【正文】 %）、溫州市（ %）、嘉興市（ %）、深圳市（ %）、廊坊市（ %）。這篇文章分析了最近 20 年國(guó)外發(fā)生的幾次房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)和治理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，具有一定啟示意義。房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲導(dǎo)致大量投資、貸款流向 房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為財(cái)富的聚集地。房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉，進(jìn)而造成金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)大幅度增加甚至倒閉，1995 年 3 月日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)額達(dá) 40 萬(wàn)億日元。泰國(guó)、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷、雅加達(dá)等城市。他強(qiáng)調(diào)，集體建設(shè)用地建租賃房將納入公租房管理體系，租賃對(duì)象必須通過(guò)公租房資格審核。對(duì)首次購(gòu)房的家庭降低信貸門檻，并給予稅費(fèi)減免。他建議，在堅(jiān)定落實(shí)現(xiàn)有的調(diào)控政策下，北京的調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整。 中國(guó)指數(shù)研究院黃瑜院長(zhǎng)表示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的宏觀數(shù)據(jù)，2020 年 1~11 月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價(jià)都在 10%以上增長(zhǎng)。 作為多中心城市的北京，也是商業(yè)地產(chǎn)布局的必爭(zhēng)之地。據(jù)了解，金地集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè) 10 多年，此前從未涉足寫字樓項(xiàng)目開發(fā)。但目前可以看到，上海、北京繁華地段辦公樓寫字樓的租金價(jià)格都在漲，比如金融街、中關(guān)村、東二環(huán)都有很大的上漲幅度，高檔寫字樓的租金最低為 10 元 /平方米，也有 20 元 /平方米的，在未來(lái)的一段時(shí)間里，這個(gè)價(jià)位仍很堅(jiān)挺，因?yàn)楣?yīng)量是一個(gè) 下降的趨勢(shì)，而需求量是一個(gè)上升的趨 勢(shì)，而租賃市場(chǎng)是不存在任何泡沫的，是對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)反映。同時(shí)，外地購(gòu)房者數(shù)量急劇下滑，市場(chǎng)置業(yè)人群大多來(lái)自本地戶籍，住宅市場(chǎng)人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。如果是知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，那么他們會(huì)在設(shè)計(jì)前考慮客戶愿望、城市環(huán)境來(lái)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，把設(shè)計(jì)理念與城市環(huán)境巧妙融合在一起，設(shè)計(jì)出真正適合這個(gè)城市的高端作品。記者走訪正在銷售的老三屆從產(chǎn)品面積看， 35— 99 平方米的寫字樓在市場(chǎng)接受率較高，而過(guò)于大的戶型銷量較低。在銷售壓力增大、貨幣緊縮的雙重夾擊下，土地市場(chǎng)也隨著冷清，昔日內(nèi)地房企紛搶“地王”此起彼伏的勝景不在。 10 月 28 日，嘉里建設(shè)與香格里拉聯(lián)合體在公開競(jìng)買中摘牌福建莆田市一宗商業(yè)地塊，總面積 萬(wàn)平米，總價(jià) 億。 顯然，對(duì)眾多港資房企而言，選在房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的行業(yè)低谷之際，選在成本價(jià)格較低 、商業(yè)潛在價(jià)格高、地方支持性政策多的二三 線城市布局商業(yè)地產(chǎn)已成共識(shí)。特別是二三線城市，城市化率正在逐步走高，對(duì)于大型、綜合性商業(yè)的需求旺盛，地方政府基于政績(jī)給予大型房企一些土地和稅收上的優(yōu)惠，促進(jìn)招商引資，因而吸引到港資及外資企業(yè)。 一線城市去年租金普漲 2020 年，北 京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和成都，核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹌毡槌尸F(xiàn)上漲趨勢(shì)。 供應(yīng)大增致泡沫隱現(xiàn) 近年來(lái)，隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控政策收緊，不少傳統(tǒng)的開發(fā)商開始不同程度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。 Top 業(yè)界動(dòng)態(tài) ?【 保利靜默兩月后拿地全年簽約 732 億 】 2020 年 1 月 9 日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱， 2020 年 12 月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %；實(shí)現(xiàn)簽約金額 億元，同比下降 %。但環(huán)比的話，保利 12 月的簽約金額卻是近三個(gè)月以來(lái)的“最好值”。 上述土地用途為商住用地，其中住宅用地容積率 ，商業(yè)用地容積率 (地塊一另含幼兒園、小學(xué)用地 25368 平方米計(jì)入容積率指標(biāo)計(jì)算 )。而且，保利高層此前也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“公司還是會(huì)采取比較積極的態(tài)度去拿地，具體會(huì)根據(jù)項(xiàng)目推出市場(chǎng)后的反映情況來(lái)決定拿地節(jié)奏，公司并沒有明確說(shuō)減少拿地。北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率于年末已經(jīng)跌至 %，為歷史最低點(diǎn)。 “未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上不會(huì)有新的甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)，最快也要等到 2020 年望京區(qū)域的幾個(gè)項(xiàng)目落成，而中服地塊項(xiàng)目至少要到2020 年才能上市。中匯廣場(chǎng)關(guān)系到 ST 昌魚 90%的資產(chǎn)， ST 昌魚寄希望于奪回資產(chǎn)使公司扭虧為盈，而中天宏業(yè)則希望結(jié)束論戰(zhàn)使大廈租售走上正軌。處于資金饑渴困境的中地公司在合作伊始就受制于人，在簽署的合同中留有模糊地帶。而作為調(diào)整的體現(xiàn)，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部已經(jīng)聯(lián)合下發(fā)了今年的第 12 號(hào)令《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2020 年修訂）》（下稱《指導(dǎo)目錄》），并要求自 2020 年 1 月 30 日起施行。從摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等國(guó)際基金到港臺(tái)、英國(guó)、中東等區(qū)域兇猛流入的熱錢， 2020 年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為外商投資的第二大領(lǐng)域。其中 1~10 月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資同比增速回降到 %，到 11 月份，這一同比數(shù)據(jù)更進(jìn)一步滑落至 %。 昔日的喧囂頗有降溫之 感。” 北京中原 地產(chǎn)亦分析稱，目前外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未完全看空?！?2020 年包括地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的社會(huì)融資需求肯定是要增長(zhǎng)的，樓市疲軟，融資渠道的持續(xù)關(guān)閘已經(jīng)讓公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不斷變壞，今年一二季度會(huì)最關(guān)鍵，有一部分企業(yè)已經(jīng)把外資當(dāng)做了救命稻草。 一方面，自去年以來(lái)觸發(fā)部分投資者向美元區(qū)回流的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境依然存在。“外資本來(lái)就有零售等服務(wù)業(yè)方面的先天優(yōu)勢(shì)，如果再捆綁商業(yè)地產(chǎn)，有可能探索完善的產(chǎn)業(yè)鏈，藍(lán)海并不是空想。在雙方各執(zhí)一詞的“口水戰(zhàn)”中，早已低調(diào)購(gòu)得外灘 81 地塊酒店權(quán)益的第三方，無(wú)意間被“捅”了出來(lái)。根據(jù)記者在上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的查詢結(jié)果，這一項(xiàng)目的確尚未獲取預(yù)售許可證。如果按照這一報(bào)價(jià)核算的話， 19 萬(wàn)平方米建筑面積的寫字樓，預(yù)期將回籠資金 152 億元。 除北京外，一些二三線城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格更出現(xiàn)快速上漲，如西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪價(jià)格甚至漲至 15 萬(wàn)元 /平米。在住宅市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定的背景下，商鋪的投資優(yōu)點(diǎn)日趨明顯，商鋪價(jià)格會(huì)持續(xù)走高。從數(shù)據(jù)中可以看出大家還是非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。 Top 【 房企新一輪洗牌開始 三成或?qū)⒊鼍?】 隨著樓市調(diào)控的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金正在加速外流，房企合并整合大潮漸漸降臨。 宋延慶向記者表示，新一輪樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)洗牌已經(jīng)開始，并呈現(xiàn)加劇的趨勢(shì)。 Top 【 滬甲級(jí)寫字樓租金猛漲跨 跨國(guó)企業(yè)追漲擴(kuò)租 】 上海甲級(jí)寫字樓平均租金正逼近 2020 年租金大跌前的高位水平 元 /平方米 仲量聯(lián)行近期發(fā)布的一項(xiàng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年三季度上海甲級(jí)寫字樓租金增速依舊不減，環(huán)比出現(xiàn)了 %的漲幅。 “我們公司也在擴(kuò)張，也在租賃新的寫字樓以滿足公司發(fā)展的需求。除此之外，來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的需求也將保持快速增長(zhǎng)?！? 賴錦雄亦認(rèn)為，受強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求推動(dòng)，預(yù)計(jì)今年第四季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在新增供應(yīng)穩(wěn)定增加的同時(shí)，空置率仍將緩慢下降?！斑^(guò)去的12 個(gè)月已經(jīng)證明了政府對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的推動(dòng)力，我現(xiàn)在比較擔(dān)心的是外圍經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)。而是因?yàn)檫@里充滿著機(jī)會(huì)，充滿著誘惑，是來(lái)奮斗、來(lái)打垪、來(lái)創(chuàng)造美好未來(lái)的。 沒有調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)未能紅火，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了住房?jī)r(jià)格泡沫嚴(yán)重。 整個(gè) 2020 年，杭州主城區(qū)一共成交寫字樓 1006 套，成交面積 萬(wàn)平方米，相較于 2020 年的 1701 套、 萬(wàn)方落差十分明顯，成交面積跌幅超三成。 住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，之所以選擇房地產(chǎn)私募基金作為課題展開研究，是看到了在住宅投資化、資 產(chǎn)證券化的過(guò)程中，基金的作用被不斷放大。 《報(bào)告》認(rèn)為，房地產(chǎn)私募基金方興未艾，屬于起步階段。 不同地域差別大 “美國(guó)房地產(chǎn)在 2020 年雖然還沒有完 全觸底，拉斯維加斯、佛羅里達(dá)、底特律和亞利桑那等地依然暴跌?！? 黛博拉解釋稱，美國(guó)學(xué)區(qū)的優(yōu)劣對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)影響頗大，當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)好，學(xué)校升學(xué)率高，美國(guó)家長(zhǎng)為了給孩子創(chuàng)造良好的教育環(huán)境，都會(huì)花重金在當(dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)，以享受該學(xué)區(qū)良好的教育資源?！? 李文杰表示，就寫字樓上來(lái)講，“最近我們看到的數(shù)字，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市的寫字樓，租金在今年以來(lái)就已經(jīng)按月實(shí)際上跟年初比累計(jì)上漲了 30%。以君安國(guó)際為例，項(xiàng)目重金禮聘迪拜國(guó)際金融中心設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) Gensler,獨(dú)創(chuàng) 北京“云”建筑美學(xué)，營(yíng)造“彩云流逸”的建筑表情。李文杰稱，“空置率也從年初的 10%降到了 3%， 3%基本上我們認(rèn)為寫字樓是滿租的，一般說(shuō) 10，我們就認(rèn)為是滿租的，很多寫字樓租賃的時(shí)候會(huì)給樓內(nèi)的業(yè) 主預(yù)留一部分?jǐn)U租的面積。 黛博拉認(rèn)為：“新澤西普林斯頓地區(qū)的房?jī)r(jià)幾年來(lái)仰 仗名校光環(huán)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，加之附近配套設(shè)施完善，是一個(gè)值得投資的好區(qū)域。比如，紐約的曼哈頓地區(qū)，雖然該地區(qū)房?jī)r(jià)也有來(lái)回震蕩，但 200 年以來(lái)，總體來(lái)說(shuō)長(zhǎng)線上漲，全世界的王公貴族都在曼哈頓投資房產(chǎn)置業(yè)，好區(qū)的抗跌性很強(qiáng)。與去年相比，房地產(chǎn)私募基金如今已從對(duì)模式的探究進(jìn)入了直接投資和管理的階段。即使如此規(guī)模，與如今房地產(chǎn)行業(yè) 70%的資金來(lái)自預(yù)售和銀行貸款相比還 是顯得微不足道。 和籍籍無(wú)名的寫字樓市場(chǎng)相比，酒店式公寓市場(chǎng)完全當(dāng)?shù)闷稹暗靡狻倍帧７績(jī)r(jià)收入比沒有例外，我們的房?jī)r(jià)下跌空間巨大。從某種程度上來(lái)說(shuō)，這些所謂的來(lái)闖天下的人才是這些都市的金礦，不可否認(rèn)的是其中有個(gè)別者會(huì)功德圓滿，闖出一番事業(yè)；大多數(shù)人除了虛度了青春，耗盡了生命，最終一無(wú)所獲，空手而歸。事實(shí)證明商業(yè)地產(chǎn)對(duì)投資、投機(jī)者都缺乏誘惑力，道理非常簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)關(guān)乎民生，沒有綁架的對(duì)象，缺乏炒作的題材。 另?yè)?jù)仲聯(lián)量行發(fā)布的第三季度快報(bào)，今年第三季度本市大宗物業(yè)成交金額達(dá)到 78 億元人民幣，略高于第二季度。根據(jù) 2020 年最新公布的新華－道瓊斯國(guó)際金融中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告 (IFCD 指數(shù) )，上海位居全球金融中心排行第六位，相比去年上升兩位。 不過(guò)，在以歐美企業(yè)為主力租客的上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，日韓企業(yè)也開始“嶄露頭角”。 高力國(guó)際辦公樓服務(wù)租戶代表、華東區(qū)董事賴錦雄更是向本報(bào)記者指出，截至第三季度，上海甲級(jí)寫字樓的整體市場(chǎng)空置率已下降至%的歷史低位。仲量聯(lián)行方面表示，第三季度全市甲級(jí)辦公樓 平均租金已達(dá)到 元 /平方米 水井坊 (600779， SH)發(fā)布公告稱， 為集中資源發(fā)展白酒主營(yíng)業(yè)務(wù)，并結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，公司擬剝離郫縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。其中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá) 253 宗，約為去年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的 2 倍，并購(gòu)金額超過(guò) 900 億元。 2020 年，北京僅有金澳國(guó)際、高和萃、龍湖長(zhǎng)楹天街、望京 SOHO等少數(shù)幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市。國(guó)貿(mào)地區(qū)跟 2020 年比漲幅是100%。 高和投資寫字樓白皮書的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2020 年北京商業(yè)整體供應(yīng)稀缺，尤其是市區(qū)商業(yè)供應(yīng)稀少。如龍湖地產(chǎn)在市場(chǎng)拐點(diǎn)到來(lái)之際 ,長(zhǎng)楹天街商業(yè)項(xiàng)目逆市飄紅?！敝槿耸糠Q，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)支付了有關(guān)款項(xiàng)。在地上可售建筑面積的 萬(wàn)平方米之中，3 萬(wàn)平方米的酒店面積以及 6000 平方米的地下配套用房權(quán)益，卻已完成了出讓。 Top 【 地產(chǎn)大佬扎堆外灘地王 神秘“第三方”萬(wàn)達(dá)現(xiàn)身 】 摘要：一家開發(fā)商在金蟬脫殼的過(guò)程中，將一眾地產(chǎn)大佬都卷入博弈；上海外灘“地王”易主大戲，就像一場(chǎng)逆向推理的偵探小說(shuō)，隨著情節(jié)的展開，令觀眾慢慢看出前期一連串交易 的輪廓。 “這種態(tài)勢(shì)下，未來(lái)外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資會(huì)出現(xiàn)不同的態(tài)度，進(jìn)出的流動(dòng)性更強(qiáng)，并且對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資也 會(huì)更加細(xì)分。 該人士更表示，在“十二五”的一系列發(fā)展規(guī)劃實(shí)施中，由于寬松貨幣效應(yīng)逐漸消失、地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)財(cái)稅減少，各級(jí)地方政府迫于發(fā)展壓力，也越來(lái)越看重對(duì)外資的招商引資。包括駿豪地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、仁恒集團(tuán)、和記黃埔等這些在各級(jí)政府目錄上一直是外資身份的港資房企紛紛加大了在內(nèi)地的并購(gòu)、拿地速度。 該購(gòu)物中心在 2020 年被黑石以 10 億元價(jià)格收入囊中。 但也同時(shí)由于前三季高增長(zhǎng)的“底盤效應(yīng)”，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管去年四季度房地 產(chǎn)利用外資的增長(zhǎng)速度有所回落，但全年來(lái)看，外資利用的規(guī)模仍是保持了相對(duì)較快的增長(zhǎng)?！? 進(jìn)入“十二五”開局之年，隨著貨幣政策的回歸常態(tài)以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，無(wú)論是財(cái)政收入增長(zhǎng)減緩、力保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方政府，還是融資大門層層關(guān)閉的房地產(chǎn)行業(yè)，都對(duì)外資有著更甚往年的熱情。 實(shí)際上， 2020 年，作為服務(wù)業(yè)的吸金大戶，房地產(chǎn)行業(yè)利用外資規(guī)模盡管保持了快速增長(zhǎng)，但在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境以及房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控下，去年 9 月以來(lái)，快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭已經(jīng)開始出現(xiàn)分歧。 就在激戰(zhàn)期間， 2020 年初的一天夜里，中天宏業(yè)組織約 200 名不明身份人員沖入華普 中心工地，搶占了此片大樓，自此，華普中心便處于中天宏業(yè)的控制之下。然而，這場(chǎng)關(guān)系到 ST 昌魚 存亡的官司依然難言結(jié)束，據(jù)媒體的調(diào)查和梳理，有跡象表明，這場(chǎng)官司或許會(huì)在進(jìn)一步的法庭審理中出現(xiàn)新變數(shù)。 目前北京主要有六大寫字樓區(qū)域，分別為 CBD 區(qū)域、東長(zhǎng)安街、燕莎區(qū)域、東二環(huán)區(qū)域 、金融街和中關(guān)村， 現(xiàn)在只有 CBD 東擴(kuò)的區(qū)域還有潛在供應(yīng)，其他區(qū)域可用土地基本枯竭。 據(jù)悉，目前在京城的寫字樓市場(chǎng)上，內(nèi)資企業(yè)占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)，無(wú)論是租賃還是買賣。”國(guó)貿(mào)三期負(fù)責(zé)寫字樓租賃的一位銷售 人員向記者表示。 此外，保利全資子公司保 利華南實(shí)業(yè)有限公司也通過(guò)掛牌方式取得佛山市南海