瀛通盧灣濱江項(xiàng)目定位報(bào)告-展示頁(yè)
2025-02-24 01:07本頁(yè)面
【正文】 額為 84%，根據(jù)市場(chǎng) 2/8劃分原則，為普通消費(fèi)產(chǎn)品，而 〉 2萬(wàn)元 /平方米的高端產(chǎn)品中， 〉 4萬(wàn) /平方米的頂級(jí)公寓市場(chǎng)占有率僅為 2%為頂級(jí)客戶消費(fèi)品，是普通大眾客戶望塵莫及的 市場(chǎng)鎖定 從濱江資源賦予本案價(jià)值出發(fā) 45o 2023 EXPO 歐洲館 無(wú)疑， 東觀盧浦，北瞰濱江，遠(yuǎn)望世博 本案將成就純正世界級(jí)濱江豪宅 市場(chǎng)鎖定 從區(qū)域市場(chǎng)行情出發(fā) 第一梯隊(duì)：資源型 +品牌開(kāi)發(fā) +高品質(zhì) 翠湖天地 濟(jì)南路 8號(hào) 第二梯隊(duì)：世襲領(lǐng)地 +頂級(jí)品質(zhì) 王子晶品 蘭馨公寓 白金灣府邸 永新晶苑 財(cái)富海景 世茂 5號(hào) 尚海灣一線 第三梯隊(duì)：市中心 + 豪宅配置 陸家嘴濱江 淮海新天地 靜安寺 長(zhǎng)樂(lè)路 浦西濱江 70000 100000 50000 70000 淡水灣 浦江公館 老西門(mén)公館 金外灘花園 … 50000 40000 內(nèi)盧灣 內(nèi)黃浦 元 /平方米 本案 站穩(wěn)區(qū)域價(jià)值行情 伺機(jī)靠攏頂級(jí)豪宅 定位契機(jī) 上海豪宅公寓分布圖 市場(chǎng)鎖定 與直接競(jìng)品間的產(chǎn)品差異化出發(fā) 5+1房 3廳 4衛(wèi) 2廚（另 2保姆房） 約 610㎡ 3+1房 3廳 4衛(wèi) 2廚（另 1保姆房） 約 400㎡ 2房 2廳 3衛(wèi) 1廚（另兩保姆房） 約 210㎡ ㎡ 城市綠地 ㎡ 綠地 瀛通集團(tuán) 盧灣濱江 105街坊地塊 產(chǎn)品定位報(bào)告 易居中國(guó) 上海房屋銷(xiāo)售（集團(tuán)）有限公司 上海公司 2023年 12月 定位前述 解決定位，實(shí)際就是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)和產(chǎn)品之間的價(jià)值平衡 市場(chǎng)， 不同品類(lèi)的市場(chǎng)特征賦予項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)值實(shí)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)， 追求流量條件下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高臨界點(diǎn) 產(chǎn)品， 可行性條件下完成項(xiàng)目的品類(lèi)和檔次 本報(bào)告將首先從自身立地條件和市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，以價(jià)值最大化為目標(biāo)，對(duì)本案公寓式辦公樓進(jìn)行產(chǎn)品研判 ！ 定位思考 宏觀環(huán)境 市場(chǎng)迷局之激蕩中的宏觀經(jīng)濟(jì) 近期，局勢(shì)撲朔迷離 世界經(jīng)濟(jì)惡化 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)驟變 房地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡 恐懼蔓延 外需萎縮 增長(zhǎng)明顯放緩 量減價(jià)跌跡象明顯 消費(fèi)信心不足 大城市＞小城市 回顧，樓市發(fā)展規(guī)律 持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)是中國(guó)樓市的源動(dòng)力； 各大利益集團(tuán)抱團(tuán)求存 頂過(guò)調(diào)整浪就是大贏家 人民幣貶值壓力 市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)困局之上海銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓市場(chǎng) 全市市場(chǎng)分析 長(zhǎng)期供大于求 價(jià)格增張緩慢 未來(lái)供應(yīng)巨大 中心城區(qū)分析 成交持續(xù)低靡，成交集中于 /平 “地王”退地、整體出讓顯示信心不足 長(zhǎng)風(fēng)新建商務(wù)區(qū)出現(xiàn)臨路的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng) 迅速擴(kuò)張后 市場(chǎng)消化困難 累計(jì)存量超過(guò) 100萬(wàn)方 年均漲幅僅 6% 轉(zhuǎn)租為售擴(kuò)大 北外灘 /四川北路 /外灘源 /長(zhǎng)風(fēng) CBD/徐匯濱江 /上海船廠二期，未來(lái)濱江辦公競(jìng)爭(zhēng)激烈 市場(chǎng)信心受挫 市場(chǎng)面臨下行壓力 濱江辦公優(yōu)勢(shì)弱化 銷(xiāo)售周期相對(duì)較長(zhǎng)，整盤(pán)銷(xiāo)售期約 18— 24個(gè)月 資金回籠緩慢 浦西中央商務(wù)區(qū)主力價(jià)格 — /平 價(jià)格遭遇瓶頸 從全市價(jià)格體系 ,自身產(chǎn)品特點(diǎn)和現(xiàn)時(shí)區(qū)位特征看 本案最大價(jià)格支撐預(yù)計(jì)在 — /平（第二梯隊(duì)） 項(xiàng)目認(rèn)知 市中心整體改造區(qū)中的潛力發(fā)展型項(xiàng)目 區(qū) 位 特 征 四 至 現(xiàn) 狀 臨 路 關(guān) 注 自 身 條 件 盧灣濱江改造區(qū)，原先的日暉港環(huán)保碼頭，形象即將改善 隧道施工，周邊道路改善在即，未來(lái)形成新型交通路網(wǎng) 海珀 海珀日暉 產(chǎn)品分析 景觀性：更濱江，東觀大型綠地，視野更開(kāi)闊 大產(chǎn)品： 28萬(wàn)方城市綜合體，商住辦三維一體 小產(chǎn)品：純住宅性質(zhì)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理 戶型： 面積大，舒適度高 ，將出現(xiàn) penthouse豪宅 啟示 緊貼大盤(pán)，市場(chǎng)跟隨，產(chǎn)品差異化，拉開(kāi)與其總價(jià)差距將是我們的市場(chǎng)選擇 市場(chǎng)定位 控制“一線產(chǎn)品” —— 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 依托“二線產(chǎn)品” —— 確保流量最大化 一線 二線 屬性 價(jià)值定位 考察對(duì)象 參比板塊 市場(chǎng)功能 50000元 /㎡ 45000—50000元 /㎡ 新天地 北外灘 陸家嘴 徐匯濱江 南外灘 內(nèi)盧灣 初期站穩(wěn)區(qū)域行情 后期利用一線豪宅突破價(jià)格壁壘 比肩內(nèi)盧灣想象陸家嘴 翠湖天地嘉苑 白金灣府邸 財(cái)富海景 世茂 5號(hào)
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