南湖都市花園南湖板快補充調查報告及都市桃源開發(fā)策略建議房市分析(已修改)
2025-06-26 16:11 本頁面
【正文】 南湖板塊補充調查報告 及 都市桃源開發(fā)策略建議 第一章 前言 一、 調查目的 目前，南湖都市花園的規(guī)劃設計招標正在緊張，我們策劃小組的工作重點也轉入開發(fā)策略設計階段，為了對南湖板塊的競爭對手的開發(fā)策略做一個全面了解，并在此基礎上對公司的項目開發(fā)策略做初步建議，我們特對南湖花園板塊的主要在銷項目做此調查。 二、 調查實施單位 本次調查現(xiàn)場實施由周小靖 、袁西、張煒、潘繼征、徐婕、王艷玲共同完成，資料分析由周小靖、張國良、潘繼征、袁西、辛大揚、王艷玲、徐婕共同完成，資料整理和文案寫作由周小靖完成。 三、 調查規(guī)模 樣本數(shù)量：本次重點調查的樓盤數(shù)量為 8 個，包括中央花園之碧云天，虹頂花園、新大地、成功花園、加州花園、華錦花園和江南庭園。 樣本廣度：因開發(fā)策略屬于競爭策略之一，所以本次調查范圍僅僅陷于南湖花園板塊之內。 樣本深度：本次調查對個案深入程度重點在項目目前 4P 策略同第一次調查的變化，并企圖從這種變化中分析出對手的開發(fā)策略選擇。 四、 調查方法 本次調查針對 在銷項目區(qū)內進行了考察，去各售樓部進行了詳細咨詢，并利用因特網(wǎng)進行了個案資料收集，對部分項目疑點后來又進行了電話咨詢。 五、 資料統(tǒng)計分析方法 本次調查的資料統(tǒng)計是根據(jù)調查員調查記錄和所收集資料加以整理的，采用分析方法力求全面客觀。 六、 報告權威性說明 資料完整性說明：由于本次調查屬本策劃小組第一次調查，存在經(jīng)驗不足的遺憾，所以有些信息沒有收集到，但就資料總量來說，足以保證本報告的完整性。 資料真實性說明：對于各對手銷售效果情況、每期開發(fā)量情況、下一期開發(fā)量情況，很難取得真實資料，我們只能利用現(xiàn)有資料和科學方法進行預 測，本報告以“預估”加以標記，特請決策者注意。 第二章 主要調查成果統(tǒng)計分析 一 、南湖花園板塊項目分類 同我們的第一次調查（ 2001 年 12 月 3 日）相比，南湖花園板塊在售項目的“棋局”發(fā)生了新的變化，有些項目已經(jīng)售罄，有些項目進入銷售尾期且有新的推盤動向，有些項目第一次調查未開盤，本次調查已經(jīng)變成現(xiàn)房，現(xiàn)將這種“變化”列表比較如下： 第一次調查便已經(jīng)售罄的項目 第一次調查準現(xiàn)房在售，本次全部售罄的項目 第一次調查準現(xiàn)房在售，本次調查少量尾盤在售的項目 第一次調查期房預售，本次調查現(xiàn)房在售的項目 第一次調查未開盤 ，本次調查在售的項目 本次在銷項目，估計明年會有新盤推出項目 兩次調查都沒有銷售，但估計會在明年會推盤的項目 祥和苑、溫馨苑、康樂苑、寧靜苑，寶安花園、華錦 1 期、 松濤苑、頤和苑、新大地 1 期，江宏花園3 期，經(jīng)典花園 江南庭園 2 期，華錦 2 期 加州花園、成功花園 1 期 新世紀寶安家園、虹頂花園，新大地博雅苑、子期園， 華錦花園 3 期、碧云天 3 期，虹頂花園 2期，新世紀寶安 2期 南湖都市花園、江南庭院旁某項目 共 6 個（期） 共 4 個（期） 共 2 個（期） 共 2 個（期） 共 4 個（期） 共 4 個（期） 共 2 個 (期 ) 從上 表個項目的變化中，我們可以得出如下結論： 南湖花園板塊從當初的整體規(guī)劃發(fā)展到今天，已變成一個項目密集的“大雜燴”； 10多個（期）項目的全部入住或基本入住，使該板塊的生活氛圍和社區(qū)配套基本成熟，屬成熟大型社區(qū)； 8 個（期）在銷項目和明年 2－ 3 個新推項目將使本板塊的競爭壓力高居不下； 在江宏花園、華錦花園和成功花園等 3個低檔低價經(jīng)濟適用房項目中，江宏花園已經(jīng)售罄，華錦第三期已轉入商品房開發(fā)，成功花園除了價格以外，其他從產(chǎn)品到環(huán)境均處弱勢，所以經(jīng)濟適用房對南湖板塊的低價沖擊力度將得到一定緩解，整個南湖板塊將進入全面轉型與初步升級階段； 第一次調查和第二次調查的時間間距剛好一年，因此，從兩次調查在銷項目的變化情況可以初步估算出市場對南湖板塊的消化力大約在 30－ 35 萬方之間。 二、 板塊項目規(guī)劃布局總示意圖 見如 下南湖花園板塊項目規(guī)劃布局示意圖： 井岡山路 南湖路 巡司河路 機場路 機場北路 機場二路 機場三路 洛梁路 板塊現(xiàn)入口 溫馨苑 別墅區(qū) 寧靜苑 江南庭院 未知項目 華錦花園 祥和苑 江宏花園 頤和苑 康樂苑 中央花園 其碧云天 新大地 經(jīng)典家園 加州花園 寶安花園 寶安花園 電信 虹頂花園 新世紀 寶安花園 變壓 都市桃源 新凱利 松濤苑 成功花園 現(xiàn)有路 在建或者待建路 已售罄項目 整體尾盤在售項目 分期在售，有新動向 公用設施 本公司項目 有可能推盤未知項目 板塊現(xiàn)有入口 板塊在建新入口 在建新入口 車 站 運動 中 商 中北 制圖：周小靖 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 16 頁 從上圖可以看出： 整個南湖花園板塊的開發(fā)基本上是從井岡山路（板塊總入口處）向南湖路逐漸推進； 目前在銷項目基本上在機場路兩邊； 在銷項目集中地帶也是整個板塊大型配套設施的密集地； 本項目的區(qū)位優(yōu)勢目前在南湖板塊屬于偏 中位，如果洛梁路早日連通，其兩側的地塊將是南湖花園板塊下一個板塊密集點，本項目的區(qū)域優(yōu)勢也會得到改善。 三、 板塊在銷主要項目產(chǎn)品特點描述 項目名稱 產(chǎn)品特點 中央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀寶安花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園2 期 布局 都圍繞中心花園周邊， 7 層住宅朝向南偏 北 一點，保證對中央景觀 的 共享，棟距比一期大有提高 采取中央花園和組團相結合的方式，基本上每 3 棟樓成“小”字型圍合成一個組團 總體上成兩個半圍合組團，但二者的組團綠化地大小比較懸殊，也可看作只有一個中心花園的布局 108 畝 土地由于被規(guī)劃中的奧林匹克運動場分割成兩塊，開發(fā)成四個組團 兵營式，密度高 2 個組團，小高層靠近里邊空曠地 有一定規(guī)模中心花園，其他均勻布局，組團感不是很強，從規(guī)劃圖大致估計 7－ 9個組團，有半圍合，也有
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