偉業(yè)_46p_價(jià)格策略_推盤策略(編輯修改稿)
2025-03-08 17:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 20 ㎡1500平米會所功能分區(qū)明確、主力戶型進(jìn)深 12米開間 8米聯(lián)排7000/㎡雙拼9000/㎡南開區(qū)、河西區(qū)、北京朗矩 東麗之光大道北側(cè)聯(lián)排比例占 70%四聯(lián)排和八聯(lián)排兩種形式10平米左右中戶 60—80平米邊160平米適中 208 ㎡ —220 ㎡飯館、銀行、洗衣店、業(yè)主會所、50000平米休閑會館空間感強(qiáng)、出房率高進(jìn)深 15米聯(lián)排9000/㎡雙拼12023/㎡東麗區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)社會山 西青區(qū)域張家窩新城，聯(lián)排比例60%四聯(lián)排和五聯(lián)排、院墅、寬 HOUSE有 50——60平米南北向 220平米左右3ooo平米運(yùn)動休閑型、華夏未來幼兒園三層評定開間大，雙露臺聯(lián)排6800/㎡院墅8000/㎡南開河西和平團(tuán)泊新城團(tuán)泊湖南團(tuán)泊洼區(qū)域雙拼別墅25%四聯(lián)排獨(dú)棟無 60——70平米南北向 聯(lián)排 160平米獨(dú)棟 220平米8000平米商業(yè)街，招商緩慢兩層小露臺聯(lián)排6000/㎡別墅8000/㎡南開河西和平濱海湖 位于東麗湖西黃崗水庫緊鄰楊北公路與開發(fā)區(qū)西區(qū)一路之隔雙拼別墅70%面積 210—240平米雙拼獨(dú)棟有 未定 較好 雙拼210250平米獨(dú)棟 350平米兩個(gè) 18洞的高爾夫球場雙拼以兩層為主大開間，露臺面積較小8000－9000元 /㎡開發(fā)區(qū)為客戶主體競品分析 —— 競爭類產(chǎn)品分析產(chǎn)品特性、面積、價(jià)格與東麗湖價(jià)格產(chǎn)品存在競爭，截流東麗湖聯(lián)排客戶的競爭性較強(qiáng)下半年別墅產(chǎn)品余量很少，項(xiàng)目下半年轉(zhuǎn)型至二期洋房產(chǎn)品，競爭壓力不大區(qū)域型項(xiàng)目，低價(jià)入市吸引升級自住型人群，產(chǎn)品屬性與客戶屬性不同，直接競爭壓力不大項(xiàng)目品質(zhì)較低，由于客戶屬性存在差別，與東麗湖項(xiàng)目不存在直接交叉性競爭距離本案較近，主要面向塘沽開發(fā)區(qū)客群，對濱?？蛻舢a(chǎn)生一定分流，但兩個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展期不同，存在遠(yuǎn)期競爭關(guān)系南開、河西區(qū)域升級型客戶 低價(jià)姿態(tài) 價(jià)格誘導(dǎo)形成分流中心城區(qū) +開發(fā)區(qū)的發(fā)展型需求客戶 客戶區(qū)域交叉度高 形成截流 開發(fā)區(qū)為主力 +中心城區(qū)高端升級型需求客戶 高爾夫高端定位，形成產(chǎn)品線高位競爭 東麗湖三期產(chǎn)品競爭存在于周邊區(qū)域 安內(nèi)而非攘外項(xiàng)目面臨的問題p 產(chǎn)品價(jià)格在市場環(huán)境中偏高p 客戶區(qū)域范圍廣，分區(qū)域存在一定的客戶分流p 07年整體別墅市場下半年放量對于客戶關(guān)注度會產(chǎn)生影響p 大盤線下新產(chǎn)品的入市姿態(tài)216。 市場領(lǐng)跑生態(tài)大盤216。 產(chǎn)品在市場稀缺性216。 良好的市場口碑和客戶基礎(chǔ)216。 07年項(xiàng)目社區(qū)成熟度216。 配套引入力度強(qiáng)216。 產(chǎn)品自然資源最大化利用機(jī)會 〉 風(fēng)險(xiǎn)競品分析 —— 競爭類產(chǎn)品分析做好產(chǎn)品價(jià)值引導(dǎo)產(chǎn)品解讀解析三期產(chǎn)品的價(jià)值屬性，指導(dǎo)我們?nèi)绾闻c客戶進(jìn)行價(jià)值溝通產(chǎn)品解讀 —— 項(xiàng)目概況 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量總 建筑面 積 m2 80794其中住宅建筑面 積 m2 80244配套公共 設(shè) 施建筑面 積m2 600容 積 率 建筑密度 % 住宅建筑面 積 毛密度 萬m2/hm2 住宅建筑面 積凈 密度 萬m2/hm2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：產(chǎn)品解讀 —— 資源特性產(chǎn)品資源位置獨(dú)特性：?大盤內(nèi)的聯(lián)排別墅?親水生態(tài)濕地公園環(huán)境，具備獨(dú)特氣質(zhì)；?居住氛圍即可與市鎮(zhèn)溝通，又獨(dú)立存在共享開放的社區(qū)，自由的活著獨(dú)享稀缺生態(tài)濕地的資源優(yōu)勢一 —— 大盤 ：優(yōu)勢二 —— 稀缺 ：優(yōu)勢三 —— 園林 ： 216。生態(tài)居住氛圍與人文氣質(zhì)領(lǐng)跑區(qū)域216。逐步成熟的社區(qū)，配套進(jìn)度較快，開放共享的居住環(huán)境216。市場上成熟大盤內(nèi)的稀缺產(chǎn)品，不可復(fù)制216。濕地資源稀缺，人居融入自然216。高標(biāo)準(zhǔn)園林布局，一步一景216。人文情趣氛圍提升了居住樂趣。產(chǎn)品解讀 —— 產(chǎn)品優(yōu)勢優(yōu)勢四 —— 建筑 ：216。產(chǎn)品與自然融合度高216。節(jié)能住宅216。面積緊湊 功能區(qū)域豐富 空間感強(qiáng)與生態(tài)有關(guān)的四大優(yōu)勢生態(tài)與人居融合是三期產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品解讀 —— 產(chǎn)品價(jià)值定位一期別墅一期別墅 二期洋房二期洋房 三期聯(lián)排三期聯(lián)排坐觀生態(tài) 嫁接生態(tài) 融入生態(tài)嵌居生態(tài)，坐享城事項(xiàng)目價(jià)值感 植根生態(tài) 共享城的繁華生態(tài)在不同開發(fā)階段的價(jià)值傳承同時(shí)采
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