【文章內(nèi)容簡介】 9A級精裝，緊湊型產(chǎn)品、景觀資源（森林公園）實景營銷展示；以報廣為核心的組合型大規(guī)模推廣；利用短信、 CALL客等進行客戶維系和有效拓客融科紫檀 融科品牌、地鐵口物業(yè)（地鐵 2線）；院落式洋房高層社區(qū)，高得房率、 270度觀景、多間房朝南、多重陽臺；豪華公共部分裝修洋房帶動高層的推售策略；內(nèi)部認購定房號穩(wěn)住客戶；團購促銷客戶拓展成熟社區(qū)，完善的配套， 2個幼兒園、 1個中小學(xué)校， 500米以上臨街商業(yè)街和新世界百貨店；新世界品牌；新城新世界 項目 3月份開盤，項目營銷處于沉靜狀態(tài)萬家城 新華都品牌， 300萬規(guī)模大盤；全配套體系（中央公園， 3所小學(xué)、 2所中學(xué)）， 2公里長的瀏陽河風(fēng)光帶處在蓄客階段，線上營銷尚未開始216。競品分析融科東南海核心價值點 營銷手法融科品牌、萬家麗路和香樟路的良好地段 售樓部處于建設(shè)階段亞商國際 地段價值、交通配套完善、 5U精裝酒店公寓、中小戶型產(chǎn)品、極強昭示性、商住兩用金領(lǐng)家族短信、報廣訴求認籌，主打 “5U” 青年領(lǐng)地地段價值、交通配套完善、紅星國際家具展示中心，時尚綜合商業(yè)廣場進駐項目裙樓。處在蓄客階段，預(yù)計 5月開盤序號 樓盤名稱建筑面積 容積率 建筑形式 總戶數(shù)庫存戶數(shù) 主要產(chǎn)品 銷售單價（元 /平米）1 亞商國際 9 高層 1191 656 7090㎡ 6000（精裝修）2 金領(lǐng)家族 21 高層 1403 1403 46㎡公寓 均價 50003 恒大綠洲 61 高層 1518 1195 產(chǎn)品 7980兩房 ,102140三房 均價 6300 （精裝修）5 新城新世界 132 3 高層 2852 2320 產(chǎn)品 120130平米 ,三房 160平米四房 均價 50506 萬家城 300 3 高層 首批 2122 ——三房為主力戶型、搭配舒適兩方及緊湊 4房預(yù)計： 48007 東南海 80 4 高層 7000 —— 8090兩房，120130三房， 140以上四房待定216。競品推貨從項目入市時間來看2023年武廣片區(qū)供應(yīng)量放大，特別是 611月競爭將進入白熱化216。競品節(jié)點海拔東方，產(chǎn)品 8090兩房 , 109～ 130三房 , 150～ 170四房， 8萬東南海， 90兩房，120140的三房， 15萬方恒大綠洲，推售產(chǎn)品： 80兩房 ,102120三房 ,139四房， 20萬新城新世界，推售產(chǎn)品： 120130的三房 160的四房1月 2月 12月7月 8月 9月 10月 11月3月 4月 5月 6月融科紫檀， 8090兩房，120130三房， 140以上四房， 10萬方萬家城，二房 252套，三房 1656，四房 200套，復(fù)式 14套，共 2122金領(lǐng)家族，單間 424一房 525二房 819三房 91127未來推貨量： 7萬方目前金領(lǐng)家族、海拔東方等項目均在全力提前開盤時間，融科檀香山 2期紫檀提前開展內(nèi)部認購，恒大綠洲也在加速認籌中。216。市場小結(jié)n國家宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，預(yù)計下半年市場可能出現(xiàn)政策影響，建議加快項目進度，提前出貨；n優(yōu)勢項目周邊林立，競爭激烈，在同一時間軸上同質(zhì)競爭，競爭壓力大。n整體市場放量大，雨花區(qū)域供應(yīng)居首，整體面臨強大的市場擠壓。四、營銷策略及執(zhí)行216。 營銷策略思考【 面臨的問題 】蓄客壓力大 競爭壓力大推廣渠道單一客戶面窄項目 6月 19日開盤前需認籌2500個，來訪6500批。來訪客戶多為雨花區(qū)本地客，置業(yè)目的多為自住。大型線上媒體尚未啟動，如戶外等。產(chǎn)品、時間、推量的重疊；強硬對手的同質(zhì)化競爭。核心策略？蓄客時間短4月 17日認籌，至 6月 19日開盤，僅 2個月時間，壓力大。216。 核心策略策略 策略方式高舉高打1差異化營銷2挖掘有效客戶3 大規(guī)模線上推廣盡快跟上； 加大主流媒體的推廣力度。 挖掘萬科品牌對金域華府的影響力，差異化于競爭項目； 挖掘金域華府自身規(guī)劃、產(chǎn)品亮點的差異化價值體系。 核心策略是撬動投資客，積壓普通客戶，實現(xiàn)高價； 發(fā)動中原、萬科資源，搶抓長沙及外地投資客。以高舉高打、差異化營銷、挖掘有效客戶，樹立項目的影響力，核心解決客戶和競爭問題。216。核心策略 —— 高舉高打大規(guī)模線上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推廣力度。戶外： 4月底 5月初報廣：開盤前連續(xù) 2天，每天 1個整版。網(wǎng)絡(luò)通欄： 4月底啟用電臺： 4月底 ——6 月底沿用216。核心策略 —— 差異化營銷挖掘萬科品牌的號召力，增強客戶購買金域華府的信心；從項目整體、公寓產(chǎn)品、高層產(chǎn)品挖掘本案基于武廣片區(qū)之上的差異化價值體系。項目整體區(qū)隔價值公寓區(qū)隔價值高層區(qū)隔價值住宅綜合體，旗艦商業(yè)街區(qū)，萬科品牌服務(wù)，全面家居解決方案 ……最低入住成本，最低投資門檻，更大投資價值！親水港式奢華大堂，人性化全品牌一站式精裝 ……戶戶朝南，長沙首創(chuàng)十字雙板，全景觀視野，更高利用空間 ……嘉盛國際 3月 28日開盤，實現(xiàn) 9600元 /平米的價格天花板，他們的找到的 “ 最貴之人 ” 是誰？嘉盛國際于 2023年 3月 28日開盤，蓄客 58天，創(chuàng)造長沙價格天花板。216。開盤當天成交均價 9600元 /平米 ，突圍長沙公寓價格天花板； 216。開盤成交套數(shù) 280套 ，成交金額 億，開盤成交金額第一；216。解籌率 78%,創(chuàng)造中心城區(qū)公寓解籌率第一；216。銷售率第一 ,開盤推出 336套 ,銷售率高達 72%。216。核心策略 —— 挖掘有效客戶（嘉盛國際的啟示）實現(xiàn)高價的客戶策略 —— 嘉盛國際的 “ 最貴之人 ”來源區(qū)域： 主要來自商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚的侯家塘及周邊。其中侯家塘、東塘、勞動廣場、黃土嶺合計約 65%。同時五一商圈約 10%，外地約 10%。從事行業(yè)： 自主生意人、 房地產(chǎn) /建筑 、公務(wù)員、貿(mào)易 、金融的行業(yè)客戶較多，占項目整體的 81%。特別是自主生意人較多，占到 35%。客戶職業(yè)： 私營老板、企業(yè)管理人員、公務(wù)員和占比最大，占總量的 80%。特別是私營老板，占到 42%。置業(yè)目的： 93%以上是投資，特別是投資自己辦公或轉(zhuǎn)租辦公的客戶較多，且他們價格抗性較小。嘉盛國際的 “ 最貴之人 ” 是商務(wù)客、投資客。找到并利用他們，擠壓自住和轉(zhuǎn)租客，成功突破價格天花板。216。核心策略 —— 挖掘有效客戶216。核心策略 —— 挖掘有效客戶發(fā)動中原、萬科一線城市資源，以短信覆蓋，挖掘外地投資客；以短信及狼騰掃寫字樓、市場等進行信息覆蓋，挖掘長沙本地投資客。中原、萬科資源： 一線城市資源主要是中原在沿海城市的其他樓盤及地鋪客戶資源和萬科在沿海城市的其他項目客戶資源。商務(wù)區(qū)辦公客： 五一商圈、東塘侯家塘商圈、火車站商圈、伍家?guī)X商圈內(nèi)寫字樓（或商住樓）內(nèi)企業(yè)；大市場投資客： 高橋、馬王堆萬家麗、南湖、紅星等大市場私營業(yè)主；外地投資客： 溫州炒房團、深圳北京等一線城市投資客。216。營銷執(zhí)行 —— 執(zhí)行計劃4月 5月 6月 7月營銷節(jié)點 3月銷售節(jié)點推廣節(jié)點拓客節(jié)點活動節(jié)點~，項目形象展示 ~，認籌 客戶梳理 轉(zhuǎn)籌 再蓄客21VIP升級計劃~：戶外持續(xù)短信， ~，建議每周五 ~周日 15萬 /天的量； 6..9~， ~ 20萬 /天的量集中轟炸。報紙， 、 、 、晚報、三湘都市報首版網(wǎng)絡(luò)， ~、搜房、騰訊、 0731房地產(chǎn)網(wǎng)通欄 (電影季：、 、 ),認籌、電影季、公園購房節(jié)，雙城記投資沙龍，開盤大型活動~，房交會 (深圳、長沙 )物料線，營銷中心、樣板