易居中國-新鄉(xiāng)市盛潤盛世年二期房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略(編輯修改稿)
2025-03-08 04:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 目前產(chǎn)品戶型面積比目前市場 主流面積小 10— 15㎡，總價(jià)少了 3萬元左右。 基本符合目前城市主流購房群體需求以及消費(fèi)者對高新區(qū)購房心理期待。 三 定位 支點(diǎn) 軟性價(jià)值挖掘 借一期之勢銷二期之量 軟性價(jià)值延展 盛潤品牌 本地品牌：經(jīng)過多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作和多年的推廣及品牌塑造，盛潤的企業(yè)品牌得到業(yè)界同仁的尊重，同時(shí)也得到了消費(fèi)者的認(rèn)可， 成功樹立自身的品牌性和企業(yè)美譽(yù)度。 一期品質(zhì) 經(jīng)過一期的培養(yǎng)和塑造， 本項(xiàng)目即將成為成熟社區(qū)，較高品質(zhì)在彰顯盛潤品牌實(shí)力的同時(shí)，也給消費(fèi)者留下關(guān)于二期的美好期待。 一期業(yè)主 利用一期業(yè)主的資源優(yōu)勢進(jìn)行客戶關(guān)系傳播。 三 核心價(jià)值整合 高新區(qū)的獨(dú)特居住價(jià)值 新飛大道的居住引力 品牌實(shí)力和一期產(chǎn)品的 實(shí)景效應(yīng)和 軟性服務(wù) 大眾化產(chǎn)品 市場主流產(chǎn)品 軟性價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 突破 核心價(jià)值定位： 新飛大道 絕版高層 精英居所 定位 支點(diǎn) 三 挖掘 目標(biāo)客群定位 定位 支點(diǎn) 三 重點(diǎn)挖掘老客 戶資源和投資客 準(zhǔn)確地把握目標(biāo) 客群渠道，是項(xiàng) 目成功銷售的基 石。 四大目標(biāo)客群渠道 價(jià)格定位 定位 支點(diǎn) 三 建業(yè) 天鵝堡 隆基 金禧園 青青家園 高層、小高層 多層帶電梯 多層、小高層 區(qū)域內(nèi)代表樓盤 均價(jià)： 2800元 /平米 均價(jià)： 2100元 /平米 均價(jià)： 2300元 /平米 結(jié)論：建筑形態(tài)與本案一致，但定位不同，可作為該區(qū)域的價(jià)格標(biāo)桿，進(jìn)行參考。 結(jié)論：建筑形態(tài)與本案不同，其目標(biāo)客群定位也有差異，同樣可作為參考對象，不做重點(diǎn)研究。 結(jié)論：其小高層 價(jià)格可作 為本項(xiàng)目價(jià)格定位的重要 市場依據(jù) 尋 找 價(jià) 格 標(biāo) 桿 本案價(jià)格定位：均價(jià) 2350元 /平米 2450元 /平米 營銷 策動(dòng) 四 營 銷 目 標(biāo) 總銷售周期： 07年 12月 08年 5月 （６個(gè)月） 主力銷售周期： ０８年２月－－０８年４月 （３個(gè)月） 總銷售面積： 實(shí)現(xiàn)總銷售面積的 90%， 約 平米 總銷售套數(shù)： 實(shí)現(xiàn)銷售房源約 150套 總銷售金額： 實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約 3360萬 ，約占總銷售金額的 90%。 春節(jié)前回款目標(biāo)： ５００萬 （說明：價(jià)格按均價(jià) 2400元 /平米計(jì)算。） 營銷 策動(dòng) 四 營銷思路 核心營銷基調(diào)－－“短、平、快” 的基調(diào) 核心銷售策略 －－ “閃電戰(zhàn)”策略 根據(jù)項(xiàng)目體量小、戶型種類豐富、具備差異化等特點(diǎn)， 確定項(xiàng)目“短、平、快” 的營銷基調(diào)，追求速度致勝，確定流量最大化的基本原則。 借助節(jié)點(diǎn)事件營銷啟動(dòng) ， 集中力量，全部推出，一鼓作氣，速度致勝，快速回 籠資金。 營銷 策動(dòng) 四 具體營銷方式 結(jié)合項(xiàng)目的銷售目標(biāo)和項(xiàng)目的營銷思路，針對本項(xiàng)目的營銷方式我們提出 了下述兩種營銷模式： 互動(dòng)營銷 + 會(huì)員營銷 互動(dòng)營銷： 利用項(xiàng)目一期老客戶資源，借助恰當(dāng)?shù)墓?jié)點(diǎn)，進(jìn)行互動(dòng)活動(dòng)或是能直接帶來銷 售的促銷活動(dòng)：如利用一期交房的節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)營銷活動(dòng)，推出“老客戶帶新 客戶”等公關(guān)性活動(dòng)。 會(huì)員營銷： 在項(xiàng)目銷售前期進(jìn)行 VIP會(huì)員卡的認(rèn)籌發(fā)放活動(dòng)，根據(jù)戶型及認(rèn)籌金額的不 同，設(shè)置為金卡和銀卡兩種優(yōu)惠程度不同的會(huì)員卡，以此來回籠部分資金。 營銷 策動(dòng) 四 特殊營銷方式 在上述兩種營銷模式的之外，針對項(xiàng)目的工程進(jìn)展情況，另外再推出一種特殊的 營銷方式： 品牌體驗(yàn)?zāi)Ｊ綘I銷 品牌體驗(yàn)： 利用一期成熟社區(qū)的品質(zhì)和體驗(yàn)，形成消費(fèi)者對盛潤品牌的信賴。因此，盛世 年華一期必須在交房之后，通過社區(qū)園林景觀的完善；物業(yè)管理的人性化和細(xì)節(jié) 品質(zhì)的雕琢，使其盡快成為一個(gè)具有吸引力的樣板社區(qū)，實(shí)景樣板的說服力是驚 人的，也是對二期銷售無聲的宣傳和支持。 營銷 策動(dòng) 四 價(jià)格走勢策略 銷售時(shí)間線 價(jià)格走勢線 認(rèn)籌期 公開銷售期 持續(xù)銷售期 尾盤期 確定入市價(jià)格 價(jià)格第二次上調(diào) 價(jià)格第一次上調(diào) 價(jià)格第三次上調(diào) 價(jià)格走勢圖 均價(jià)： 2350元 /平米 均價(jià)： 2400元 /平米 均價(jià)： 2450元 /平米 均價(jià)： 2600元 /平米 說明： 在整體的價(jià)格走勢過程中，建議進(jìn)行 3次價(jià)格的提升，以確保在控制銷售速度的同時(shí)，兼顧項(xiàng)目的利潤。（價(jià)格需要在認(rèn)籌期間就要推出） 尾盤期保持高價(jià)格，在確保利潤的同時(shí)提升和塑造形象。 營銷 策動(dòng) 四 階段銷售計(jì)劃 準(zhǔn)備期 認(rèn)籌期 公開銷售期 持續(xù)銷售期 尾盤期 12月份 認(rèn)籌相關(guān)事宜準(zhǔn)備 借助交房契機(jī)開始進(jìn)行認(rèn)籌 正式開始發(fā)售，價(jià)格提升 08年 1月初 08年 3月初 08年 4月中旬 08年 5月中旬 價(jià)格提升進(jìn)行第二次提升 價(jià)格提升進(jìn)行第三次提升，作為標(biāo)桿 階段銷售目標(biāo)分解： 08年 1月 — 3月初，認(rèn)籌客戶蓄水 200組，資金回籠約 500萬； 08年 3月 4月，實(shí)現(xiàn)銷售 100套，回籠資金約 2600萬 （總銷售金額） ； 08年 4月 5月，實(shí)現(xiàn)總銷售 160套，總回籠資金約 3360萬（占總銷售金額的 90%） 推廣 謀劃 五 推 廣 基 調(diào) 注重推廣的實(shí)效性，以事件活動(dòng)推廣為主，媒
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