【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 戶 型 戶 型 結(jié) 構(gòu) 棟 數(shù) 套數(shù) 面 積 套數(shù)比例高 層YJ26017F 2梯 2戶 2 68 21%YJ14018F 2梯 2戶 5 252 79%小 計(jì) 7 320 100%合 計(jì) 7 320 100%二、 16年貨量情況產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 面積段 套數(shù) 產(chǎn)品比例 銷售單價(jià)（元 /㎡） 金額高層洋房 （裝修） 140㎡ 252 79% 14000 260㎡ 68 21%合計(jì) —— 424 100% 14000 l 2023年全年可售貨值為 ，貨量共計(jì) ㎡ ；l 2023年全年總銷目標(biāo) ，首開(kāi)貨量 320套 ，首開(kāi)目標(biāo) ；l 2023年全年銷售均價(jià) 14000元 /㎡ ；二、開(kāi)盤貨量情況戶型 戶數(shù) 整棟面積 (㎡ ) 預(yù)計(jì)售價(jià)（元） 貨值（億元）YJ140(18F) 252 14000 YJ260(17F) 68 14000 合 計(jì) 320 — Contents目 錄一市場(chǎng)背景及競(jìng)品分析三四營(yíng)銷策略及推廣分析營(yíng)銷拓客動(dòng)作分析二人力狀況及供貨分析策略 ① ：營(yíng)銷概念上區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 “ 強(qiáng)調(diào)高端生活、弱化物理屬性 ”策略 ② ：圍繞一條主線，做透客戶可牢記的印象和語(yǔ)言，引發(fā)共鳴傳播策略 ③ ：覆蓋兩類客戶群體，向下兼容、向上擴(kuò)容，兼顧雙重影響力優(yōu)先弱化客戶對(duì)于碧桂園品牌形象高性價(jià)比的認(rèn)知，直接強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端性；A. 對(duì)標(biāo)中南強(qiáng)調(diào)品質(zhì) “ 一路之隔、兩個(gè)世界 ”“ 一步之遙，兩種人生 ” 的生活感知；B. 對(duì)標(biāo)萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)地段 ， “ 改善不選觀音山 ”“ 買房將就觀音山 ”“ 翡翠華府講究的生活 ” ；C. 對(duì)標(biāo)別墅項(xiàng)目，市場(chǎng)缺乏高端形象，打人群圈層提升 “ 平層而居才是別墅后的生活 ”A、 從客戶層面出發(fā)，延續(xù)柏悅?cè)A府、嘉譽(yù)對(duì)于 “ 匠心 /定制 ” 關(guān)鍵詞的推廣方式、在物理屬性同質(zhì)化較高的環(huán)境下， 聚焦 “ 驕傲 ” 一詞 ， 圍繞 “ 驕傲者的生活 ” 挑釁市場(chǎng)客戶。同步圍繞 “ 驕傲 ” 做推廣主題、事件活動(dòng)、營(yíng)銷包裝、拓客物料，保持項(xiàng)目新聞性；B、 聚焦 “ 驕傲 /虛榮 ” 、 ” 講究 /將就 ” 做好非活動(dòng)事件話題及客戶痛點(diǎn)、物理價(jià)值點(diǎn)轉(zhuǎn)化語(yǔ)言包裝在推廣上重點(diǎn)針對(duì)高端人群作為主打，營(yíng)銷活動(dòng)以 兼顧公眾曝光、大眾客戶接觸為主，并在后期專為偏高端氛圍參與活動(dòng) ；另外小眾圈層啟動(dòng)定制、 高端大事件配合提升圈層客戶影響力三、營(yíng)銷策略及推廣分析 核心策略三、營(yíng)銷策略及推廣分析 形象定位l 基于對(duì)競(jìng)品的的分析，項(xiàng)目定位普遍以 “ 物理屬性 ” 直接輸出作為定位主題，且由于洋房產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品及地段屬性的嚴(yán)重同質(zhì)化，各盤均有一定差異化定位定位：改善型兒童主題生活住區(qū)（品牌 +產(chǎn)品）核心差異點(diǎn) ——“ 兒童主題 ” 人文關(guān)懷差異定位： CBD城市中式院落別墅社區(qū)（品牌 +地段 +產(chǎn)品）核心差異點(diǎn) ——“ 中式院落 ” 建筑風(fēng)格差異定位： CBD后花園輕奢成熟社區(qū)（品牌 +地段）核心差異點(diǎn) ——“ 成熟 ” 生活氛圍差異中南世紀(jì)花城中海上林院萬(wàn)科城市之光Q： 翡翠華府的差異化定位要素是什么？l 在以中南世紀(jì)花城為主的的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)下，本項(xiàng)目的差異化價(jià)值重點(diǎn)體現(xiàn)是 “豪宅 ” 價(jià)值， 但南通市場(chǎng)不乏豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目，豪宅價(jià)值在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)突顯，但在市場(chǎng)上缺乏記憶深刻的差異價(jià)值l 千億品牌價(jià)值傳遞l 全國(guó)領(lǐng)先一級(jí)物業(yè)l 布局全球旗艦房企+ 勞斯萊斯豪宅社區(qū)CBD +l 崇川主城區(qū)l 中南 CBD中心l 低密度生活區(qū)l 舒適戶型設(shè)計(jì)l 品質(zhì)精裝修l 五重園林景觀l 純粹圈層社區(qū)三、營(yíng)銷策略及推廣分析 形象定位三、營(yíng)銷策略及推廣分析 形象定位客戶定位l 140㎡、 260㎡ ——項(xiàng)目整體以改善型產(chǎn)品為主l 覆蓋首改需求及再改需求價(jià)格定位產(chǎn)品定位l 預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 14000元 /㎡，總價(jià)預(yù)估 200360萬(wàn)l 整體價(jià)格落位競(jìng)爭(zhēng)板塊內(nèi)第一價(jià)格梯隊(duì)， 高于周邊競(jìng)品 2023元 /㎡以上l 核心客戶： 老城區(qū)改善型客戶，新城區(qū)改善型客戶l 重要客戶： 港閘區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)區(qū)需求客戶，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城型及學(xué)區(qū)需求客戶l 邊緣客戶： 通州區(qū)及其他縣區(qū)跨城客戶l 按照現(xiàn)有的產(chǎn)品及價(jià)格定位，項(xiàng)目勢(shì)必將成為崇川區(qū)的價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目，且在競(jìng)品層面上高于競(jìng)品 2023元 /㎡， 因此如何塑造 “ 豪宅標(biāo)桿 ” 的形象至關(guān)重要三、營(yíng)銷策略及推廣分析 形象定位精神屬性定位 ——全城驕傲者的人生資本步步領(lǐng)先的高端生活方式物理屬性定位 ——南通 CBD城市標(biāo)桿豪宅崇川 CBD 雙地鐵 9年學(xué)府 低密度 豪宅住區(qū)l 競(jìng)品物理屬性嚴(yán)重同質(zhì)化的情況下，突出 “ 豪宅標(biāo)桿 ” ，形象面主打生活方式、圈層純粹、身份標(biāo)簽，以此吸引對(duì)位客戶關(guān)注“ 驕傲 ” 關(guān)鍵詞加強(qiáng)客戶記憶三、營(yíng)銷策略及推廣分析 價(jià)值體系“ 驕傲者的人生資本 ”翡翠華府 10大價(jià)值體系新城CBD碧桂園精工花園標(biāo)桿豪宅千億房企國(guó)賓服務(wù)都會(huì)商圈精英教育便捷交通稀缺地段五重園林定制精裝純粹圈層舒適低密三、營(yíng)銷策略及推廣分析 價(jià)值梳理千億房企， 世界 500強(qiáng)企業(yè)， 香港聯(lián)交所上市公司，碧桂園集團(tuán)在海內(nèi)外各地超過(guò) 400個(gè)項(xiàng)目， 300萬(wàn)的業(yè)主，品牌知名度享譽(yù)海內(nèi)外，大品牌，值得信賴12年優(yōu)質(zhì)教育，項(xiàng)目自身規(guī)劃雙語(yǔ)幼兒園，一路之隔二附集團(tuán)辦學(xué)， 9年一貫制義務(wù)教育，從幼兒園到初中，孩子走路就能上學(xué)。崇川主城區(qū) ， 鉑金稀缺地段，接駁圓融商圈、中南商圈，南通城市核心為數(shù)不多的稀缺位置資源，未來(lái)城市門戶窗口，南通城市風(fēng)貌的集中展現(xiàn)臨近中南城、中南百貨、南通體育館，全方位 打造 5分鐘都市生活圈，滿足衣食住行等各類需求 ，享受南通城市不可多得的繁華城市生活 千億房企世界 500強(qiáng)新城 CBD南通 “ 陸家嘴 ”CBD都會(huì)商圈繁華觸手可及 二附集團(tuán)12年名優(yōu)學(xué)府立體交通通達(dá)全城全方位立體交通，一環(huán)以內(nèi)黃金地段，臨近通啟路高架快速通道市中心、高速入口，配備雙地鐵線路、臨近世紀(jì)大道市政干道， 城市精彩，瞬息可達(dá)三、營(yíng)銷策略及推廣分析 價(jià)值梳理全球頂級(jí)大師設(shè)計(jì)， 5重園林推窗即花園，俯仰皆鮮氧，每天生活在花園里打造全生命周期的園林理念，滿足兒童、青年、老人的每天的運(yùn)動(dòng)生活國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，尊享鉑金 管家五星服務(wù) ， 快速響應(yīng)、暖心關(guān)懷。 碧桂園，給您一個(gè)五星級(jí)的家的服務(wù)享譽(yù)全國(guó)國(guó)家甲級(jí)設(shè)計(jì)院，超 400名余專業(yè)設(shè)計(jì)師，最優(yōu)人居體驗(yàn)； 集 24年精裝經(jīng)驗(yàn)傾力打造，一線品牌，人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，打造舒適居住體驗(yàn)城市核心稀缺低密度生活區(qū)，全社區(qū)規(guī)劃 18F以下產(chǎn)品，最大樓間距高大80米，超高人均綠地，每天每戶享受更多的陽(yáng)光生活定制精裝人性戶型五重園林大師作品舒適低密陽(yáng)光奢享一級(jí)物業(yè)國(guó)賓禮遇純粹圈層翹楚生活全城翹楚的生活名利場(chǎng)，純改善型社區(qū)，標(biāo)配舒適改善社區(qū)規(guī)劃、戶型規(guī)劃、裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)客戶的純粹性，更多程度滿足您的社交需求項(xiàng)目核心價(jià)值宣導(dǎo) 節(jié)點(diǎn)信息釋放，賣壓制造豪宅形象滲透，主打客群身份三、營(yíng)銷策略及推廣分析 推廣策略線上媒體線下媒體濠濱論壇 /搜房首頁(yè)通欄 /樂(lè)在南通微信 /江海晚報(bào)微信江海晚報(bào)、市區(qū)新增戶外、二級(jí)展點(diǎn)、商家植入市區(qū)戶外、配合活動(dòng)及銷售節(jié)點(diǎn)分級(jí)定向區(qū)域拓展、電梯框架配合造勢(shì)活動(dòng)，微信自媒體傳播 /樂(lè)在南通 /濠濱論壇配合產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、濠濱 /搜房 /新浪 /樂(lè)在南通、電臺(tái) /電視推廣主題為有成就的南通人而來(lái)挺進(jìn)崇川碧桂園成功摘得南通大學(xué)北 CBD核心地塊翡翠華府 一座城的驕傲崇川 CBD低密度學(xué)府豪宅社區(qū) 璀璨登臨執(zhí)掌中心碧生驕傲CBD雙地鐵 精工奢裝洋房 品牌中心傾城綻放多數(shù)人的仰望 少數(shù)人的驕傲CBD雙地鐵 140260㎡精工奢裝洋房 示范區(qū)開(kāi)放生活本該驕傲 12月 17日盛大開(kāi)盤CBD雙地鐵 140260㎡精工奢裝洋房 搶籌倒計(jì)時(shí)推廣階段6月 15日摘牌8月 14日盒子開(kāi)放12月 10日示范區(qū)開(kāi)放10月 22日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)12月 17日盛大開(kāi)盤標(biāo)簽 直效 強(qiáng)化拿地軟文信息發(fā)布 /碧桂園高端品牌理念軟文炒作市區(qū)、通州戶外、老項(xiàng)目電梯框架、小區(qū)桁架資源聯(lián)動(dòng)市區(qū)戶外、二級(jí)展點(diǎn)、商家植入、高端社區(qū)巡展、鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演市區(qū)戶外、 LED車、電梯框架、小區(qū)燈箱、商家植入、活動(dòng)拓展全線上釋放、濠濱 /搜房 /新浪 /樂(lè)在南通、電臺(tái) /電視、江海晚報(bào)品牌立勢(shì)期 廣泛拓客期 硬廣強(qiáng)拓期 開(kāi)盤沖刺期 成就一個(gè)時(shí)代的驕傲“ CBD大時(shí)代 ” 2023南通碧桂園品牌發(fā)布會(huì)盛裝啟幕時(shí)間階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)品牌盒子開(kāi)放體驗(yàn)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)啟動(dòng)認(rèn)籌開(kāi)盤品牌立勢(shì)期 廣泛拓客期 硬廣強(qiáng)拓期 開(kāi)盤沖刺期 示范區(qū)老項(xiàng)目啟動(dòng)接待品牌重塑起勢(shì)，全城談華府 完美呈現(xiàn)賣壓營(yíng)造，全城買華府推廣主題為有成就的南通人而來(lái)挺進(jìn)崇川碧桂園成功摘得南通大學(xué)北 CBD核心地塊翡翠華府 一座城的驕傲崇川 CBD低密度學(xué)府豪宅社區(qū) 璀璨登臨執(zhí)掌中心碧生驕傲CBD雙地鐵 精工奢裝洋房 品牌中心傾城綻放多數(shù)人的仰望 少數(shù)人的驕傲CBD雙地鐵 140260㎡精工奢裝洋房 示范區(qū)盛大開(kāi)放生活本該驕傲 12月 17日盛大開(kāi)盤CBD雙地鐵 140260㎡精工奢裝洋房 搶籌倒計(jì)時(shí)核心戰(zhàn)略l 南通及通州拿地信息公開(kāi)告知，回應(yīng)競(jìng)品以拍地漲價(jià)信息推廣l 全城熱炒告知碧桂園崇川 CBD新項(xiàng)目l 高端品牌形象重塑，核心突出客群關(guān)鍵詞l 配合盒子開(kāi)放，公眾事件發(fā)酵社會(huì)化傳播l 圈層 “ 翡翠薈 ” 啟動(dòng)金石酒店推介及宴請(qǐng)l 高端事件活動(dòng)提升南通圈層影響力l 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)收客認(rèn)籌做好大眾客戶l 示范區(qū)開(kāi)放事件引爆，配合夜場(chǎng)收客l 結(jié)合售樓處及酒店雙重圈層飯局營(yíng)銷事件活動(dòng)城市驕傲系列活動(dòng)驕傲雨傘拼圖吉尼斯挑戰(zhàn)新項(xiàng)目媒體見(jiàn)面會(huì)藍(lán)色大眾紅色圈層 2023熒光泡泡跑南通奧運(yùn)冠軍陳若琳領(lǐng)跑，熒光泡泡跑舉辦 “ 碧勝客 ”BOX 開(kāi)業(yè)全城派送 “ 碧勝客 ” 披薩奧運(yùn)助力活動(dòng)翡翠薈聯(lián)盟商家儀式南通品牌發(fā)布會(huì)配合雙盤客戶的邀約導(dǎo)入，南通戰(zhàn)略發(fā)布時(shí)代人物 國(guó)賓御宴聘請(qǐng)舌尖上的中國(guó)大廚定制御宴翡翠薈常規(guī)圈層藝術(shù)示范區(qū)開(kāi)放翡翠薈售樓處定制精英宴請(qǐng)南通通州業(yè)主聯(lián)動(dòng)① 業(yè)主水上活動(dòng)啟動(dòng)，項(xiàng)目信息告知，包含業(yè)主的一封信② 業(yè)主及親友領(lǐng)取定制西瓜禮盒海量拓客內(nèi)外牽引，全城看華府三、營(yíng)銷策略及推廣分析 策略大綱l 高端事件活動(dòng)提升南通圈層影響力l 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)收客認(rèn)籌做好大眾客戶成就一個(gè)時(shí)代的驕傲“ CBD大時(shí)代 ” 2023南通碧桂園品牌發(fā)布會(huì)盛裝啟幕翡翠薈常規(guī)圈層星空玫瑰藝術(shù)展配合示范區(qū)開(kāi)放國(guó)賓御宴 II聘請(qǐng)舌尖上的中國(guó)大廚定制御宴翡翠宴、翡翠進(jìn)修班教師節(jié)活動(dòng)中秋節(jié)活動(dòng)三、營(yíng)銷策略及推廣分析 活動(dòng)策略品牌立勢(shì)期l 活動(dòng)時(shí)間： 7月 1日 7月 30日l(shuí) 活動(dòng)目的： 老業(yè)主及其親友信息告知l 活動(dòng)對(duì)象： 南通碧桂園老業(yè)主及其親友l 活動(dòng)內(nèi)容： 以老項(xiàng)目老業(yè)主作為種子客戶的切入點(diǎn)，針對(duì)老業(yè)主每人派發(fā) 10張領(lǐng)取券， 其中一張為本人使用券，其余 9張為親友券必須為非業(yè)主使用，以此拉動(dòng)業(yè)主帶客到訪售樓處，優(yōu)先從業(yè)主內(nèi)挖掘身邊同事或親戚對(duì)于新項(xiàng)目意向客戶新項(xiàng)目業(yè)主告知 ——定制西瓜禮盒，業(yè)主親友大派送 (老項(xiàng)目聯(lián)動(dòng) )時(shí)間階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 品牌盒子開(kāi)放體驗(yàn) 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 配合認(rèn)籌 品牌立勢(shì)期 廣泛拓客期 硬廣強(qiáng)拓期 開(kāi)盤沖刺期 示范區(qū)老項(xiàng)目啟動(dòng)接待品牌立勢(shì)期 廣泛拓客期 品牌立勢(shì)期 老項(xiàng)目展示區(qū)啟動(dòng) ——新浪樂(lè)居 滴滴打車合作推出 “ 碼上專車 ”時(shí)間階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 品牌盒子開(kāi)放體驗(yàn) 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 配合認(rèn)籌 品牌立勢(shì)期 廣泛拓客期 硬廣強(qiáng)拓期 開(kāi)盤沖刺期 示范區(qū)老項(xiàng)目啟動(dòng)接待品牌立勢(shì)期 廣泛拓客期 三、營(yíng)銷策略及推廣分析 活動(dòng)策略l 活動(dòng)時(shí)間： 7月 20日 8月 14日l(shuí) 活動(dòng)目的： 市