【正文】 ” 在租金飛速上漲的同時(shí)，寫字樓空置率也在迅速下降。但有些好區(qū)價(jià)格卻很穩(wěn)定。 《報(bào)告》認(rèn)為，基金規(guī)模在未來三年內(nèi)將達(dá)到 5000 億元。沒有就業(yè)崗位，沒有吃飯的飯碗，如何談得上城市化？我們是被住房城市化了，高房價(jià)又阻止了真正城市化的進(jìn)程?！?Top 【 商業(yè)地產(chǎn)未火 說明房價(jià)下跌空間巨大 】 樓市調(diào)控以來 ，許多人以為商業(yè)地產(chǎn)會(huì)火，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控之列?！辟囧\雄指出，在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境一片疲軟的大環(huán)境下，今年前三季度上海整體經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行良好。至此，前九月累計(jì)漲幅已達(dá) %。 資金逃離樓市，除了除了部分以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)涉足礦業(yè)等其他領(lǐng)域外，另一個(gè)表現(xiàn)還在于非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)的撤出。未來一年，商業(yè)地產(chǎn)量價(jià)齊增，無論企業(yè)還是個(gè)人投資，還是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。已逼近北京核心區(qū)域商鋪價(jià)格。 “這是在項(xiàng)目開發(fā)之初便已有約定，也可以說是為萬達(dá)‘量身定制’的?！? 中山大 學(xué)房地產(chǎn)咨詢研究中心廖俊平教授向本報(bào)記者介紹，外資對(duì)中國房地產(chǎn)的一、二級(jí)市場均有介入，其慣用途徑包括：收購中國房地產(chǎn)公司的債券和股票；借助地產(chǎn)基金吸引境外資本，在房地產(chǎn)尾盤階段進(jìn)行整體收購 ?！币晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示。 9 月底，黑石將其持有的上海 Channel1 購物中心 95%的股權(quán)，出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司，作價(jià) 億元，成為去年外資撤出中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場第一案。 國家發(fā)改委對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究所副研究員陳長纓稱，“在第三產(chǎn)業(yè)中，外資進(jìn)入最多的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)業(yè)是外資進(jìn)入最多的服務(wù)行業(yè)， 2001 年房地產(chǎn)外資占全部外資比重為 11%， 2020 年上升到 %， 2020 年則高達(dá) %。在 2020 年 限外令 引發(fā)的一系列問題下，爭戰(zhàn)雙方就支付款 億元是建樓款還是購樓款各執(zhí)一詞，論戰(zhàn)激烈?！? 謝靖宇表示。” Top 【 北京甲級(jí)寫字樓一年內(nèi)租金狂飆 漲幅接近五成 】 北京寫字樓 “企業(yè)最好是世界 500 強(qiáng)或是知名公司，注冊資本必須在千萬以上，而且現(xiàn)在最小出租面積在 1000 平方米以 上，租金價(jià)格為每平方米 1000 元 /月。 至于保利 2020 年的業(yè)績表現(xiàn)，事實(shí)上也在市場的預(yù)料之內(nèi)。 2020 年，北京預(yù)計(jì)有 17 個(gè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目入市，體量達(dá) 94 萬平方米，其中購物中心體量達(dá) 78 萬平方米。 一面是內(nèi)地房企債臺(tái)高筑沒錢拿地，一面則是面對(duì)土地市場驟然降溫，地方政府逐漸降低的土地出讓門檻，而二三線城市土地市場供需比例失衡也無疑讓資金實(shí)力雄厚的港資和外資房企有機(jī)可乘。 回顧 2020 年三季度末以來，其他幾家大港資房企也頻頻行動(dòng)。從消費(fèi)者來看，所追求的則是品質(zhì)型物業(yè)管理。還有就是寫字樓內(nèi)部的配置，比如空調(diào)、電梯、智能化的級(jí)別和檔次，這部分往往直接決定寫字樓的品質(zhì)，也是客戶群辨識(shí)寫字樓好壞的直接因素。 首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)公司董事長劉曉光表示，房地產(chǎn)在2020 年將面臨更加嚴(yán)峻的市場情況。 第一太平戴維斯最新發(fā)布的研究報(bào)告指出，在調(diào)控大背景下，北京等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫。 Top ?????產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ?【 2020 年房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)聲再起 表現(xiàn)搶眼 】 1 月 10 日晚，富力地產(chǎn)公布了 2020 年全年銷售業(yè)績。 此外，陳剛還強(qiáng)調(diào)，北京將通過一定措施積極引導(dǎo)租賃型住房消費(fèi)，除了加大投入建設(shè)“租金低于市場租金”的公租房外，還計(jì)劃通過一定稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)或中介經(jīng)營租賃房，讓租房市場在房源增加的同時(shí)， 租金日趨穩(wěn)定和理性。房地產(chǎn)價(jià)格、股價(jià)的縮水降低居民的消費(fèi)欲望，日本 1993 年消費(fèi)增長降為負(fù)值，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 —— 編者 房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)價(jià)格長期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場交易價(jià)格遠(yuǎn)超其實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象。 本 期 目 錄 熱點(diǎn)透視 全國用地價(jià)格增速深度回調(diào) 宅地環(huán)比零增長 對(duì)比日本樓市 黨報(bào)稱中國無全國性泡沫 政策導(dǎo)向 北京副市長 :今年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)中有降 政協(xié)委員建議放松限購 官方稱政策不變 產(chǎn)業(yè)環(huán)境 2020 年房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)聲再起 表現(xiàn)搶眼 投資向商業(yè)轉(zhuǎn)移 西安高端寫字樓成稀缺產(chǎn)品 投資超過百億 港資房企布局二三線商業(yè)地產(chǎn) 一線城 市租金普漲 未來商業(yè)地產(chǎn)泡沫將隱現(xiàn) 業(yè)界動(dòng)態(tài) 保利靜默兩月后拿地全年簽約 732 億 北京甲級(jí)寫字樓一年內(nèi)租金狂飆 漲幅接近五成 北京中匯廣場深陷產(chǎn)權(quán)糾紛的漩渦 從擴(kuò)張到退出 房地產(chǎn)外資利用臨調(diào) 地產(chǎn)大佬扎堆外灘地王 神秘“第三方”萬達(dá)現(xiàn)身 地產(chǎn)商營銷格局求變 2020 北京商業(yè)地產(chǎn)或持續(xù)上漲 房企新一輪洗牌開始 三成或?qū)⒊鼍? 滬甲級(jí)寫字樓租金猛漲跨 跨國企業(yè)追漲擴(kuò)租 商業(yè)地產(chǎn)未火 說明房價(jià)下跌空間巨大 商住公寓與寫字樓各領(lǐng)春秋 未來三年地產(chǎn)私募基金規(guī)?；蜻_(dá) 5000 億 美國房價(jià)一路慘跌 2020 年到美國去買房 一線城市寫字樓租金一年上漲三成 北京突出 亦莊將建 130 萬平綜合商務(wù)區(qū) 比肩國貿(mào)商圈 中關(guān)村海淀園為園區(qū)企業(yè)發(fā)放 4 億元“年終獎(jiǎng)” 行業(yè)分析 CBD 寫字樓市場現(xiàn)狀與展望 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵不在地價(jià)而在政策 經(jīng)營之道 專家指出投資寫字樓的“三四法則” 專家建言做商業(yè)地產(chǎn)不應(yīng)盲目建設(shè)購物公園 ?熱點(diǎn)透視 ?【 全國用地價(jià)格增速深度回調(diào) 宅地環(huán)比零增長 】 根據(jù)全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)， 2020 年第四季度全國地價(jià)總體水平微幅上漲，環(huán)比、同比增 速持續(xù)回調(diào)。在過去 20 多年里，世界范圍內(nèi)出現(xiàn)了三次影響較大的房地產(chǎn)泡沫破滅，即 1991 年日本房地產(chǎn)泡沫破滅、1997年泰國等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和 2020年同美國次貸危機(jī)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破滅，對(duì)有關(guān)國家以至世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大危害。房地產(chǎn)泡沫破滅還影響企業(yè)投資積極性，造成失業(yè)增多，貧富差距擴(kuò)大，整個(gè)社會(huì)信心長期不振。 他透露，明年北京計(jì)劃建設(shè)的保障房中，公租房占面向社會(huì)公開配租配售保障房的比例將超過 60%，比今年的比例更高。據(jù)悉，其去年完成銷售 億元，比調(diào)低之后的目標(biāo) 320 億元略低。數(shù)據(jù)顯示， 2020 年四季度，北京甲級(jí)寫字樓資本值環(huán)比攀升 %，至 52294 元 /平方米，同比上漲%； 北京寫字樓平均租金環(huán)比上漲了 %，毛收益率環(huán)比增長 個(gè)百分點(diǎn)至 %，同比上漲 %。而首創(chuàng)已提前布局，加速商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升級(jí)，向“產(chǎn)業(yè) +地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。專業(yè)的物業(yè)管理可以給客戶平時(shí)的工作環(huán)境帶來信心和活力，讓客戶在這種高檔生活環(huán)境中感受到自己的價(jià)值。從市場板塊看，地理位置要好。仁恒置地聯(lián)合兩家企業(yè)斥資 30 億收購珠海市唐家灣兩宗商住地塊；恒隆地產(chǎn)以 億將昆明兩宗商業(yè)地塊收入囊中。 “一線城市商業(yè)地產(chǎn)局部已表現(xiàn)出過熱，核心區(qū)域的進(jìn)入成本 高、競爭大，而二三線城市反而是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，說明港資對(duì)整體樓市判斷敏銳。 高緯環(huán)球介紹，在這一趨勢中，零售地產(chǎn)市場競爭越來越強(qiáng)。華泰證券 11 月底的時(shí)候就認(rèn)為，預(yù)計(jì)保利 2020 年全年可實(shí)現(xiàn) 700 億元以上的銷售金額，較 2020 年的 627 億元同比增長在 10%以上?！眹Q(mào)三期負(fù)責(zé)寫字樓租賃的一位銷售 人員向記者表示。 目前北京主要有六大寫字樓區(qū)域，分別為 CBD 區(qū)域、東長安街、燕莎區(qū)域、東二環(huán)區(qū)域 、金融街和中關(guān)村， 現(xiàn)在只有 CBD 東擴(kuò)的區(qū)域還有潛在供應(yīng)，其他區(qū)域可用土地基本枯竭。 就在激戰(zhàn)期間， 2020 年初的一天夜里，中天宏業(yè)組織約 200 名不明身份人員沖入華普 中心工地，搶占了此片大樓，自此，華普中心便處于中天宏業(yè)的控制之下。” 進(jìn)入“十二五”開局之年，隨著貨幣政策的回歸常態(tài)以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，無論是財(cái)政收入增長減緩、力保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方政府，還是融資大門層層關(guān)閉的房地產(chǎn)行業(yè)，都對(duì)外資有著更甚往年的熱情。 該購物中心在 2020 年被黑石以 10 億元價(jià)格收入囊中。 該人士更表示，在“十二五”的一系列發(fā)展規(guī)劃實(shí)施中，由于寬松貨幣效應(yīng)逐漸消失、地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)財(cái)稅減少，各級(jí)地方政府迫于發(fā)展壓力，也越來越看重對(duì)外資的招商引資。 Top 【 地產(chǎn)大佬扎堆外灘地王 神秘“第三方”萬達(dá)現(xiàn)身 】 摘要：一家開發(fā)商在金蟬脫殼的過程中，將一眾地產(chǎn)大佬都卷入博弈；上海外灘“地王”易主大戲，就像一場逆向推理的偵探小說，隨著情節(jié)的展開，令觀眾慢慢看出前期一連串交易 的輪廓?！敝槿耸糠Q，萬達(dá)已經(jīng)支付了有關(guān)款項(xiàng)。 高和投資寫字樓白皮書的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2020 年北京商業(yè)整體供應(yīng)稀缺，尤其是市區(qū)商業(yè)供應(yīng)稀少。 2020 年，北京僅有金澳國際、高和萃、龍湖長楹天街、望京 SOHO等少數(shù)幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市。 水井坊 (600779， SH)發(fā)布公告稱， 為集中資源發(fā)展白酒主營業(yè)務(wù)，并結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，公司擬剝離郫縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 高力國際辦公樓服務(wù)租戶代表、華東區(qū)董事賴錦雄更是向本報(bào)記者指出，截至第三季度，上海甲級(jí)寫字樓的整體市場空置率已下降至%的歷史低位。根據(jù) 2020 年最新公布的新華－道瓊斯國際金融中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告 (IFCD 指數(shù) )，上海位居全球金融中心排行第六位，相比去年上升兩位。事實(shí)證明商業(yè)地產(chǎn)對(duì)投資、投機(jī)者都缺乏誘惑力，道理非常簡單，商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)乎民生，沒有綁架的對(duì)象，缺乏炒作的題材。房價(jià)收入比沒有例外，我們的房價(jià)下跌空間巨大。即使如此規(guī)模，與如今房地產(chǎn)行業(yè) 70%的資金來自預(yù)售和銀行貸款相比還 是顯得微不足道。比如，紐約的曼哈頓地區(qū)，雖然該地區(qū)房價(jià)也有來回震蕩，但 200 年以來，總體來說長線上漲，全世界的王公貴族都在曼哈頓投資房產(chǎn)置業(yè)，好區(qū)的抗跌性很強(qiáng)。李文杰稱，“空置率也從年初的 10%降到了 3%， 3%基本上我們認(rèn)為寫字樓是滿租的，一般說 10，我們就認(rèn)為是滿租的，很多寫字樓租賃的時(shí)候會(huì)給樓內(nèi)的業(yè) 主預(yù)留一部分?jǐn)U租的面積?！? 李文杰表示，就寫字樓上來講，“最近我們看到的數(shù)字，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市的寫字樓，租金在今年以來就已經(jīng)按月實(shí)際上跟年初比累計(jì)上漲了 30%。 不同地域差別大 “美國房地產(chǎn)在 2020 年雖然還沒有完 全觸底，拉斯維加斯、佛羅里達(dá)、底特律和亞利桑那等地依然暴跌。 住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，之所以選擇房地產(chǎn)私募基金作為課題展開研究，是看到了在住宅投資化、資 產(chǎn)證券化的過程中，基金的作用被不斷放大。 沒有調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)未能紅火，從一個(gè)側(cè)面說明了住房價(jià)格泡沫嚴(yán)重?！斑^去的12 個(gè)月已經(jīng)證明了政府對(duì)整個(gè)市場的推動(dòng)力，我現(xiàn)在比較擔(dān)心的是外圍經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)未來的走勢。除此之外，來自國內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的需求也將保持快速增長。 仲量聯(lián)行近期發(fā)布的一項(xiàng)上海房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，今年三季度上海甲級(jí)寫字樓租金增速依舊不減，環(huán)比出現(xiàn)了 %的漲幅。 宋延慶向記者表示，新一輪樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)洗牌已經(jīng)開始，并呈現(xiàn)加劇的趨勢。從數(shù)據(jù)中可以看出大家還是非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)市場。 除北京外，一些二三線城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格更出現(xiàn)快速上漲，如西安萬達(dá)廣場商鋪價(jià)格甚至漲至 15 萬元 /平米。根據(jù)記者在上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的查詢結(jié)果，這一項(xiàng)目的確尚未獲取預(yù)售許可證?！巴赓Y本來就有零售等服務(wù)業(yè)方面的先天優(yōu)勢，如果再捆綁商業(yè)地產(chǎn)，有可能探索完善的產(chǎn)業(yè)鏈，藍(lán)海并不是空想?！?2020 年包括地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的社會(huì)融資需求肯定是要增長的，樓市疲軟，融資渠道的持續(xù)關(guān)閘已經(jīng)讓公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不斷變壞，今年一二季度會(huì)最關(guān)鍵，有一部分企業(yè)已經(jīng)把外資當(dāng)做了救命稻草。 昔日的喧囂頗有降溫之 感。從摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等國際基金到港臺(tái)、英國、中東等區(qū)域兇猛流入的熱錢， 2020 年，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為外商投資的第二大領(lǐng)域。處于資金饑渴困境的中地公司在合作伊始就受制于人，在簽署的合同中留有模糊地帶。 “未來的一段時(shí)間內(nèi)市場上不會(huì)有新的甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)，最快也要等到 2020 年望京區(qū)域的幾個(gè)項(xiàng)目落成，而中服地塊項(xiàng)目至少要到2020 年才能上市。而且，保利高層此前也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“公司還是會(huì)采取比較積極的態(tài)度去拿地，具體會(huì)根據(jù)項(xiàng)目推出市場后的反映情況來決定拿地節(jié)奏，公司并沒有明確說減少拿地。但環(huán)比的話，保利 12 月的簽約金額卻是近三個(gè)月以來的“最好值”。 供應(yīng)大增致泡沫隱現(xiàn) 近年來，隨著住宅市場調(diào)控政策收緊，不少傳統(tǒng)的開發(fā)商開始不同程度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。特別是二三線城市，城市化率正在逐步走高，對(duì)于大型、綜合性商業(yè)的需求旺盛，地方政府基于政績給予大型房企一些土地和稅收上的優(yōu)惠，促進(jìn)招商引資，因而吸引到港資及外資企業(yè)。 10 月 28 日，嘉里建設(shè)與香格里拉聯(lián)合體在公開競買中摘牌福建莆田市一宗商業(yè)地塊，總面積 萬平米，總價(jià) 億。從產(chǎn)品面積看， 35— 99 平方米