【正文】 李文杰說(shuō)，在北京市，從區(qū)域板塊看，目前受到售價(jià)和租金不斷上漲的影響，核心區(qū)擠出的辦公樓的效果也非常的明顯，周邊的新興的商務(wù)區(qū)，可能在麗澤，新世界，還有像望京，燕莎，以及北三環(huán)馬甸這些區(qū)域，售價(jià)的回歸也非常的明 Top 【 亦莊將建 130 萬(wàn)平綜合商務(wù)區(qū) 比肩國(guó)貿(mào)商圈 】 北京市規(guī)劃委透露，亦莊新城將在榮華大道建設(shè) 130 萬(wàn)平方米的綜合商務(wù)區(qū)。截至 2020 年， 紐瓦克地區(qū)在全美危險(xiǎn)地區(qū)的排名降至第 24 位，即使該區(qū)域交通方便，緊挨機(jī)場(chǎng)，且毗鄰紐約市區(qū)，但高居不下的犯罪率令該地區(qū)房?jī)r(jià)一蹶不振。此外， 11 月年化住房開(kāi)工許可數(shù)量增加 %，達(dá)到 萬(wàn)幢，為 2020 年 3 月以來(lái)最高水平。大量壞賬出現(xiàn)，多米諾骨牌效應(yīng)產(chǎn)生，次貸危機(jī)應(yīng)運(yùn)而生。 高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)私募基金的誤解來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知，以為基金和信托、銀行貸款相似，成本高，而實(shí)際上并非如此。（寫(xiě)字樓網(wǎng)） 9 月－ 12 月，酒店式公寓在 2020 年的最后四個(gè)月爆發(fā)出一個(gè)成交高峰，總 成交量達(dá)到 3812 套，相當(dāng)于在四個(gè)月內(nèi)完成了全年成交量的一半還不止。 冰凍 2020，杭州主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共成交房源 10562 套，跟 2020 年的 10568 套打成平手，比之于 2020 年的 14857 套則差距明顯；主城區(qū)住宅成交量卻僅為 12784 套，北京寫(xiě)字樓出租較之于 2020年的 25392 套足足下跌近半，更不用說(shuō) 2020 年狂飆突進(jìn)的 51462 套了。消 費(fèi)不能快速增長(zhǎng)，店鋪、寫(xiě)字樓建得再多，也沒(méi)有人愿意買(mǎi)單。店鋪、寫(xiě)字樓紅紅火火才能說(shuō)明城市化蓬蓬勃勃。不過(guò)，市場(chǎng)中還是有分析人士對(duì)國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租售行情走勢(shì)持有保留態(tài)度?！? 魏超英補(bǔ)充指出，上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的活躍還得益于政府的大規(guī)模投資的帶動(dòng)效應(yīng)，“政府的投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激是有連帶效應(yīng)的，可以帶動(dòng)基礎(chǔ)建設(shè)、化工、制造業(yè)、金融等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而寫(xiě)字樓租賃的火爆就是一個(gè)后續(xù)的連鎖反應(yīng)。魏超英告訴記者，在兩三年前，中資企業(yè)在頂級(jí)寫(xiě)字樓的入駐率不超過(guò) 5%，如今，這一數(shù)據(jù)已超過(guò) 10%?！叭ツ昴瓿醯臅r(shí)候，主要是國(guó)內(nèi)的一些金 融公司、央企的租賃比較活躍，到了去年年末，一些大型的跨國(guó)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。 來(lái)自五大代理行的數(shù)據(jù)顯示，恒隆廣場(chǎng)一期和二期、企業(yè)天地二期、來(lái)福士廣場(chǎng)、名人商業(yè)大廈目前均為滿(mǎn)租；浦東陸家嘴區(qū)域內(nèi)幾棟知名寫(xiě)字樓物業(yè)，如花旗銀行大廈、時(shí)代金融中心、星辰銀行大廈和匯豐銀行大廈，也都是滿(mǎn)租或近乎滿(mǎn)租。公司董秘接受采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，公司將專(zhuān)注酒類(lèi)業(yè)務(wù)，不再?gòu)氖路慨a(chǎn)業(yè)務(wù)。北京豐科建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 100%股權(quán)及 94500萬(wàn)元債權(quán)項(xiàng)目在北交所正式掛牌，掛牌金額為 億元，成為典型樣本。而近日，北京便再次出現(xiàn)多個(gè)億元買(mǎi)家，專(zhuān)門(mén)抄底不限購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大多來(lái)自山西、鄂爾多斯和榆林。 中國(guó)指數(shù)研究院黃瑜院長(zhǎng)表示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的宏觀數(shù)據(jù)，2020 年 111 月商業(yè)及辦公樓銷(xiāo)售面積和均價(jià)都在 10%以上增長(zhǎng)。且絕大多數(shù)，不可散售。與住宅市場(chǎng)大相徑庭。 “外灘 81 地塊方面和我們商談過(guò)寫(xiě)字樓的出讓。早已被擾亂的這一灘渾水，再起波瀾。隨著這出“地王”紛爭(zhēng)大戲的漸入高潮，神秘“第三方”萬(wàn)達(dá) [簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài) ]終于現(xiàn)身。新加坡凱德置地旗下零售業(yè)地產(chǎn)凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司， 2020 年 10 月中在港交所正式掛牌上市?！痹撊耸坷^續(xù)表示?！蔽榛菝舯硎?。 但事實(shí)并非如此。 市場(chǎng)上也開(kāi)始傳出外資撤資事件。除一季度同比增長(zhǎng)速度為 %外，前三季累積的同比增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)了 50%。 2020：外資未遠(yuǎn)離 美國(guó)外國(guó)房地產(chǎn)投資者協(xié)會(huì)（ AFIRE）的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，在全球最佳的房地產(chǎn)投資地區(qū)中，中國(guó)位列第三。 從 2001 年至今，中匯廣場(chǎng)可謂見(jiàn)證了北京 10 年房地產(chǎn)的風(fēng)風(fēng)雨雨，而其自身卻一直深陷訴訟泥潭，糾紛 陰魂不散 ，雖地處繁華商圈，卻落得 門(mén)前冷落車(chē)馬稀 的下場(chǎng)，這座地處核心商圈黃金地段的項(xiàng)目始終逃脫不了噩夢(mèng)般的命運(yùn)。 中匯廣場(chǎng)前身華普中心 I 段的開(kāi)發(fā)始于 2001 年，但 2020 年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控使得該項(xiàng)目資金日益捉襟見(jiàn)肘，以至于到 2020 年 10 月因資金短缺一度停工，總共 29 層的大樓只建到 14 層。 悲催的是，這場(chǎng)發(fā)生在中天宏業(yè)和 ST 昌魚(yú)之間的搶樓大戰(zhàn)至今勝負(fù)未果，難言結(jié)束，陰霾之下的中匯廣場(chǎng)在 2020 年終究曙光難現(xiàn)，命薄至此，實(shí)非其他項(xiàng)目可比。與企業(yè)旺盛需求形成對(duì)比的是，北京熱點(diǎn)區(qū)域的寫(xiě)字樓供應(yīng)量卻無(wú)有效的增長(zhǎng)，如在 CBD、金融街、燕莎等地，空置率基本上在1%左右。 “時(shí)值年底不少寫(xiě)字樓雖然有少量的退租空間，但是基本上會(huì)被業(yè)主留著擴(kuò)租之用，現(xiàn)在可謂一房難求。東興證券當(dāng)時(shí)認(rèn)為，保利連續(xù)兩個(gè)月未在土地市場(chǎng)上積累土地儲(chǔ)備，反映了公司對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走向的謹(jǐn)慎情緒。 東興證券則做了詳細(xì)的評(píng)價(jià)，其表示，保利 2020 年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)主要來(lái)源城市是二線(xiàn)城市，但由于二線(xiàn)城市限購(gòu)，公司的銷(xiāo)售難免受到較大影響，但公司今年積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大了商業(yè)地產(chǎn)的布局，因此保利積極開(kāi)發(fā)其他產(chǎn)品形式以應(yīng)對(duì)住宅市場(chǎng)寒冬期的經(jīng)營(yíng)策略，有助于公司順利挺過(guò)市場(chǎng)低迷期，預(yù)計(jì)在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖時(shí)保利有可能率先爆發(fā)。 早在 12 月初的時(shí)候，東興證券就預(yù)計(jì)，“保利 12 月份的銷(xiāo)售業(yè) 績(jī)同比將繼續(xù)下滑，幅度可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平認(rèn)為，大供應(yīng)量加上缺乏專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的定位運(yùn)營(yíng)，將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)。三里屯商圈 12 月租金同比則下降。 Top 【 一線(xiàn)城市租金普漲 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)泡沫將隱現(xiàn) 】 零售地產(chǎn)大規(guī)模供應(yīng)量或?qū)?dǎo)致空置率上升。反觀，相對(duì)缺乏經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)地房企似乎還不能做到如此收放自如的地步。 “港資房企此時(shí)出手拿地一點(diǎn)也不奇怪。去年 11 月初，和記黃埔子公司以 8 億元底價(jià)投得廣東佛山市南莊生態(tài)區(qū)商居用地，這是李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)首次進(jìn)入佛山。據(jù)記 者了解，重點(diǎn)形成區(qū)域主要在經(jīng)開(kāi)區(qū)行政中心周邊以及浐灞生態(tài)區(qū)金融商務(wù)區(qū)。但是在這期間，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)量凸顯熱潮，很多開(kāi)發(fā)商都轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。在 E 陽(yáng)國(guó)際、老三屆世紀(jì)星大廈、高科廣場(chǎng)、旺座國(guó)際、旺座現(xiàn)代城、金橋國(guó)際等高端寫(xiě)字樓建成之后，高端甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)幾乎成為空白。成熟的生活配套 設(shè)施是必備的條件，比如高端酒店、餐飲、會(huì)所、銀行等。 如果降得快，就很快可以達(dá)到。 SOHO 中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹 在接受“破局 2020—— 中房網(wǎng) 2020 年廣州商業(yè)地產(chǎn)隨著外資、港資等各路資本進(jìn)入，商鋪、商用公寓和寫(xiě)字樓也呈熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。 商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)搶眼 據(jù)上海熱銷(xiāo)寫(xiě)字樓排行榜最新消息：在以成交面積為核算基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上， （ ~ 日）期間，位于嘉定真新板塊的中環(huán)財(cái)富杰座商住樓一周成交 1104 平方米，排名上海寫(xiě)字樓成交面積榜首；位于虹口兩成板塊的涼城地區(qū)中心 (公寓式辦公樓 )成交 1036 平方米，排名第二；位于寶山楊行板塊的世華國(guó)際廣場(chǎng)成交 993 平方米，排行第三。我們相信過(guò)去一年調(diào)控已經(jīng)獲得成效，集團(tuán)亦會(huì)繼續(xù)作出相應(yīng)措施，于 2020年調(diào)升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比例。 毛大慶認(rèn)為，北京的調(diào)控政策切中要害，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，短 期內(nèi)已經(jīng)獲得成功?！?Top 【 政協(xié)委員建議放松限購(gòu) 官方稱(chēng)政策不變 】 去年 2 月，北京實(shí)施了全國(guó)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。 “北京自住型和改善型購(gòu)房需求一直得到保護(hù)和支持，今 年將繼續(xù)支持自住和改善型購(gòu)房需求。為達(dá)到正常生產(chǎn)水平，日本用了 10年時(shí)間，泰國(guó)等用了 5 年多時(shí)間。泡沫形成時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲和泡沫破滅時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，是房地產(chǎn)泡沫的重要特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，日本國(guó)際經(jīng)濟(jì)地位上升，東京國(guó)際金融中心形成，眾多國(guó)外大公司進(jìn)入日本投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，引起日本房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，推動(dòng)日本房地產(chǎn)泡沫形成。 我國(guó)正處于快速發(fā)展期，居民生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)形成了巨大需求。全國(guó)綜合地價(jià)環(huán)比增速較上一季度下降 個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)四個(gè)季度回調(diào)；同比增速連續(xù) 2 個(gè)季度回調(diào)，較上一季度下降 個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)各用途平均地價(jià)增速持續(xù)放緩，商 服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速連續(xù)三個(gè)季度回調(diào)，同比增速連續(xù)兩個(gè)季度回調(diào)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿ΑＩ鲜兰o(jì)80 年代前期，東京等大城市房地產(chǎn)價(jià)格每年上升 30％左右， 1987 年、 1988 年兩年商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格較上年分別上升 40％、 50％。 房地產(chǎn)泡沫破滅造成的影響大、涉及面廣，恢復(fù)困難、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。 房地產(chǎn)價(jià)格受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等政策的影響，因而與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有類(lèi)似的周期性規(guī)律，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫主要取決于城 市市場(chǎng)狀況?！标悇倧?qiáng)調(diào)，調(diào)控政策不會(huì)誤傷剛性購(gòu)房需求，今年還將對(duì)有些調(diào)控政策進(jìn)行細(xì)化。市政協(xié)委員、萬(wàn)科集團(tuán)副總 裁毛大慶建議，在堅(jiān)定落實(shí)調(diào)控政策下，北京的調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整。但由于未來(lái)商品房供應(yīng)可能大幅下滑，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，也需要在后續(xù)的政策制定過(guò)程中 給予關(guān)注。 無(wú)獨(dú)有偶，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布日前發(fā)布的公告顯示， 2020 年 107億元的銷(xiāo)售額當(dāng)中，商業(yè)整體銷(xiāo)售占據(jù)很大比例，其中 59 億元為物業(yè)銷(xiāo)售， 48 億元?jiǎng)t來(lái)自商業(yè)整體銷(xiāo)售。 上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師張銀萍表示， 2020 年首周上海商住樓成交表現(xiàn)搶眼，除了排名榜首的中環(huán)財(cái)富杰座，還有 5 個(gè)商住項(xiàng)目，分別是涼城地區(qū)中心、綠地領(lǐng)海、中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)、上置美蘭優(yōu)湖、瑞景公寓， 共計(jì) 6 個(gè)商住樓排名上海寫(xiě)字樓一周成交面積前十。有媒體報(bào)道， 2020 年，廣州寫(xiě)字樓價(jià)格終于擺脫長(zhǎng)年“商住倒掛”的陰影，甲級(jí)寫(xiě)字樓最高報(bào)價(jià)達(dá) 4萬(wàn)元 /平方米。 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與格局前瞻系列訪(fǎng)談”時(shí)表示，不看好 2020 年的住宅地產(chǎn)和二三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)，仍將謀求在京滬核心地段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。這就是中國(guó)今后的城市轉(zhuǎn)型，也因此 2020年市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)然高端寫(xiě)字樓對(duì)環(huán)境也很挑剔，比如大面積的綠化、充足的停車(chē)位、便捷的交通等。在西安寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于住宅的價(jià)格高于寫(xiě)字樓的價(jià)格，而且產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的興趣逐漸降低，轉(zhuǎn)戰(zhàn)開(kāi)發(fā)住宅市場(chǎng)，在近兩年，西安甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)幾乎出現(xiàn)斷檔?？傮w 看來(lái)，部分寫(xiě)字樓的售價(jià)水平低于高檔公寓的價(jià)格，而相反租金水平卻要高于高檔公寓的租金水平。據(jù)悉，在 2020 年，這些區(qū)域?qū)?huì)有很多甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。進(jìn)入 12 月份，和記黃埔聯(lián)合長(zhǎng)江實(shí)業(yè)再次出手，以 19 億的總價(jià)拿下大連西崗區(qū)一幅住宅 商業(yè)混合用地地塊，總建筑面積 19 萬(wàn)平米?！睂?duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)常委副秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，目前正值內(nèi)地房企資金捉襟見(jiàn)肘之際，土地市場(chǎng)日益蕭條。 郭毅表示，目前國(guó)內(nèi)很多二三線(xiàn)城市的地塊，位置前景都很好，幾乎可以以底價(jià)摘得，這在前兩年房地產(chǎn)一路飛漲的時(shí)期是不可想象的。國(guó)際房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，未來(lái)北京等多個(gè)城市零售地產(chǎn)將迎來(lái)高供應(yīng)量。 高緯環(huán)球分析表示，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的積極表現(xiàn)提升了消費(fèi)者信心指數(shù)，不斷增長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)了零售地產(chǎn)的發(fā)展。 高緯環(huán)球中國(guó)區(qū) 投資部董事葉成宇表示，住宅市場(chǎng)的調(diào)控引起開(kāi)發(fā)商資金鏈空前緊張，融資壓力巨大，則將導(dǎo)致很多項(xiàng)目或公司進(jìn)入交易市場(chǎng)， 2020 年并購(gòu)將空前活躍?！? 山西證券此前也認(rèn)為，保利銷(xiāo)售面積連續(xù) 4 個(gè) 月銷(xiāo)售同比下降均超過(guò) 25%，這在 2020 年以來(lái)從未有過(guò)，表明公司銷(xiāo)售受到前所未有壓力；從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒看，公司 12 月份銷(xiāo)售向好可能性非常低，因此公司全年銷(xiāo)售面積同比下降已成定局。 靜默 之后的拿地 在公布 12 月業(yè)績(jī)的同時(shí)，保利還發(fā)布了當(dāng)月的拿地情況。 山西證券也預(yù)計(jì)，由于土地價(jià)格下降剛剛開(kāi)始，保利可能不會(huì)在土地價(jià)格下跌時(shí)去購(gòu)買(mǎi)土地，因此公司對(duì)土地市場(chǎng)采 取謹(jǐn)慎態(tài)度符合預(yù)期?！敝性禺a(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人表示。 高力國(guó)際預(yù)計(jì)，盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期放緩，但北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)將可持續(xù)，市場(chǎng)依然處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。 北 京中匯廣場(chǎng) 搏命 訴訟仍在進(jìn)行 2020 年 3 月， ST 昌魚(yú)一紙簡(jiǎn)單的公告再次將已經(jīng)易名為中匯廣場(chǎng)的華普中心推向輿論焦點(diǎn)，糾紛再次上演。負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的 ST 昌魚(yú)旗下 中地公司不得不尋求融資，并于 2020 年 6 月與中天宏業(yè)（摩根大通證券和香港瑞安建業(yè)聯(lián)手成立）簽署合作協(xié)議，獲得 億元款項(xiàng)，中天宏業(yè)以項(xiàng)目收購(gòu)的形式承接華普中心大廈 I 段的項(xiàng)目后續(xù)投入和開(kāi)發(fā)。 Top 【 從擴(kuò)張到退出 房地產(chǎn)外資利用臨調(diào) 】 被房地產(chǎn)企業(yè)與地方平臺(tái)所寄予融資厚望的利用外資渠道，也已被“調(diào)結(jié)構(gòu)”的調(diào)控目標(biāo)滲透。 這并非偶然，普遍的市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)吸收外資的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)正在形成，而高利潤(rùn)的房地產(chǎn)行業(yè)則成為了外資青睞的對(duì)象。其中， 1~6 月份的同比增長(zhǎng)速度更是 突破 %，成為 2020 年以來(lái)的同比最高值。 DTZ 戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管伍惠敏接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，上海出現(xiàn)了境外業(yè)主拋盤(pán)的現(xiàn)象，且有明顯增加跡象。廖俊平解釋?zhuān)昂谑耐顺龈嗍且驗(yàn)槠湓O(shè)定 的投資周期到期，且已實(shí)現(xiàn)了預(yù)期收益。 2020 年：發(fā)掘“藍(lán)?！? 但外資撤出內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成為一種 趨勢(shì)？接受本報(bào)記者采訪(fǎng)的市場(chǎng)人士