【正文】 長期居住在浦東，對浦東的認識較深并有一定的感情。 上海房屋銷售（集團）有限公司 上海公司 2023年 12月 定位前述 解決定位，實際就是實現(xiàn)市場、營銷和產品之間的價值平衡 市場， 不同品類的市場特征賦予項目未來的價值實現(xiàn) 營銷， 追求流量條件下的項目價值最高臨界點 產品， 可行性條件下完成項目的品類和檔次 本報告將首先從自身立地條件和市場環(huán)境出發(fā)，以價值最大化為目標，對本案公寓式辦公樓進行產品研判 ！ 定位思考 宏觀環(huán)境 市場迷局之激蕩中的宏觀經(jīng)濟 近期，局勢撲朔迷離 世界經(jīng)濟惡化 國內經(jīng)濟驟變 房地產市場滑坡 恐懼蔓延 外需萎縮 增長明顯放緩 量減價跌跡象明顯 消費信心不足 大城市＞小城市 回顧，樓市發(fā)展規(guī)律 持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟是中國樓市的源動力； 各大利益集團抱團求存 頂過調整浪就是大贏家 人民幣貶值壓力 市場現(xiàn)狀 市場困局之上海銷售型寫字樓市場 全市市場分析 長期供大于求 價格增張緩慢 未來供應巨大 中心城區(qū)分析 成交持續(xù)低靡，成交集中于 /平 “地王”退地、整體出讓顯示信心不足 長風新建商務區(qū)出現(xiàn)臨路的低價競爭 迅速擴張后 市場消化困難 累計存量超過 100萬方 年均漲幅僅 6% 轉租為售擴大 北外灘 /四川北路 /外灘源 /長風 CBD/徐匯濱江 /上海船廠二期，未來濱江辦公競爭激烈 市場信心受挫 市場面臨下行壓力 濱江辦公優(yōu)勢弱化 銷售周期相對較長，整盤銷售期約 18— 24個月 資金回籠緩慢 浦西中央商務區(qū)主力價格 — /平 價格遭遇瓶頸 從全市價格體系 ,自身產品特點和現(xiàn)時區(qū)位特征看 本案最大價格支撐預計在 — /平（第二梯隊） 項目認知 市中心整體改造區(qū)中的潛力發(fā)展型項目 區(qū) 位 特 征 四 至 現(xiàn) 狀 臨 路 關 注 自 身 條 件 盧灣濱江改造區(qū)，原先的日暉港環(huán)保碼頭，形象即將改善 隧道施工，周邊道路改善在即，未來形成新型交通路網(wǎng) 海珀 ?國內其他客源： 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。 但也具有強烈的華人文化圈背景。 雙層呼吸幕墻 優(yōu)異的隔熱保溫、遮陽、隔音功能和良好的自然通風效果。關注一線江景房，在港澳臺等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。觸”生活的濱江豪宅 Key words： SPA、全家居、全智能、屋頂景觀泳池、大堂外透水系、極簡小品、 24H管家 戶型配比 公共部位 大師設計 會所配置 物業(yè)管理 提升因子： 戶型配比 豪宅大戶型趨勢 差異化配比 實現(xiàn)價值最大化 ———— Tips ———— 豪宅戶型趨勢： 華俯天地、王子晶品等在售型豪宅均采用 大面積 配比，市場凡響良好； 差異化配比： 為實現(xiàn)快速銷量，戶型配比應采取 差異化 策略，拓寬客戶面，規(guī)避自身產品競爭風險 價值最大化： 充分利用濱江景觀優(yōu)勢，在保證流量的情況下實現(xiàn) 景觀房套數(shù) /面積最大化 ，價值最大化 華府天地 全市主要在售豪宅 豪宅名稱 主力面積（㎡） 在售 華府天地 278462 王子晶品 28 530 湯臣一品 4341239 財富海景 247661 永新晶苑 450550 未來供應 御華山 450、 900 海珀日暉 2 400、 610 戶型配比 高區(qū)設置 10套 477㎡超大面積景觀豪華房 477㎡ 185㎡ 317㎡ 建議戶型配比： 面積 套數(shù) 比例 477㎡ 10 28% 185㎡ 26 28% 317㎡ 26 44% TOTAL 17190 ㎡ 62 1620F 415F 2F 會所： 900㎡ 戶型亮點 上海最好的濱江景觀 SPA房 —— 主臥衛(wèi)生間，設高級濱江景觀 SPA房 FROM:香港尚堤海景公寓 FROM:王子晶品 智能系統(tǒng) 輕松感觸生活：智能總線系統(tǒng) 生態(tài)循環(huán) 軸簾系統(tǒng) —— 垃圾處理系統(tǒng) —— 所有的電器控制系統(tǒng)集成到EIB 歐洲總線，實現(xiàn)隨心控制，全面提升生活品質 —— 運用成熟德國戶外軸簾系統(tǒng)，把房屋保護延伸到戶外，遮陽、阻擋惡劣天氣、隔音、保溫、隔熱、防撬竊、防窺視、擋蚊蟲 —— 生態(tài)循環(huán)系統(tǒng) 公共部位 大堂內設 24H管家 外透水景 —— 大堂設 24H管家 大堂外透水景 —— 回歸自然提示，完全演義極簡主義 公共部位