【文章內(nèi)容簡介】 航萬科濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西安一航瑞賽中飛置業(yè)有限公司 蘇州長風(fēng)學(xué)校項目 730畝 成都海蓉廠項目 1260畝 成都一航瑞賽置業(yè)有限公司 國際商務(wù)交流中心項目 42畝 閻良大營房瑞賽 .天域星城項目 無錫經(jīng)濟適用房項目 近期取地 成員公司陸產(chǎn) 西安慶泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 … 20 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 在住宅開發(fā)領(lǐng)域，一航瑞賽選擇與萬科進行強強聯(lián)合的戰(zhàn)略合作 合資成立 一航萬科有限公司 致力于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、一級土地開發(fā)等多項業(yè)務(wù) 一航的資源優(yōu)勢 萬科的管理優(yōu)勢 合作具體內(nèi)容 一航集團有很多行政劃撥土地，且多數(shù)區(qū)位較好。例如在南京等幾十個城市的的舊機場廠房 在這些地塊的搬遷中，必然會遇到資產(chǎn)盤活的問題，需要選擇專業(yè)合作方 1 通過 20多年的發(fā)展萬科集團在住宅開發(fā)方面積累了豐富經(jīng)驗 2 合作公司參照萬科管理體制建立運營流程，充分利用現(xiàn)有管理平臺，為一航培養(yǎng)管理隊伍 1 萬科所不擅長的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍交旗下一航專業(yè)公司運作 2 合作采取新成立公司雙方資金形式入股 3 合資公司由一航60%絕對控股 21 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 目前，一航萬科已迅速進入實際項目運作階段，一航即可得到土地出售的收入，也可享受土地開發(fā)帶來的收入 地塊概況 及價格 地塊簡況 成都海蓉廠地塊 蘇州長風(fēng)廠地塊 2023年 2月 1日獲取 成都一航萬科濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總地價 2023年 12月 26獲取 (一航 51%權(quán)益 ) 蘇州一航萬科有限公司 總地價 總占地面積 (1260畝 ) 容積率 總建筑面積 原成都海蓉特種紡織品公司 2023年海蓉廠與一航集團航宇救生裝備有限公司資產(chǎn)重組 蘇州長風(fēng)有限責(zé)任公司是中國航空工業(yè)第一集團直屬的大型企業(yè) 一航資源 萬科在成都的開發(fā)經(jīng)驗 萬科城市花園 萬科魅力之城 萬科雙水岸 … 萬科在蘇州的開發(fā)經(jīng)驗 萬科中糧 本岸 萬科 玲瓏灣 萬科 金色家園 … 萬科資源 總占地面積 (730畝 ) 容積率 總建筑面積 22 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 XX觀點：通過業(yè)務(wù)整合和管理專業(yè)化，一航將逐步形成戰(zhàn)略型地產(chǎn)管理總部 提高管理水平 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一航集團的戰(zhàn)略重點， 亟需一支專業(yè)隊伍實施管理 在集中管理能力薄弱 的 基礎(chǔ)上實現(xiàn)總部專業(yè)化，引入經(jīng)驗豐富的合作方非常重要 形成戰(zhàn)略總部 在管理隊伍和統(tǒng)一業(yè)務(wù)平臺到位之后，一航將逐步形成對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行戰(zhàn)略管控的總部，集中調(diào)配集團各種資源，形成統(tǒng)一的品牌形象 支持總體戰(zhàn)略 專業(yè)管理總部和高水平的管理團隊是集團房地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)集團三大戰(zhàn)略舉措形成的具體措施，將提高地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力，積累核心競爭力，支持戰(zhàn)略的實現(xiàn) 23 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 中遠集團和一航集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式比較 序 比對項 中遠集團（遠洋地產(chǎn)） 一航集團（一航萬科） 1 集團戰(zhàn)略 突出主業(yè)，地產(chǎn)作為投資型業(yè)務(wù) 多元化發(fā)展，地產(chǎn)是重要戰(zhàn)略方向 2 業(yè)務(wù)平臺 有（遠洋地產(chǎn)） 有（一航瑞賽） 3 公司性質(zhì) 香港上市公司 股份制公司，雙方以資金入股 4 股權(quán)地位 中遠集團相對控股 一航集團絕對控股 5 管理方式 作為投資業(yè)務(wù)進行管理 通過合資公司進行業(yè)務(wù)管控 6 業(yè)務(wù)管理水平 高（專業(yè)團隊管理） 高（與專業(yè)公司合作） 7 資金來源 股市融資和公司自身積累 合作雙方投資和公司自身積累 8 土地來源 以從二級市場獲得為主 以盤活一航集團現(xiàn)有土地資源為主 從以上 8點比對中可以得出，中遠集團和一航集團雖然戰(zhàn)略各異，旗下地產(chǎn)公司性質(zhì)不同，但都通過控股保證了公司對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最終控制權(quán)，實現(xiàn)了較高的管理水平。通過在戰(zhàn)略指導(dǎo)下的業(yè)務(wù)發(fā)展安排，中遠集團實現(xiàn)從投資性地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獲利的目的，而一航集團也整合了旗下的分散地產(chǎn)業(yè)務(wù)，盤活了存量土地資源，向戰(zhàn)略型管理總部邁出了重要一步。 24 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 目 錄 ? 遠洋地產(chǎn)經(jīng)營模式研究 ? 一航地產(chǎn)經(jīng)營模式研究 ? 新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究 ? 中國普天工業(yè)地產(chǎn)研究 ? XX觀點：對客戶開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建議 25 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 工業(yè)園區(qū)模式標桿 新興鑄管置業(yè) ? 新興鑄管置業(yè)所屬新興鑄管集團 ? 新興鑄管集團是集資本經(jīng)營和生產(chǎn)經(jīng)營于一體的大型國有企業(yè)， 總部在北京 ，目前擁有鋼鐵和管業(yè)、輕工、機械、房地產(chǎn) 4大板塊，新興鑄管股份、際華輕工集團、新興重工、 新興鑄管置業(yè) 、新疆金特鋼鐵 5大公司， 1個國家級企業(yè)技術(shù)中心、 1個國家級軍需品檢測中心和 66戶三級企業(yè)，分布在全國 22個省、市、自治區(qū)和海外，截至 2023年注冊資本 。 ? 其鑄管市場穩(wěn)居國內(nèi)第一，在世界上處于領(lǐng)先水平。占有率達到 40%，出口占 30%； ? 際華物流是際華輕工集團下屬物流企業(yè)，在上海、西安、武漢、信陽等地設(shè)立物流分公司，在市場上占有較大的市場地位。 ? 新興鑄管置業(yè)在邯鄲開發(fā)的國際物流城依托于際華物流。 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，不管是園區(qū)式還是企業(yè)主導(dǎo)式都是建立在其自身資源基礎(chǔ)之上的產(chǎn)業(yè)鏈延升或服務(wù)配套，兵裝集團在國防、汽車、摩托車、光學(xué)等領(lǐng)域的優(yōu)勢地位為其后續(xù)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。 26 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 為加快房地產(chǎn)開發(fā)進程，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新興鑄管置業(yè)近期關(guān)注的重點 住宅 開發(fā) 邯鄲 邯鄲鴨池住宅項目 商務(wù) 開發(fā) 上海 北京 CBD的財富中心一期 財富中心二期服務(wù)式公寓（即將竣工） 財富中心二期酒店（已經(jīng)竣工） 北京呼家樓賓館 廣州 廣州中華廣場二期工程（在建） 廣州中華廣場一期裙樓 邯鄲 邯鄲趙王賓館（控股） 工業(yè) 開發(fā) 北京 北京 3501工廠 邯鄲 邯鄲國際商貿(mào)物流城 邯鄲馬頭生態(tài)工業(yè)城 上海 上海 3516工廠 廣州 廣州新星實業(yè)公司（ 3518工廠） 對應(yīng)的物業(yè)開發(fā)形態(tài) ? 以 做強做大房地產(chǎn)業(yè) 為主，適度拓展相關(guān)行業(yè)，實現(xiàn)多元化經(jīng)營；以集團擁有的土地資源為主，擇機拓展其他區(qū)域市場；以商品住宅開發(fā)為主，適度開發(fā)其它物業(yè)。先后在北京、上海、廣州、等大城市開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項目，其中北京 CBD的北京財富中心、廣州中華廣場項目影響較大。 ? 新興鑄管置業(yè)在充分貫徹集團戰(zhàn)略，堅持推進“走出去”，利用“兩個市場，兩種資源”，在發(fā)展中尋求新的利益增長點的前提下，加快擴展其在工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，實現(xiàn) 2023年新經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略規(guī)劃。同時也為集團在邯鄲物流的拓展鞏固基礎(chǔ)。 新興鑄管置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 27 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 依托集團物流資源，與邯鄲創(chuàng)鑫地產(chǎn)簽署了共同開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略協(xié)議 新興鑄管置業(yè)與邯鄲創(chuàng)鑫房地產(chǎn)公司聯(lián)手兼并了邯鄲昌泰房地產(chǎn)公司 ,成立了新興鑄管置業(yè) (邯鄲 )發(fā)展有限公司 ,準備合作開發(fā) 邯鄲國際商貿(mào)物流城 、邯鄲馬頭生態(tài)工業(yè)城兩項工業(yè)地產(chǎn)項目和邯鄲鴨池住宅項目 ,并完成了戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽訂。 戰(zhàn)略實施舉措 新興鑄管置業(yè)抓住邯鄲竭力打造區(qū)域物流中心的大好市場環(huán)境 ,在集團戰(zhàn)略號召下和邯鄲創(chuàng)鑫地產(chǎn)強強聯(lián)合 ,資源共享，風(fēng)險分攤。 ? 董事長劉明忠講話： 堅定不移地推進“走出去”的戰(zhàn)略，提高競爭力。充分利用“兩個市場、兩種資源”。積極為二級公司（含置業(yè)）上市做好準備。 ? 新興鑄管現(xiàn)已形成為以物流配送、大件運輸、零擔(dān)專線、物流信息服務(wù)五大領(lǐng)域為核心的綜合型物流企業(yè)，物流中心注冊資金 10個億。 集團戰(zhàn)略及資源 28 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 在戰(zhàn)略合作伙伴選擇上，從多維度進行了慎重的考察 戰(zhàn)略聯(lián)盟的選擇是新興鑄管置業(yè)快速運作工業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵 位于河北省邯鄲市市區(qū)內(nèi)東部的“創(chuàng)鑫陽光城”。獲得殊榮若干，影響度高．該項目位于城市新興的核心地段，項目共占地919畝 是邯鄲最大，影響最深，知名度最高，居河北省前十名。 邯鄲市創(chuàng)鑫房地產(chǎn)成立于 2023年 6月，資歷較老，是邯鄲最大，知名度最高的地產(chǎn)公司 集高檔住宅、大型商業(yè)、購物公園、商業(yè)步行街、五星級酒店、甲級寫字樓等一體． 資歷規(guī)模 行業(yè)地位 成功案例 開發(fā)類型 29 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 符合邯鄲市政的總體規(guī)劃是其工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本前提 邯鄲市政規(guī)劃 邯鄲區(qū)位優(yōu)勢 市政對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需求 ?河北省現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃中，邯鄲被列為全省五大物流樞紐城市之一 ?邯鄲正加快推進現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，總投資近 50億元的北環(huán)物流帶雛形已顯 ?交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢、資源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、物流儲運優(yōu)勢構(gòu)成了邯鄲現(xiàn)代物流業(yè)快速發(fā)展的支撐體系，為邯鄲建設(shè)成為中原區(qū)域物流中心城市提供了現(xiàn)實基礎(chǔ)和有利條件 ? 京廣鐵路、邯長鐵路和邯濟鐵路在市內(nèi)匯合，使邯鄲成為四省臨界區(qū)惟一的鐵運十字樞紐。 ? “五縱五橫”干線公路網(wǎng)主框架已基本形成，全市交通運輸線路公路總里程 6325公里，高速公 路 72公里，密度達 49公里／百平方公里，位居河北省第二位； ? 遠高于 14公里／百平方公里的全國水平。 30 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 對外部資源的充分分析降低了其在該工業(yè)地產(chǎn)項目上的投資風(fēng)險 新興鑄管在邯鄲的工業(yè)地產(chǎn)項目完全符合市政規(guī)劃 區(qū)位的優(yōu)惠政策使后續(xù)經(jīng)營和發(fā)展，有較大的利潤空間 抓住市場機遇，盡快進入，尋求到了合適的戰(zhàn)略聯(lián)盟，降低了運營風(fēng)險 集團物流資源，為該工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)，為競爭者設(shè)立了壁壘。 31 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 內(nèi)部資源的充分利用和整合是其工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資源保障 內(nèi)部資源整合 ?新興鑄管集團在物流領(lǐng)域已占有一定的市場地位，在全國范圍內(nèi)已與中外運