【文章內(nèi)容簡介】 ；歸屬上市公司股東的凈利潤 ，同比增 %；基本每 股收益 元，同比增 %。 五月連降與 732 億 單從 12 月份業(yè)績來看，保利近五個(gè)月呈現(xiàn)了“同比下降”的態(tài)勢。 11 月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %； 10月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %； 9 月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %； 8 月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %。 早在 12 月初的時(shí)候，東興證券就預(yù)計(jì)，“保利 12 月份的銷售業(yè) 績同比將繼續(xù)下滑，幅度可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大?！? 山西證券此前也認(rèn)為，保利銷售面積連續(xù) 4 個(gè) 月銷售同比下降均超過 25%，這在 2020 年以來從未有過，表明公司銷售受到前所未有壓力；從目前房地產(chǎn)市場情緒看，公司 12 月份銷售向好可能性非常低，因此公司全年銷售面積同比下降已成定局。 雖然最終簽約金額的同比下滑幅度遠(yuǎn)超 11 月，而且全年銷售面積的同比下降已成定局。但環(huán)比的話，保利 12 月的簽約金額卻是近三個(gè)月以來的“最好值”。 至于保利 2020 年的業(yè)績表現(xiàn)，事實(shí)上也在市場的預(yù)料之內(nèi)。華泰證券 11 月底的時(shí)候就認(rèn)為，預(yù)計(jì)保利 2020 年全年可實(shí)現(xiàn) 700 億元以上的銷售金額，較 2020 年的 627 億元同比增長在 10%以上。 廣發(fā)證券亦在 12 月 6 日發(fā)布研究報(bào)告稱，“預(yù)計(jì)保利今年全年銷售額為 730 億元，較 2020 年增長接近 10%?！睆V發(fā)證券解釋，主要是保利具備在弱市下兼并整合的能力，因此 2020 年的業(yè)績和銷售增長比較穩(wěn)定。 東興證券則做了詳細(xì)的評價(jià)，其表示，保利 2020 年銷售業(yè)績主要來源城市是二線城市，但由于二線城市限購，公司的銷售難免受到較大影響，但公司今年積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大了商業(yè)地產(chǎn)的布局，因此保利積極開發(fā)其他產(chǎn)品形式以應(yīng)對住宅市場寒冬期的經(jīng)營策略，有助于公司順利挺過市場低迷期，預(yù)計(jì)在市場轉(zhuǎn)暖時(shí)保利有可能率先爆發(fā)。 靜默 之后的拿地 在公布 12 月業(yè)績的同時(shí)，保利還發(fā)布了當(dāng)月的拿地情況。 12 月19 日，保利全資子公司保利 (北京 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌方式取得石家莊市金石化肥廠兩宗地塊，其中地塊一的宗地總面積為 222651 平方米，出讓宗地面積約 13 萬平方米，地塊二宗地總面積 32萬平方米，出讓宗地面積 萬平方米，成交總價(jià) 億元。 上述土地用途為商住用地，其中住宅用地容積率 ，商業(yè)用地容積率 (地塊一另含幼兒園、小學(xué)用地 25368 平方米計(jì)入容積率指標(biāo)計(jì)算 )。該項(xiàng)目擬引入合作方共同開發(fā)。 此外，保利全資子公司保 利華南實(shí)業(yè)有限公司也通過掛牌方式取得佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)地塊，用地面積 17 萬平方米，容積率 ，成交總價(jià) 億元，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地。該項(xiàng)目擬引入合作方共同開發(fā)。 實(shí)際上，保利 12 月份的兩次拿地有點(diǎn)非同尋常，因?yàn)?10 月、 11月連續(xù)兩個(gè)月，保利都不曾有過任何拿地舉措。東興證券當(dāng)時(shí)認(rèn)為，保利連續(xù)兩個(gè)月未在土地市場上積累土地儲(chǔ)備，反映了公司對未來市場走向的謹(jǐn)慎情緒。 山西證券也預(yù)計(jì)，由于土地價(jià)格下降剛剛開始，保利可能不會(huì)在土地價(jià)格下跌時(shí)去購買土地，因此公司對土地市場采 取謹(jǐn)慎態(tài)度符合預(yù)期。 靜默兩個(gè)月后，再次拿地似乎表明了保利對土地市場的積極性展望。而且，保利高層此前也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“公司還是會(huì)采取比較積極的態(tài)度去拿地，具體會(huì)根據(jù)項(xiàng)目推出市場后的反映情況來決定拿地節(jié)奏，公司并沒有明確說減少拿地。” Top 【 北京甲級寫字樓一年內(nèi)租金狂飆 漲幅接近五成 】 北京寫字樓 “企業(yè)最好是世界 500 強(qiáng)或是知名公司，注冊資本必須在千萬以上，而且現(xiàn)在最小出租面積在 1000 平方米以 上，租金價(jià)格為每平方米 1000 元 /月?！眹Q(mào)三期負(fù)責(zé)寫字樓租賃的一位銷售 人員向記者表示。 而在去年剛剛開業(yè)時(shí)，國貿(mào)三期的最高租金只有 480 元 /平方米 /月，短短的一年時(shí)間內(nèi)其租金漲幅就超過了 100%。 高力國際發(fā)布了 2020 年北京物業(yè)市場分析報(bào)告，在過去的一年里北京甲級寫字樓租金環(huán)比漲幅達(dá)到了 %，是北京甲級寫字樓歷史上最大的一次漲幅。 “時(shí)值年底不少寫字樓雖然有少量的退租空間，但是基本上會(huì)被業(yè)主留著擴(kuò)租之用，現(xiàn)在可謂一房難求。”中原地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人表示。 “盡管今年有將近 40 萬平方米的甲級寫字樓入市 ，但是租戶的選擇依然有限。北京寫字樓市場整體空置率于年末已經(jīng)跌至 %，為歷史最低點(diǎn)?！备吡H華北區(qū)調(diào)研部董事謝靖宇表示。 據(jù)悉，目前在京城的寫字樓市場上，內(nèi)資企業(yè)占據(jù)了市場主導(dǎo)，無論是租賃還是買賣。 高力國際分析，造成租金大幅上漲的主要原因是來自市場的巨大需求，其中以金融、汽車、 IT、能源、專業(yè)服務(wù)、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)最為強(qiáng)勁，如禮來制藥、夏普、大眾金融和豐田均在今年遷址、擴(kuò)租和續(xù)約，各自新租賃的面積達(dá)到了 5000 平方米和 3 萬平方米不等。與此同時(shí)，內(nèi)資公司也進(jìn)入了擴(kuò)張辦公空間的高峰期，如葛洲壩集團(tuán)、百 度等。與企業(yè)旺盛需求形成對比的是，北京熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量卻無有效的增長，如在 CBD、金融街、燕莎等地，空置率基本上在1%左右。 高力國際預(yù)計(jì)，盡管經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期放緩，但北京寫字樓市場的需求增長將可持續(xù)，市場依然處于供不應(yīng)求的態(tài)勢。明年甲級寫字樓將是市場多年不遇的供應(yīng)真空期。 “未來的一段時(shí)間內(nèi)市場上不會(huì)有新的甲級寫字樓出現(xiàn)，最快也要等到 2020 年望京區(qū)域的幾個(gè)項(xiàng)目落成，而中服地塊項(xiàng)目至少要到2020 年才能上市?！? 謝靖宇表示。 目前北京主要有六大寫字樓區(qū)域，分別為 CBD 區(qū)域、東長安街、燕莎區(qū)域、東二環(huán)區(qū)域 、金融街和中關(guān)村， 現(xiàn)在只有 CBD 東擴(kuò)的區(qū)域還有潛在供應(yīng)，其他區(qū)域可用土地基本枯竭。 Top 【 北京中匯廣場深陷產(chǎn)權(quán)糾紛的漩渦 】 北京東二環(huán)核心地段，建筑體量高達(dá) 12 萬平方米，保守估計(jì)資產(chǎn)總值 40 億元，本屬于黃金項(xiàng)目的中匯廣場卻因?yàn)橐粓鰰缛粘志玫漠a(chǎn)權(quán)糾紛而未能兌現(xiàn)其黃金價(jià)值，成為京城 久負(fù)盛名 的問題樓盤。而今年 3 月，項(xiàng)目最初的開發(fā)商 ST 昌魚突如其來的一紙狀告，讓這個(gè)問題樓盤背后的復(fù)雜糾紛再次浮出水面。 悲催的是，這場發(fā)生在中天宏業(yè)和 ST 昌魚之間的搶樓大戰(zhàn)至今勝負(fù)未果，難言結(jié)束，陰霾之下的中匯廣場在 2020 年終究曙光難現(xiàn)，命薄至此，實(shí)非其他項(xiàng)目可比。 北 京中匯廣場 搏命 訴訟仍在進(jìn)行 2020 年 3 月， ST 昌魚一紙簡單的公告再次將已經(jīng)易名為中匯廣場的華普中心推向輿論焦點(diǎn)，糾紛再次上演。公告稱中天宏業(yè)搶占華普中心 I 段項(xiàng)目并非法對外招租。中匯廣場關(guān)系到 ST 昌魚 90%的資產(chǎn)， ST 昌魚寄希望于奪回資產(chǎn)使公司扭虧為盈，而中天宏業(yè)則希望結(jié)束論戰(zhàn)使大廈租售走上正軌。 這之后的 4 月 1 日， ST 昌魚申請至北京市第一中級人民法院的 終審民事裁定書下達(dá)，裁定結(jié)果為駁回中地公司申請撤銷仲裁裁決的請求，維持原仲裁，這意味著 ST 昌魚對于中匯廣場產(chǎn)權(quán)的爭奪暫處下風(fēng)。然而，這場關(guān)系到 ST 昌魚 存亡的官司依然難言結(jié)束，據(jù)媒體的調(diào)查和梳理，有跡象表明，這場官司或許會(huì)在進(jìn)一步的法庭審理中出現(xiàn)新變數(shù)。 步步驚心 的搶樓大戰(zhàn) 在利益面前，一切合同的漏洞都成為雙方緊抓不放相互攻擊的利器。在中天宏業(yè)與 ST 昌魚耗時(shí) 4 年的爭奪戰(zhàn)中，預(yù)售漏洞、交易監(jiān)管漏洞、限外阻礙、上市公司信息披露監(jiān)管不嚴(yán)等等問題紛紛浮出水面。 中匯廣場前身華普中心 I 段的開發(fā)始于 2001 年，但 2020 年開始的房地產(chǎn)調(diào)控使得該項(xiàng)目資金日益捉襟見肘，以至于到 2020 年 10 月因資金短缺一度停工，總共 29 層的大樓只建到 14 層。負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的 ST 昌魚旗下 中地公司不得不尋求融資，并于 2020 年 6 月與中天宏業(yè)（摩根大通證券和香港瑞安建業(yè)聯(lián)手成立）簽署合作協(xié)議，獲得 億元款項(xiàng)，中天宏業(yè)以項(xiàng)目收購的形式承接華普中心大廈 I 段的項(xiàng)目后續(xù)投入和開發(fā)。 恰恰是這次合作為日后的搶樓大戰(zhàn)埋下了深深的隱患。處于資金饑渴困境的中地公司在合作伊始就受制于人，在簽署的合同中留有模糊地帶。在 2020 年 限外令 引發(fā)的一系列問題下，爭戰(zhàn)雙方就支付款 億元是建樓款還是購樓款各執(zhí)一詞，論戰(zhàn)激烈。 就在激戰(zhàn)期間， 2020 年初的一天夜里，中天宏業(yè)組織約 200 名不明身份人員沖入華普 中心工地，搶占了此片大樓，自此，華普中心便處于中天宏業(yè)的控制之下。 而 2020 年 8 月，中天宏業(yè)向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請 仲裁的結(jié)果下達(dá)，認(rèn)定 億元為購樓款，該項(xiàng)目權(quán)屬中天宏業(yè)。2020 年末，華普中心易名為中匯廣場重新上市，然而等待他的依然是無休止的訴訟和爭議。 從 2001 年至今，中匯廣場可謂見證了北京 10 年房地產(chǎn)的風(fēng)風(fēng)雨雨，而其自身卻一直深陷訴訟泥潭，糾紛 陰魂不散 ，雖地處繁華商圈，卻落得 門前冷落車馬稀 的下場，這座地處核心商圈黃金地段的項(xiàng)目始終逃脫不了噩夢般的命運(yùn)。 Top 【 從擴(kuò)張到退出 房地產(chǎn)外資利用臨調(diào) 】 被房地產(chǎn)企業(yè)與地方平臺(tái)所寄予融資厚望的利用外資渠道，也已被“調(diào)結(jié)構(gòu)”的調(diào)控目標(biāo)滲透。 新年伊始，監(jiān)管層便對外資利用提出了“穩(wěn)規(guī)模、優(yōu)結(jié)構(gòu)、上水平”的新監(jiān)控目標(biāo)。而作為調(diào)整的體現(xiàn)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家發(fā)改委、商務(wù)部已經(jīng)聯(lián)合下發(fā)了今年的第 12 號令《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2020 年修訂）》（下稱《指導(dǎo)目錄》），并要求自 2020 年 1 月 30 日起施行。 入世 10 周年之際，在這份新增鼓勵(lì)類條目、減 少限制類和禁止類條目的最新《指導(dǎo)目錄》中，外資進(jìn)入中國內(nèi)地房地產(chǎn)的限制仍是鐵板一塊，這令不少向往開放的期盼者頗為惆悵，擔(dān)憂外資融資渠道將會(huì)收窄。 實(shí)際上， 2020 年，作為服務(wù)業(yè)的吸金大戶，房地產(chǎn)行業(yè)利用外資規(guī)模盡管保持了快速增長，但在國內(nèi)外市場環(huán)境以及房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控下，去年 9 月以來，快速增長的勢頭已經(jīng)開始出現(xiàn)分歧。一方面，退出內(nèi)地市場的個(gè)案不斷涌現(xiàn)，且調(diào)性頗高；另一方面，部分外資亦開始逆勢拿地，逐漸加碼。 如今， 2020 年調(diào)控持續(xù)的定調(diào)已經(jīng)明確，監(jiān)管層也頻頻表示強(qiáng)化對房地產(chǎn)領(lǐng)域外商直接投資的監(jiān)管，其向市場 傳達(dá)的信號，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，已經(jīng)意味著今年外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資將更加明顯地分化與復(fù)雜。 2020：外資未遠(yuǎn)離 美國外國房地產(chǎn)投資者協(xié)會(huì)（ AFIRE）的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，在全球最佳的房地產(chǎn)投資地區(qū)中，中國位列第三。 這并非偶然，普遍的市場觀點(diǎn)認(rèn)為，中國吸收外資的長期優(yōu)勢正在形成，而高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)則成為了外資青睞的對象。 近幾年來，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。從摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等國際基金到港臺(tái)、英國、中東等區(qū)域兇猛流入的熱錢， 2020 年，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為外商投資的第二大領(lǐng)域。 國家發(fā)改委對外經(jīng)濟(jì)研究所副研究員陳長纓稱，“在第三產(chǎn)業(yè)中，外資進(jìn)入最多的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)業(yè)是外資進(jìn)入最多的服務(wù)行業(yè)， 2001 年房地產(chǎn)外資占全部外資比重為 11%， 2020 年上升到 %， 2020 年則高達(dá) %?！? 進(jìn)入“十二五”開局之年，隨著貨幣政策的回歸常態(tài)以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，無論是財(cái)政收入增長減緩、力保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方政府，還是融資大門層層關(guān)閉的房地產(chǎn)行業(yè)，都對外資有著更甚往年的熱情。 這從統(tǒng)計(jì)局逐月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以驗(yàn)證。去年 10 月以前，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以利用外資為渠道 的同比資金增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他渠道與平均值。除一季度同比增長速度為 %外，前三季累積的同比增長速度已經(jīng)超過了 50%。其中， 1~6 月份的同比增長速度更是 突破 %，成為 2020 年以來的同比最高值。 不過， 2020 年前三季的兇猛態(tài)勢，在進(jìn)入 10 月后，開始有所回落。其中 1~10 月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資同比增速回降到 %，到 11 月份，這一同比數(shù)據(jù)更進(jìn)一步滑落至 %。與之相對應(yīng)，外管局的 FDI 數(shù)據(jù)也自 10 月份開始回落。 但也同時(shí)由于前三季高增長的“底盤效應(yīng)”，在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管去年四季度房地 產(chǎn)利用外資的增長速度有所回落，但全年來看，外資利用的規(guī)模仍是保持了相對較快的增長。 糾結(jié)：從擴(kuò)張到退出 去年 10 月份以來，外資進(jìn)入的兇猛態(tài)勢卻開始有所遲疑。 增速回落的原因被歸結(jié)為發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，債務(wù)危機(jī)嚴(yán)重，新興經(jīng)濟(jì)體通脹抬頭，不穩(wěn)定因素增加以及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的累積效應(yīng)。 市場上也開始傳出外資撤資事件。 DTZ 戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管伍惠敏接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，上海出現(xiàn)了境外業(yè)主拋盤的現(xiàn)象，且有明顯增加跡象。而且，進(jìn)入 2020 年第四季度后，外資購入大宗物業(yè)的交易基本停滯。 昔日的喧囂頗有降溫之 感。 9 月底，黑石將其持有的上海 Channel