成本法的基本公式與有關(guān)規(guī)定-文庫吧
2025-02-06 11:45 本頁面
【正文】 ／ m2，容積率為 2，受讓人需按照受讓價(jià)格的 3％繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為： 8005 0002(1+3％ )=824(萬元 )第 4章 成本法12 開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。包括可研、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及三通一平基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等房屋建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用開發(fā)過程中的稅費(fèi) 一般取建筑安裝工程費(fèi)的 8%住宅： 180；公建： 148；工業(yè)： 83按結(jié)構(gòu)類型等確定按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如 300元 /平方米第 4章 成本法13 管理費(fèi)用通常按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以一定比率計(jì)算（ %～ 5%） 投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息土地為一次投入，其余按建設(shè)期均勻投入 銷售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，通常按銷售收入的 1%～ 3%計(jì)算。 第 4章 成本法14 銷售稅費(fèi)銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)。按銷售收入的5%～ 7%計(jì) 開發(fā)利潤在測算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的匹配一般用投資利潤率計(jì)算即開發(fā)利潤 =（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用） 投資利潤率或開發(fā)利潤 =（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用） 成本利潤率第 4章 成本法15167。 成本法的基本公式 成本法最基本的公式 積算價(jià)格 =重新購建價(jià)格 折舊 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià) 一般不扣除折舊 適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行 “三通一平 ”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。第 4章 成本法16新開發(fā)土地價(jià)格 =取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤利用上述公式，可得出新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)公式新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =（取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤） 247。（開發(fā)區(qū)用地總面積 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率） 用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)第 4章 成本法17【 例 1】 ：某成片荒地面積 2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為 ，將其開發(fā)成 “五通一平 ”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 ，開發(fā)期為 3年，貸款年利率為 8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 2%、 %和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入）第 4章 成本法18解：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=[120230000(1＋ 8%)3＋ 250000000(1＋ 8%)] 247。[(12%%10%) 202300060%]=436 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價(jià)格 =土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤新建建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息 ＋ 銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤第 4章 成本法19 適用于舊房地產(chǎn)的基本公式舊房地價(jià)格 =土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價(jià)格 建筑物的折舊第 4章 成本法20167。 重新購建價(jià)格 重新購建價(jià)格的概念含義 3個(gè)要點(diǎn)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格是客觀的是全新狀況下的價(jià)格 重新購建價(jià)格的求取思路 求取房地的重新購建價(jià)格、求取土地的重新購建價(jià)格、求取建筑物的重新購建價(jià)格 第 4章 成本法21 建筑物重新購建價(jià)格的求取方式重置價(jià)格 又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格 又稱重建成本，是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。第 4章 成本法22 建筑物重新購建價(jià)格的求取方法單位比較法分部分項(xiàng)法 把建筑物按分部分項(xiàng)工程分為基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程、給排水工程、供暖工程、電氣工程等項(xiàng)綜合計(jì)算。工料測量法類似工程預(yù)算法比較常用為單位比較法，或類似工程預(yù)算法第 4章 成本法23167。 建筑物折舊 建筑物折舊的概念和原因是指由各種原因所造成的價(jià)值損失物質(zhì)折舊 ——四個(gè)方面自然經(jīng)過的老朽；正常使用的磨損意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存功能折舊 包括 消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)?
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