瀛通盧灣濱江項(xiàng)目定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-08 01:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 值定位 考察對(duì)象 參比板塊 市場(chǎng)功能 50000元 /㎡ 45000—50000元 /㎡ 新天地 北外灘 陸家嘴 徐匯濱江 南外灘 內(nèi)盧灣 初期站穩(wěn)區(qū)域行情 后期利用一線豪宅突破價(jià)格壁壘 比肩內(nèi)盧灣想象陸家嘴 翠湖天地嘉苑 白金灣府邸 財(cái)富海景 世茂 5號(hào) 尚海灣 浦江公館 太原邸 老西門(mén)公館 分產(chǎn)品占位 拉高項(xiàng)目?jī)r(jià)值 提升產(chǎn)品形象 效果預(yù)期 引起全城轟動(dòng) 立足先天價(jià)值 確保流量要求 助推全程營(yíng)銷(xiāo) 與綠地差異化定位 產(chǎn)品鎖定 從自身土地性質(zhì)及原有設(shè)計(jì)考慮 標(biāo)準(zhǔn)層面積： ㎡ 3F— 20F層高： 地上建筑面積： 20,289㎡ 建筑高度： 12F裙房面積： 2,965㎡ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)品定位出發(fā)點(diǎn) 土地性質(zhì)： 辦公 40 年 標(biāo)準(zhǔn)層面積不足、電梯配數(shù)少，造成日常商務(wù)性較差 考慮 1：強(qiáng)化居住功能，弱化商務(wù)性 考慮 2： 40年的土地性質(zhì)，將降低豪宅價(jià)值 考慮 3：擺脫設(shè)計(jì)局限，成就濱江一線豪宅 公共部位及配套的居住性 我們需要做另類的豪宅 以豪景戶型完成華麗轉(zhuǎn)身 產(chǎn)品鎖定 案例借鑒 —— SOHO北京公館 原先名： 新源南路 5號(hào) 現(xiàn)用名： SOHO北京公館 所屬區(qū)位： 國(guó)際化特征的燕莎區(qū)，毗鄰北京使館區(qū) 產(chǎn)品特點(diǎn)： 全鋼結(jié)構(gòu)，精裝修國(guó)際級(jí)豪宅 開(kāi)發(fā)商： SOHO中國(guó)（從華遠(yuǎn)地產(chǎn)老樓轉(zhuǎn)讓而得） 目前價(jià)格： 3600060000元 /㎡ 總建面積： 44602平方米 (263套公寓 ) 開(kāi)盤(pán)日期： 2023年 12月 19日 累計(jì)銷(xiāo)售： 13703㎡（ 65套） 戶型面積： 70350㎡ (主力 200300 ㎡ ) 產(chǎn)品發(fā)現(xiàn) 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 裝修報(bào)價(jià)： 40005000元 /㎡ 物業(yè)管理： 第一太平戴維斯 產(chǎn)品鎖定 案例借鑒 —— SOHO北京公館 雙層呼吸幕墻 優(yōu)異的隔熱保溫、遮陽(yáng)、隔音功能和良好的自然通風(fēng)效果。 層層退臺(tái)，超大敞開(kāi)式露臺(tái) ，全落地玻璃窗 增加室內(nèi)和室外的溝通空間，讓住戶擺脫密閉空間，實(shí)現(xiàn)景觀和生態(tài)的雙重親近。 環(huán)保節(jié)能的水源熱泵系統(tǒng) 使用 100米以下的地下水作為冷熱源，比電供暖耗電較少 70%以上。 建筑設(shè)計(jì)及創(chuàng)新 —— 擺脫與優(yōu)化原有設(shè)計(jì)的局限性 產(chǎn)品鎖定 案例借鑒 —— SOHO北京公館 戶型設(shè)計(jì) —— 充分體現(xiàn)豪宅舒適性，各功能區(qū)全部做大 1室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ㎡ 5室 2廳 3衛(wèi) 1廚 ㎡ 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 ㎡ 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 ㎡ 3室 2廳 3衛(wèi) 2廚 ㎡ 戶型分析 套房設(shè)計(jì)，配備衣帽間 景觀最大化處理， 270度轉(zhuǎn)角臥室 衛(wèi)生間配置充足，體現(xiàn)舒適度 中西廚房，國(guó)際化設(shè)計(jì)理念 產(chǎn)品鎖定 案例借鑒 —— SOHO北京公館 第三代 SOHO產(chǎn)品 —— “全家居”概念 大師級(jí)設(shè)計(jì)師 —— 中西合壁的思想碰撞 現(xiàn)代家具布置 先進(jìn)家電設(shè)備 豪華室內(nèi)裝潢 Robert Bilkey Oscar Llinas Grand Hyatt酒店御用室內(nèi)設(shè)計(jì)大師 胡冰 連續(xù)三年獲得全美最大豪宅設(shè)計(jì)獎(jiǎng) 項(xiàng)目定位 上海濱江 總統(tǒng)公館 從板塊地位、市場(chǎng)價(jià)值和產(chǎn)品可能性出發(fā) Location Marketing Positioning 純正市中心頂級(jí)地段 盧灣濱江第一線 世博核心區(qū) 頂級(jí)豪宅整體定位 一線擠身陸家嘴新天地 二線實(shí)現(xiàn)區(qū)域的價(jià)值跳脫 總統(tǒng)級(jí) “全家居” 無(wú)與倫比的舒適戶型 大師級(jí)經(jīng)典收藏品 我們不僅是濱江豪宅，更是專為總統(tǒng)級(jí)人士打造的定制藏品 客戶定位 客戶定位 客戶購(gòu)買(mǎi)可能性 世博會(huì)帶來(lái)諸多海外客流 上海國(guó)際形象彰顯 市中心濱江一線 事件誘導(dǎo) 功能定位 世博配套，國(guó)際企業(yè)總裁人士 的行政公寓 國(guó)內(nèi)外富豪之第一居所、 投資收藏、社交平臺(tái) 價(jià)值取向 地位表征，級(jí)別所在 炫耀，享受，玩家態(tài)度 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)梳理 客戶定位 客戶來(lái)源分析 國(guó)內(nèi)低調(diào)富豪階層 （私營(yíng)業(yè)主 \政府高官） 濱江 高檔公寓 華裔華僑外籍人士 （以美籍和東南亞籍為主） 港澳臺(tái)客商 （以企業(yè)高管與商人為主） 上海本地客源 （以浦東本地私營(yíng)企業(yè)主為主）
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