基金的組織形式GP(基金管理人） LP有限合伙制企業(yè)（基金）被投項目基金管理人（GP）委托管理（ 3）信托制房地產信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產項目的開發(fā)和經營，為委托人獲取一定的收益。目前我國 “ 房地產信托 ” 一詞表述不夠嚴謹。根據 《 信托投資公司管理辦法 》 第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務有二：一是資金信托業(yè)務，二是動產、不動產及其他財產信托業(yè)務。從我國目前的房地產信托產品來看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產投資，也有房地產企業(yè)將房地產項目、公司股權等委托給信托投資公司 管理。 但不論哪種類型的房地產信托，其目的均是通過信托方式解決房地產企業(yè)的融資難題。其并非類似于reits的真正的不動產信托，而是一種資金投向房地產項目的信托產品。 房地產私募股權基金的組織形式 房地產私募股權基金的組織形式（ 3）信托制我國的房地產信托更多地看成一種房地產貸款，和國外的房地產信托基金（ reits）差別極大。項目 2投資者 1 ……投資者 2 投資者 n托管銀行受托人（信托公司信托資金計劃）管理公司項目 1 項目 3 房地產私募股權基金的組織形式公司制 有限合伙制 信托制法律依據《公司法》《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》《 基金法 》《合伙企業(yè)法》《合伙企業(yè)管理登記辦法》 《 基金法 》《信托法》《證券投資基金法》《信托投資公司資金信托管理
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