成本法的基本公式與有關(guān)規(guī)定(已修改)
2025-02-24 11:45 本頁面
【正文】 4 成本法 l 主要內(nèi)容： 成本法的含義、適用對(duì)象和條件、成本法的程序、成本法的基本公式、建筑物折舊的求取、相關(guān)成新、使用壽命的規(guī)定等。 l 學(xué)習(xí)重點(diǎn)： 重新購建價(jià)格的求取、建筑物折舊的求取。 l 學(xué)習(xí)要求：v 了解成本法的基本程序；v 了解成本法的適用對(duì)象；v 熟悉重新購建價(jià)格的求??；v 掌握建筑物折舊的求取方法。 1 成本法概述 重新購建價(jià)格的求取 本 章 內(nèi) 容End 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 成本法的基本公式 建筑物折舊的求取 本章練習(xí) 第 4章 成本法 成本法中的有關(guān)規(guī)定 成本法總結(jié)和舉例 2167。 成本法的基本原理 成本法的概念成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià) 格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法的理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必分的費(fèi)用所決定的。第 4章 成本法3 從賣方的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過去的生產(chǎn)費(fèi)用，重在過去的投入；從買方的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的生產(chǎn)費(fèi)用，類似于替代原理，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。第 4章 成本法4 成本法適用的對(duì)象和條件適用的對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)， 如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。 在房地產(chǎn) 保險(xiǎn) 及其他損害賠償中，也通常采用成本法。條件：自由競爭和該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。 注意：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評(píng)估價(jià)值。第 4章 成本法56 成本法的操作步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料 測算重新購建價(jià)值 測算折舊 求取積算價(jià)格。兩個(gè)核心：重建價(jià)格、折舊第 4章 成本法7167。 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤掌握每一項(xiàng)費(fèi)用的組成及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)第 4章 成本法8 土地取得成本 土地取得成本通常稱為土地費(fèi)用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) (包括征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)等 )和土地取得稅費(fèi)。 土地取得成本的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有 3個(gè)： ① 通過市場購買取得； ② 通過征收集體土地取得； ③ 通過征收國有土地上房屋取得。 第 4章 成本法9（ 1）征收集體土地的土地取得成本 征收集體土地的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、征地補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)以及地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整費(fèi)等。 土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般是依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場法求取。 征地補(bǔ)償安置費(fèi)一般由下列 4項(xiàng)費(fèi)用組成： 1)土地補(bǔ)償費(fèi)。 2)安置補(bǔ)助費(fèi)。 3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。4)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。 第 4章 成本法10（ 2）征收國有土地上房屋的土地取得成本 征收國有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用以及地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整費(fèi)等。 房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)由征收人對(duì)被征收人給予拆遷補(bǔ)償安置所發(fā)生的全部費(fèi)用構(gòu)成，其金額相當(dāng)于下列幾項(xiàng)之和： 1)房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi) 2)搬遷補(bǔ)助費(fèi) 3)過渡補(bǔ)助費(fèi) (或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi) ) 4)停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi) 5)安置補(bǔ)助費(fèi) 6）相關(guān)費(fèi)用等 第 4章 成本法11（ 3） 在完善、成熟的土地市場下，土地取得成本一般是由購買土地的價(jià)款、應(yīng)由買方 (在此為房地產(chǎn)開發(fā)商 )繳納的稅費(fèi)和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。目前主要是購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者其他房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征地拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)用地使用權(quán)。這種情況下的土地取得成本一般包括： 1)建設(shè)用地使用權(quán)購買價(jià)格。通常是采用市場法求取，也可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。 2)土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)購買價(jià)格的一定比例來測算。 例如，某宗面積為 5 000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價(jià)格 (樓面地價(jià) )為 800元
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