【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 頁 金石地產(chǎn)合肥 市場調(diào)查報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 頁 目錄： 一：序言………………………………………………………………………………… 3 頁 二：項目跟蹤及分析…………………………………………………………………… 341 頁 三：市場分析總結(jié)……………………………………………………………………… 42 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 頁 一 . 序言 此報告內(nèi)容為合肥市二零零五年一月二十一日到二零零五年三月二十日的市場調(diào)查報告，結(jié)合了合肥市房地產(chǎn)新年以來的資料所做。所涉及到的內(nèi)容主要主要競爭樓盤和合肥市目前比較有影響力的幾 個新盤。 二 . 項目跟蹤及分析 1．頤園世家 ① 地理位置 地處習(xí)友路與懷寧路交匯處，與宋都的西湖花苑遙相對望地理位置相對于宋都來說較好一些。 ② 開發(fā)商 安徽信誼集團信得置業(yè)有限公司。 ③ 銷售代理 深圳張達利設(shè)計公司 /地產(chǎn)專案組。 ④ 產(chǎn)品介紹 此樓盤投資 億元，開工面積 萬平方米，共有 20 幢住宅，總戶數(shù)為 1100 戶，開發(fā)的產(chǎn)品全是小高層，一般以9+ 11+1 的為主，沿街的一般為 16+1 的，主力戶型面積為 11 130 平方米，目前在售的是 五棟。主力房型為三室兩廳兩衛(wèi)。房屋層高 3 米，外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，屋頂采用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 頁 的是平頂帶平臺的類型，供水為變頻加壓供水，供電量為 20A 或 40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺不給封閉，小區(qū)車位為 560 個，整個小區(qū)采用電子巡更系統(tǒng)單元采用可視對講，綜合看來，產(chǎn)品處于中上等水平。現(xiàn)已售 30%左右，高一點的樓層和面積較大的賣的不理想。 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。售樓處面積較大，布置比較豪華。開盤時間為 2020 年 7 月，一期推出 260 套。開盤開盤價格為 2600 元 /平方米，采取 VIP 卡優(yōu)惠 10000 元，陽光金卡優(yōu)惠 8000 元的推廣方式。截止到 2020 年 2 月銷售均價為 3500 元 /平方米。 ⑥ 賣點分析 1）地處政務(wù)區(qū)，未來發(fā)展及升值空間大。 2）項目東南方向，一條馬路之隔即為正在興建的奧體中心，更具有很大的升值空間。 3）境外景觀設(shè)計公司（加拿大潤楓國際）。 ⑦ 劣勢及不足 1）運動賣點在銷售中顯得牽強，虛無支撐。 2）產(chǎn)品先進性在政務(wù)區(qū)顯得不強，如車位配比過低，約 1： 。 3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚不完善。 3）從整個案場的主管到銷售員專業(yè)性較差，銷講隨意，銷售能力一般，管理也較為混 亂。 4）其戶型較差，房型不規(guī)整，功能區(qū)面積不合理，使用性較差。另外戶型整體面積偏大，總價高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 頁 5）從開盤到現(xiàn)在漲價太快，半年漲了 600 元 /平方米，因為周邊的配套還沒有跟上，項目缺少基本的支點，從銷售來看比其他的項目明顯要慢得多。 近期頤園世家已經(jīng)封盤，并且工期也停了下來，只發(fā)了兩期半版的報廣。主要是由于此項目的入市過于匆忙，在前期沒有客戶積累的情況下進入市場，且此項目至今沒有一個明確的主題，對市場的需求沒有充分調(diào)查，入市的產(chǎn)品根本得不到市場的認(rèn)可，再加上其入市時沒有一個可以詮釋項目的展示中心，使 得此項目成為市場上的無效供應(yīng)。此點尤其需要注意，本案作為一個大盤應(yīng)該要充分考慮市場需求，去引導(dǎo)市場，入市不宜過于匆忙。 項目近期與合肥本地的怡景工作室簽訂了整合推廣的合同，目前已經(jīng)進入全新包裝階段，預(yù)計在半個月左右時間將會以全新面貌進入市場，我司將持續(xù)高度關(guān)注。 2．國際花都 3518888 3512888 ① 地理位置 地處東流路與潛山路交匯處，地理位置相對于宋都距市中心較近。 ② 開發(fā)商 上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司。 ③ 銷售代理 由開發(fā)商自銷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 頁 ④ 產(chǎn)品介紹 此樓盤總建面積將達 70 萬 平米，為合肥第二大項目。將分 5 期開發(fā)，一期于 2020 年 12 月開盤，開發(fā)約 13 萬平米，二期也約 13 萬平米，戶數(shù)為 900 多戶，開發(fā)的產(chǎn)品多層與小高層。屋頂采用的是平頂帶平臺的類型，主力戶型為 80、120 平方米，房型為二室二廳一衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)。戶型特點房屋開間大，進深短（ ）主力戶型雙臥朝南，戶型方正，采光及通透性好，全明設(shè)計。外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，玻璃采用的是雙層中空玻璃，供水為變頻加壓供水，供電量為 20A 或 40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為 3： 1，整個小區(qū)采用紅外二 十四小時監(jiān)控和單元采用可視對講，產(chǎn)品處于中上等水平。一期于 2020 年底交房， 05 年下半年二期交付。 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報紙廣告，電視廣告和戶外廣告牌。項目分五期，每期都以一種國際花名命名。目前售樓處所在位置為地處東流路與潛山路交匯處樓盤現(xiàn)場，面積約 300㎡，裝修簡約。一期多層小高層 03年 12月 6日開盤， 4個月時間全部賣完。二期開盤時間為 2020年 6月中旬，均價約 3200元，目前均價為 3600元。一組團推出 200多套，開盤前采取內(nèi)部放號的的形式首批 150號在放號當(dāng)天放完，每號 10000元。到十 月份為止基本售完，只余少量的頂樓大面積戶型 ,購買可以有 5000元的優(yōu)惠。 2020年 1月 16日推出的三期天香苑分三個組團，其中 A組團的小高層共推出 200套，基本售完，主力戶型為三房兩廳，價格區(qū)間： 3300～ 4300元 /㎡， 僅剩 170㎡戶型約 4套 。天香苑 B組團將于 3月 5日對外放號銷售，均價為 3700元 /㎡， 目前 B組團已基本銷售完畢， C組團將會推出 4幢 11+1的小高層，面積為 90130㎡。 ⑥ 賣點分析 1）西面緊鄰市政府的辦公大樓，未來發(fā)展及升值空間大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 頁 2）政務(wù)區(qū)未來商業(yè)配套較為集中在此樓盤附近。 3） 屬于離市中心較近的政務(wù)區(qū)樓盤，客戶的接受能力較強。 4）一期即將交房小區(qū)的效果可以直接看見，能起到增強客戶的購房心理作用。 5）項目較大配套完善，有主題公園景觀，綠化率達到了 40%。 6）戶型配比比較符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，?80120 的為主。 7）售樓處銷售設(shè)施較先進，利用三維動畫可直接從電腦中看房選房。 8）境外景觀設(shè)計公司，加拿大 KFS 建筑設(shè)計公司。 ⑦ 劣勢及不足 1）樓盤賣點在銷講中提煉不精，解說不詳細(xì)。 2）產(chǎn)品先進性在政務(wù)區(qū)顯得不強，如車位配比過低，約 3： 1。 3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚 不完善。 4）售價較高，為目前政務(wù)區(qū)最貴樓盤。且價格受到周圍樓盤如生活地帶、綠怡匯林等樓盤相對低價的沖擊。 5）一期交房后，產(chǎn)品質(zhì)量不如宣傳中的精致，且綠化效果極為粗糙，與其發(fā)展商實力不相符。 金色池塘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 頁 ① 地理位置 地處蜀山區(qū)樊洼路與蜀鑫路交匯處，距離合肥植物園較近 ② 開發(fā)商 安徽合肥英泰地產(chǎn) ③ 銷售代理 開發(fā)公司自銷 ④ 產(chǎn)品類型 此樓盤總建面積 35 萬平米，分期開發(fā)。產(chǎn)品為多層與花園洋房，其中花園洋房為模仿萬科退層戶型。一期花園洋房基本為照抄萬科戶型，二期在戶型上做了一些更改，但一、 二期花園洋房均為兩層復(fù)式戶型。三期規(guī)劃尚未確定。多層屋頂采用的是平頂帶平臺或閣樓的類型，主力戶型為 80、 100、 120 平方米，房型為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)。戶型多為南北兩端式，開間較大， 126 ㎡的戶型即有三個開間朝南。外墻采用涂料，底層部分架空，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，供水為直供水，供電量為 40A，可提供暖氣與熱水，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為多層 3： 1，花園洋房 3： 2，二期花園洋房一躍二戶型帶自家車庫，且為贈送。整個小區(qū)采用入門 IC 卡，電子 門禁，單元采用可視對講，物管費用多層 元，小高層 1 元，綜合看來產(chǎn)品在當(dāng)?shù)靥幱谳^高水平。 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。在市中心繁華地段設(shè)有醒目廣告牌。目前售樓處為樓盤會所，面積較大，裝修豪華。銷售人員著裝統(tǒng)一，服務(wù)態(tài)度好，比較認(rèn)真，業(yè)務(wù)素質(zhì)較好。一期開盤時間為 2020 年 7 月，推出 20 余幢， 500 多套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 頁 多層住宅， 3 幢，計 36 套花園洋房。多層分為帶供暖與不供暖兩種，均價分別為 2400 與 2600 元，花園洋房均價 3500 元，最貴景觀戶型達 4800 元?，F(xiàn)一期已全部賣完。二期現(xiàn)拿出 2 幢多層（均價 2750）， 5 幢花園洋房