【正文】 ，不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造就業(yè)與持續(xù)稅收，同時(shí)對于開發(fā)投資者來說，也能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益。在傳統(tǒng)住宅開發(fā)商涉足零售地產(chǎn)漸成趨勢時(shí)，一些小型房企開發(fā)大體量購物中心，經(jīng)驗(yàn)不足也將導(dǎo)致經(jīng)營面臨更大挑戰(zhàn)。同時(shí)受歐美經(jīng)濟(jì)不確定性的影響，國際零售品牌也紛紛將中 國一二線城市作為擴(kuò)張重點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，核心位置成熟的商業(yè)物業(yè)將是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注的收購對象。 雖然最終簽約金額的同比下滑幅度遠(yuǎn)超 11 月，而且全年銷售面積的同比下降已成定局。 12 月19 日，保利全資子公司保利 (北京 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌方式取得石家莊市金石化肥廠兩宗地塊，其中地塊一的宗地總面積為 222651 平方米，出讓宗地面積約 13 萬平方米，地塊二宗地總面積 32萬平方米，出讓宗地面積 萬平方米，成交總價(jià) 億元。 靜默兩個(gè)月后，再次拿地似乎表明了保利對土地市場的積極性展望。 “盡管今年有將近 40 萬平方米的甲級寫字樓入市 ，但是租戶的選擇依然有限。明年甲級寫字樓將是市場多年不遇的供應(yīng)真空期。公告稱中天宏業(yè)搶占華普中心 I 段項(xiàng)目并非法對外招租。 恰恰是這次合作為日后的搶樓大戰(zhàn)埋下了深深的隱患。 新年伊始，監(jiān)管層便對外資利用提出了“穩(wěn)規(guī)模、優(yōu)結(jié)構(gòu)、上水平”的新監(jiān)控目標(biāo)。 近幾年來，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。 不過， 2020 年前三季的兇猛態(tài)勢，在進(jìn)入 10 月后，開始有所回落。而且，進(jìn)入 2020 年第四季度后，外資購入大宗物業(yè)的交易基本停滯。在美國，他們可能是將這些物業(yè)轉(zhuǎn)手給其它更偏好安全性的社保基金等，而不是出售。 渴求資金的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從中感受到一絲失意。 不過，商務(wù)部相關(guān)人士曾表示， 2020 年的利用外資增長規(guī)模并不樂觀。 伍惠敏分析認(rèn)為，從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，外資直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)的資金同比仍是上漲的，而其主要投資類型正在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。先由 SOHO 中國 [簡介最新動態(tài) ]()宣 布，以 40億元代價(jià)間接持有了外灘 81地塊 50%股權(quán)；隨即復(fù)星國際 ()不甘示弱，稱對這一收購持反對意見?！鄙鲜鲋槿耸糠Q。據(jù)悉，賣方希望以整棟出讓的形式達(dá)成交易，而建成之后的收購單價(jià)，大約為 8 萬元 /平方米。而 CBD 及其周邊吸納量最高，租金環(huán)比上漲 %，達(dá)到人民幣 元 /平方米 /月。如濟(jì)南萬達(dá)廣場的商住比為 %，西安紫薇上層的商住比為 %，而北京三里屯的商住比僅為 %。商業(yè)用房銷售額增長 30%。 隨貨幣政策的微調(diào)，在住宅市場遭遇限購的情況下，會有更多的民間資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。中房協(xié)和蘭德咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《中國房企經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書 (2020)》 (以下簡稱《藍(lán)皮書》 )披露了一組數(shù)據(jù)：截至 2020 年底，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 66290 家，兩年內(nèi)累計(jì)減少了 %，接近 1/4，且呈現(xiàn)加速減少的態(tài)勢。 最值得注意的是央企的動向，中國兵器 裝備集團(tuán)先后轉(zhuǎn)讓了南方東銀置地部分股權(quán)、薊門橋地塊等資產(chǎn)，后者還是 2020 年北京名噪一時(shí)的“地王”。 跨國企業(yè)追漲擴(kuò)租 受到旺盛需求的支撐，上海甲級辦公樓租金指數(shù)在經(jīng)歷了 2020年末的大跌及 2020 年的低谷后，于 2020 年初開始了強(qiáng)勁復(fù)蘇，并走出了漂亮的 U 形曲線。 根據(jù)仲量聯(lián)行提供的信息，近期，兩家國際投資銀行在上海國金中心二期分別租賃了約 10400 和 3900 平方米的面積；一家國際知名公司在 1788 國際中心內(nèi)租賃約 15500 平方米的面積，辦公面積較之前擴(kuò)大近 40%；奧姆尼康也在該項(xiàng)目中租用了約 7500 平方米的面積。 “由于西方國家經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)跨國公司將更加注重在中國的長期發(fā)展，加大中國市場在其全球運(yùn)營中的比重。未來市場的供應(yīng)有限，尤其是浦西市場，業(yè)主們將在未來幾個(gè)季度中保持較強(qiáng)的議價(jià)能力 。因此，他對國內(nèi)寫字樓市場未來還是保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。 大城市空氣污染、交通擁堵、物價(jià)奇高，舍棄山清水秀、青山綠水的生活環(huán)境，甚至冒著失去 健康身體的危險(xiǎn)來到大都市，不是買套房來度假、來享受、來頤養(yǎng)天年的。許多小區(qū)都被稱做鬼城，你賣人的東西有生意才是匪夷所思。 供應(yīng)量部分決定成交量 寫字樓和酒店式公寓冰火兩重 2020 年是杭州寫字樓市場的供應(yīng)小年，供應(yīng)量多少在某種程度上決定了成交量的高低，由此，這一年寫字樓的成交低迷也就不算稀奇。該報(bào)告是中國首部專門針對房地產(chǎn)私募基金的現(xiàn)狀，通過大量的走訪和實(shí)地調(diào)查而寫成的專業(yè)性報(bào)告。不過，因 為缺乏監(jiān)管，可能引發(fā)道德危機(jī)、法律危機(jī)和信用危機(jī)等，這些也是影響房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的重要因素。 2020 年全年，美國房地產(chǎn)銷售也有逐步復(fù)蘇跡象。 美國新澤西房產(chǎn)中介人黛博拉告訴本報(bào)記者：“雖然美國很多地區(qū)的房價(jià)依然低迷，但好學(xué)區(qū)的房價(jià)異常堅(jiān)挺，現(xiàn)在也是投資購房的好時(shí)機(jī)。 Top 【 一線城市寫字樓租金一年上漲三成 北京突出 】 中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，“經(jīng)過這幾年的發(fā)展，實(shí)際上北京的商業(yè)地產(chǎn)租金的上漲是非常突出。 建筑的形態(tài)培養(yǎng)區(qū)域功能與氣質(zhì)，因此落戶亦莊 CBD 的建筑必須精工卓越?！? 中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新增租戶中較多的是金融，包括一些IT，咨詢顧問，此外跨國公司加速在北京市的投資?！? 而同在新澤西州的紐瓦克地區(qū)，因地處黑人區(qū)，加之治安差，售價(jià) 2 萬美元的獨(dú)棟別墅也無人問津。”美國地產(chǎn)投資咨詢公司總經(jīng)理王嘉對本報(bào)記者說。 Top 【 美國房價(jià)一路慘跌 2020 年到美國去買房 】 美國次貸危機(jī)前，美國房地產(chǎn)從業(yè)人員一度人均創(chuàng)造的 GDP 高達(dá) 74 萬美元，而同期人均 GDP 僅為 4 萬美元，美國金融和房地產(chǎn)業(yè)的總利潤占美國企業(yè)總利潤的 40%以上。在美國，房地產(chǎn)開發(fā)以基金直接融資為主，隸屬于金融業(yè)，所占比重超過 80%，而在中國，基金一類的直接融資只占 5%。 2020 年，杭州主城區(qū)一共成交酒店式公寓 7591 套，成交面積 萬平方米，較之于 2020 年的 6233 套、 萬方有大幅增長，成交面積增幅達(dá) 36％，在寒冷樓市之下已數(shù)難能可貴。無論在哪兒漂，千萬別挨刀！ Top 【 商住公寓與寫字樓各領(lǐng)春秋 】 2020 篇章翻過， 2020 開始啟程。 商業(yè)地產(chǎn)是做不得假的，有發(fā)展才有買賣，有需求才能發(fā)展。所以，無論如何限制住宅市場，投機(jī)炒作的資金也不會流入商業(yè)地產(chǎn)。 2020 年前三季度大宗物業(yè)成交量總計(jì)為 285 億元人民幣，較去年同期增長 50 億元。“該調(diào)查反映了中國在全球范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)地位的提升，同時(shí)也是對上海向全球金融中心和物流中心發(fā) 展所做努力的認(rèn)可。據(jù)魏超英介紹，就在去年年底，上海甲級寫字樓租賃市場的大單交易中還未出現(xiàn)日韓企業(yè)的身影，最近他們卻開始活躍起來。 “其實(shí)上海寫字樓租賃市場的活躍狀況已經(jīng)持續(xù)了有一年多的時(shí)間，只不過近期的交易異常火爆。天。該項(xiàng)目包含商住用地 535 畝，賬面土地成本約 億元，目前尚未開發(fā)。 蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向記者表示，樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)“洗牌”已經(jīng)開始，如果現(xiàn)行政策能夠落實(shí)到位，到 2020 年，或?qū)⒂?30%的房企被洗牌出局。而 2020 年，預(yù)計(jì)入市的新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則更少。 2020 年底之前，北京的寫字樓供應(yīng)量非常少。從 2020 年之后，受住宅市場暴漲影響，北京 40 個(gè)商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目中，有 30 個(gè)都轉(zhuǎn)為住宅項(xiàng)目。同年底 ,龍湖地產(chǎn)首個(gè)大客戶俱樂部在國貿(mào)三期 —— 這一北京租金最昂貴的寫字樓揭幕，這一動作預(yù)示著龍湖營銷以客戶導(dǎo)向的新模式正在尋求更深層的發(fā)酵。 事實(shí)上，萬達(dá)或許并不會是唯一以這種方式談成合作的企業(yè)。 第三方是誰？ SOHO 中國的公告并未透露。 據(jù)第一財(cái)經(jīng)日報(bào)報(bào)道 一家開發(fā)商在金蟬脫殼的過程中，將一眾地產(chǎn)大佬都卷入博弈；上海外灘“地王”易主大戲，就像一場逆向推理的偵探小說，隨著情節(jié)的展開，令觀眾慢慢看出前期一連串交易的輪廓。”上述地產(chǎn)人士分析。 “大部分都用在了基礎(chǔ)建設(shè)、新區(qū)開發(fā)、重點(diǎn)項(xiàng)目等固定資 產(chǎn)投資上。嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司也以不同形式在北京、上海、廣州、大連等重點(diǎn)城市連連掃貨。出租率一直維持至 90%。 糾結(jié)：從擴(kuò)張到退出 去年 10 月份以來，外資進(jìn)入的兇猛態(tài)勢卻開始有所遲疑。 這從統(tǒng)計(jì)局逐月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以驗(yàn)證。一方面，退出內(nèi)地市場的個(gè)案不斷涌現(xiàn)，且調(diào)性頗高；另一方面，部分外資亦開始逆勢拿地，逐漸加碼。 而 2020 年 8 月，中天宏業(yè)向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會申請 仲裁的結(jié)果下達(dá)，認(rèn)定 億元為購樓款，該項(xiàng)目權(quán)屬中天宏業(yè)。 步步驚心 的搶樓大戰(zhàn) 在利益面前，一切合同的漏洞都成為雙方緊抓不放相互攻擊的利器。 Top 【 北京中匯廣場深陷產(chǎn)權(quán)糾紛的漩渦 】 北京東二環(huán)核心地段，建筑體量高達(dá) 12 萬平方米，保守估計(jì)資產(chǎn)總值 40 億元，本屬于黃金項(xiàng)目的中匯廣場卻因?yàn)橐粓鰰缛粘志玫漠a(chǎn)權(quán)糾紛而未能兌現(xiàn)其黃金價(jià)值，成為京城 久負(fù)盛名 的問題樓盤。 高力國際分析，造成租金大幅上漲的主要原因是來自市場的巨大需求，其中以金融、汽車、 IT、能源、專業(yè)服務(wù)、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)最為強(qiáng)勁，如禮來制藥、夏普、大眾金融和豐田均在今年遷址、擴(kuò)租和續(xù)約，各自新租賃的面積達(dá)到了 5000 平方米和 3 萬平方米不等。 而在去年剛剛開業(yè)時(shí)，國貿(mào)三期的最高租金只有 480 元 /平方米 /月，短短的一年時(shí)間內(nèi)其租金漲幅就超過了 100%。該項(xiàng)目擬引入合作方共同開發(fā)。 廣發(fā)證券亦在 12 月 6 日發(fā)布研究報(bào)告稱，“預(yù)計(jì)保利今年全年銷售額為 730 億元，較 2020 年增長接近 10%。 五月連降與 732 億 單從 12 月份業(yè)績來看，保利近五個(gè)月呈現(xiàn)了“同比下降”的態(tài)勢。一些小型的、缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商建成的購物中心體量甚至超過 10 萬平方米。王府井租金報(bào)價(jià)在去年 12 月達(dá)到 2300 元 /平方米 /月，同比上漲 15%?！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉對此表示，港資和外資房企在內(nèi)地拿地的速度加快，最核心還在于他們長期看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場。 淡市拿地、旺市出貨向來是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。瑞安集團(tuán)以 億的底價(jià)將南京今年以來最大體量的 G51麒麟科技園商住地塊攬入懷中 ；新世界發(fā)展則斥資 14 億購買上海實(shí)業(yè)旗下公司所持青島地塊 50%的權(quán)益。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自 2020 年 10 月以來，這七大港企已在內(nèi)地土地市場投資百億以上。 在 2020 調(diào)控之年，由于商業(yè)地產(chǎn)不受限購政策，高端的寫字樓也較少，就形成了一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，這也是寫字樓開發(fā)的好時(shí)機(jī)，或許成為市場的一道風(fēng)景線。 老三屆 在西部大開發(fā)第一個(gè)十年，西安城市建設(shè)蓬勃發(fā)展，也吸引了大批企業(yè)搶灘，西安寫字樓市場出現(xiàn)第一波開發(fā)潮。寫字樓很多，但是高端寫字樓卻越來越少，市場則又出現(xiàn)高端寫字樓供應(yīng)與需求的“倒掛現(xiàn)象”。 世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在日前舉辦的“房地產(chǎn)行業(yè)市場趨勢及分析研討會”上表示， 2020 年各城市主要 CBD 的租金都在上漲，這是市場自然發(fā)生的，因?yàn)槟壳罢疀]有租金管制，租金上漲意味著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正在發(fā)生。 有關(guān)人士分析認(rèn)為， 2020 年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)較為突出，從城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)地產(chǎn)在一線城市目前發(fā)展比較快。預(yù)計(jì) 2020 年將有 萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入北京租賃市場，且平均出租率仍將保持樂觀。從數(shù)據(jù)中可以 看出大家還是非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)市場。富力2020 年 12 月份的協(xié)議銷售額為 億元，銷售面積約 238,000 平方米；其中包括在 12 月開售的三個(gè)全新項(xiàng)目，分別是廣州富力盈凱廣場、南京富力城和太原富力愛丁堡公館。 據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，自去年 3 月份開始， 北京樓市成交面積一直穩(wěn)定在 50 萬平米左右，僅為 2020年平均成交面積的二分之一， 2020年的三分之一?！坝捎诠夥孔饨鹇缘陀谑袌鲎鈨r(jià)，必然對市場產(chǎn)生良性、穩(wěn)定的作用。 “去年一年的房地產(chǎn)調(diào)控，北京房地產(chǎn)市場成交量快速下降，房價(jià)也達(dá)到了‘穩(wěn)中有降’的調(diào)控目標(biāo)，但還沒有達(dá)到一個(gè)合理水平，因此，今年北京市將繼續(xù)保持房價(jià)‘穩(wěn)中有降’的調(diào)控目標(biāo)不變。泰國房地產(chǎn)泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達(dá) 2/3，導(dǎo)致 400 億美元的銀行呆賬，破壞泰國的銀行業(yè)和金融體系，大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，引發(fā)了全面的經(jīng)濟(jì) 危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅，印度尼西亞歷時(shí) 8 年，馬來西亞歷時(shí)約 7 年。 國外房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn) 房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性：房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過程具有暴漲、 暴跌的特點(diǎn)；破滅時(shí)產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢；房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的。現(xiàn)任全國工商聯(lián)副主席、十一屆全國人大財(cái)經(jīng)委員會委員。全國各業(yè)用地價(jià)格增速深度回調(diào)，住宅地價(jià)環(huán)比零增長。住宅地價(jià)變化與綜合地價(jià)基本一致，環(huán)比增幅超過 %的城市僅有 5 個(gè)，分別為太原、邯鄲、蘭州、石家莊、岳陽；環(huán)比負(fù)增長的城市由上一季度的 12 個(gè)增加到 37 個(gè)，其中，降幅較大的城市有蕪湖市（