瀛通盧灣濱江項目定位報告(完整版)
【正文】 豪宅 開發(fā)商： SOHO中國（從華遠地產(chǎn)老樓轉(zhuǎn)讓而得） 目前價格： 3600060000元 /㎡ 總建面積： 44602平方米 (263套公寓 ) 開盤日期： 2023年 12月 19日 累計銷售： 13703㎡（ 65套） 戶型面積： 70350㎡ (主力 200300 ㎡ ) 產(chǎn)品發(fā)現(xiàn) 價值實現(xiàn) 裝修報價： 40005000元 /㎡ 物業(yè)管理： 第一太平戴維斯 產(chǎn)品鎖定 案例借鑒 —— SOHO北京公館 雙層呼吸幕墻 優(yōu)異的隔熱保溫、遮陽、隔音功能和良好的自然通風效果。 ?華裔華僑外籍人士： 以美籍華裔和東南亞籍華裔為主，屬于各層次 購買力最強 的客源。 但也具有強烈的華人文化圈背景。“境外機構(gòu)在境內(nèi)設立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作學習時間超過一年以上的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房” 目前市場成交客戶是以歐美華人為主，但是這個客戶比例結(jié)構(gòu)是一個靜態(tài)的結(jié)構(gòu)，它將受到未來環(huán)境變化的營銷； 3 1 上海、長三角乃至全國性客戶需求的蘇醒以及購買力的增強將使得本區(qū)域客戶實現(xiàn)一次本土化的回歸； 2 成交客戶驗證 —— 上海濱江地區(qū)客戶結(jié)構(gòu)正逐漸“由外轉(zhuǎn)內(nèi)” 本案作為商辦用地，限外政策影響更大 客戶定位 客戶描述 年齡 年齡集中在 35－ 45歲 有活力，善于享受、但很成熟 文化背景 客戶具有全國屬性，即使是外籍，與中 國的淵源也很深厚 事業(yè)舞臺是全國性的，乃至世界級的 當前生活區(qū)域 上海、北京、長三角，港澳臺 很多時光在飛機，酒店中度過 經(jīng)濟實力 個人年收入超過千萬 總價考慮，單價不敏感 成長經(jīng)歷 60年代生人或 70年代生人，進入社會就趕上了中國經(jīng)濟起飛階段 他們是世界上最可能充分享受中國金融發(fā)展碩果的人 其格局、野心和視野膨脹 置業(yè)經(jīng)歷 擁有多次置業(yè)經(jīng)歷 房子對他們來講，除了是住所，也是 藏品和個性標簽 教育經(jīng)歷 高學歷，海外學歷 其人際資源平臺在求學時代已經(jīng)構(gòu)筑 其本身是重要圈層營銷平臺 家庭結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口 但是， 異地商務驛站是脫離家庭構(gòu)造的 出行方式 自駕車，和有司機的商務車輛都有 車與房都要求是頂級的 購買行為特征 自住需求已經(jīng)解決，自我實現(xiàn)需求也已經(jīng)解決，但野心無法遏止其向更高的身份標簽邁進 豪宅不僅是景觀資源平臺也是人際資源平臺 關(guān)鍵客戶表征 深入與總結(jié) 客戶定位 年富力強，懂得享受 處于事業(yè)成就豐收期 依靠天賦與努力，乘勢而上，獲得成功 已經(jīng)屬于各自所在地或所在行業(yè)的領(lǐng)袖 但是期望一個世界級的舞臺與社交策源地 野心勃勃，國際化背景為主 為建構(gòu)頂級資源平臺 期望頂級身份標簽的 “尊崇享受者” 客戶來源 客戶類型 比例 一線豪宅 本地客戶 35% 國內(nèi)富豪 25% 港澳臺 15% 國際人士 25% 二線豪宅 本地客戶 40% 國內(nèi)富豪 30% 港澳臺 15% 國際人士 15% 金融危機和限外政策夾擊下，未來 3年，國內(nèi)隱形富豪及東南亞地區(qū)人士比重將提高 晉商等（資源類產(chǎn)業(yè)）已逐漸顯現(xiàn)出強大的購買力 港澳臺及東南亞作為上海濱江豪宅的主力，仍將扮演重要角色 北美和西歐在金融危機下，工業(yè)型企業(yè)和金融業(yè)影響較大，比重將下降 價值提升 提升策略 頂級豪宅的價值提升策略 ———— Tips ———— 市場： 極簡主義建筑、裝修奪人眼球 —— 皇都花園、 SOHO北京公館等 產(chǎn)品： SOHO北京公館 純極簡主義豪宅，與本案建筑風格及戶型相似度高 價值： 極簡概念另房地產(chǎn)價值進一步遞升 提升策略：演繹完全 極簡 主義“感 ?國內(nèi)其他客源： 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。 層層退臺，超大敞開式露臺 ，全落地玻璃窗 增加室內(nèi)和室外的溝通空間，讓住戶擺脫密閉空間，實現(xiàn)景觀和生態(tài)的雙重親近。 上海房屋銷售（集團）有限公司 上海公司 2023年 12月 定位前述 解決定位，實際就是實現(xiàn)市場、營銷和產(chǎn)品之間的價值平衡 市場， 不同品類的市場特征賦予項目未來的價值實現(xiàn) 營銷， 追求流量條件下的項目價值最高臨界點 產(chǎn)品， 可行性條件下完成項目的品類和檔次 本報告將首先從自身立地條件和市場環(huán)境出發(fā)，以價值最大化為目標，對本案公寓式辦公樓進行產(chǎn)品研判 ！ 定位思考 宏觀環(huán)境 市場迷局之激蕩中的宏觀經(jīng)濟 近期，局勢撲朔
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