【正文】 2021年商品房竣工面積 15萬(wàn)方，銷售面積 ） 市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)狀況，在短時(shí)間內(nèi)供求比例差仍有擴(kuò)大的可能，因此產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)化將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的策略重點(diǎn)。 ?土地供應(yīng)（ 2021年土地供應(yīng) ） 開(kāi)發(fā)商手里留有大量存量土地 ,后續(xù)的商品房供應(yīng)較為充足 .同時(shí)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上 ,政府會(huì)更加考慮中低檔商品房土地的供應(yīng)。 1 隨著城市化的提高、人口規(guī)模的增長(zhǎng)以及居民可支配收入的提高后，人們?cè)诰幼》矫姹憩F(xiàn)為對(duì)量的需求增加的同時(shí)，在質(zhì)的方面也急劇提升 ，這些方面將為天臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 提供廣闊的空間，也為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)消費(fèi)的基礎(chǔ)需求。 人均可支配收入的提高，為生活消費(fèi)提供基礎(chǔ)的保障。 人口規(guī)模 5530005540005550005560005570002021 2021 2021 2021 2021天臺(tái)縣總?cè)丝?人)天臺(tái)縣總?cè)丝?人)浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?2021年，天臺(tái)縣城市居民人均可支配收入達(dá)到 10879元， 同比增長(zhǎng) %， 農(nóng)民人均純收入 4486元，增長(zhǎng) %。 財(cái)政收入 012342021 2021 2021 2021 2021歷年地方財(cái)政收入(億元)歷年地方財(cái)政收入(億元)浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)優(yōu)，2021年三次產(chǎn)業(yè)比例由 2021年的 ： ： ： ：， 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將加快城市化水平的提高。 生產(chǎn)總值 天臺(tái) GDP 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?受出口退稅等政策性因素的影響， 2021年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 ，實(shí)際同比增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政收入 ，增長(zhǎng) %。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?2021年實(shí)現(xiàn) 元，增長(zhǎng) ％ ，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) %。 ?人口規(guī)模（ 2021年末總?cè)丝?，自然增長(zhǎng)率 ‰ ） 人口規(guī)模的增長(zhǎng)，推動(dòng)城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費(fèi)需求。 ?財(cái)政收入（ 2021年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 ，增長(zhǎng) %） 良好的財(cái)政收入將加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程的建設(shè)。 科學(xué)方法 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 區(qū)域環(huán)境 調(diào)研分析 項(xiàng)目理解 及分析 鎖定目標(biāo) 客戶群 項(xiàng)目可發(fā)展的 市場(chǎng)定 位 如何進(jìn)行 產(chǎn)品塑造 如何進(jìn)行 營(yíng)銷推廣 宏觀市場(chǎng) 研究分析 住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 調(diào)研分析 泛城工作邏輯流程 住宅市場(chǎng)消費(fèi) 群體調(diào)研分析 項(xiàng)目市場(chǎng)支撐 基礎(chǔ)位置分析 住宅可行性 市場(chǎng)支撐 分 析 項(xiàng)目地塊及 環(huán)境調(diào)研分析 符合目標(biāo)客戶群 的住宅定位 可借鑒項(xiàng)目 研究分析 提升項(xiàng)目品質(zhì) 產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境如何？ 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境如何？ 城市規(guī)劃發(fā)展如何？ 問(wèn)題一 本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境如何？ 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 宏觀經(jīng)濟(jì)分析，市場(chǎng)研究的第一基礎(chǔ)。 ? 通過(guò)差異化的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目就可以區(qū)別于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，適合于市場(chǎng)需求，融合于市場(chǎng)發(fā)展。 唯一途徑 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ? 市場(chǎng)案例是反映市場(chǎng)狀況的鏡子，市場(chǎng)案例可以幫助項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)自己存在于市場(chǎng)的基礎(chǔ)位置。 ? 預(yù)測(cè)未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展，為項(xiàng)目尋找 “ 適者生存 ” 的市場(chǎng)立足點(diǎn)； ? 未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展在于歷史市場(chǎng)的基礎(chǔ)、現(xiàn)在市場(chǎng)的狀況； ? 回顧昨天，研究今天，才能預(yù)知明天。浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園項(xiàng)目 市場(chǎng)研究報(bào)告 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司杭州分公司泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù) 謹(jǐn) 呈 2021年 7月 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ◎ 本報(bào)告的核心問(wèn)題 幫助開(kāi)發(fā)商尋找到適合本項(xiàng)目的 市場(chǎng)定位 ，并鎖定符合市場(chǎng)定位的 目標(biāo)客戶群體 。 核心問(wèn)題 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ? 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，必須來(lái)自于市場(chǎng) 。 ◎ 市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)研究、市場(chǎng)分析 ，是尋求市場(chǎng)定位的 唯一途經(jīng) 。 ? 只有先找到現(xiàn)有市場(chǎng)支撐的基礎(chǔ)位置，才能挖掘出適合項(xiàng)目的差異化市場(chǎng)定位。 ◎ 從 市場(chǎng)案例 到 基礎(chǔ)位置 ，從 基礎(chǔ)位置 到 差異化定位 ，這是尋找項(xiàng)目市場(chǎng)定位 科學(xué)方式 。 ?生產(chǎn)總值（ 2021年實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) ％） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有利支持。 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（ 2021年三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： ） 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快城市化水平的提高。 ?人均收入 （ 2021年居民人均可支配收入 10879元，增長(zhǎng) %） 人均可支配收入的提高，為生活消費(fèi)提供基礎(chǔ)的保障。預(yù)計(jì) 2021年天臺(tái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將繼續(xù)保持在兩位數(shù)增長(zhǎng)，因此 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有利的支持。因此 良好的財(cái)政收入將加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程的建設(shè)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?天臺(tái)全縣 2021年末總?cè)丝?，比 2021年末增加 萬(wàn)人；其中城區(qū)人口約為 9萬(wàn) .全縣人口出生率 ‰ ，死亡率‰ ，自然增長(zhǎng)率 ‰ ，人口凈增人數(shù)為歷年之最 ， 人口規(guī)模的增長(zhǎng)，推動(dòng)城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費(fèi)需求。從構(gòu)成看，工薪收入、經(jīng)營(yíng)凈收入和轉(zhuǎn)移性收入的快速增長(zhǎng)，是拉動(dòng)可支配收入增長(zhǎng)的主要原因。 人均收入 6751756884849706108794486413438223320 36180202140006000800010000120212021 2021 2021 2021 2021城鎮(zhèn)居民可支配收入(元)農(nóng)民人均純收入(元)浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 與房地產(chǎn)呈正相關(guān)的天臺(tái)縣宏觀經(jīng)濟(jì)，一直以來(lái)健康穩(wěn)定發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，這為天臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)地繼續(xù)升溫 提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境支持。 2 宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究 ?投資規(guī)模（ 2021年達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %） 預(yù)計(jì) 2021的投資規(guī)模會(huì)創(chuàng)新高 ,而在之后幾年內(nèi)，天臺(tái)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將保 持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，也不排除下降的可能性。預(yù)計(jì)土地整體供應(yīng)量將明顯減少。 ?價(jià)格走勢(shì)（ 2021年商品房均價(jià)為 2780元 /平方米，同比增長(zhǎng) 40%） 部份地段好、品質(zhì)佳的商品房將會(huì)保持小幅上漲，而地段、品質(zhì)較差的物業(yè)將會(huì)下調(diào)出售價(jià)格，體現(xiàn)在總體均價(jià)上將會(huì)出現(xiàn)小幅下跌。 ?經(jīng)過(guò)一系列宏觀政策的調(diào)控 ,天臺(tái)的房產(chǎn)市場(chǎng)將面臨盤整，預(yù)計(jì)在 2021年之后 天臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅將會(huì)有所回落。而 2021年第一季度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到 23個(gè) ,總占地面約為 ,總建筑面積為約為 ,可建商品房 5934套 ,分別增長(zhǎng) %,%,%。 2021年 1— 6月 ,天臺(tái)縣共出讓土地 153畝 ,其中城區(qū)出讓土地為 145畝 .2021年的大量供地 ,使得開(kāi)發(fā)商手地的存量土地大量增加 ,同時(shí)受宏觀政策的影響，土地整體供應(yīng)量就明顯減少，后續(xù)的物業(yè)供應(yīng)也將受到影響。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨激烈 .因此產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)化將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的策略重點(diǎn)。受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)漲幅明顯回落， 預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)天臺(tái)的房?jī)r(jià)將回歸理性，保持在小幅度上升。 而據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì) 2021 2021年天臺(tái)縣商品房銷售面積為 530000平方米 ,房均面積為 172平方米 ,以此推算則后續(xù)保守供應(yīng)將在 1900000平方米左右。 供求關(guān)系 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究小結(jié) 天臺(tái)房?jī)r(jià)自 2021年以來(lái) ， 連續(xù) 5年不斷攀升 ， 2021年房?jī)r(jià)漲幅又達(dá)到 40%。 未來(lái)幾年商品房將大量供應(yīng) ， 經(jīng)濟(jì)適用房也會(huì)保持一定量的上市 。 3 商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的狀況，供需之比約保持在 ， 2021年供需之比有可能超過(guò) 。 2 天臺(tái)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從 2021年開(kāi)始迅速增長(zhǎng) ， 年均增長(zhǎng)達(dá)到 438%， 受一系列宏觀政策的影響 ， 未來(lái)房地產(chǎn)投資速度將逐漸放緩 。天臺(tái)縣域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。盡享它帶來(lái)的教育、交通、醫(yī)療、休閑的便利。 03年主體基本完工，步行街長(zhǎng) 1800米，商鋪 608間，總建面 22萬(wàn)方，定位為一個(gè) “地區(qū)性的 shoppingmall”，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、居住為一體 。 新客運(yùn)中心 目前浙江省規(guī)模最大，功能齊全，檔次最高的縣級(jí)客運(yùn)站，規(guī)劃 總用地面積 11萬(wàn)方，站前廣場(chǎng) 2萬(wàn)方，總建面 3萬(wàn)余方，客運(yùn)中心 主體 19層，局部 21層，建筑面積 56000方，于 2021年 10結(jié)頂，預(yù) 計(jì) 2021年 9月底竣工。 城市公園 占地 200畝，是天臺(tái)縣一個(gè)完全按照現(xiàn)代城市人性化生態(tài)化的理念規(guī)劃設(shè)計(jì)的城市公園。 3 本項(xiàng)目與老城區(qū)相連，與新城區(qū)相望，區(qū)域內(nèi)有原始松樹(shù)林， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，可以吸引部分長(zhǎng)線投資客，或外出經(jīng)商回家置業(yè)者。 1 城市規(guī)劃 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)案例分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 在售 案例 潛在案例 已售案例 秀水山莊 溪林春天 中央花園 安廈明珠 時(shí)代花園 住宅市場(chǎng)案例分析 金色廣場(chǎng) 名都豪庭 世紀(jì)廣場(chǎng) 人和家園 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 秀水山莊 本項(xiàng)目 世紀(jì)大廈 安廈明珠 名都豪庭 時(shí)代花園 人和家園 中央花園 金色廣場(chǎng) 新客運(yùn)中心 溪林春天 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例分析 — 中央花園 物業(yè)位置 ：天臺(tái)城西始豐新城核心區(qū)，地塊四面臨街。 項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 140畝 ,總建筑面積約 22萬(wàn)平方米 。 戶型面積 ：面積范圍 88150平方米； 主力戶型面積為 120130平方米； 以三室二廳為主，均好性較強(qiáng)。 一期主體工程目前尚處于地基施工階段 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例分析 — 中央花園 主要特點(diǎn) ：總體建筑組群空間設(shè)計(jì)頗有特色，小區(qū)中 部主干道設(shè)計(jì)為景觀大道進(jìn)行組團(tuán)的自然 分割，各組團(tuán)通過(guò)一定的圍合營(yíng)造舒適的 居住區(qū)活動(dòng)環(huán)境。 周邊配套 ：項(xiàng)目周邊規(guī)劃中有法院、檢查院； 區(qū)域最好的中學(xué)“天臺(tái)中學(xué)”和 200畝城市花 園；大型的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目說(shuō)明： 本項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)，廣告宣傳深得人心，但高層整體建筑周期較長(zhǎng)，天 都花園在營(yíng)銷手法與營(yíng)銷周期選擇上需要有較強(qiáng)的控制能力。 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例分析 — 中央花園 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例分析 — 秀水山莊 物業(yè)位置 ：坐落于國(guó)家 4A級(jí)風(fēng)景旅游名勝區(qū)，飛霞 路西側(cè)，背依赤城山，北臨主題休閑公 園“九九回歸嶺” 項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 218畝，總建約 14萬(wàn)平米，規(guī)