【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9A級(jí)精裝，緊湊型產(chǎn)品、景觀(guān)資源（森林公園）實(shí)景營(yíng)銷(xiāo)展示；以報(bào)廣為核心的組合型大規(guī)模推廣；利用短信、 CALL客等進(jìn)行客戶(hù)維系和有效拓客融科紫檀 融科品牌、地鐵口物業(yè)（地鐵 2線(xiàn)）；院落式洋房高層社區(qū)，高得房率、 270度觀(guān)景、多間房朝南、多重陽(yáng)臺(tái)；豪華公共部分裝修洋房帶動(dòng)高層的推售策略；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)定房號(hào)穩(wěn)住客戶(hù)；團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)客戶(hù)拓展成熟社區(qū)，完善的配套， 2個(gè)幼兒園、 1個(gè)中小學(xué)校， 500米以上臨街商業(yè)街和新世界百貨店；新世界品牌；新城新世界 項(xiàng)目 3月份開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)處于沉靜狀態(tài)萬(wàn)家城 新華都品牌， 300萬(wàn)規(guī)模大盤(pán)；全配套體系（中央公園， 3所小學(xué)、 2所中學(xué)）， 2公里長(zhǎng)的瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶處在蓄客階段，線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)尚未開(kāi)始216。競(jìng)品分析融科東南海核心價(jià)值點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)手法融科品牌、萬(wàn)家麗路和香樟路的良好地段 售樓部處于建設(shè)階段亞商國(guó)際 地段價(jià)值、交通配套完善、 5U精裝酒店公寓、中小戶(hù)型產(chǎn)品、極強(qiáng)昭示性、商住兩用金領(lǐng)家族短信、報(bào)廣訴求認(rèn)籌，主打 “5U” 青年領(lǐng)地地段價(jià)值、交通配套完善、紅星國(guó)際家具展示中心，時(shí)尚綜合商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)駐項(xiàng)目裙樓。處在蓄客階段，預(yù)計(jì) 5月開(kāi)盤(pán)序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積 容積率 建筑形式 總戶(hù)數(shù)庫(kù)存戶(hù)數(shù) 主要產(chǎn)品 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /平米）1 亞商國(guó)際 9 高層 1191 656 7090㎡ 6000（精裝修）2 金領(lǐng)家族 21 高層 1403 1403 46㎡公寓 均價(jià) 50003 恒大綠洲 61 高層 1518 1195 產(chǎn)品 7980兩房 ,102140三房 均價(jià) 6300 （精裝修）5 新城新世界 132 3 高層 2852 2320 產(chǎn)品 120130平米 ,三房 160平米四房 均價(jià) 50506 萬(wàn)家城 300 3 高層 首批 2122 ——三房為主力戶(hù)型、搭配舒適兩方及緊湊 4房預(yù)計(jì)： 48007 東南海 80 4 高層 7000 —— 8090兩房，120130三房， 140以上四房待定216。競(jìng)品推貨從項(xiàng)目入市時(shí)間來(lái)看2023年武廣片區(qū)供應(yīng)量放大，特別是 611月競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化216。競(jìng)品節(jié)點(diǎn)海拔東方，產(chǎn)品 8090兩房 , 109～ 130三房 , 150～ 170四房， 8萬(wàn)東南海， 90兩房，120140的三房， 15萬(wàn)方恒大綠洲，推售產(chǎn)品： 80兩房 ,102120三房 ,139四房， 20萬(wàn)新城新世界，推售產(chǎn)品： 120130的三房 160的四房1月 2月 12月7月 8月 9月 10月 11月3月 4月 5月 6月融科紫檀， 8090兩房，120130三房， 140以上四房， 10萬(wàn)方萬(wàn)家城，二房 252套，三房 1656，四房 200套，復(fù)式 14套，共 2122金領(lǐng)家族，單間 424一房 525二房 819三房 91127未來(lái)推貨量： 7萬(wàn)方目前金領(lǐng)家族、海拔東方等項(xiàng)目均在全力提前開(kāi)盤(pán)時(shí)間，融科檀香山 2期紫檀提前開(kāi)展內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，恒大綠洲也在加速認(rèn)籌中。216。市場(chǎng)小結(jié)n國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)可能出現(xiàn)政策影響，建議加快項(xiàng)目進(jìn)度，提前出貨；n優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在同一時(shí)間軸上同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。n整體市場(chǎng)放量大，雨花區(qū)域供應(yīng)居首，整體面臨強(qiáng)大的市場(chǎng)擠壓。四、營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行216。 營(yíng)銷(xiāo)策略思考【 面臨的問(wèn)題 】蓄客壓力大 競(jìng)爭(zhēng)壓力大推廣渠道單一客戶(hù)面窄項(xiàng)目 6月 19日開(kāi)盤(pán)前需認(rèn)籌2500個(gè)，來(lái)訪(fǎng)6500批。來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)多為雨花區(qū)本地客，置業(yè)目的多為自住。大型線(xiàn)上媒體尚未啟動(dòng)，如戶(hù)外等。產(chǎn)品、時(shí)間、推量的重疊；強(qiáng)硬對(duì)手的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。核心策略？蓄客時(shí)間短4月 17日認(rèn)籌，至 6月 19日開(kāi)盤(pán)，僅 2個(gè)月時(shí)間，壓力大。216。 核心策略策略 策略方式高舉高打1差異化營(yíng)銷(xiāo)2挖掘有效客戶(hù)3 大規(guī)模線(xiàn)上推廣盡快跟上； 加大主流媒體的推廣力度。 挖掘萬(wàn)科品牌對(duì)金域華府的影響力，差異化于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； 挖掘金域華府自身規(guī)劃、產(chǎn)品亮點(diǎn)的差異化價(jià)值體系。 核心策略是撬動(dòng)投資客，積壓普通客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)； 發(fā)動(dòng)中原、萬(wàn)科資源，搶抓長(zhǎng)沙及外地投資客。以高舉高打、差異化營(yíng)銷(xiāo)、挖掘有效客戶(hù)，樹(shù)立項(xiàng)目的影響力，核心解決客戶(hù)和競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。216。核心策略 —— 高舉高打大規(guī)模線(xiàn)上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推廣力度。戶(hù)外： 4月底 5月初報(bào)廣：開(kāi)盤(pán)前連續(xù) 2天，每天 1個(gè)整版。網(wǎng)絡(luò)通欄： 4月底啟用電臺(tái)： 4月底 ——6 月底沿用216。核心策略 —— 差異化營(yíng)銷(xiāo)挖掘萬(wàn)科品牌的號(hào)召力，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)金域華府的信心；從項(xiàng)目整體、公寓產(chǎn)品、高層產(chǎn)品挖掘本案基于武廣片區(qū)之上的差異化價(jià)值體系。項(xiàng)目整體區(qū)隔價(jià)值公寓區(qū)隔價(jià)值高層區(qū)隔價(jià)值住宅綜合體，旗艦商業(yè)街區(qū)，萬(wàn)科品牌服務(wù)，全面家居解決方案 ……最低入住成本，最低投資門(mén)檻，更大投資價(jià)值！親水港式奢華大堂，人性化全品牌一站式精裝 ……戶(hù)戶(hù)朝南，長(zhǎng)沙首創(chuàng)十字雙板，全景觀(guān)視野，更高利用空間 ……嘉盛國(guó)際 3月 28日開(kāi)盤(pán)，實(shí)現(xiàn) 9600元 /平米的價(jià)格天花板，他們的找到的 “ 最貴之人 ” 是誰(shuí)？嘉盛國(guó)際于 2023年 3月 28日開(kāi)盤(pán)，蓄客 58天，創(chuàng)造長(zhǎng)沙價(jià)格天花板。216。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交均價(jià) 9600元 /平米 ，突圍長(zhǎng)沙公寓價(jià)格天花板； 216。開(kāi)盤(pán)成交套數(shù) 280套 ，成交金額 億，開(kāi)盤(pán)成交金額第一；216。解籌率 78%,創(chuàng)造中心城區(qū)公寓解籌率第一；216。銷(xiāo)售率第一 ,開(kāi)盤(pán)推出 336套 ,銷(xiāo)售率高達(dá) 72%。216。核心策略 —— 挖掘有效客戶(hù)（嘉盛國(guó)際的啟示）實(shí)現(xiàn)高價(jià)的客戶(hù)策略 —— 嘉盛國(guó)際的 “ 最貴之人 ”來(lái)源區(qū)域： 主要來(lái)自商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚的侯家塘及周邊。其中侯家塘、東塘、勞動(dòng)廣場(chǎng)、黃土嶺合計(jì)約 65%。同時(shí)五一商圈約 10%，外地約 10%。從事行業(yè)： 自主生意人、 房地產(chǎn) /建筑 、公務(wù)員、貿(mào)易 、金融的行業(yè)客戶(hù)較多，占項(xiàng)目整體的 81%。特別是自主生意人較多，占到 35%?？蛻?hù)職業(yè)： 私營(yíng)老板、企業(yè)管理人員、公務(wù)員和占比最大，占總量的 80%。特別是私營(yíng)老板，占到 42%。置業(yè)目的： 93%以上是投資，特別是投資自己辦公或轉(zhuǎn)租辦公的客戶(hù)較多，且他們價(jià)格抗性較小。嘉盛國(guó)際的 “ 最貴之人 ” 是商務(wù)客、投資客。找到并利用他們，擠壓自住和轉(zhuǎn)租客，成功突破價(jià)格天花板。216。核心策略 —— 挖掘有效客戶(hù)216。核心策略 —— 挖掘有效客戶(hù)發(fā)動(dòng)中原、萬(wàn)科一線(xiàn)城市資源，以短信覆蓋，挖掘外地投資客；以短信及狼騰掃寫(xiě)字樓、市場(chǎng)等進(jìn)行信息覆蓋，挖掘長(zhǎng)沙本地投資客。中原、萬(wàn)科資源： 一線(xiàn)城市資源主要是中原在沿海城市的其他樓盤(pán)及地鋪客戶(hù)資源和萬(wàn)科在沿海城市的其他項(xiàng)目客戶(hù)資源。商務(wù)區(qū)辦公客： 五一商圈、東塘侯家塘商圈、火車(chē)站商圈、伍家?guī)X商圈內(nèi)寫(xiě)字樓（或商住樓）內(nèi)企業(yè)；大市場(chǎng)投資客： 高橋、馬王堆萬(wàn)家麗、南湖、紅星等大市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主；外地投資客： 溫州炒房團(tuán)、深圳北京等一線(xiàn)城市投資客。216。營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 —— 執(zhí)行計(jì)劃4月 5月 6月 7月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 3月銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)點(diǎn)拓客節(jié)點(diǎn)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)~，項(xiàng)目形象展示 ~，認(rèn)籌 客戶(hù)梳理 轉(zhuǎn)籌 再蓄客21VIP升級(jí)計(jì)劃~：戶(hù)外持續(xù)短信， ~，建議每周五 ~周日 15萬(wàn) /天的量； 6..9~， ~ 20萬(wàn) /天的量集中轟炸。報(bào)紙， 、 、 、晚報(bào)、三湘都市報(bào)首版網(wǎng)絡(luò)， ~、搜房、騰訊、 0731房地產(chǎn)網(wǎng)通欄 (電影季：、 、 ),認(rèn)籌、電影季、公園購(gòu)房節(jié)，雙城記投資沙龍，開(kāi)盤(pán)大型活動(dòng)~，房交會(huì) (深圳、長(zhǎng)沙 )物料線(xiàn)，營(yíng)銷(xiāo)中心、樣板