某咨詢中國(guó)嶺南新世界都市綜合體策劃全案執(zhí)行中文版(編輯修改稿)
2025-03-07 23:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 45 目的地 距離（公里） 時(shí)間（分鐘）1 廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng) 25 252 白云新城 /白云國(guó)際會(huì)展中心 9 103 廣州站 /流花展館 14 204 廣州火車東站 17 205 天河北 /珠江新城 CBD 19 256 廣州國(guó)際會(huì)議展覽中心 25 30便捷的外部交通為本項(xiàng)目吸引機(jī)場(chǎng)客源、主要會(huì)展區(qū)域客源提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)白云區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也可對(duì)酒店市場(chǎng)起到一定支撐Factor 3p根據(jù)白云區(qū)主導(dǎo)功能區(qū)規(guī)劃，本項(xiàng)目所在地被定位為都會(huì)服務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)仍有一定的 潛在商務(wù)客源 。p項(xiàng)目便捷的交通使得本項(xiàng)目有可能吸收來(lái)自廣交會(huì)，以及白云國(guó)際會(huì)議中心的 展會(huì)客源 。p項(xiàng)目與白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)相對(duì)較近的距離，以及優(yōu)良的社區(qū)生活環(huán)境使得酒店具有吸引 機(jī)場(chǎng)客源 的潛力，如航空公司機(jī)組人員和過(guò)境旅客。市場(chǎng)客源支撐p白云區(qū)是廣州市重要的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，全區(qū) 4000多家的工業(yè)企業(yè)為酒店提供潛在 商務(wù)會(huì)議與展覽客源 。p社區(qū)居民關(guān)聯(lián) 客源以及 旅游團(tuán)隊(duì) 也會(huì)成為項(xiàng)目的補(bǔ)充客源。本項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)酒店物業(yè)的可行性，并且酒店物業(yè)能夠豐富項(xiàng)目的整體物業(yè)功能，對(duì)社區(qū)起到一定的配套作用，具有戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)意義酒店物業(yè)能夠?yàn)樽≌峁┡涮滓约白鳛閮?yōu)良固定資產(chǎn)沉淀，就本項(xiàng)目而言，酒店還能為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源，能夠與各功能物業(yè)形成良性互動(dòng)，具有戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)意義由于市場(chǎng)供應(yīng)的激增，廣州包括白云區(qū)在內(nèi)的五星級(jí)酒店市場(chǎng)入住率呈明顯的下降趨勢(shì)?廣州高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求較為不足，而市場(chǎng)供應(yīng)卻持續(xù)增長(zhǎng)，供需之間存在較為明顯的不匹配狀態(tài)； 2023年到 2023年廣州市五星級(jí)酒店客房從 4,364間上升到 9,063間 ,預(yù)計(jì)到 2023年為止該數(shù)字將上升到 14,150間，其中 60%是國(guó)際連鎖品牌。?2023年到 2023年廣州市 五星級(jí)酒店客房年均增長(zhǎng)率為 11%，而同期到達(dá)廣州的 過(guò)夜旅游人數(shù)的年均增長(zhǎng)率僅為 %。?由于市場(chǎng) 供大于求 ，廣州五星級(jí)市場(chǎng)入住率從 2023年以來(lái)一直呈下降趨勢(shì)。相應(yīng)地，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，廣州市五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)也呈逐年走低的趨勢(shì)。 相對(duì)而言，四星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定 。廣州市五星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn) 2023 2023 廣州市四星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn) 2023 2023數(shù)據(jù)來(lái)源 : 廣州市旅游局 數(shù)據(jù)來(lái)源 : 廣州市旅游局從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店的檔次與規(guī)模項(xiàng)目具備一定的外部交通條件，具備吸引各類會(huì)議會(huì)展、旅游及中高端商務(wù)人士的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店檔次和規(guī)模各功能物業(yè)市場(chǎng)研判? 零售商業(yè)市場(chǎng)? 酒店市場(chǎng)? 公寓市場(chǎng)? 辦公市場(chǎng)考慮到白云區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐，以及潛在的中高端商務(wù)人士居住需求，中至中高檔服務(wù)式公寓存在一定市場(chǎng)需求白云區(qū)為廣州市重要的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)的批發(fā)、物流及制造業(yè)較為發(fā)達(dá)，受到產(chǎn)業(yè)的支撐，區(qū)域內(nèi)可能有來(lái)自企業(yè)中、高層，外籍技術(shù)人員等中高端商務(wù)人士的居住需求；白云新城定位為城市副中心，隨著區(qū)域的發(fā)展和商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)，未來(lái)可能存在中高端商務(wù)人士的居住需求。受到區(qū)域產(chǎn)業(yè)的支撐，以及考慮到潛在的中高端商務(wù)人士的居住需求，中高端服務(wù)式公寓可能存在市場(chǎng)需求；但由于白云區(qū)甚至廣州市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求普遍不足，出于風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，本項(xiàng)目即使開(kāi)發(fā)中高端服務(wù)式公寓，也需注意控制開(kāi)發(fā)規(guī)模各功能物業(yè)市場(chǎng)研判? 零售商業(yè)市場(chǎng)? 酒店市場(chǎng)? 公寓市場(chǎng)? 辦公市場(chǎng)白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機(jī)場(chǎng)路沿線；由于位于城市非核心商務(wù)區(qū)，高端辦公市場(chǎng)需求不足，但中低檔辦公物業(yè)市場(chǎng)需求較為活躍8123456 791312151711141016181920222124232225白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機(jī)場(chǎng)路沿線辦公物業(yè)類型 區(qū)域租金水平（元 /平方米 /月）平均入駐率 代表物業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓 廣州主要商務(wù)區(qū) * 100180 93%粵海天河城大廈、合景國(guó)際金融廣場(chǎng)白云區(qū) 無(wú)乙級(jí)寫(xiě)字樓廣州主要商務(wù)區(qū) 6090 85%新保利大廈、達(dá)寶廣場(chǎng)白云區(qū) 5080 三元里及機(jī)場(chǎng)路沿線：約 80%金茂大廈丙級(jí)寫(xiě)字樓廣州主要商務(wù)區(qū) 4060 90% 百匯廣場(chǎng)白云區(qū) 3040三元里及機(jī)場(chǎng)路沿線：約 90%齊富商貿(mào)大廈、金來(lái)大廈高端辦公物業(yè)市場(chǎng)需求不足，中低端市場(chǎng)相對(duì)較為活躍受到白云區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐以及白云新城的輻射和帶動(dòng)，項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的需求支撐，但預(yù)計(jì)租金水平空間有限本項(xiàng)目嘉禾均禾組團(tuán)白云新城白云機(jī)場(chǎng)白云新城規(guī)劃為廣州城市副中心，商業(yè)是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)職能之一，預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域辦公氛圍相對(duì)較為濃厚白云區(qū)為廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在制造業(yè)的帶動(dòng)下，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)也獲得了較好發(fā)展；2023年，白云區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 71%，甚至略高于廣州市同期的 %； 蓬勃發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)為白云區(qū)辦公物業(yè)發(fā)展提供了市場(chǎng)支撐。醫(yī)藥制造業(yè)交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)電氣機(jī)械制造業(yè)通用設(shè)備制品業(yè)化學(xué)原料制品制造業(yè)白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)白云區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重， 2023年 白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)白云新城未來(lái)商務(wù)分為較為濃厚，受其輻射和帶動(dòng)，本項(xiàng)目也將具備開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。從項(xiàng)目整體物業(yè)功能組合的角度出發(fā)，辦公物業(yè)對(duì)零售、酒店等都有消費(fèi)支撐，但預(yù)計(jì)其自身盈利能力較低，應(yīng)適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模預(yù)計(jì)本項(xiàng)目辦公產(chǎn)品的租戶以中小型企業(yè)居多，承租面積多在 300平米以下從經(jīng)濟(jì)利益的角度考慮，此類物業(yè)不適宜作為本項(xiàng)目重點(diǎn)發(fā)展方向中小型企業(yè)選址時(shí)對(duì)于成本性因素（如租金）敏感度最高，價(jià)格承受能力較低白云區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成辦公物業(yè)對(duì)零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓均能提供消費(fèi)人群支撐項(xiàng)目發(fā)展方向初探物業(yè)功能組合方案：既控制了風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)寫(xiě)
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