【正文】 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 2023年 北京 0 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 版權(quán)聲明 ? 本報(bào)告系根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)信息編撰，除另有說(shuō)明者外，原始數(shù)據(jù)版權(quán)歸原版權(quán)人所有； ? 本報(bào)告版權(quán)歸 XX顧問(wèn)所有； ? 本報(bào)告由 XX顧問(wèn)提供給中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司（“兵裝集團(tuán)”）內(nèi)部使用； ? 本報(bào)告屬于機(jī)密文件，兵裝集團(tuán)應(yīng)適度限定使用人員的級(jí)別與范圍； ? 未經(jīng) XX顧問(wèn)書(shū)面許可，使用者不得向兵裝集團(tuán)以外的機(jī)構(gòu)或個(gè)人傳閱本資料或其任何部分； ? 未經(jīng) XX顧問(wèn)書(shū)面許可，其他任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得傳閱、復(fù)制或引用本資料或其任何部分； ? 對(duì)于違犯上述限制的機(jī)構(gòu)或個(gè)人， XX顧問(wèn)和兵裝集團(tuán)保留追究其責(zé)任的權(quán)利。 1 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 一個(gè)目標(biāo) 兩種資源 四個(gè)問(wèn)題 標(biāo)桿研究圍繞兵裝集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊面臨的主要問(wèn)題展開(kāi) 對(duì)工業(yè)地產(chǎn)等欲進(jìn)入的領(lǐng)域缺乏充分了解 集團(tuán)公司已于 2023年正式把房地產(chǎn)作為集團(tuán)公司的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并將把更多的資源配給到房地產(chǎn)業(yè)。 集團(tuán)公司房地產(chǎn)目前的基本情況是：截至 2023年底， 8家公司累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 30個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積接近200萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)收入 70億，利潤(rùn) 5億，目前儲(chǔ)備的項(xiàng)目 14個(gè)，儲(chǔ)備面積約 480萬(wàn)平方米。但是集團(tuán)的房地產(chǎn)公司仍然處于小、散、弱的局面，還沒(méi)有形成合力。 —— 摘自兵裝集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)匯報(bào)資料 兵裝集團(tuán)旗下的 8家房地產(chǎn)公司中，其中 3家計(jì)劃在未來(lái) 3年內(nèi)上市。 —— 整理自兵裝集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)匯報(bào)資料 明確地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展戰(zhàn)略 現(xiàn)有行業(yè)經(jīng)驗(yàn) +各地優(yōu)質(zhì)土地資源 本研究項(xiàng)目要解決的問(wèn)題可以概括為：圍繞“一個(gè)目標(biāo)”，運(yùn)用“兩種資源”，解決“四個(gè)問(wèn)題” 業(yè)務(wù)分散，對(duì)集團(tuán)資源整合運(yùn)用不善 如何規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期發(fā)展 對(duì)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)與主業(yè)的融合無(wú)明確思路 中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)劣分析 劣勢(shì) 專業(yè)能力薄弱 業(yè)務(wù)松散 主輔分離的政策約束 優(yōu)勢(shì) 土地資源 資金實(shí)力 政府關(guān)系 2 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 第一 :清晰的戰(zhàn)略方向 是中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)的前提 ? 目前 135家主業(yè)不含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)擁有共計(jì) 500多家各種類(lèi)型房地產(chǎn)公司，這部分輔業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 1800億人民幣； ? 在國(guó)資委要求央企主輔分離和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向好的兩大背景下，這部分央企必須為自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確定發(fā)展戰(zhàn)略。中遠(yuǎn)集團(tuán) 通過(guò)股權(quán)改革使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)走向分拆上市 ，而一航集團(tuán)則選擇 通過(guò)引入戰(zhàn)略合作方加強(qiáng)總部房地產(chǎn)管理能力 ； ? 由于戰(zhàn)略清晰，中遠(yuǎn)集團(tuán)和一航集團(tuán)都達(dá)到了盤(pán)活現(xiàn)有土地和資金，將業(yè)務(wù)作強(qiáng)做大的目的。 引入戰(zhàn)略合作方或分拆上市，整合地產(chǎn)業(yè)務(wù) 一航集團(tuán)（一航萬(wàn)科） 中遠(yuǎn)集團(tuán)（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)） …… 出售或無(wú)償剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù) 華能集團(tuán)（地產(chǎn)業(yè)務(wù)無(wú)償劃撥中房） 申請(qǐng)將房地產(chǎn)業(yè)增列為集團(tuán)主業(yè)之一 五礦集團(tuán)（五礦置業(yè)） 保利集團(tuán)（保利地產(chǎn)） …… 1)整合旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì) 2)提升地產(chǎn)專業(yè)能力 3)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，保證地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展 難度較大，可能性較小 房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略方向選擇 3 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 第二 :央企進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，充分利用主業(yè)的行業(yè)優(yōu)勢(shì) ? 工業(yè)地產(chǎn)是由市場(chǎng)利益和環(huán)境驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。 ? 作為央企，除政府資源外，龐大的分支機(jī)構(gòu)也使其在各地域擁有強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)資源，成為其工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，已有眾多央企在工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得了成功。 定義 主要特點(diǎn) 備注 工業(yè)園區(qū) 開(kāi)發(fā)模式 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。 基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。 是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，此次 邯鄲國(guó)際物流城就是新興鑄管異地工業(yè)開(kāi)發(fā)的選擇 。 是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 某領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在借助自身企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè) 主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善，如 普天上海工業(yè)園就是憑其行業(yè)地位所選擇的開(kāi)發(fā)模式 。 4 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 基于對(duì)兵裝集團(tuán)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)， XX顧問(wèn)從中選取四家企業(yè)作為標(biāo)桿研究對(duì)象 XX顧問(wèn)基于兵裝集團(tuán)“一個(gè)目標(biāo)，兩種資源，四個(gè)問(wèn)題”的認(rèn)識(shí)，對(duì)其管控模式、資源優(yōu)勢(shì)、業(yè)務(wù)分布、區(qū)域分布及未來(lái)發(fā)展方向進(jìn)行了詳細(xì)分析，從中得出選擇標(biāo)桿的 4個(gè)維度，據(jù)此從以房地產(chǎn)為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的 135家中央企業(yè)中選出 4家作為此次標(biāo)桿研究的對(duì)象。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 一航萬(wàn)科 新興鑄管置業(yè) 普天工業(yè)園 主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略布局 地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模大 屬于投資性產(chǎn)業(yè) 國(guó)資委直管企業(yè) 資金實(shí)力雄厚 土地儲(chǔ)備充足 合作，整合資源 拓展異地工業(yè)地產(chǎn) 引入戰(zhàn)略合作伙伴 盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資源 提高專業(yè)能力 依托集團(tuán)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈延伸 拓展工業(yè)地產(chǎn) 5 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 目 錄 ? 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究 ? 一航地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究 ? 新興鑄管工業(yè)地產(chǎn)研究 ? 中國(guó)普天工業(yè)地產(chǎn)研究 ? XX觀點(diǎn)：對(duì)客戶開(kāi)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的建議 6 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 中遠(yuǎn)集團(tuán)是以航運(yùn)和物流為主業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán) 下海 航運(yùn) 登陸 地產(chǎn) 上天 空運(yùn) 1998年底中遠(yuǎn)重新梳理發(fā)展戰(zhàn)略 一主 運(yùn)輸業(yè) 兩重 航運(yùn)、物流 五支柱 航運(yùn)工業(yè)、航運(yùn)貿(mào)易、金融、 資本市場(chǎng) 、 IT 地產(chǎn)業(yè)務(wù)向投資性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變 1999年之前中遠(yuǎn)采取多元化戰(zhàn)略 1999年之后轉(zhuǎn)向聚焦主業(yè)戰(zhàn)略 主要結(jié)論：聚焦主業(yè) 一 是由全球承運(yùn)人向以航運(yùn)為依托的全球物流經(jīng)營(yíng)人轉(zhuǎn)變 二 是由跨國(guó)經(jīng)營(yíng)向跨國(guó)公司轉(zhuǎn)變 航運(yùn)、物流 輔 業(yè) 船舶 貨代 造船 碼頭 貿(mào)易 金融 房地產(chǎn) IT —— 中遠(yuǎn)集團(tuán)總裁魏家福 中遠(yuǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 核心主業(yè) Resource 除另有說(shuō)明者外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)報(bào)告所有數(shù)據(jù)均來(lái)自中遠(yuǎn)集團(tuán)網(wǎng)站、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)招股說(shuō)明書(shū)及年報(bào)、季報(bào)等公開(kāi)資料 7 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 根據(jù)集團(tuán)的戰(zhàn)略定位，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊明確轉(zhuǎn)向投資型業(yè)務(wù) ? 明確房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的非主業(yè)戰(zhàn)略定位，所有發(fā)展思路在此基礎(chǔ)上展開(kāi) ? 整合總部及二級(jí)公司旗下分散的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成以戰(zhàn)略性持股為主的投資性管理模式 ? 不再參與地產(chǎn)業(yè)務(wù)具體經(jīng)營(yíng)，逐步放棄機(jī)會(huì)性分散地產(chǎn)業(yè)務(wù) 中遠(yuǎn)集團(tuán) 中遠(yuǎn)國(guó)際 遠(yuǎn)洋 地產(chǎn) 上海遠(yuǎn)洋置業(yè) 頤和 集團(tuán) 天津遠(yuǎn)洋置業(yè)物業(yè)管理有限公司 遠(yuǎn)洋建設(shè)實(shí)業(yè)公司 旗下航運(yùn)公司地產(chǎn)業(yè)務(wù) 持股 出售 持股 并入 廣州遠(yuǎn)洋投資發(fā)展有限公司 整合 中遠(yuǎn) 房地產(chǎn) 整合 青島遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)有限公司 大連豐源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 海南中遠(yuǎn)博鰲有限公司 沈陽(yáng)中遠(yuǎn)頤和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海鴻洋 中遠(yuǎn)香港 … … 退出 機(jī)會(huì)性投資 /合作 浙江遠(yuǎn)洋房地產(chǎn) 江門(mén)遠(yuǎn)輝 機(jī)會(huì)性投資 /合作 8 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 作為中遠(yuǎn)地產(chǎn)體系的旗艦，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，并向全國(guó)市場(chǎng)拓展 ?遠(yuǎn)洋地產(chǎn)創(chuàng)始于 1993年，已于 2023年 9月在香港上市。 ?公司年開(kāi)發(fā)量據(jù)北京房地產(chǎn)同業(yè)第一位。 ?年開(kāi)發(fā) 300萬(wàn) ~350萬(wàn)平方米，竣工 100萬(wàn) ~130萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額 60億 ~70億元 。 ?在北京市、天津市、沈陽(yáng)市、大連市、杭州市和中山市等地?fù)碛薪?30個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ?截止 2023年 9月土地儲(chǔ)備近 13000畝。 目前該公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)總體規(guī)模與兵裝集團(tuán)相當(dāng)。由于中遠(yuǎn)集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)板塊有清晰的戰(zhàn)略發(fā)展思路，其業(yè)務(wù)整合度較好，目前已在區(qū)域乃至全國(guó)范圍內(nèi)取得卓越的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)。 單位（㎡） 已開(kāi)發(fā)面積 開(kāi)發(fā)中面積 已獲得土地使用權(quán)證的可開(kāi)發(fā)用地 未獲得土地使用權(quán)證的可開(kāi)發(fā)用地 住宅 辦公樓 零售 酒店 其他 建面總計(jì) *除合作方權(quán)益總計(jì) 1761613 192759 108062 55901 378414 2496749 2320491 800960 95356 89898 212683 1198897 1021539 1823720 218789 264825 38529 352314 2698177 2657339 52926 78000 42802 81355 32925 288008 280381 * 除合作方權(quán)益總計(jì)：指合作項(xiàng)目中除去合作方權(quán)益部分之外的建筑面積 9 央企非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)桿研究 通過(guò)股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)規(guī)避了政策風(fēng)險(xiǎn)，保證了業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展 1億 10億 20億 38億 股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整期 上市公司 國(guó)有獨(dú)資公司 股份公司 中外合資公司 注冊(cè) 資本金 2023年 國(guó)資委發(fā)出央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組文件 1993 1995 1997 1999 2023 2023