【正文】 建亞企劃 第 36 頁 共 81 頁 做為居住使用（酒店式公寓）： ? 高檔寫字樓內的中高級白領或大中公司的中層主管或小型公司經理 ? 單身貴族或丁克家庭 ? 常在外地出差，買套自己的房產或做停留的驛站或做投資 ? 從事長期或短期投資的人士 ? 在南城遷拆的有一定經濟實力的人 ? 浙江、福建等在南城做生意的外地人 做為居住使用（板樓） ? 有一 定資金實力的私營企業(yè)主 ? 國有、合資、獨資大中型公司高級經理 ? 外地人在本地做生意的爆發(fā)戶 做為又商又住使用 —— SOHO一族 ? 從事藝術、繪畫、寫作等自由的職業(yè)者 ? 從事投資生意的小商人 本案對他們來說 是一個港灣 一個咖啡廳 一個飛速轉動的馬達 一種輕緩的音樂 一杯 1963 年的葡萄酒?? 建亞企劃 第 37 頁 共 81 頁 三、訴求對象特征分析 根據產品素質及消費層分析，目標客戶特征如下： ? 主要客戶年齡層： 3045 歲 ? 主要客戶年收入：個人年收入 10 萬以上（塔樓） 個人年收入 20 萬以上（板樓） 主要客戶組成：單身貴族 5% 丁克家庭 15% 三口之家或四世同堂 20% SOHO 一族 15% 中小公司 30% 長短線投資的人士 15% 可以看出，在目 標客戶群體中有一個共同特點，都是以中青年為主，對新鮮事物都有較強的接受能力，客戶群體構成多種，會吸引不同人士的注目。 建亞企劃 第 35 頁 共 81 頁 二、客戶群定位 消費主體的轉變使得目標客戶群的定位十分關鍵，只有定位準確，才能在商品房的建造過程中都緊緊圍繞目標人群有的放矢，在這方面較為成功的項目有現代城、天行健國際商務花園、太陽園等等，這幾個項目在規(guī)劃之初就有了明確的客戶定位，其戶型設計、裝修、會所、配套等都以此為依據，取得了較好的市場效果。 建亞企劃 第 33 頁 共 81 頁 第 二 部 分 營 銷 定 位 篇 建亞企劃 第 34 頁 共 81 頁 一、市場定位 項目的市場定位本著做成“兩廣路沿線的極品”這一原則，進行 對市場各個層面的剖析和論斷。 前期運作中留有很多隱患 建亞企劃 第 32 頁 共 81 頁 在建亞正式接手本案前期，項目自身存在著多問題，導致項目停滯，發(fā)展商與工程、設計院及施工方都存在較多工作上的分歧，直接影響工作效率。生活在大東華，您足不出戶就能體驗到我們給您帶來的最完美的配套及舒適的享受。板樓的大戶型設計與周邊項目面積指標 相近，但每個項目都有其獨到的賣點，我們用我們獨巨匠心的賣點會吸引其經濟實力較強的客戶注目。 區(qū)域周邊底商價格分析： 距離本案最近幾個項目的底商價格在 11000—— 19000，朝向 好（面臨廣安大街）的部分在 14000—— 19000 之間。 主力戶型 一室一廳一衛(wèi) 均價： 6326 元 /平方米 起價： 5040 元 /平方米 最高價： 7185 元 /平方米 付款方式 一次性付款，銀行按揭 車位 1500 個 裝修 毛坯 設備和裝修標準 散熱器 公共交通 122 路、 46 路、 42 路、 390 路、 48 路、 50 路、 63 路、 620 路 物業(yè)名稱： 朗琴園 物業(yè)位置： 廣安門外手帕口甲一號 物業(yè)屬性： 普通住宅 物業(yè)狀態(tài)： 期房 銷售價格： 均價： 6000 元 /平方米 付款方式： 按揭八成三十年 建亞企劃 第 25 頁 共 81 頁 發(fā)展商： 北京潤博房地產開發(fā)公司 設計單位 ：北京建筑設計所 物業(yè)管理費： 元以下 [交通狀況 ] 雄踞西南的 40 萬平方米超大社區(qū)與東部 CBD、北部亞運村遙相 呼應。該項目借海洋主題將自然與生態(tài)引入每一角落。 功能多而全 也有不利面 酒店式商務公寓的模式可以說是一種新的嘗試，雖然它有那么多、那么全的功能和服務，集眾多的精華于一身，但有業(yè)內人士擔心：兼顧面太多、功能及服務項目太全，是否會讓人覺得定位不太明晰。其物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。與公寓不同的是，按照寫字樓立項，銀行給做的按揭最高限為 15 年，比按住宅立項銀行給做的按揭年限要低。而通常意義上的商務公寓也只是有一 定的商務設施、商務氛圍。 比商住形象好 比商務更高檔 事實上，酒店式商務公寓屬于商務公寓的一種類型，只是將商務公寓加上了酒店式服務的功能，比單純的商務公寓增加了一些人性化的色彩。剛一面世，這個 “三合一”的新生代公寓便勢頭強勁，銷售業(yè)績不俗，打破了商務、商住兩類公寓幾乎平分天下的格局。 隨著國際傳媒大道、奧林匹克精品走廊和文化一條街等大型項目的建成， 不僅可以徹底改變廣安大街的落后形象，還將使北京的整體形象得以提升，更可以成為宣武區(qū)新的經濟增長點， 并使當地居民的生活質量和工作環(huán)境得以大幅改善。這種注重住宅本體創(chuàng)新的風氣，與過去的概念炒作形成鮮明對比。 Town House 的興起，得益于北京城市 建亞企劃 第 15 頁 共 81 頁 規(guī)劃的貫徹實施，主要反映在兩個方面：一是北京迅速發(fā)展的城市快速路和高速路系統(tǒng)，縮短了通勤時間，在空間上擴展了人們的生活范圍；二是北京市綠化隔離帶的建設準備了良好的環(huán)境質量和建設用地， Town House 的發(fā)展創(chuàng)造了契機。東部商圈一直就是投資者和置業(yè)者的首先之地， CBD 商圈的確定更明確了房地產投資的區(qū)域，因此東二環(huán)到東三環(huán)一直輻射到東四環(huán)大片地區(qū)都相對開發(fā)走熱。個人資金存量增長，在房地產需求市場中投資型消費者呈現上升趨勢，因此適用于投資的物業(yè)項目需求量大幅度上升。 4．經濟適用房減少 由于經濟適用房的消費對象至今不能加以明確，而且這種產品的開發(fā)不能給開發(fā)商帶來良好的利潤，多數開發(fā)商仍然選擇商品房進行開發(fā)。這個成熟消費市場的形成，使競爭日趨激烈，對于開發(fā)商來說，也意味著商機無限。 建亞企劃 第 7 頁 共 81 頁 產品檔案 地理位置： 宣武區(qū)牛街東側 14—— 16，宣武區(qū)廣安門內大街 200 號 開 發(fā) 商： 北京市宣武區(qū)房地產經營開發(fā)公司，北京市中鼎房地產開發(fā) 有限公司 建 筑 商 ：城建五公司 設計單位 ：北京華特建筑設計院 建筑結構： 塔樓框架結構，板樓鋼筋混凝土現澆剪力墻結構 建筑層數 ：塔樓 20 層，板樓 18 層，地上 3 層底商，地下三層庫房及車 庫 占地面積： 9280平米 建筑面積： 平米 地下 23 層車庫： 平米 地下 1 層： 平米 地上 1— 3 層底商： 平米 地上板樓住宅： 平米 地上框架 塔樓： 平米 可售套數： 共計 760套，其中板樓 216 套，塔樓 544 套 容 積 率： 車 位 ： 350 個 價 格 ：塔樓 8750 元 /平米，板樓 8300 元 /平米，底商 18000 元 /平米 戶型面積： 板樓一層 18 戶，塔樓一層 16 戶 建筑形式 居室 建筑面積（平米） 套內建面（平米） 比例 建亞企劃 第 8 頁 共 81 頁 板樓 三居 180 左右 150 左右 48% 二居 140 左右 110120 29% 一居 66 52 % 四居 200220 190 左右 13% 五居（躍層） 240 220 % 塔樓 小一居 5253 3637 % 大一居 7582 5257 % 開盤時間 ： 2002年 3 月 入住時間 ： 2020年 6 月 30日 建亞企劃 第 9 頁 共 81 頁 第 一 部 分 市 場 分 析 篇 建亞企劃 第 10 頁 共 81 頁 一、 北京市住宅市場現狀總論 北京的房地產市場起點高、發(fā)展快，到目前為止，北京市外銷商品房項目已有 350 多個，內銷商品房項目也有 800 多個。 建亞企劃 第 1 頁 共 81 頁 目 錄 前 言 ........................................................................................................................ 5 產品檔案 ................................................................................................................... 7 第 一 部 分 ................................................................................................................ 9 市 場 分 析 篇 ...................