戴德梁行-上海船廠國際濱江花園項目定位報告-42頁-展示頁
2025-01-13 01:13本頁面
【正文】 德梁行從 統(tǒng)計數據看出，陸家嘴區(qū)域寫字樓未來供應量將比較大。本項目所在區(qū)域相對小陸家嘴而言不具中心優(yōu)勢。大量外資、外地企業(yè)進滬發(fā)展產生了對寫字樓的新生需求。作為臨江物業(yè)，擁有良好的水景條件。機會優(yōu)勢船廠地塊緊鄰小陸家嘴成熟金融區(qū)，并與規(guī)劃中的北外灘高檔休閑區(qū)隔江呼應，有著得天獨厚的地段優(yōu)勢本項目地塊面積較大能夠進行完善配套的綜合項目開發(fā)，是目前規(guī)劃中唯一一個濱江商務區(qū)。整個項目將于2023年底前分期完成。?地理位置優(yōu)越 ?瀕臨黃浦江西 靠浦東南路，北臨黃浦江，與北外灘隔江相望，東面是東方路，南側是主交通干道 — 浦東大道。2023Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 資料非最終版本，僅供討論DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析 未來市場結構預測未來市場結構預測本案概況本案概況服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位項目總體形象、項目總體形象、功能等功能等住宅定位住宅定位 酒店定位酒店定位寫字樓定位寫字樓定位 商鋪定位商鋪定位高檔住宅定位高檔住宅定位 服務式公寓定位服務式公寓定位環(huán)境配套定位環(huán)境配套定位國外類似物業(yè)分析、比較項目開發(fā)總定位項目開發(fā)總定位分析框架 上海船廠地塊項目總體定位Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 資料非最終版本，僅供討論DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行本案概況Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 資料非最終版本，僅供討論DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行本案本案規(guī)劃方案規(guī)劃方案?項目規(guī)模大 ? 業(yè)態(tài)豐富用地面積： 約 43公頃總建筑面積：約 85萬平方米， 沿江帶長約為 1000米。Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 資料非最終版本，僅供討論DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行上海船廠地塊項目總體定位報告17May擬開發(fā)物業(yè)：住宅、酒店、酒店式公寓、 辦公樓、商業(yè) 。項目概況： 相對于浦江兩岸開發(fā)的項目， 本案自擁獨有的優(yōu)勢Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 資料非最終版本，僅供討論DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行船廠俯瞰船廠俯瞰動遷成本較高，應充份發(fā)其長達 1000米的沿江優(yōu)勢及其經濟效益13 船廠現(xiàn)狀船廠現(xiàn)狀項目概況 – 地塊現(xiàn)狀2 沿江船臺沿江船臺Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 資料非最終版本，僅供討論DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行延安東路隧道延安東路隧道大大連連路路隧隧道道復興東路隧道復興東路隧道浦浦東東南南路路至盧灣、徐家匯至盧灣、徐家匯楊浦大橋楊浦大橋南浦大橋南浦大橋至虹口至虹口世紀大道世紀大道至虹橋機場、至虹橋機場、人民廣場人民廣場 地鐵二號線地鐵二號線明珠二號線明珠二號線本案本案東東方方路路張揚路張揚路浦東大道浦東大道境內交通（車行）境內交通（人行）過境交通（車行）過境交通（人行）Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 資料非最終版本，僅供討論DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行新鴻基地產已落實投資港幣８０億元，在上海陸家嘴金融貿易區(qū)發(fā)展一項大型地標性物業(yè)，將包括豪華酒店、頂級寫字樓、服務式住宅及購物商場。 上海環(huán)球金融中心總體量達到 377300平方米，預計于 2023年建成，將與本項目直接爭奪寫字樓目標客戶。 R M6線以及項目商務定位中的渡船將進一步增強本區(qū)域的通達性。劣勢機會 威脅隨著北外灘地區(qū)的建設， 本項目的景觀優(yōu)勢將得到進一步提升。對辦公環(huán)境要求高的廣告、設計、文化類公司及外資辦事處將在未來幾年大量增加，這將使本項目的優(yōu)勢得以發(fā)揮。本項目建成時間晚于其主要競爭對手。市場環(huán)境分析 市場 供需 預測 甲級寫字樓Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 資料非最終版本，僅供討論DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行根 據我行預測，陸家嘴區(qū)域寫字樓未來租金將有一定下浮。注：此建議從市場角度出發(fā)，具體配比我行將通過案例研究、財務分析等再行確定。預 計上海高檔住宅的價格將平穩(wěn)上揚，但價格增幅逐年回落。高 檔住宅供給量在全部住宅市場中所占比例極低，高檔住宅的市場消化速度較快，市場吸納量接近 100％。據 上海市旅游事 業(yè) 管理局的 統(tǒng)計資 料 顯 示，入住高星 級 酒店的國 際 商 務 客中， 60%以上是來參加國 際 會 議 和展 覽 的。供需預測根 據未來供 應 量的 預測 及上海的海外游客入境人次、會展 業(yè)發(fā) 展等影響因素，我行 預測 五星 級 酒店未來供求如左：未 來五年內每年會有兩至三個新增五星 級 酒店， 預計 市 場 會有一定的 競 爭 壓 力，因此， 預計 客房出租率會略有下 調 。未 來五年內，整個市 場 的供 應 量和需求量基本保持在平行向上增 長 的 態(tài)勢 。 Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 資料非最終版本，僅供討論DTZ Debenham T
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