【正文】 2023 2023 2023 業(yè)務(wù)探索期 經(jīng)營(yíng)起步期 市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期 迅速擴(kuò)張期 成熟發(fā)展期 戰(zhàn)略明晰 機(jī)制健全 跨越式發(fā)展期 跨區(qū)域發(fā)展 專業(yè)化運(yùn)作使中遠(yuǎn)集團(tuán)無需從集團(tuán)層面參與具體運(yùn)作的條件下呈現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又好又快發(fā)展的局面。 房地產(chǎn)是兵裝集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)板塊，建議兵裝集團(tuán)注重繼續(xù)明晰業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)旗下業(yè)務(wù)進(jìn)行有效整合，實(shí)施專業(yè)化管理，以支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速成長(zhǎng)。 10 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 歷次改制中，中遠(yuǎn)保持大股東地位，保證了對(duì)業(yè)務(wù)的控制力度 中化集團(tuán) 中遠(yuǎn)集團(tuán) 國(guó)有企業(yè) 股份制企業(yè) 合資企業(yè) * 上市公司 中遠(yuǎn)集團(tuán) 中遠(yuǎn)集團(tuán) 中化集團(tuán) 穎博 ** 立豐實(shí)業(yè) 中國(guó)經(jīng)貿(mào)信托公司 繁榮集團(tuán) 天津中遠(yuǎn) 中化集團(tuán) 等 7持股方 中化系 中遠(yuǎn)系 機(jī)構(gòu)投資者 公眾 原有投資者 新增投資者 1993年 2023年 2023年 2023年 * 合資化后的股權(quán)結(jié)構(gòu) 中化集團(tuán) 20% 中遠(yuǎn)集團(tuán) 20% 穎博 20% 立豐實(shí)業(yè) 17% 中國(guó)經(jīng)貿(mào)信托公司 7% 繁榮集團(tuán) 12% 天津中遠(yuǎn) 4% 中化系累計(jì)： 44% 中遠(yuǎn)系累計(jì)： 44% 獨(dú)立第三方： 12% 立豐實(shí)業(yè)和中國(guó)經(jīng)貿(mào)信托公司為中化集團(tuán)全資子公司 港資 天津中遠(yuǎn)為中遠(yuǎn)集團(tuán)全資子公司 穎博為中遠(yuǎn)國(guó)際全資子公司 港資 繁榮集團(tuán)為獨(dú)立第三方公司 港資 外資股份累計(jì)： 49% ** 新加入公司股權(quán)說明 股權(quán)結(jié)構(gòu)變更 11 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 30% 為達(dá)到上市目的，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)及各持股方對(duì)其股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行一系列調(diào)整 20% 20% 20% 17% 7% 12% 4% 12% 中化 中遠(yuǎn) 穎博 立豐 經(jīng)信 繁榮 津中遠(yuǎn) (中化 )WCI收購(gòu)繁榮所持股份，后 WCI又被 (獨(dú)立第三方 )悅鷹收購(gòu) 17% (中化 ) 方興地產(chǎn)收購(gòu) (中化 )立豐所持股份 20% 4% 20% 17% 7% 中化系所持股份由 (中化 )Rillbuck收購(gòu) 中遠(yuǎn)和天津中遠(yuǎn)所持股份由 (中遠(yuǎn)國(guó)際 )昇能收購(gòu) 100% Rillbuck、 WCI、穎博、昇能兩次增資 100% 通過換股協(xié)議，各方所持股份統(tǒng)一售予持股公司耀勝 Newco 耀勝又向 (中遠(yuǎn) )Sunnywealth、中化香港、 (第三方 )悅鷹出售其 44%、 44%、 12%股份 44% 44% 12% 中化系 中遠(yuǎn)系 第三方 增資擴(kuò)股 中間持股方 30% 財(cái)務(wù)投資者 SSF、 SC、 Indopark、 IFR、駿洋、 RECP認(rèn)購(gòu)耀勝新發(fā)行股票 通過上市前重組換股協(xié)議，耀勝持股方將全部股份售予遠(yuǎn)洋控股 遠(yuǎn)洋控股再按耀勝原股份結(jié)構(gòu)將本公司全部股權(quán)售予耀勝各控股方，正式完成上市前重組 % % % 100% 財(cái)務(wù)投資者 12 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市之后，中遠(yuǎn)集團(tuán)持有 %股份，繼續(xù)保持相對(duì)控股地位 ? 中遠(yuǎn)集團(tuán)通過旗下全資子公司中遠(yuǎn)香港持有的控股子公司中遠(yuǎn)國(guó)際實(shí)施控股 ? 中遠(yuǎn)國(guó)際再通過中遠(yuǎn)國(guó)際的全資中間控股公司 Sunny Wealth 持有遠(yuǎn)洋控股 ? 遠(yuǎn)洋控股通過股權(quán)置換公司耀勝 (Newco)持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和香港遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的 100%股份 ? 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和香港遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)旗下各項(xiàng)目和項(xiàng)目公司進(jìn)行實(shí)際管控 遠(yuǎn)洋控股 13 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的成功不是依賴母公司所具有的優(yōu)勢(shì)資源，而是憑借較高專業(yè)操作能力 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的企業(yè)使命 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將以客戶專家為手段，致力于房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)管理，提供高品質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品及增值服務(wù)，為人們創(chuàng)造更好的工作與生活環(huán)境 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項(xiàng)目 從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入 毛利率 50% 由公開拍賣或競(jìng)標(biāo)獲得 毛利率 42% 04年 8月前以合約銷售取得 毛利率 35% 5個(gè) 8個(gè) 10個(gè) 23個(gè) 由于主動(dòng)進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下有一支專業(yè)能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，在市場(chǎng)判斷、業(yè)務(wù)發(fā)展、成本管理等方面都積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中，可以看出積累的操作經(jīng)驗(yàn)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的重要影響。 35% 4250% 操作經(jīng)驗(yàn) 對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生 重大影響 中遠(yuǎn)集團(tuán)通過參股控股對(duì)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理，讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立發(fā)展，既分享到了房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)帶來的財(cái)富效應(yīng)，有對(duì)主業(yè)發(fā)展形成助益。 14 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 XX觀點(diǎn)：中遠(yuǎn)集團(tuán)非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)演變歷程的三點(diǎn)啟示 中遠(yuǎn)的案例對(duì)于看好地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期發(fā)展有較大借鑒意義 ? 對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，主動(dòng)布局，長(zhǎng)期聚焦 ? 分散股權(quán)結(jié)構(gòu)，解決業(yè)務(wù)發(fā)展的政策和資金瓶頸 ? 提供了集團(tuán)地產(chǎn)板塊通過股權(quán)分散化分拆上市的經(jīng)驗(yàn) 三條 途徑 分散發(fā)展 從國(guó)有獨(dú)資到股份制，再到中外合資，股權(quán)重組直至最終在 H股上市，中遠(yuǎn)集團(tuán)在對(duì)待旗下非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面始終處于主動(dòng)。在戰(zhàn)略層面明確規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過有?。毓蛇h(yuǎn)洋地產(chǎn)、有選擇地參股其他有潛力的地產(chǎn)業(yè)務(wù)）有舍（賣掉中遠(yuǎn)三林地產(chǎn)，壓縮各航運(yùn)分公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)）的安排，集中優(yōu)勢(shì)資源，提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益。通過不斷引入戰(zhàn)略投資者，讓地產(chǎn)板塊逐步由集團(tuán)的操作性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資性業(yè)務(wù)。 從中央企業(yè)各非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)成績(jī)的橫向比較來看，中遠(yuǎn)模式是較為成功的，具有較強(qiáng)的借鑒意義。 15 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 目 錄 ? 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究 ? 一航地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究 ? 新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究 ? 中國(guó)普天工業(yè)地產(chǎn)研究 ? XX觀點(diǎn)：對(duì)客戶開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建議 16 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 2023年以來，國(guó)家和軍隊(duì)對(duì)中央軍工企業(yè)民用業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的政策逐步明晰，未來幾年將是這部分業(yè)務(wù)戰(zhàn)略整合的關(guān)鍵時(shí)期 2023年 3月 國(guó)防科工委 2023年 6月 國(guó)防科工委 發(fā)改委 /國(guó)資委 關(guān)于非公有制經(jīng)濟(jì)參與國(guó)防科技工業(yè)建設(shè)的指導(dǎo)意見 關(guān)于大力發(fā)展國(guó)防科技工業(yè)民用產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見 關(guān)于推進(jìn)軍工企業(yè)股份制改造的指導(dǎo)意見 2023年 11月 國(guó)防科工委 軍工企業(yè)股份制改造實(shí)施暫行辦法 2023年 11月 國(guó)防科工委 中介機(jī)構(gòu)參與軍工企業(yè)改制上市管理暫行辦法 軍工企業(yè)中的通用設(shè)備設(shè)施、非主業(yè)資產(chǎn)等，剝離出來后 允許 進(jìn)行多種形式的改制。 鼓勵(lì)軍工企業(yè)之間或與其他企事業(yè)單位結(jié)合專業(yè)化重組進(jìn)行改制。對(duì)有利于提高自主創(chuàng)新能力，有利于促進(jìn)軍民結(jié)合、寓軍于民，有利于小核心大協(xié)作、減少重復(fù)建設(shè)，有利于加快軍民兩用產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的重組改制，可以 放寬 改制類型的限制。 —— 《 軍工企業(yè)股份制改造實(shí)施暫行辦法 》 2023年來 政策集中出臺(tái) 方向逐步明晰 監(jiān)管機(jī)構(gòu)針對(duì)軍工中央企業(yè)中民用業(yè)務(wù)板塊發(fā)展戰(zhàn)略的重要政策 2023年 2月 國(guó)防科工委 17 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 在政策指導(dǎo)下，一航集團(tuán)對(duì)旗下業(yè)務(wù)進(jìn)行了重組，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)明確作為集團(tuán)多元化發(fā)展的重要業(yè)務(wù)板塊 我國(guó)的 11家軍工央企 兵器裝備集團(tuán)公司 兵器工業(yè)集團(tuán)公司 航空工業(yè)第一集團(tuán)公司 航空工業(yè)第二集團(tuán)公司 航天科技集團(tuán)公司 航天科工集團(tuán)公司 船舶工業(yè)集團(tuán)公司 船舶重工集團(tuán)公司 核工業(yè)集團(tuán)公司 核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司 電子科技集團(tuán)公司 營(yíng)收 三甲 1 2 3 *2023 數(shù)據(jù) 軍用飛機(jī) 一航集團(tuán)簡(jiǎn)介 成立于 1999年 7月 1日，是特大型中央企業(yè)。擁有大中型工業(yè)企業(yè) 47家，直屬專業(yè)公司及事業(yè)單位 22個(gè)，共有員工 24萬人，資產(chǎn)總額 1000多億元 一航的多元化戰(zhàn)略 由于國(guó)內(nèi)防務(wù)產(chǎn)品發(fā)展空間的限制，中國(guó)一航提出了突出航空主業(yè)、相關(guān)多元發(fā)展的戰(zhàn)略思路 。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其 九大業(yè)務(wù)板塊 之一，也是三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn) 一航房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略方向 通過與專業(yè)公司的戰(zhàn)略合作提升操作能力，通過資本運(yùn)作提升資源整合能力和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，最終達(dá)到分拆上市的目的 民用飛機(jī) 發(fā)動(dòng)機(jī) 機(jī)載設(shè)備 裝備制造 電子 金融 房地 產(chǎn) 民品 一航九大業(yè)務(wù)板塊 18 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 為了保證包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)的各戰(zhàn)略業(yè)務(wù)順利發(fā)展，一航集團(tuán)明確了戰(zhàn)略舉措 專業(yè)化整合 ? 以大集團(tuán)戰(zhàn)略為指引，以資本為紐帶，以發(fā)展為動(dòng)力，把集團(tuán)分散的資源按照專業(yè)化發(fā)展目標(biāo)整合起來，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 最終形成若干個(gè)良性發(fā)展、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的子公司或事業(yè)部 資本化運(yùn)作 ? 改造和利用現(xiàn)有的資本平臺(tái)，打造一批新的平臺(tái)，逐步實(shí)現(xiàn)集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊上市，更好地 為現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展與專業(yè)整合服務(wù) ，更好地為新領(lǐng)域?qū)嵤┦召?gòu)兼并擴(kuò)張服務(wù)。時(shí)機(jī)成熟時(shí)通過股權(quán)置換、回購(gòu)等措施，最終實(shí)現(xiàn)中國(guó)一航整體上市的目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ? 將集團(tuán)的科技優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、能力優(yōu)勢(shì)與資本化市場(chǎng)運(yùn)作、體制機(jī)制創(chuàng)新更好地結(jié)合起來，按照構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈的目標(biāo)， 形成多元相關(guān)的業(yè)務(wù)發(fā)展板塊 ，形成中國(guó)一航完整、良性的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展價(jià)值鏈 19 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 集團(tuán)明確一航瑞賽作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺(tái)并通過與萬科合作提高管理水平與盈利能力 為了改變業(yè)務(wù)“亂、小”的局面， 2023年 5月一航瑞賽根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略將地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位為公司戰(zhàn)略重點(diǎn)之一 ? 有效整合集團(tuán)分散的土地、資金等優(yōu)質(zhì)資源 ? 更有效地利用公司的各種資源，將業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大 ? 與專業(yè)公司合作進(jìn)行增量業(yè)務(wù)整合，改變業(yè)務(wù)分散狀態(tài) 一航集團(tuán) 北京瑞賽 北京中航瑞信投資管理有限公司 一航萬科有限公司 無錫一航瑞賽置業(yè)有限公司 成都一