南湖都市花園南湖板快補充調查報告及都市桃源開發(fā)策略建議房市分析(編輯修改稿)
2025-07-21 16:11 本頁面
【文章內容簡介】 畝地上，森林的感覺有點過渡夸大。 1 在項目配套上，大型項目優(yōu)勢很明顯，而虹頂花園的會所，從營造標志性建筑和提升項目檔次上來說，還是有一定效果。 四、 板塊在銷項目營銷推廣特點描述 目名稱 營銷特點 中央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀寶安花園 新大地 成 功 花園 加州花園 華錦花園2 期 目前銷售性質 6 層現(xiàn)房基本售罄；小高層和 7 層現(xiàn)房在售 現(xiàn)房銷售 期房銷售 在銷小高層框架已到 10層左右 多層期房銷售 多 層 準現(xiàn) 房 銷售 多層和小高層均現(xiàn)房銷售 少量現(xiàn)房尾盤銷售 價格區(qū)間 小高層 1880－ 2550； 7 層 2100－2650 1700－ 1800 1590－1800 小高層 1830－ 2050 多層 1780 1180 －1450 1800 －2460 1420 －1690 均價 小高層 2100 多層 2300 1750 1780 小高層 1900 多層 1750 1350 左右 2200 折扣 一次付款 96 96 折 按揭支持 7 成 20 年 7 成 30 年 7 成 30年 銷售率 其去年推出的 4 棟多層已賣完， 4 棟小高層銷售率在 40％左右；6 棟 7 層建得最早，銷售較差 銷售員號稱85％，估計銷售率 65％左右 前兩期已售罄，小高層銷控表顯示約 40％，銷售不佳，第四 期 多 層10％左右 銷 售 比較差，中心 花 園處的 3－6 樓也沒有售出 銷售部搬遷，未知 95％ 賣場特點 設在紅色會所內；當天有一定客流量 賣場設置在玻 璃 會 所內，臨街會所造型有一定 的 標 志性；當天客流量尚可 設置在其經(jīng)典花園內，當天客流量賣場設置臨街 商鋪內，當天銷售員只有 2 名，賣場客流少 入 口 簡易 售 樓部，工地廣 告 牌東 倒 西歪，破爛不堪 ,有 設在臨街物業(yè)內， 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 16 頁 不多 客 戶 電話咨詢 主打廣告語 小高層，南湖生活的新高度 南湖“森林浴”；“森”活美景；家有森林，才是新生活 尊榮世家 大地永恒，溫馨無限；房好，價廉 坐享生活意趣，領略華錦風情，新一代經(jīng)濟適用房 ——可持續(xù)發(fā)展 熱銷戶型 非本次調查重點，未深入調查 消費主體 促銷活動 從上表的比較可分析出如下共性： 目前南湖板塊在銷項目（分期）大部分屬于現(xiàn)房或準現(xiàn)房銷售，如果銷售順暢，估計 2020年年中都 會逐漸進入銷售尾期； 整個板塊的價格覆蓋區(qū)間 1180－ 2650元，但多層均價集中于 1700－ 1800元，小高層均價集中于 1900－ 2300 元； 隨著江宏花園的售罄和華錦的性質轉型，南湖板塊目前的銷售呈現(xiàn)“中間熱，兩頭冷”的特點， 1750 元 /平米的價格線是目前市場接受得比較快的，高檔的碧云天大戶型、加州花園小高層和低檔成功花園均相對比較冷靜； 從某種程度上，環(huán)境是提供差價支撐的重要因素，但中央花園對環(huán)境期望過高，也會走向難以被市場接受的極端； 在賣場設置上，有會所的均設在會所內，大部分調查成員對虹頂花園的賣場 記憶深刻； 在主打廣告語上，同萬科等品牌地產相比，似乎還難以體現(xiàn)專業(yè)素質，大多缺乏個性和感染力。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 16 頁 五、 板塊在銷項目開發(fā)策略分析 項目名稱 中 央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀寶安花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園 2 期 首期開發(fā)介入地點 機 場路和機 場北路交匯處 靠機場路 機場路和機場三路交匯處 最里角， 靠近主干道 規(guī)模小，屬寶 安花園第 3 期，目前 開發(fā)完畢 機場三路與機場路交匯處 功能分區(qū)特點 高 層靠路邊，減少棟距；小高層和 高檔房放 在中央公園周邊，保 證性價比 小高層靠邊；會所為門，入?yún)^(qū)見中心花園， 沿機場路和機場三路商業(yè)設施后為多層，大部分小高層居中，其他小高層和高層靠規(guī)劃中的南湖中央廣場 小 高層靠邊，利用 1－ 2 層做商業(yè) 或辦公設施 沒有整體規(guī)劃圖 從 整個寶安花園看，有先磚混，后框架，先多層，后小高 層的特征 建筑布局比較均勻，整體規(guī)劃對稱 分期地塊特點 先外圍，后中間，先環(huán)境，后建筑 先外邊，后里邊，先會所，后住宅 先沿街，后里邊 先差后好，有 先吃西瓜皮，后吃西 瓜的感覺 未知 先近后遠 分期產品特點 先多層，后小高層；先磚混，后框架 ；先中檔 ，后高檔，高層 先多層，后小高層，寧可加大密度，而要減少小高層 先商業(yè)設施，后住宅，先多層，后高層 先多層，后小高層，再多層 未知 先磚混，后框架 產品設計變更 其 二期的小 高層原規(guī) 劃為 8棟 ,實際有兩 棟改六層 目前暫無 銷售資料附圖和規(guī)劃圖比較，沒有繪商業(yè)界，多次也少了 1棟，不知是設計未知 原外立面顏色為暗紅，比較俗，現(xiàn)改為原 外墻設計 好像為白色調，而且 使用大量落地窗，但 現(xiàn)房主學校似乎有所調整 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 16 頁 更改，還是欺騙消費者 淡黃 色 調為黃色，且窗的感覺一般 分期供應量 每 期開發(fā)量控制在 5萬方左右， 先多后少，本期開發(fā)量 4 萬方左 右 本期開發(fā)估計在 萬方 每期 2 萬方左右，有點細 嚼慢咽的感覺，
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