成本法的基本公式與有關(guān)規(guī)定(編輯修改稿)
2025-03-06 11:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 致建筑物在功能方面的相對殘缺或不適用選用的價(jià)值損失第 4章 成本法24經(jīng)濟(jì)折舊 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。 求取建筑物折舊的方法年限法 ——是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命 （比較）實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù) （比較）第 4章 成本法25年限法中最主要的方法是直線法 ——公式為： Di=(CS)/N Di為每年的折舊額 C為建筑物的重建價(jià)格 S為殘值減去清理費(fèi)用后的數(shù)額 N為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命例：某建筑物的建筑面積 100平方米，有效經(jīng)過年數(shù) 10年，單位建筑面積的重置價(jià)格 500元，經(jīng)濟(jì)壽命 30年，殘值率 5%。試用年限法計(jì)算該建筑物的年折舊額，并計(jì)算其現(xiàn)值。第 4章 成本法26（ 二）打分成新折扣法 該方法的過程是根據(jù)房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護(hù)、樓地面、屋面、門窗 、天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場勘測記錄，確定完好分值率并確定相應(yīng)權(quán)重。然后根據(jù)對房屋的實(shí)地勘察、詢問房屋的歷史情況，借助于 《 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 》 按分部打分最終確定建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值，這種方法被稱為成新折扣法。具體公式如下：打分法成新率＝結(jié)構(gòu)部分得分 Ｇ＋裝修部分得分 Ｓ＋建筑設(shè)備部分得分 ＢＧ 結(jié)構(gòu)部分各分部權(quán)重；Ｓ 裝修部分權(quán)重；Ｂ 建筑設(shè)備部分權(quán)重第 4章 成本法27（三）分解法 分解法是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和估算，然后將它們加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。 該方法求取建筑物折舊的步驟走： ① 求取物質(zhì)折舊。這是將物質(zhì)折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 ② 求取功能折舊。這是將功能圻舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 ③ 求取經(jīng)濟(jì)折舊。這是將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同情況，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 ④ 求取建筑物的折舊總額。這是將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。第 4章 成本法281．物質(zhì)折舊的求取方法 物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下： (1)將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類。修復(fù)是指恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用 (包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤等，以下簡稱修復(fù)費(fèi)用 )小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復(fù)的， (2)對于可修復(fù)項(xiàng)目，估算其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用作為折舊額。 (3)對于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類。短壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或者長于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。長壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算其折舊額。 (4)把可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。第 4章 成本法292．功能折舊的求取方法 功能折舊的求取過程和方法如下： (1)把功能折舊分成功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的折舊三類，分別簡稱為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。 (2)功能缺乏折舊的求取。把功能缺乏折舊分成可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊和不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊。 【 例 】 某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為 2 000萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要 120萬元，而如果現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)隨同安裝電梯只需要 100萬元；請計(jì)算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。 【 解 】 該辦公樓因沒有電梯引起的折舊計(jì)算如下： 該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額 =l20100 =20(萬元 ) 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下： 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值 =2 00020 =1 980(萬元 )第 4章 成本法30(3)功能落后折舊的求取。把功能落后折舊分成可修復(fù)的功
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