【文章內(nèi)容簡介】 住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。 (2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。(3) 小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。5．3定價策略 (1)價格定位1)根據(jù)南昌市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表五53。表五53 樓盤銷售價格情況表 （2009年2月）序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(元／平方米)最高價(元／平方米)1紅塔花園多層住宅市西區(qū)高新開發(fā)區(qū)452048802陽光花園高檔商住市南區(qū)滇池路648068803星河明居高檔住宅市南區(qū)交易會旁738078804寶海豪園高檔住宅市南區(qū)關上寶海公園516057305盛達花園多層住宅市南區(qū)春城路北段665070206鉆石豪苑三層住宅市東北江西科技園62006900 從南昌市2009年2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在5480～6380元之間；別。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。六、投資估算與資金籌措根據(jù)建設單位提供的“世紀佳園一期”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表六61和附表31。表六61“世紀佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發(fā)產(chǎn)品分期計劃進度成 本12341土地費用1450045002前期工程費6476473基礎設施建設費205460014544建筑安裝工程費7132109054006425公共配套設施建設費280501001306開發(fā)間接費109253535147管理費用285909090158銷售費用713502502501639開發(fā)期稅費13013010其他費用544909036411不可預見費1230400500330合 計27623714279492011522 本項目建設資金完全由建設單位自籌，光廈房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金10000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約15623萬元。詳見附表32。七、經(jīng)濟效益分析 財務評價1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米5450元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米5850元：平均每建筑平方米售價5650元。地下停車庫每個車位120000元，按80％即400個車位銷售計。 本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表七72表。表七72 各類建筑銷售計劃表(％)項 目合 計12多層高層住宅1001560聯(lián)排低層高檔住宅1001060地下停車場1001060 本報告采用的各種稅費率見表七7—3。表七73 稅費率表(％)稅 費 項 目稅費率稅 費 項 目稅費；營業(yè)稅5土地增值稅50超率累進城市維護建設稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預見費．盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入46996萬元，可獲利潤總額15373萬元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表33—附表35。項目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19．8％，在預期可接受的內(nèi)部收益率為15％時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為2．9年。資本金內(nèi)部收益率為13．1％。詳見附表36和附表37。商品房投資利潤率=利潤總額／總投資X100％ =3132／17623X 100％=17．8％ 商品房資本金凈利潤率=稅后利潤／資本金X100％ =2099／8000X 100％=26．2％ 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。 在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表39可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結構是很好的。資金平衡分析詳見附表38，資產(chǎn)負債分析詳見附表39。將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6．3％和4．8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值；投資回收期則增加到3．5和3．8年租房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6％左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表39及圖31。表七77敏感性分析表序號項 目變動幅度(％)內(nèi)部收益率(％)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0基本方案5172．91開發(fā)產(chǎn)品投資+10—8673．51019012．72售房價格+1019612．710—9273．73預售款回籠進度+106162．9102463．34租房價格+105232．9105102，9 本項目的主要經(jīng)濟指標見表七7—8。表七78 主要經(jīng)濟指標表序號 名 稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ11．11．2 建設規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米761007310050960101401200030003000Ⅱ123456789 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元276232762310000156234474243347262620742076年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ12345676財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率％％％％年％年％17．826。926．219．82．913．13．213．1八、風險分析及對策 風險分析 (1)從南昌市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前南昌市房價每平方米售價為45006000元之間(中低檔商品房)，