【正文】 零擔(dān)專線、物流信息服務(wù)五大領(lǐng)域?yàn)楹诵牡木C合型物流企業(yè)。 ?資源共享； ?管理模式借鑒。 30 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 對(duì)外部資源的充分分析降低了其在該工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上的投資風(fēng)險(xiǎn) 新興鑄管在邯鄲的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目完全符合市政規(guī)劃 區(qū)位的優(yōu)惠政策使后續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，有較大的利潤(rùn)空間 抓住市場(chǎng)機(jī)遇，盡快進(jìn)入，尋求到了合適的戰(zhàn)略聯(lián)盟，降低了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)物流資源，為該工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)，為競(jìng)爭(zhēng)者設(shè)立了壁壘。 集團(tuán)戰(zhàn)略及資源 28 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 在戰(zhàn)略合作伙伴選擇上，從多維度進(jìn)行了慎重的考察 戰(zhàn)略聯(lián)盟的選擇是新興鑄管置業(yè)快速運(yùn)作工業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵 位于河北省邯鄲市市區(qū)內(nèi)東部的“創(chuàng)鑫陽光城”。 ? 董事長(zhǎng)劉明忠講話： 堅(jiān)定不移地推進(jìn)“走出去”的戰(zhàn)略，提高競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 新興鑄管置業(yè)在充分貫徹集團(tuán)戰(zhàn)略，堅(jiān)持推進(jìn)“走出去”，利用“兩個(gè)市場(chǎng)，兩種資源”，在發(fā)展中尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)的前提下，加快擴(kuò)展其在工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，實(shí)現(xiàn) 2023年新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。 ? 新興鑄管置業(yè)在邯鄲開發(fā)的國(guó)際物流城依托于際華物流。通過在戰(zhàn)略指導(dǎo)下的業(yè)務(wù)發(fā)展安排，中遠(yuǎn)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)從投資性地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獲利的目的，而一航集團(tuán)也整合了旗下的分散地產(chǎn)業(yè)務(wù)，盤活了存量土地資源，向戰(zhàn)略型管理總部邁出了重要一步。例如在南京等幾十個(gè)城市的的舊機(jī)場(chǎng)廠房 在這些地塊的搬遷中，必然會(huì)遇到資產(chǎn)盤活的問題，需要選擇專業(yè)合作方 1 通過 20多年的發(fā)展萬科集團(tuán)在住宅開發(fā)方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn) 2 合作公司參照萬科管理體制建立運(yùn)營(yíng)流程，充分利用現(xiàn)有管理平臺(tái)，為一航培養(yǎng)管理隊(duì)伍 1 萬科所不擅長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍交旗下一航專業(yè)公司運(yùn)作 2 合作采取新成立公司雙方資金形式入股 3 合資公司由一航60%絕對(duì)控股 21 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 目前，一航萬科已迅速進(jìn)入實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作階段，一航即可得到土地出售的收入，也可享受土地開發(fā)帶來的收入 地塊概況 及價(jià)格 地塊簡(jiǎn)況 成都海蓉廠地塊 蘇州長(zhǎng)風(fēng)廠地塊 2023年 2月 1日獲取 成都一航萬科濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總地價(jià) 2023年 12月 26獲取 (一航 51%權(quán)益 ) 蘇州一航萬科有限公司 總地價(jià) 總占地面積 (1260畝 ) 容積率 總建筑面積 原成都海蓉特種紡織品公司 2023年海蓉廠與一航集團(tuán)航宇救生裝備有限公司資產(chǎn)重組 蘇州長(zhǎng)風(fēng)有限責(zé)任公司是中國(guó)航空工業(yè)第一集團(tuán)直屬的大型企業(yè) 一航資源 萬科在成都的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 萬科城市花園 萬科魅力之城 萬科雙水岸 … 萬科在蘇州的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 萬科中糧 —— 《 軍工企業(yè)股份制改造實(shí)施暫行辦法 》 2023年來 政策集中出臺(tái) 方向逐步明晰 監(jiān)管機(jī)構(gòu)針對(duì)軍工中央企業(yè)中民用業(yè)務(wù)板塊發(fā)展戰(zhàn)略的重要政策 2023年 2月 國(guó)防科工委 17 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 在政策指導(dǎo)下，一航集團(tuán)對(duì)旗下業(yè)務(wù)進(jìn)行了重組，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)明確作為集團(tuán)多元化發(fā)展的重要業(yè)務(wù)板塊 我國(guó)的 11家軍工央企 兵器裝備集團(tuán)公司 兵器工業(yè)集團(tuán)公司 航空工業(yè)第一集團(tuán)公司 航空工業(yè)第二集團(tuán)公司 航天科技集團(tuán)公司 航天科工集團(tuán)公司 船舶工業(yè)集團(tuán)公司 船舶重工集團(tuán)公司 核工業(yè)集團(tuán)公司 核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司 電子科技集團(tuán)公司 營(yíng)收 三甲 1 2 3 *2023 數(shù)據(jù) 軍用飛機(jī) 一航集團(tuán)簡(jiǎn)介 成立于 1999年 7月 1日，是特大型中央企業(yè)。 從中央企業(yè)各非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)成績(jī)的橫向比較來看，中遠(yuǎn)模式是較為成功的，具有較強(qiáng)的借鑒意義。 35% 4250% 操作經(jīng)驗(yàn) 對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生 重大影響 中遠(yuǎn)集團(tuán)通過參股控股對(duì)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理，讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立發(fā)展，既分享到了房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)帶來的財(cái)富效應(yīng)，有對(duì)主業(yè)發(fā)展形成助益。 單位（㎡） 已開發(fā)面積 開發(fā)中面積 已獲得土地使用權(quán)證的可開發(fā)用地 未獲得土地使用權(quán)證的可開發(fā)用地 住宅 辦公樓 零售 酒店 其他 建面總計(jì) *除合作方權(quán)益總計(jì) 1761613 192759 108062 55901 378414 2496749 2320491 800960 95356 89898 212683 1198897 1021539 1823720 218789 264825 38529 352314 2698177 2657339 52926 78000 42802 81355 32925 288008 280381 * 除合作方權(quán)益總計(jì)：指合作項(xiàng)目中除去合作方權(quán)益部分之外的建筑面積 9 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 通過股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)規(guī)避了政策風(fēng)險(xiǎn)，保證了業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展 1億 10億 20億 38億 股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整期 上市公司 國(guó)有獨(dú)資公司 股份公司 中外合資公司 注冊(cè) 資本金 2023年 國(guó)資委發(fā)出央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組文件 1993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 業(yè)務(wù)探索期 經(jīng)營(yíng)起步期 市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期 迅速擴(kuò)張期 成熟發(fā)展期 戰(zhàn)略明晰 機(jī)制健全 跨越式發(fā)展期 跨區(qū)域發(fā)展 專業(yè)化運(yùn)作使中遠(yuǎn)集團(tuán)無需從集團(tuán)層面參與具體運(yùn)作的條件下呈現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又好又快發(fā)展的局面。 ?在北京市、天津市、沈陽市、大連市、杭州市和中山市等地?fù)碛薪?30個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。 4 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 基于對(duì)兵裝集團(tuán)問題的認(rèn)識(shí)， XX顧問從中選取四家企業(yè)作為標(biāo)桿研究對(duì)象 XX顧問基于兵裝集團(tuán)“一個(gè)目標(biāo)，兩種資源，四個(gè)問題”的認(rèn)識(shí)，對(duì)其管控模式、資源優(yōu)勢(shì)、業(yè)務(wù)分布、區(qū)域分布及未來發(fā)展方向進(jìn)行了詳細(xì)分析，從中得出選擇標(biāo)桿的 4個(gè)維度，據(jù)此從以房地產(chǎn)為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的 135家中央企業(yè)中選出 4家作為此次標(biāo)桿研究的對(duì)象。 定義 主要特點(diǎn) 備注 工業(yè)園區(qū) 開發(fā)模式 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。 —— 整理自兵裝集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)匯報(bào)資料 明確地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展戰(zhàn)略 現(xiàn)有行業(yè)經(jīng)驗(yàn) +各地優(yōu)質(zhì)土地資源 本研究項(xiàng)目要解決的問題可以概括為：圍繞“一個(gè)目標(biāo)”，運(yùn)用“兩種資源”，解決“四個(gè)問題” 業(yè)務(wù)分散，對(duì)集團(tuán)資源整合運(yùn)用不善 如何規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期發(fā)展 對(duì)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)與主業(yè)的融合無明確思路 中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)劣分析 劣勢(shì) 專業(yè)能力薄弱 業(yè)務(wù)松散 主輔分離的政策約束 優(yōu)勢(shì) 土地資源 資金實(shí)力 政府關(guān)系 2 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 第一 :清晰的戰(zhàn)略方向 是中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)的前提 ? 目前 135家主業(yè)不含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)擁有共計(jì) 500多家各種類型房地產(chǎn)公司，這部分輔業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 1800億人民幣； ? 在國(guó)資委要求央企主輔分離和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向好的兩大背景下，這部分央企必須為自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確定發(fā)展戰(zhàn)略。 1 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 一個(gè)目標(biāo) 兩種資源 四個(gè)問題 標(biāo)桿研究圍繞兵裝集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊面臨的主要問題展開 對(duì)工業(yè)地產(chǎn)等欲進(jìn)入的領(lǐng)域缺乏充分了解 集團(tuán)公司已于 2023年正式把房地產(chǎn)作為集團(tuán)公司的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并將把更多的資源配給到房地產(chǎn)業(yè)。 集團(tuán)公司房地產(chǎn)目前的基本情況是：截至 2023年底， 8家公司累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目 30個(gè)，累計(jì)開發(fā)面積接近200萬平方米，實(shí)現(xiàn)收入 70億，利潤(rùn) 5億，目前儲(chǔ)備的項(xiàng)目 14個(gè)，儲(chǔ)備面積約 480萬平方米。中遠(yuǎn)集團(tuán) 通過股權(quán)改革使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)走向分拆上市 ，而一航集團(tuán)則選擇 通過引入戰(zhàn)略合作方加強(qiáng)總部房地產(chǎn)管理能力 ； ? 由于戰(zhàn)略清晰，中遠(yuǎn)集團(tuán)和一航集團(tuán)都達(dá)到了盤活現(xiàn)有土地和資金，將業(yè)務(wù)作強(qiáng)做大的目的。 基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 一航萬科 新興鑄管置業(yè) 普天工業(yè)園 主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略布局 地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模大 屬于投資性產(chǎn)業(yè) 國(guó)資委直管企業(yè) 資金實(shí)力雄厚 土地儲(chǔ)備充足 合作，整合資源 拓展異地工業(yè)地產(chǎn) 引入戰(zhàn)略合作伙伴 盤活優(yōu)質(zhì)資源 提高專業(yè)能力 依托集團(tuán)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 通過產(chǎn)業(yè)鏈延伸 拓展工業(yè)地產(chǎn) 5 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 目 錄 ? 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究 ? 一航地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究 ? 新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究 ? 中國(guó)普天工業(yè)地產(chǎn)研究 ? XX觀點(diǎn)：對(duì)客戶開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建議 6 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 中遠(yuǎn)集團(tuán)是以航運(yùn)和物流為主業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán) 下海 航運(yùn) 登陸 地產(chǎn) 上天 空運(yùn) 1998年底中遠(yuǎn)重新梳理發(fā)展戰(zhàn)略 一主 運(yùn)輸業(yè) 兩重 航運(yùn)、物流 五支柱 航運(yùn)工業(yè)、航運(yùn)貿(mào)易、金融、 資本市場(chǎng) 、 IT 地產(chǎn)業(yè)務(wù)向投資性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變 1999年之前中遠(yuǎn)采取多元化戰(zhàn)略 1999年之后轉(zhuǎn)向聚焦主業(yè)戰(zhàn)略 主要結(jié)論：聚焦主業(yè) 一 是由全球承運(yùn)人向以航運(yùn)為依托的全球物流經(jīng)營(yíng)人轉(zhuǎn)變 二 是由跨國(guó)經(jīng)營(yíng)向跨國(guó)公司轉(zhuǎn)變 航運(yùn)、物流 輔 業(yè) 船舶