【正文】 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 2023年 北京 0 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 版權聲明 ? 本報告系根據(jù)公開市場信息編撰，除另有說明者外，原始數(shù)據(jù)版權歸原版權人所有； ? 本報告版權歸 XX顧問所有； ? 本報告由 XX顧問提供給中國兵器裝備集團公司（“兵裝集團”）內(nèi)部使用； ? 本報告屬于機密文件，兵裝集團應適度限定使用人員的級別與范圍； ? 未經(jīng) XX顧問書面許可，使用者不得向兵裝集團以外的機構或個人傳閱本資料或其任何部分； ? 未經(jīng) XX顧問書面許可，其他任何機構或個人不得傳閱、復制或引用本資料或其任何部分； ? 對于違犯上述限制的機構或個人， XX顧問和兵裝集團保留追究其責任的權利。 1 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 一個目標 兩種資源 四個問題 標桿研究圍繞兵裝集團房地產(chǎn)業(yè)務板塊面臨的主要問題展開 對工業(yè)地產(chǎn)等欲進入的領域缺乏充分了解 集團公司已于 2023年正式把房地產(chǎn)作為集團公司的主導產(chǎn)業(yè)，并將把更多的資源配給到房地產(chǎn)業(yè)。 集團公司房地產(chǎn)目前的基本情況是：截至 2023年底， 8家公司累計開發(fā)項目 30個，累計開發(fā)面積接近200萬平方米，實現(xiàn)收入 70億，利潤 5億，目前儲備的項目 14個，儲備面積約 480萬平方米。但是集團的房地產(chǎn)公司仍然處于小、散、弱的局面，還沒有形成合力。 —— 摘自兵裝集團地產(chǎn)業(yè)務匯報資料 兵裝集團旗下的 8家房地產(chǎn)公司中，其中 3家計劃在未來 3年內(nèi)上市。 —— 整理自兵裝集團地產(chǎn)業(yè)務匯報資料 明確地產(chǎn)業(yè)務板塊發(fā)展戰(zhàn)略 現(xiàn)有行業(yè)經(jīng)驗 +各地優(yōu)質土地資源 本研究項目要解決的問題可以概括為：圍繞“一個目標”，運用“兩種資源”，解決“四個問題” 業(yè)務分散，對集團資源整合運用不善 如何規(guī)避政策風險，實現(xiàn)業(yè)務長期發(fā)展 對工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務與主業(yè)的融合無明確思路 中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務優(yōu)劣分析 劣勢 專業(yè)能力薄弱 業(yè)務松散 主輔分離的政策約束 優(yōu)勢 土地資源 資金實力 政府關系 2 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 第一 :清晰的戰(zhàn)略方向 是中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務做大做強的前提 ? 目前 135家主業(yè)不含房地產(chǎn)業(yè)務的中央企業(yè)擁有共計 500多家各種類型房地產(chǎn)公司，這部分輔業(yè)資產(chǎn)總額達 1800億人民幣； ? 在國資委要求央企主輔分離和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向好的兩大背景下，這部分央企必須為自己的房地產(chǎn)業(yè)務確定發(fā)展戰(zhàn)略。中遠集團 通過股權改革使房地產(chǎn)業(yè)務走向分拆上市 ，而一航集團則選擇 通過引入戰(zhàn)略合作方加強總部房地產(chǎn)管理能力 ； ? 由于戰(zhàn)略清晰，中遠集團和一航集團都達到了盤活現(xiàn)有土地和資金，將業(yè)務作強做大的目的。 引入戰(zhàn)略合作方或分拆上市，整合地產(chǎn)業(yè)務 一航集團（一航萬科） 中遠集團（遠洋地產(chǎn)） …… 出售或無償剝離地產(chǎn)業(yè)務 華能集團（地產(chǎn)業(yè)務無償劃撥中房） 申請將房地產(chǎn)業(yè)增列為集團主業(yè)之一 五礦集團（五礦置業(yè)） 保利集團（保利地產(chǎn)） …… 1)整合旗下的地產(chǎn)業(yè)務，形成規(guī)模優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢 2)提升地產(chǎn)專業(yè)能力 3)規(guī)避政策風險，保證地產(chǎn)業(yè)務健康發(fā)展 難度較大，可能性較小 房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略方向選擇 3 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 第二 :央企進行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，充分利用主業(yè)的行業(yè)優(yōu)勢 ? 工業(yè)地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報穩(wěn)定的特點。 ? 作為央企，除政府資源外，龐大的分支機構也使其在各地域擁有強大的優(yōu)勢資源，成為其工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎，已有眾多央企在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)取得了成功。 定義 主要特點 備注 工業(yè)園區(qū) 開發(fā)模式 主體企業(yè)引導模式 在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。 基于區(qū)域經(jīng)濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。 是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，此次 邯鄲國際物流城就是新興鑄管異地工業(yè)開發(fā)的選擇 。 是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 某領域具有強大綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在借助自身企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè) 主體企業(yè)引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善，如 普天上海工業(yè)園就是憑其行業(yè)地位所選擇的開發(fā)模式 。 4 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 基于對兵裝集團問題的認識， XX顧問從中選取四家企業(yè)作為標桿研究對象 XX顧問基于兵裝集團“一個目標，兩種資源，四個問題”的認識，對其管控模式、資源優(yōu)勢、業(yè)務分布、區(qū)域分布及未來發(fā)展方向進行了詳細分析，從中得出選擇標桿的 4個維度，據(jù)此從以房地產(chǎn)為非主營業(yè)務的 135家中央企業(yè)中選出 4家作為此次標桿研究的對象。 遠洋地產(chǎn) 一航萬科 新興鑄管置業(yè) 普天工業(yè)園 主動進行戰(zhàn)略布局 地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模大 屬于投資性產(chǎn)業(yè) 國資委直管企業(yè) 資金實力雄厚 土地儲備充足 合作，整合資源 拓展異地工業(yè)地產(chǎn) 引入戰(zhàn)略合作伙伴 盤活優(yōu)質資源 提高專業(yè)能力 依托集團產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 通過產(chǎn)業(yè)鏈延伸 拓展工業(yè)地產(chǎn) 5 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 目 錄 ? 遠洋地產(chǎn)經(jīng)營模式研究 ? 一航地產(chǎn)經(jīng)營模式研究 ? 新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究 ? 中國普天工業(yè)地產(chǎn)研究 ? XX觀點：對客戶開展地產(chǎn)業(yè)務的建議 6 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 中遠集團是以航運和物流為主業(yè)的多元化經(jīng)營的跨國企業(yè)集團 下海 航運 登陸 地產(chǎn) 上天 空運 1998年底中遠重新梳理發(fā)展戰(zhàn)略 一主 運輸業(yè) 兩重 航運、物流 五支柱 航運工業(yè)、航運貿(mào)易、金融、 資本市場 、 IT 地產(chǎn)業(yè)務向投資性業(yè)務轉變 1999年之前中遠采取多元化戰(zhàn)略 1999年之后轉向聚焦主業(yè)戰(zhàn)略 主要結論：聚焦主業(yè) 一 是由全球承運人向以航運為依托的全球物流經(jīng)營人轉變 二 是由跨國經(jīng)營向跨國公司轉變 航運、物流 輔 業(yè) 船舶 貨代 造船 碼頭 貿(mào)易 金融 房地產(chǎn) IT —— 中遠集團總裁魏家福 中遠集團業(yè)務結構現(xiàn)狀 核心主業(yè) Resource 除另有說明者外，遠洋地產(chǎn)報告所有數(shù)據(jù)均來自中遠集團網(wǎng)站、遠洋地產(chǎn)招股說明書及年報、季報等公開資料 7 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 根據(jù)集團的戰(zhàn)略定位，房地產(chǎn)業(yè)務板塊明確轉向投資型業(yè)務 ? 明確房地產(chǎn)業(yè)務的非主業(yè)戰(zhàn)略定位，所有發(fā)展思路在此基礎上展開 ? 整合總部及二級公司旗下分散的房地產(chǎn)業(yè)務，形成以戰(zhàn)略性持股為主的投資性管理模式 ? 不再參與地產(chǎn)業(yè)務具體經(jīng)營，逐步放棄機會性分散地產(chǎn)業(yè)務 中遠集團 中遠國際 遠洋 地產(chǎn) 上海遠洋置業(yè) 頤和 集團 天津遠洋置業(yè)物業(yè)管理有限公司 遠洋建設實業(yè)公司 旗下航運公司地產(chǎn)業(yè)務 持股 出售 持股 并入 廣州遠洋投資發(fā)展有限公司 整合 中遠 房地產(chǎn) 整合 青島遠洋房地產(chǎn)有限公司 大連豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海南中遠博鰲有限公司 沈陽中遠頤和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海鴻洋 中遠香港 … … 退出 機會性投資 /合作 浙江遠洋房地產(chǎn) 江門遠輝 機會性投資 /合作 8 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 作為中遠地產(chǎn)體系的旗艦，遠洋地產(chǎn)已成為區(qū)域市場領導者，并向全國市場拓展 ?遠洋地產(chǎn)創(chuàng)始于 1993年，已于 2023年 9月在香港上市。 ?公司年開發(fā)量據(jù)北京房地產(chǎn)同業(yè)第一位。 ?年開發(fā) 300萬 ~350萬平方米，竣工 100萬 ~130萬平方米，銷售額 60億 ~70億元 。 ?在北京市、天津市、沈陽市、大連市、杭州市和中山市等地擁有近 30個開發(fā)項目。 ?截止 2023年 9月土地儲備近 13000畝。 目前該公司的地產(chǎn)業(yè)務總體規(guī)模與兵裝集團相當。由于中遠集團對地產(chǎn)板塊有清晰的戰(zhàn)略發(fā)展思路，其業(yè)務整合度較好，目前已在區(qū)域乃至全國范圍內(nèi)取得卓越的開發(fā)業(yè)績。 單位（㎡） 已開發(fā)面積 開發(fā)中面積 已獲得土地使用權證的可開發(fā)用地 未獲得土地使用權證的可開發(fā)用地 住宅 辦公樓 零售 酒店 其他 建面總計 *除合作方權益總計 1761613 192759 108062 55901 378414 2496749 2320491 800960 95356 89898 212683 1198897 1021539 1823720 218789 264825 38529 352314 2698177 2657339 52926 78000 42802 81355 32925 288008 280381 * 除合作方權益總計：指合作項目中除去合作方權益部分之外的建筑面積 9 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營模式標桿研究 通過股權結構優(yōu)化，遠洋地產(chǎn)規(guī)避了政策風險，保證了業(yè)務持續(xù)發(fā)展 1億 10億 20億 38億 股權結構調(diào)整期 上市公司 國有獨資公司 股份公司 中外合資公司 注冊 資本金 2023年 國資委發(fā)出央企地產(chǎn)業(yè)務重組文件 1993 1995 1997 1999 2023 2023