【正文】 開盤活動非常重要，建議開盤抽大獎，港澳 5日游抽獎活動，在業(yè)主中產(chǎn)生幸運者，并通過手機短信告之買家（事件營銷）。因此，我們賣給買家的，不僅是一處簡約巴洛克式建筑及景觀園林，而是與公園融為一體的、非常休閑舒適、藝術的、精致的、個性的異國城市生活。 （ FMU）：處理各信號采集器的測量信息，計算費用。（如圖） 同層排水 ：同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上。 設置藝術雕塑、藝術景觀墻等營造歐式藝術的浪漫風情。 四、建筑莊嚴隆重、剛勁有力卻又充滿歡樂的興致勃勃的氣氛。 資金回籠趨緩 物業(yè)發(fā)展方向探索 花園洋房：項目形象產(chǎn)品，拔高項目高度。二期預計 11月份開盤。 合院 2 大商家 3 凱旋城 4 龍園 5 石錦邑城 6 悠然墅 7 上海恒聯(lián)新天地花園 8 彩云天地 9 石林老街東門坊 10 桃源水鄉(xiāng) 11 巴江明珠領城 12 中央金座 13 世紀陽光 14 鹿城廣場 15 石林狂歡之都 16 國嶺天下 G、石林項目潛在及在售項目價格分析 分析總結(jié) ： 價格區(qū)間分布在 32008000元 /平米之間，其中 別墅均價6000元 /㎡左右。9 鹿城廣場 370000 1344 30%公寓 , 寫字樓 , 商鋪 ,多層 84 133 ㎡住宅 ： 4000 元 ／㎡ 商鋪 ：10000 — 20230 元／ ㎡今年年底開盤暫無上海恒聯(lián)新天地花園 桃源水鄉(xiāng) 新城區(qū) 本案 分析總結(jié) ： 本區(qū)域有 2個在售項目。 2023年 秋 季房交會郊縣參展樓盤增加，政策影響下市場熱度有所轉(zhuǎn)移。 石林新城區(qū) —— 城市未來發(fā)展核心 未來格局： 行政中心、商務中心、生態(tài)工業(yè)中心、品質(zhì)居住中心 級工業(yè)園區(qū) —— 石林縣生態(tài)工業(yè)集中區(qū)是石林縣實施“工業(yè)強縣”的主戰(zhàn)場和重要平臺，自 2023年 6月開建后，石林縣委、縣政府就立志把園區(qū)建打造為 石林現(xiàn)代化、城市化、生態(tài)化、特色化的城市核心區(qū)。 此片區(qū)是未來石林建設發(fā)展重點區(qū)域，區(qū)域前景看好； 生態(tài)工業(yè)園區(qū) 投入使用后，將會 帶來大量的辦公及住宅需求 ； 國家政策的限制，房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)入郊縣，為石林帶來投資性機遇。 2023年 19月土地掛牌交易數(shù)量為 2023年的 倍，石林土地掛牌交易呈爆發(fā)式增長的態(tài)勢，土地供應充足，未來潛在競爭較大。容積率在 ，相對較低。 項目名稱物業(yè)類型多層 小高層 高層 公寓 別墅 洋房 商鋪 五星級酒店 商業(yè)街 大賣場云鼎 生態(tài)工業(yè)區(qū)及片區(qū)未來發(fā)展，將有一定潛在的公寓租賃辦公需求，從而帶來公寓產(chǎn)品投資性需求。 市場分析 區(qū)域內(nèi)大型項目均存在高星級酒店物業(yè)，未來市場供應充足，接待能力與需求將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。 主動通過地塊高差的變化，形成自然的起伏，使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感 重綠植輕硬地、重木輕草。 戶型創(chuàng)新建議 A、高層住宅產(chǎn)品 將北向臥室建成陽臺，利用陽臺算一半面積的優(yōu)勢，充分利用，拓展使用空間。 物業(yè)升值建議 中水處理系統(tǒng) 將生活污水作為水源，經(jīng)過適當處理后作雜用水，其水質(zhì)指標間于上水和下水之間，稱為中水。雙寬景 1月 —3月 項目動工 前期籌備 認籌 銷售部開放開始蓄水 1—3月 8月 開盤 強銷期 持續(xù)熱銷 2023年 4—5月 尾盤 住宅銷售至 95% 商業(yè)銷售至 80% 實現(xiàn)住宅銷售至 85% 商業(yè)銷售至 70% 回款 目標 可實現(xiàn)回款 可實現(xiàn)回款 實現(xiàn)回款 啟動團購及安置房銷售 總回款至 三、階段性推廣策略 四個階段 第一階段：形象導入期（亮相市場，制造炒作懸念） 第二階段：蓄水期（開盤公告與現(xiàn)場營銷氣氛、視覺營造） 第三階段：開盤熱銷期（現(xiàn)場渲染、活動造勢） 第四階段：持續(xù)銷售期（實體景觀、即刻享受成品價值） 第一階段：形象亮相期 （ 2023年 4—5月） 目的：建立形象，利用形象區(qū)隔市場，提升項目價值，迅速形成市場對項目的認知度。 如您能親至官房廣場 9D——10B, 我們已備好清茶薄酒 , 愿與您一起聊聊。 內(nèi)容：項目形象差異升華，即將開盤信息告知。 項目地處新城未來核心， 在現(xiàn)在與未來所打造的城市生活，形成了買家買點 —— 買家關心的是城市生活能給他們帶來什么方便。 屋面雨水系統(tǒng) 虹吸式雨水系統(tǒng)是當今國際上較為先進的屋面排放系統(tǒng)，該系統(tǒng)誕生至今已經(jīng)有 20多年的歷史，它被廣泛應用于各種復雜的屋面工程中。 戶型創(chuàng)新點 3 —— 八角形的 270度觀景主臥室 合理規(guī)劃，突出性價比，體現(xiàn)總價優(yōu)勢。 水生植物配置豐富。 銷售周期長，產(chǎn)品力弱 物業(yè)發(fā)展方向探索 結(jié)論 高層、洋房、公寓 結(jié)合本項目定位本項目適應物業(yè)發(fā)展方向為： 通過項目自身、風險多角度評估主要物業(yè)中適合本案的物業(yè) 花園洋房 品質(zhì)形象產(chǎn)品，項目形象高度 商 業(yè) 項目主要盈利產(chǎn)品，物業(yè)資產(chǎn)增值 公 寓 住 宅 區(qū)域配套產(chǎn)品，與生態(tài)住宅互補發(fā)展 基本的物業(yè)形態(tài)之一，項目回款的來源 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品謀劃，如何做到“精致”？ 總體規(guī)劃建議 面積區(qū)間建議 建筑風格建議 園林景觀建議 戶型創(chuàng)新建議 物業(yè)升值建議 第二篇 謀勢 精致的內(nèi)涵 業(yè)態(tài)規(guī)劃：合理化 戶型設計：新穎化 園林景觀：精細化 物業(yè)服務：人性化 核心：注重細節(jié)，做到極致，體現(xiàn)品質(zhì) 規(guī)劃用地面積 地上總建筑面積 220780平米 其 中 花園洋房建筑面積 33000平米 18層板式樓住宅面積 90000平米 18層點式樓住宅面積 54000平米 18層 SOHO公寓建筑面積 22023平米 商業(yè)建筑面積 20230平米 幼兒園建筑面積 1780平米 地下車庫面積 50000平米 容積率 產(chǎn)品總體規(guī)劃布局建議 次入口 主入口 次入口 以高層板式為主的住宅建筑順應地形、變化有序，使多數(shù)住戶南北朝向，避免了南北行列式的呆板和單調(diào)。同區(qū)域內(nèi)未來多個項目形成競爭威脅。合院、悠然墅、彩云天地 、狂歡之都、果嶺天下 ) 客群來源 石林縣為主 昆明、石林縣 昆明、外地投資客 職業(yè)特征 工薪階層、中層白領、個體戶、長期居住本地的居民 周邊配套的工作人員、私營業(yè)主、高 級公務員 昆明投資投機客戶、石林個體經(jīng)營老 板 年齡特征 2535歲 3040歲 3550歲 置業(yè)目的 自住 多次置業(yè)、自住、投資 投資為主 驅(qū)動因素 價格 環(huán)境、價格 環(huán)境、升值潛力 J、 石林項目個案分析 項目名稱 桃源水鄉(xiāng) 物業(yè)類型 別墅 。 序號 項目名稱 總建面 （ ㎡ ）1 云鼎 合院 悠然墅 注： 縣城中心區(qū) 新城核心區(qū)； 風景區(qū) 世紀陽光 本案 分析總結(jié)： 城市房地產(chǎn)格局： 房地產(chǎn)主要分布在 “ 縣城中心 、新城核心區(qū)、 旅游景區(qū) ” 三個片區(qū)，其中縣城中心集中了大量政治和商務資源，短期內(nèi)仍為石林經(jīng)濟中心，而 新興地產(chǎn)在向旅游景區(qū)及新城區(qū)轉(zhuǎn)移 。 地塊總結(jié) 區(qū)域前景看好 生態(tài)資源占優(yōu) 石林新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展， 造就了我們順勢開發(fā)的機遇 周邊的生態(tài)資源（濕地公園） 成就了我們無與倫比的競爭優(yōu)勢 但是，規(guī)模小、地塊零散的問題同時存在 處于現(xiàn)代化城市發(fā)展初期 市場競爭激烈 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，目前依舊依賴門票經(jīng)濟 石林 規(guī)模小、地塊零散 問題眾多 需抓住根本 地塊 項目伊始， 我們一直認為必須 “ 差異突圍 ” 但有時候 “ 和而丌同 ” 戒許是更好的解決辦法 做最 “ 精致 ” 的 “ 生態(tài) ” 地產(chǎn) 生態(tài)包括了 “外部 自然資源 ” 和 “內(nèi)部人工塑造” ，與石林景區(qū)及其他項目同樣隸屬于 “ 生態(tài) ” 概念，所以 二者并不沖突 生態(tài)地產(chǎn)包括了圍繞自然資源所產(chǎn)生的居住、商務辦公、娛樂、餐飲、購物等多種功能，本案不同功能的組合正是生態(tài)地產(chǎn)的概念 發(fā)展方向 還有一個問題， 生態(tài)定位下， 為何必須要 “ 精致 ” ？ 1 2 3 4 自然資源為輔內(nèi)部配套為主 —— 彩云天地 石林現(xiàn)有項目大都停留在依靠自然資源取勝的階段 依靠自然資源為主 —— 悠然墅 依靠區(qū)位優(yōu)勢 —— 上海恒聯(lián)新天地花園 內(nèi)部自然資源和區(qū)位雙依托 —— 桃源水鄉(xiāng) 優(yōu)勢： 大多依靠先天的自然資源及區(qū)位獲取市場競爭力 不足：對產(chǎn)品、 對服務、對人的夢想關注較少 有資源但丌限于資源 有硬件但是更有軟件 我們要做的就是 精致先行 形成差異化 找到獨特標簽 精致生態(tài) 生態(tài) 涵蓋盡可能多的功能和物業(yè)類型 滿足不同客戶對生態(tài)的需求 相對其他項目的內(nèi)涵升級 用軟硬件的精益求精來提高項目附加值 凸顯對人、對夢想、對服務的苛求 樹立自己品牌 形成客戶磁力 精致 經(jīng)過前述梳理 項目操作過程中最大的問題逐步明朗化 接下來要解決的，是以下兩個方面： 市場承載力如何 精致生態(tài)產(chǎn)品如何打造 宏觀市場分析 全國市場分析 昆明市場分析 石林市場分析 適合本案的業(yè)態(tài)分析 第一篇 析勢 市場點線面深度解析 宏觀市場分析 2023年 1月 26日 —— 新國八條 2023年 2月 26日 —— 新昆十條（昆明限購令） 2023年 3月 16日 —— 1房 1價（ 5月 1日執(zhí)行） 2023年 8月 —— 3線城市限購標準 金融方面： 3次加息、 6次提準、一線城市提高貸款利率 民生經(jīng)濟方面： 6月份 CPI增幅 %， 7月份 CPI增幅 %， 8月份 CPI增幅 %， 9月份 CPI增幅 % 2023年一二線城市成交均價對比圖 2023年一二線城市成交量對比圖 成交均價態(tài)勢：凌波微步（小幅波動） 成交總量態(tài)勢：整體下滑（大幅下滑） 全國市場分析 2023 年全國一 、 二線城市成交均價對比1 月 2 月 3 月 4 月