【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 百貨的管理。 華潤(rùn)： 商業(yè)委員會(huì)下專設(shè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)線進(jìn)行商業(yè)管理 龍湖： PMO體系 — “強(qiáng)組織、弱項(xiàng)目”， PMO實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與地區(qū)公司有效互動(dòng) 萬(wàn)達(dá)：采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售實(shí)施放在區(qū)域公司，其它大部分職能由集團(tuán)總部牢牢把控 華潤(rùn)： 華潤(rùn) 6S戰(zhàn)略管理體系構(gòu)成 2023年，華潤(rùn)在 6S管理體系融入了平衡計(jì)分卡的戰(zhàn)略思想 龍湖：三大產(chǎn)品線，即龍湖天街 —— 大型超區(qū)域及區(qū)域型購(gòu)物中心 。龍湖星悅薈 —— 社區(qū)型時(shí)尚生活中心 。龍湖 MOCO—— 高端精品家居生活館 萬(wàn)達(dá)：商業(yè)即購(gòu)物廣場(chǎng)，有三代購(gòu)物廣場(chǎng)，目前如北京萬(wàn)達(dá)屬第三代購(gòu)物廣場(chǎng) 華潤(rùn)： 華潤(rùn)置地 — 萬(wàn)象城系列 華潤(rùn)萬(wàn)家 — 歡樂(lè)頌系列 旅游休閑與生活方式 — 五彩城系列 龍湖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步驟及產(chǎn)權(quán)管理方式 持有型商業(yè)整體發(fā)展原則： ? 選擇性保留租金價(jià)值高或者租金增長(zhǎng)快的商業(yè)物業(yè)。 商業(yè)項(xiàng)目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開(kāi)發(fā)節(jié)奏和團(tuán)隊(duì)迅速取得成功 ?新公司一年內(nèi)謹(jǐn)慎選擇持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過(guò) 30%的單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； ?新公司一年后兩年內(nèi)，可適當(dāng)選擇在商業(yè)物業(yè)面積在 60%以內(nèi)的單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最好立足于選擇能在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡的項(xiàng)目； ?新公司三年后可以拿純商業(yè)項(xiàng)目。 龍湖商業(yè)產(chǎn)權(quán)管理即擇優(yōu)持有，少量出售?？? 分享城市經(jīng)濟(jì)、地價(jià)增長(zhǎng)帶來(lái)的長(zhǎng)期收益。持有物業(yè)為了平衡綜合稅負(fù)水平。 萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略性決策 —— “ 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn) ” ■ 住宅市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，有限的消費(fèi)次數(shù)，日益高漲的拿地成本促 使萬(wàn)達(dá)開(kāi)辟住宅以外的市場(chǎng) ■ 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷長(zhǎng)期摸索實(shí)踐最終確定的 在經(jīng)歷了辦電梯廠，開(kāi)連鎖超市，投資紅酒、藥廠等多種嘗試 后，萬(wàn)達(dá)認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)既可以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，雙能使 萬(wàn)達(dá)不脫離主業(yè)，因此發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)成為萬(wàn)達(dá)做大、做強(qiáng)的首選。 ■萬(wàn)達(dá)實(shí)行差異化戰(zhàn)略，采用自己特有的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)模式，使自 成在眾多發(fā)展商中脫穎而出最大的提升了企業(yè)形象。 ■萬(wàn)達(dá)在實(shí)踐中不斷改進(jìn)著自己商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 從單店、組合店、城市綜合體、到如今發(fā)展影院、酒店，無(wú)論 是由主動(dòng)還是被動(dòng)因素促成，都是萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)方式的不 斷探索。 目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)是第三代購(gòu)物廣場(chǎng)。 萬(wàn)達(dá)第三代商業(yè)存在問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施 存在問(wèn)題 巨大資金壓力 為避免出售產(chǎn)權(quán)式小商鋪所帶來(lái)的各種問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品原則上實(shí)行了只租不售的模式。但這給萬(wàn)達(dá)資金帶來(lái)巨大壓力。 應(yīng)對(duì)措施 REITS（房地產(chǎn)信托基金）：萬(wàn)達(dá)引入麥格理，欲將其 9項(xiàng)資產(chǎn)打包上市，但由于主力店比重大，租金收益水平太低，最終擱淺。 CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）：萬(wàn)達(dá)與麥格理聯(lián)合發(fā)行 美元 CMBS，成為國(guó)內(nèi)首例商業(yè)地產(chǎn)抵押證券。 華潤(rùn)商業(yè)總結(jié) 成功構(gòu)建華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)航母，紅色商業(yè)地產(chǎn)王國(guó) 商業(yè)資產(chǎn)管理研討 如果商業(yè)物業(yè)由城市綜合體開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)完成，那么該資產(chǎn)從產(chǎn)權(quán)角度與商業(yè)管理公司是什么關(guān)系？ 由商業(yè)管理公司向開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買商業(yè)物業(yè)； 開(kāi)發(fā)公司分立出單獨(dú)的商業(yè)物業(yè)公司，商業(yè)管理公司購(gòu)買商業(yè)物業(yè)公司股權(quán)（對(duì)價(jià)為貨幣資金或者其他公司股權(quán)等） 開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，商業(yè)管理公司向開(kāi)發(fā)公司租賃商業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè)管理公司長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理 附件：綜合體分析及香港太古案例 Part 5 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。 綜合體（ plex） 附件：綜合體分析及香港太古廣場(chǎng)案例 綜合體的特點(diǎn) ? 是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大； ? 對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 綜合體（ plex） Hotel 酒店 Office 辦公 Shopping 商業(yè) Apartment 居住 Complex Traffic 交通 Exhibition 展覽 Entertainment 文娛 Restaurant 餐飲 綜合體是將城市中商業(yè) /辦公 /居住 /旅店 /展覽 /餐飲 /會(huì)議 /文娛 /交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合 都市綜合體分析（ plex） 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來(lái)潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會(huì)職能 ?形成完善配套、信息平臺(tái) ?個(gè)體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價(jià)值最大化 ?補(bǔ)充其它功能 ?現(xiàn)金流來(lái)源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來(lái)的客戶。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關(guān)系 模式 1 均衡發(fā)展的模式 模式 3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式 4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 Complex =hotel+office+shopping+apartment+…… Complex =office (主 ) +apartment(次 ) + …… Hotel Shopping Complex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + …… Office Shopping Complex =shopping (主 ) + …… Office Hotel Shopping 綜合體發(fā)展的四種模式 模式 2 以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式 案例（香港太古廣場(chǎng)） 模式 a：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展 位于香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 +頂級(jí)購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)酒店式公寓 定位為 —— 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 案例（香港太古廣場(chǎng)） 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 ?提供 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) /洗衣服 /中央冷氣調(diào)節(jié) ?可使用港麗酒店的游泳池 /健體中心及商務(wù)中心海景 ? 套房面積定位 56平米 /110平米 /245平米 ?高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（ 315平米） ?太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流 ?會(huì)議展覽中心使 Tri—Me成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng) ?金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化 ?高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧 商業(yè) —— 太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心 ?多家五星級(jí)商務(wù)酒店 +高級(jí)酒店式公寓使 Tri— Me成為夜間中環(huán)的活力中心 ?各功能空間相互連通 /延展了共享空間 ?統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享 酒店 —— 通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿 酒店式公寓 —— 星級(jí)物管 +多產(chǎn)品組合 附件：開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究 Part 6 盡可能達(dá)到住戶、商戶和開(kāi)發(fā)商三方利益的均衡 核心是在不損失或少損失開(kāi)發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢，賺錢的前提是滿足客戶需求 商戶 住戶 開(kāi)發(fā)商 商戶賺錢才能繼續(xù)經(jīng)營(yíng) 社區(qū)成熟，住戶才能舒心 住戶滿意，開(kāi)發(fā)商才能賺錢 開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)的原則 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功 節(jié)奏 客戶需求 商家需求 開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯 客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩”等三類，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤(pán)需同時(shí)具備以上功能 社區(qū)商業(yè) 滿足基本生活功能 提高生活質(zhì)量功能 休閑游憩功能 資料來(lái)源： 2023年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位 /小組分析 客戶提及率 50% 20%客戶提及率 50% 客戶提及率 20% “滿足基本生活 ” 類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購(gòu)物需求 85% 66%57%54% 51%綜合超市菜市場(chǎng)購(gòu)物中心銀行24小時(shí)