【導(dǎo)讀】全國地價(jià)總體水平微幅上漲，環(huán)比、同比增速持續(xù)回調(diào)。%；同比增長率分別為%、%、%、%。連續(xù)三個(gè)季度回調(diào)，同比增速連續(xù)兩個(gè)季度回調(diào)。住宅地價(jià)變化與綜合地價(jià)基本一致，環(huán)比增幅超過%的城。同比負(fù)增長的城市增至8個(gè)，分別是溫州、蕪湖、購買能力，也給整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。易價(jià)格遠(yuǎn)超其實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象。相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破滅，對(duì)有關(guān)國家以至世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大危害。引起日本房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，推動(dòng)日本房地產(chǎn)泡沫形成。房地產(chǎn)價(jià)格長期快速上漲導(dǎo)致大量投資、貸款流向房地。產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場成為財(cái)富的聚集地。1995年3月日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)額達(dá)40萬億日元。股價(jià)的縮水降低居民的消費(fèi)欲望，日本1993年消費(fèi)增長降為負(fù)值，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。壞泰國的銀行業(yè)和金融體系，大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，引發(fā)了全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。為達(dá)到正常生產(chǎn)水平，日本用了10. 繼續(xù)“穩(wěn)中有降”的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，支持自住型和改善型住房需求，

　　

【正文】 信息，近期，兩家國際投資銀行在上海國金中心二期分別租賃了約 10400 和 3900 平方米的面積；一家國際知名公司在 1788 國際中心內(nèi)租賃約 15500 平方米的面積，辦公面積較之前擴(kuò)大近 40%；奧姆尼康也在該項(xiàng)目中租用了約 7500 平方米的面積。 “我們公司也在擴(kuò)張，也在租賃新的寫字樓以滿足公司發(fā)展的需求?！本瓦B五大代理行之一的一位高管也向本報(bào)表達(dá)了公司擴(kuò)張的愿望。 不過，在以歐美企業(yè)為主力租客的上海甲級(jí)寫字樓市場，日韓企業(yè)也開始“嶄露頭角”。據(jù)魏超英介紹，就在去年年底，上海甲級(jí)寫字樓租賃市場的大單交易中還未出現(xiàn)日韓企業(yè)的身影，最近他們卻開始活躍起來。 同時(shí)在市場中變得活躍的，還有中資企業(yè)。魏超英告訴記者，在兩三年前，中資企業(yè)在頂級(jí)寫字樓的入駐率不超過 5%，如今，這一數(shù)據(jù)已超過 10%。 國際經(jīng)濟(jì)疲軟的擠出效應(yīng)？ 無疑，雖然市場普遍對(duì)全球經(jīng)濟(jì)狀況表示擔(dān) 心，但眾多外資機(jī)構(gòu)在中國的擴(kuò)張計(jì)劃并沒有停止。 “由于西方國家經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)跨國公司將更加注重在中國的長期發(fā)展，加大中國市場在其全球運(yùn)營中的比重。除此之外，來自國內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的需求也將保持快速增長?！辟囧\雄指出，在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境一片疲軟的大環(huán)境下，今年前三季度上海整體經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行良好。根據(jù) 2020 年最新公布的新華－道瓊斯國際金融中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告 (IFCD 指數(shù) )，上海位居全球金融中心排行第六位，相比去年上升兩位?！霸撜{(diào)查反映了中國在全球范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)地位的提升，同時(shí)也是對(duì)上海向全球金融中心和物流中心發(fā) 展所做努力的認(rèn)可。在政府穩(wěn)步擴(kuò)大金融市場對(duì)外開放的作用下，外商直接投資將一如既往地穩(wěn)定增長，特別涌入金融服務(wù)領(lǐng)域?！? 魏超英補(bǔ)充指出，上海寫字樓租賃市場的活躍還得益于政府的大規(guī)模投資的帶動(dòng)效應(yīng)，“政府的投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激是有連帶效應(yīng)的，可以帶動(dòng)基礎(chǔ)建設(shè)、化工、制造業(yè)、金融等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而寫字樓租賃的火爆就是一個(gè)后續(xù)的連鎖反應(yīng)?！? 仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼指出：“在過去的幾個(gè)季度中，新建成辦公樓面積被來自國內(nèi)外公司的需求迅速吸納。未來市場的供應(yīng)有限，尤其是浦西市場，業(yè)主們將在未來幾個(gè)季度中保持較強(qiáng)的議價(jià)能力 ?！? 賴錦雄亦認(rèn)為，受強(qiáng)勁的市場需求推動(dòng)，預(yù)計(jì)今年第四季度，上海甲級(jí)寫字樓市場在新增供應(yīng)穩(wěn)定增加的同時(shí)，空置率仍將緩慢下降。而在 2020 年，在未來新增項(xiàng)目批量上市后，充足的新增供應(yīng)在短期內(nèi)將推高整體市場的空置率，但上海甲級(jí)寫字樓的租金水平將仍然保持上漲的勢頭。 另據(jù)仲聯(lián)量行發(fā)布的第三季度快報(bào)，今年第三季度本市大宗物業(yè)成交金額達(dá)到 78 億元人民幣，略高于第二季度。 2020 年前三季度大宗物業(yè)成交量總計(jì)為 285 億元人民幣，較去年同期增長 50 億元。 仲量聯(lián)行指出，盡管外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化，目前上宗物業(yè)投資市場回報(bào)率依舊保 持平穩(wěn)。不過，市場中還是有分析人士對(duì)國內(nèi)甲級(jí)寫字樓的租售行情走勢持有保留態(tài)度。 五大代理行的一位高管表示，當(dāng)下的國內(nèi)寫字樓租賃市場如日中天，但國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)疲軟仍將會(huì)對(duì)其行情走勢帶來不確定性。因此，他對(duì)國內(nèi)寫字樓市場未來還是保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。“過去的12 個(gè)月已經(jīng)證明了政府對(duì)整個(gè)市場的推動(dòng)力，我現(xiàn)在比較擔(dān)心的是外圍經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)未來的走勢?！?Top 【 商業(yè)地產(chǎn)未火 說明房價(jià)下跌空間巨大 】 樓市調(diào)控以來 ，許多人以為商業(yè)地產(chǎn)會(huì)火，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控之列。事實(shí)證明商業(yè)地產(chǎn)對(duì)投資、投機(jī)者都缺乏誘惑力，道理非常簡單，商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)乎民生，沒有綁架的對(duì)象，缺乏炒作的題材。所以，無論如何限制住宅市場，投機(jī)炒作的資金也不會(huì)流入商業(yè)地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)最能代表城市化程度，是城市化的一根標(biāo)桿。店鋪、寫字樓紅紅火火才能說明城市化蓬蓬勃勃。店鋪、寫字樓一蹶不振，無人問津，說城市化才剛剛起步，有多大多大的發(fā)展空間不是自欺欺人，就是坑蒙拐騙，忽悠別人。 大城市空氣污染、交通擁堵、物價(jià)奇高，舍棄山清水秀、青山綠水的生活環(huán)境，甚至冒著失去 健康身體的危險(xiǎn)來到大都市，不是買套房來度假、來享受、來頤養(yǎng)天年的。而是因?yàn)檫@里充滿著機(jī)會(huì)，充滿著誘惑，是來奮斗、來打垪、來創(chuàng)造美好未來的。 店鋪、寫字樓冷冷清清，不溫不火，從一個(gè)側(cè)面告訴我們，所謂的大都市也不是遍地黃金，處處是金礦。從某種程度上來說，這些所謂的來闖天下的人才是這些都市的金礦，不可否認(rèn)的是其中有個(gè)別者會(huì)功德圓滿，闖出一番事業(yè)；大多數(shù)人除了虛度了青春，耗盡了生命，最終一無所獲，空手而歸。 商業(yè)地產(chǎn)是做不得假的，有發(fā)展才有買賣，有需求才能發(fā)展。人 們都省吃儉用、節(jié)衣縮食購買住房，消費(fèi)自然要打折扣。消 費(fèi)不能快速增長，店鋪、寫字樓建得再多，也沒有人愿意買單。住房賣出去了，沒有人居住，周圍的店鋪如何紅火得起來。許多小區(qū)都被稱做鬼城，你賣人的東西有生意才是匪夷所思。 沒有調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)未能紅火，從一個(gè)側(cè)面說明了住房價(jià)格泡沫嚴(yán)重。沒有就業(yè)崗位，沒有吃飯的飯碗，如何談得上城市化？我們是被住房城市化了，高房價(jià)又阻止了真正城市化的進(jìn)程。房價(jià)收入比沒有例外，我們的房價(jià)下跌空間巨大。無論在哪兒漂，千萬別挨刀！ Top 【 商住公寓與寫字樓各領(lǐng)春秋 】 2020 篇章翻過， 2020 開始啟程。身處 2020 年第一周往回望，2020 年異常艱難的杭州樓市呈現(xiàn)出尤為清晰的行進(jìn)脈絡(luò)，而在這當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)罕見地占據(jù)了近半壁江山，很好地闡釋了何為“水落石出”。 冰凍 2020，杭州主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共成交房源 10562 套，跟 2020 年的 10568 套打成平手，比之于 2020 年的 14857 套則差距明顯；主城區(qū)住宅成交量卻僅為 12784 套，北京寫字樓出租較之于 2020年的 25392 套足足下跌近半，更不用說 2020 年狂飆突進(jìn)的 51462 套了。而具體到 三類產(chǎn)品，商鋪和寫字樓雙雙不敵 2020 年，之所以成交總量還能打平，全靠酒店式公寓大放光彩“單騎救主”。 供應(yīng)量部分決定成交量 寫字樓和酒店式公寓冰火兩重 2020 年是杭州寫字樓市場的供應(yīng)小年，供應(yīng)量多少在某種程度上決定了成交量的高低，由此，這一年寫字樓的成交低迷也就不算稀奇。 整個(gè) 2020 年，杭州主城區(qū)一共成交寫字樓 1006 套，成交面積 萬平方米，相較于 2020 年的 1701 套、 萬方落差十分明顯，成交面積跌幅超三成。全年月成交量超過百套的只有三個(gè)月，最高為7 月份的 186 套，有五個(gè)月的成交量都在 40 套左右徘徊，最低為 9月的 34 套。 和籍籍無名的寫字樓市場相比，酒店式公寓市場完全當(dāng)?shù)闷稹暗靡狻倍帧?2020 年，杭州主城區(qū)一共成交酒店式公寓 7591 套，成交面積 萬平方米，較之于 2020 年的 6233 套、 萬方有大幅增長，成交面積增幅達(dá) 36％，在寒冷樓市之下已數(shù)難能可貴。全年有兩個(gè)月成交量突破千套，分別是 9 月的 1199 套和 12 月的 1097 套，即便是調(diào)控剛剛出臺(tái)后的 3 月份行情走入低谷時(shí)，最低月成交量也仍有 383 套。（寫字樓網(wǎng)） 9 月－ 12 月，酒店式公寓在 2020 年的最后四個(gè)月爆發(fā)出一個(gè)成交高峰，總 成交量達(dá)到 3812 套，相當(dāng)于在四個(gè)月內(nèi)完成了全年成交量的一半還不止。 Top 【 未來三年地產(chǎn)私募基金規(guī)?；蜻_(dá) 5000 億 】 住建部政策研究中心課題組與高和資本共同發(fā)布了《人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）。該報(bào)告是中國首部專門針對(duì)房地產(chǎn)私募基金的現(xiàn)狀，通過大量的走訪和實(shí)地調(diào)查而寫成的專業(yè)性報(bào)告。 住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，之所以選擇房地產(chǎn)私募基金作為課題展開研究，是看到了在住宅投資化、資 產(chǎn)證券化的過程中，基金的作用被不斷放大。 《報(bào)告》認(rèn)為，基金規(guī)模在未來三年內(nèi)將達(dá)到 5000 億元。即使如此規(guī)模，與如今房地產(chǎn)行業(yè) 70%的資金來自預(yù)售和銀行貸款相比還 是顯得微不足道。在美國，房地產(chǎn)開發(fā)以基金直接融資為主，隸屬于金融業(yè)，所占比重超過 80%，而在中國，基金一類的直接融資只占 5%。但這種情況在未來 10 年內(nèi)可能發(fā)生改變。 高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為，市場對(duì)房地產(chǎn)私募基金的誤解來自于開發(fā)商的認(rèn)知，以為基金和信托、銀行貸款相似，成本高，而實(shí)際上并非如此。房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展與國家的調(diào)控方向是保持一致的。不過，因 為缺乏監(jiān)管，可能引發(fā)道德危機(jī)、法律危機(jī)和信用危機(jī)等，這些也是影響房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的重要因素。 《報(bào)告》認(rèn)為，房地產(chǎn)私募基金方興未艾，屬于起步階段。但活躍度高，增長很快，在政策未出臺(tái)前，呈現(xiàn)出多種姿態(tài)和不同的商業(yè)模式。與去年相比，房地產(chǎn)私募基金如今已從對(duì)模式的探究進(jìn)入了直接投資和管理的階段。 Top 【 美國房價(jià)一路慘跌 2020 年到美國去買房 】 美國次貸危機(jī)前，美國房地產(chǎn)從業(yè)人員一度人均創(chuàng)造的 GDP 高達(dá) 74 萬美元，而同期人均 GDP 僅為 4 萬美元，美國金融和房地產(chǎn)業(yè)的總利潤占美國企業(yè)總利潤的 40%以上。 然而， 2020 年末至 2020 年，泡沫崩潰，借款人無力償還貸款時(shí)，銀行緊急拋售房屋，卻發(fā)現(xiàn)售價(jià)已不能彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)的貸款加利息。大量壞賬出現(xiàn)，多米諾骨牌效應(yīng)產(chǎn)生，次貸危機(jī)應(yīng)運(yùn)而生。 美國房價(jià)從 2020 年次貸危機(jī)開始，一路慘跌，而至今日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管美國房地產(chǎn)市場回暖仍需時(shí)日，但其間逢低買入機(jī)會(huì)隱現(xiàn)。 2020 年全年，美國房地產(chǎn)銷售也有逐步復(fù)蘇跡象。 不同地域差別大 “美國房地產(chǎn)在 2020 年雖然還沒有完 全觸底，拉斯維加斯、佛羅里達(dá)、底特律和亞利桑那等地依然暴跌。但有些好區(qū)價(jià)格卻很穩(wěn)定。比如，紐約的曼哈頓地區(qū)，雖然該地區(qū)房價(jià)也有來回震蕩，但 200 年以來，總體來說長線上漲，全世界的王公貴族都在曼哈頓投資房產(chǎn)置業(yè)，好區(qū)的抗跌性很強(qiáng)?！泵绹禺a(chǎn)投資咨詢公司總經(jīng)理王嘉對(duì)本報(bào)記者說。 而美國商務(wù)部去年 11 月 20 日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國 11 月新建房屋開工量上升 %，達(dá)到 萬幢，高于市場預(yù)期。此外， 11 月年化住房開工許可數(shù)量增加 %，達(dá)到 萬幢，為 2020 年 3 月以來最高水平。 去年，紐約市區(qū)的投資房產(chǎn)銷 售額 invest sales則高達(dá) 250億美元，相比于 2020 年的 69 億美元和 2020 年的 142 億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出業(yè)界猜測。 美國新澤西房產(chǎn)中介人黛博拉告訴本報(bào)記者：“雖然美國很多地區(qū)的房價(jià)依然低迷，但好學(xué)區(qū)的房價(jià)異常堅(jiān)挺，現(xiàn)在也是投資購房的好時(shí)機(jī)。” 黛博拉解釋稱，美國學(xué)區(qū)的優(yōu)劣對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)影響頗大，當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)好，學(xué)校升學(xué)率高，美國家長為了給孩子創(chuàng)造良好的教育環(huán)境，都會(huì)花重金在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)，以享受該學(xué)區(qū)良好的教育資源。這樣一來，好學(xué)區(qū)的房價(jià)就被炒高，保值性也較強(qiáng)。 黛博拉認(rèn)為：“新澤西普林斯頓地區(qū)的房價(jià)幾年來仰 仗名校光環(huán)，房價(jià)穩(wěn)定，加之附近配套設(shè)施完善，是一個(gè)值得投資的好區(qū)域。” 而同在新澤西州的紐瓦克地區(qū)，因地處黑人區(qū)，加之治安差，售價(jià) 2 萬美元的獨(dú)棟別墅也無人問津。由于高居不下的犯罪率，紐瓦克曾在 1996 年被《時(shí)代》周刊評(píng)為美國最危險(xiǎn)的地區(qū)。截至 2020 年， 紐瓦克地區(qū)在全美危險(xiǎn)地區(qū)的排名降至第 24 位，即使該區(qū)域交通方便，緊挨機(jī)場，且毗鄰紐約市區(qū)，但高居不下的犯罪率令該地區(qū)房價(jià)一蹶不振。地域差異對(duì)房價(jià)的影響可見一斑。 Top 【 一線城市寫字樓租金一年上漲三成 北京突出 】 中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，“經(jīng)過這幾年的發(fā)展，實(shí)際上北京的商業(yè)地產(chǎn)租金的上漲是非常突出?！? 李文杰表示，就寫字樓上來講，“最近我們看到的數(shù)字，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市的寫字樓，租金在今年以來就已經(jīng)按月實(shí)際上跟年初比累計(jì)上漲了 30%?！? 在租金飛速上漲的同時(shí)，寫字樓空置率也在迅速下降。李文杰稱，“空置率也從年初的 10%降到了 3%， 3%基本上我們認(rèn)為寫字樓是滿租的，一般說 10，我們就認(rèn)為是滿租的，很多寫字樓租賃的時(shí)候會(huì)給樓內(nèi)的業(yè) 主預(yù)留一部分?jǐn)U租的面積?！? 中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新增租戶中較多的是金融，包括一些IT，咨詢顧問，此外跨國公司加速在北京市的投資。 李文杰說， 2020 年和 2020 年市場出現(xiàn)的“商住倒掛”現(xiàn)象，今年以來已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變。 李文杰說，在北京市，從區(qū)域板塊看，目前受到售價(jià)和租金不斷上漲的影響，核心區(qū)擠出的辦公樓的效果也非常的明顯，周邊的新興的商務(wù)區(qū)，可能在麗澤，新世界，還有像望京，燕莎，以及北三環(huán)馬甸這些區(qū)域，售價(jià)的回歸也非常的明 Top 【 亦莊將建 130 萬平綜合商務(wù)區(qū) 比肩國貿(mào)商圈 】 北京市規(guī)劃委透露，亦莊新城將在榮華大道建設(shè) 130 萬平方米的綜合商務(wù)區(qū)。規(guī)劃委官方網(wǎng)站顯示，亦莊綜合商務(wù)區(qū)位于亦莊主干道榮京街和榮華路交匯處，北鄰博大公園、東鄰地鐵亦莊線，建成后將以亦莊長安街 —— 榮華路為軸，以地標(biāo)級(jí)商場、酒店、寫字樓為組團(tuán)，構(gòu)建起比肩西單商圈、媲美國貿(mào)三期的亦莊 CBD。 建筑的形態(tài)培養(yǎng)區(qū)域功能與氣質(zhì)，因此落戶亦莊 CBD 的建筑必須精工卓越。以君安國際為例，項(xiàng)目重金禮聘迪拜國際金融中心設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) Gensler,獨(dú)創(chuàng) 北京“云”建筑美學(xué)，營造“彩云流逸”的建筑表情。 世界名車 BMW 天使眼燈光首度跨界運(yùn)用，令君安國際猶如亦莊“長安街”上的璀璨明珠，升級(jí)